Desde 22 de enero de 2019 las comunidades de propietarios ya no pueden limitar o condicionar la actividad de alquiler turístico en pisos, mediante el acuerdo favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios. Sólo en Cataluña se exige la mayoría de 4/5 o el 80 % de sus propietarios.
Pero la cosa no acaba ahí, tampoco a partir del 22 de enero de 2019, las comunidades de vecinos podrán adoptar acuerdos para establecer cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice la actividad turística. Siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.
En cualquier caso, te he preparado la siguiente “Guía de supervivencia”.
Espero que sirva para clarificar la situación de las viviendas turísticas dentro de las comunidades de propietarios.
Indice
- 1 PRIMERO: CONSULTAR EL TÍTULO CONSTITUTIVO Y, EN SU CASO, LOS ESTATUTOS DE TU COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
- 2 SEGUNDO: CONOCER LO QUE DICE TU COMUNIDAD AUTÓNOMA SOBRE EL ALQUILER TURÍSTICO DENTRO DE LAS COMUNIDADES DE VECINOS
- 3 TERCERO: LOCALIZAR TU CASO CONCRETO Y BUSCAR SU POSIBLE SOLUCIÓN
- 3.1 LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS TIENE ESTATUTOS
- 3.2 LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS NO TIENE ESTATUTOS
- 3.2.1 Supuesto nº 4: Acuerdo que permite el alquiler turístico
- 3.2.2 Supuesto nº 5: Acuerdo que prohíbe o limita el alquiler turístico
- 3.2.2.1 Supuesto nº 5 a): Propietarios que, en el momento de adoptarse el acuerdo, ya destinaban su vivienda o apartamento como alojamiento turístico
- 3.2.2.2 Supuesto n º 5 b): Propietarios que, en el momento de adoptarse el acuerdo, todavía no comercializan o explotan su vivienda o apartamento como alojamiento turístico
- 3.2.2.3 Supuesto nº 5c): Nuevos propietarios que entran a formar parte de la comunidad de propietarios y quieren dedicar su vivienda o apartamento a la actividad turística
- 4 Estoy creando la comunidad más grande en internet sobre alquileres turísticos.
- 5 Me encantaría que formaras parte de ella.
- 6 ¿Te apuntas?
PRIMERO: CONSULTAR EL TÍTULO CONSTITUTIVO Y, EN SU CASO, LOS ESTATUTOS DE TU COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
Si tienes una vivienda ubicada en un edificio en régimen de propiedad horizontal (comunidad de propietarios) y la destinas o vas a destinarla a alquiler turístico antes de iniciar la actividad deberás comprobar que las normas comunitarias no prohíben o limitan el alquiler turístico.
Las normas comunitarias a las que me refiero son la Escritura de División Horizontal o Título Constitutivo de la finca y los Estatutos de la comunidad de propietarios.
La Escritura de División Horizontal siempre existirá. Sería algo así como la partida de nacimiento del edificio.
En cambio, los Estatutos de la comunidad de propietarios, pueden o no existir. Ello dependerá del promotor cuando construyó el edificio.
Para comprobarlo deberás acudir al Registro de la Propiedad donde tengas tu vivienda turística y solicitar una Nota Simple de dichos documentos. También puedes hacer la correspondiente consulta telemática.
SEGUNDO: CONOCER LO QUE DICE TU COMUNIDAD AUTÓNOMA SOBRE EL ALQUILER TURÍSTICO DENTRO DE LAS COMUNIDADES DE VECINOS
Además, dependiendo de la Comunidad Autónoma donde se encuentre tu alojamiento turístico, tendrás que cumplir una serie de requisitos relacionados con las comunidades de propietarios.
Estos requisitos se encuentran en las diferentes normativas de turismo autonómicas:
Andalucía
Aragón
Asturias
Baleares
Canarias
Cantabria
Castilla-La Mancha
Castilla-León
Cataluña
Comunidad de Madrid:
Comunidad Valenciana
Extremadura
Galicia
La Rioja
Murcia
País Vasco
TERCERO: LOCALIZAR TU CASO CONCRETO Y BUSCAR SU POSIBLE SOLUCIÓN
Es importante que tengas siempre presente que en una comunidad, tanto los propietarios como los ocupantes (el inquilino, huésped, etc.) no pueden realizar en los elementos privativos (el piso o vivienda), ni en el resto del inmueble o elementos comunes (por ejemplo, el portal, los pasillos, ascensor, etc.) actividades que los estatutos, la normativa urbanística o la ley excluyen o prohíben de forma expresa.
Partiendo de lo anterior, en la práctica, podemos encontrar las siguientes situaciones:
¿Cuál es la tuya?
LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS TIENE ESTATUTOS
Supuesto nº 1: Existen Estatutos pero nada dicen sobre el alquiler turístico
Situación en donde el Título Constitutivo o los Estatutos no impiden la comercialización turística de las viviendas al no establecer nada al respecto.
Si bien en principio cualquier propietario podrá llevar a cabo la actividad de alquiler de su vivienda turística, sin que sea preciso el previo acuerdo de la comunidad de propietarios autorizándola.
La comunidad de propietarios puede adoptar un acuerdo por unanimidad de los propietarios condicionando o limitando el ejercicio de la actividad turística. Sólo para las nuevas viviendas turísticas. Nunca para las que ya existieran.
En Cataluña se exige la mayoría de 4/5 o el 80 % de sus propietarios.
Aún cuando ello suponga tener que modificar el Título Constitutivo o los Estatutos.
Si la comunidad de propietarios finalmente lo adoptara, deberá de inscribir el acuerdo en el Registro de la Propiedad.
La inscripción del acuerdo en el Registro de la Propiedad persigue que el acuerdo pueda obligar a los nuevos propietarios y no puedan decir que desconocían el acuerdo en el momento de comprar la vivienda.
El Registro de la Propiedad es público y lo puede consultar cualquier persona. De hecho se consulta o debe consultarse antes de adquirir un inmueble para ver si tiene cargas o limitaciones.
Supuesto nº 2: Los Estatutos autorizan expresamente el alquiler turístico
Situación, poco frecuente, en donde el Título Constitutivo o los Estatutos permiten la explotación de las viviendas turísticas recogiendo claramente dicha posibilidad.
En este caso, habrá que estar a los términos en que se permite dicha comercialización turística.
Si bien esta situación puede cambiarse y prohibirse. Para ello será necesario el acuerdo de la unanimidad de todos los propietarios y, también, la posterior inscripción de dicho acuerdo en el Registro de la Propiedad. En Cataluña se exige la mayoría de 4/5 o el 80 % de sus propietarios.
Supuesto nº 3: Los Estatutos prohíben o limitan el alquiler turístico
Situación cada vez más frecuente en los Estatutos de nueva generación, en donde el Título Constitutivo o los Estatutos impiden la comercialización turística de las viviendas bien prohibiéndola o bien limitándola de forma expresa.
En este caso será imposible llevar a cabo la actividad de explotación o comercialización de viviendas con fines turísticos.
Como sucedía en los casos anteriores, esta situación podrá modificarse si así lo deciden todos los propietarios por unanimidad. En Cataluña se exige la mayoría de 4/5 o el 80 % de sus propietarios.
Con la necesaria inscripción de dicho cambio en el Registro de la Propiedad.
LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS NO TIENE ESTATUTOS
Otro grupo de situaciones, – las más habituales – se producen cuando no existen Estatutos de comunidad.
En estos casos para llevar a cabo la comercialización turística se necesitará o no de un acuerdo de la junta de propietarios. Dependerá, por tanto, de lo que diga la normativa turística de cada Comunidad Autónoma.
Cuando te digo que se necesita un acuerdo de vecinos significa que deberá convocarse a una reunión a todos los propietarios para deliberar y votar dicho acuerdo.
Veámoslas.
Supuesto nº 4: Acuerdo que permite el alquiler turístico
Situación en la que los vecinos deciden permitir el alquiler turístico.
Para adoptar este acuerdo bastará que se pongan de acuerdo la mayoría de personas propietarias, que al mismo tiempo constituyen la mayoría de cuotas de propiedad.
El hecho de que la junta de propietarios haya adoptado un acuerdo (por mayoría) que permite el alquiler turístico no impide que posteriormente los vecinos decidan reunirse para adoptar un acuerdo en sentido contrario.
La junta de propietarios es soberana para cambiar de criterio.
Sin embargo, para revertir la situación, deberá adoptarse el acuerdo por unanimidad de los propietarios. En Cataluña se exige la mayoría de 4/5 o el 80 % de sus propietarios.
Eso sí, el nuevo acuerdo no tendrá efectos retroactivos. Sólo afectará a las nuevas viviendas turísticas.
Supuesto nº 5: Acuerdo que prohíbe o limita el alquiler turístico
Para la eficacia de este tipo de acuerdo, la junta de propietarios deberá adoptarlo por unanimidad.
En Cataluña se exige la mayoría de 4/5 o el 80 % de sus propietarios.
Posteriormente inscribirlo en el Registro de la Propiedad.
Este acuerdo se tiene que inscribir en el Registro de la Propiedad, con el fin de informar a terceras posibles personas adquirentes de viviendas.
En la práctica, la adopción de este tipo de acuerdos genera a su vez las siguientes situaciones polémicas:
Supuesto nº 5 a): Propietarios que, en el momento de adoptarse el acuerdo, ya destinaban su vivienda o apartamento como alojamiento turístico
El propietario que ya destinaba la vivienda a un uso turístico, pese al acuerdo de prohibición o limitación al alquiler turístico, podrá seguir haciéndolo, porque el acuerdo no podrá tener efectos retroactivos.
El propietario, en estos casos tiene el derecho adquirido, lo que le permite seguir destinando la vivienda a dicha actividad, mientras siga cumpliendo los requisitos administrativos que le habilitan para hacerlo.
Supuesto n º 5 b): Propietarios que, en el momento de adoptarse el acuerdo, todavía no comercializan o explotan su vivienda o apartamento como alojamiento turístico
Si en el momento de acordarse el acuerdo, el propietario todavía no destinaba la vivienda a un uso turístico, éste no tendrá un derecho adquirido sino una mera expectativa.
Sin embargo, nada impide a un propietario que no explota su vivienda o piso como turístico pueda oponerse al acuerdo por el que se prohibe, limita o condiciona el alquiler turístico, en el momento de la votación.
Si bien la anulación del acuerdo deberá acordarse por el Juzgado, previa la impugnación judicial del acuerdo.
Una una vez que la comunidad de propietarios haya conseguido inscribir la prohibición del uso turístico en el Registro de la Propiedad, los propietarios que no hubieran destinado su piso a la actividad de vivienda de uso turístico, se verán imposibilitados de iniciar dicha actividad porque no tienen un derecho adquirido que en modo alguno habían ejercitado.
Supuesto nº 5c): Nuevos propietarios que entran a formar parte de la comunidad de propietarios y quieren dedicar su vivienda o apartamento a la actividad turística
Nos estamos refiriendo a los casos en que los actuales propietarios transmiten o venden el inmueble y en ese momento existe una prohibición de uso turístico en la comunidad de propietarios.
En este caso los adquirentes o nuevos propietarios, que tendrán conocimiento de la limitación si ya está inscrita en el Registro de la Propiedad, ya no podrán iniciar el uso prohibido o, en su caso, deberán cesar en este uso.
Pero, por el contrario, si un propietario ha adquirido su vivienda o apartamento en un momento en que en el Registro de la Propiedad no aparecían las normas de comunidad que el limitaban el uso turístico, no puede ser privado de éste contra su voluntad.
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