Definitivamente desde el 6 de marzo de 2019 las comunidades de propietarios ya pueden limitar o condicionar la actividad de alquiler turístico en pisos, mediante el acuerdo favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios. Sólo en Cataluña se exige la mayoría de 4/5 o el 80 % de sus propietarios.
Pero la cosa no acaba ahí, porque también partir de dicha fecha, las comunidades de vecinos podrán adoptar acuerdos para establecer cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice la actividad turística. Siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.
El Real Decreto Ley 7/ 2019, de 1 de marzo de 2019, que entró en vigor el pasado 6 de marzo, resultó finalmente convalidado el 3 de abril de 2019, por la diputación permanente del Congreso de los Diputados, con el resultado de 33 votos a favor, 31 en contra y 1 abstención
En cualquier caso, te he preparado la siguiente “Guía de supervivencia”.
Espero que sirva para clarificar la situación de las viviendas turísticas dentro de las comunidades de propietarios.
Indice
- 1 PRIMERO: CONSULTA EL TÍTULO CONSTITUTIVO Y, EN SU CASO, LOS ESTATUTOS DE TU COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
- 2 SEGUNDO: CONOCE LO QUE DICE TU COMUNIDAD AUTÓNOMA SOBRE EL ALQUILER TURÍSTICO DENTRO DE LAS COMUNIDADES DE VECINOS
- 3 TERCERO: LOCALIZA TU CASO CONCRETO Y BUSCAR SU POSIBLE SOLUCIÓN
- 3.1 LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS TIENE ESTATUTOS
- 3.2 LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS NO TIENE ESTATUTOS
- 3.2.1 Supuesto nº 4: Acuerdo que permite el alquiler turístico
- 3.2.2 Supuesto nº 5: Acuerdo que prohíbe o limita el alquiler turístico
- 3.2.2.1 Supuesto nº 5 a): Propietarios que, en el momento de adoptarse el acuerdo, ya destinaban su vivienda o apartamento como alojamiento turístico
- 3.2.2.2 Supuesto nº 5 b): Propietarios que, en el momento de adoptarse el acuerdo, todavía no comercializan o explotan su vivienda o apartamento como alojamiento turístico
- 3.2.2.3 Supuesto nº 5c): Nuevos propietarios que entran a formar parte de la comunidad de propietarios y quieren dedicar su vivienda o apartamento a la actividad turística
- 4 Estoy creando la comunidad más grande en internet sobre alquileres turísticos.
- 5 Me encantaría que formaras parte de ella.
- 6 ¿Te apuntas?
PRIMERO: CONSULTA EL TÍTULO CONSTITUTIVO Y, EN SU CASO, LOS ESTATUTOS DE TU COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
Si tienes una vivienda ubicada en un edificio en régimen de propiedad horizontal (comunidad de propietarios) y la destinas o vas a destinarla a alquiler turístico antes de iniciar la actividad deberás comprobar que las normas comunitarias no prohíben o limitan el alquiler turístico.
Las normas comunitarias a las que me refiero son la Escritura de División Horizontal o Título Constitutivo de la finca y los Estatutos de la comunidad de propietarios.
La Escritura de División Horizontal siempre existirá. Sería algo así como la partida de nacimiento del edificio.
En cambio, los Estatutos de la comunidad de propietarios, pueden o no existir. Ello dependerá del promotor cuando construyó el edificio.
Para comprobarlo deberás acudir al Registro de la Propiedad donde tengas tu vivienda turística y solicitar una Nota Simple de dichos documentos. También puedes hacer la correspondiente consulta telemática.
SEGUNDO: CONOCE LO QUE DICE TU COMUNIDAD AUTÓNOMA SOBRE EL ALQUILER TURÍSTICO DENTRO DE LAS COMUNIDADES DE VECINOS
Además, dependiendo de la Comunidad Autónoma donde se encuentre tu alojamiento turístico, tendrás que cumplir una serie de requisitos relacionados con las comunidades de propietarios.
Estos requisitos se encuentran en las diferentes normativas de turismo autonómicas:
Andalucía
Aragón
Asturias
Baleares
Canarias
Cantabria
Castilla-La Mancha
Castilla-León
Cataluña
Comunidad de Madrid
Comunidad Valenciana
Extremadura
Galicia
La Rioja
Murcia
País Vasco
TERCERO: LOCALIZA TU CASO CONCRETO Y BUSCAR SU POSIBLE SOLUCIÓN
Es importante que tengas siempre presente que en una comunidad, tanto los propietarios como los ocupantes (el inquilino, huésped, etc.) no pueden realizar en los elementos privativos (el piso o vivienda), ni en el resto del inmueble o elementos comunes (por ejemplo, el portal, los pasillos, ascensor, etc.) actividades que los estatutos, la normativa urbanística o la ley excluyen o prohíben de forma expresa.
Partiendo de lo anterior, en la práctica, podemos encontrar las siguientes situaciones:
¿Cuál es la tuya?
LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS TIENE ESTATUTOS
Supuesto nº 1: Existen Estatutos pero nada dicen sobre el alquiler turístico
Situación en donde el Título Constitutivo o los Estatutos no impiden la comercialización turística de las viviendas al no establecer nada al respecto.
Si bien en principio cualquier propietario podrá llevar a cabo la actividad de alquiler de su vivienda turística, sin que sea preciso el previo acuerdo de la comunidad de propietarios autorizándola.
La comunidad de propietarios puede adoptar un acuerdo por mayoría de 3/5 de los propietarios y cuotas condicionando o limitando el ejercicio de la actividad turística. Sólo para las nuevas viviendas turísticas. Nunca para las que ya existieran.
En Cataluña se exige la mayoría de 4/5 o el 80 % de sus propietarios.
Aún cuando ello suponga tener que modificar el Título Constitutivo o los Estatutos.
Si la comunidad de propietarios finalmente lo adoptara, deberá de inscribir el acuerdo en el Registro de la Propiedad.
La inscripción del acuerdo en el Registro de la Propiedad persigue que el acuerdo pueda obligar a los nuevos propietarios y no puedan decir que desconocían el acuerdo en el momento de comprar la vivienda.
El Registro de la Propiedad es público y lo puede consultar cualquier persona. De hecho se consulta o debe consultarse antes de adquirir un inmueble para ver si tiene cargas o limitaciones.
Supuesto nº 2: Los Estatutos autorizan expresamente el alquiler turístico
Situación, poco frecuente, en donde el Título Constitutivo o los Estatutos permiten la explotación de las viviendas turísticas recogiendo claramente dicha posibilidad.
En este caso, habrá que estar a los términos en que se permite dicha comercialización turística.
Si bien esta situación puede cambiarse y prohibirse. Para ello será necesario el acuerdo de los 3/5 de todos los propietarios y cuotas de participación, así como proceder a la posterior inscripción de dicho acuerdo en el Registro de la Propiedad.
En Cataluña se exige la mayoría de 4/5 o el 80 % de sus propietarios.
Supuesto nº 3: Los Estatutos prohíben o limitan el alquiler turístico
Situación cada vez más frecuente de los Estatutos de nueva generación, en donde el Título Constitutivo o los Estatutos impiden la comercialización turística de las viviendas bien prohibiéndola o bien limitándola de forma expresa.
En este caso será imposible llevar a cabo la actividad de explotación o comercialización de viviendas con fines turísticos.
Como sucedía en los casos anteriores, esta situación podrá modificarse si así lo deciden todos los propietarios por mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas de participación.
En Cataluña se exige la mayoría de 4/5 o el 80 % de sus propietarios.
Con la necesaria inscripción de dicho cambio en el Registro de la Propiedad.
LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS NO TIENE ESTATUTOS
Otro grupo de situaciones, – las más habituales – se producen cuando no existen Estatutos de comunidad.
En estos casos para llevar a cabo la comercialización turística se necesitará o no de un acuerdo de la junta de propietarios.
Y además estará condicionado por lo que diga la normativa turística de cada Comunidad Autónoma.
Cuando te digo que se necesita un acuerdo de vecinos significa que deberá convocarse a una reunión a todos los propietarios para deliberar y votar dicho acuerdo.
Veámoslas.
Supuesto nº 4: Acuerdo que permite el alquiler turístico
Situación en la que los vecinos deciden permitir el alquiler turístico.
Para adoptar este acuerdo bastará que se pongan de acuerdo la mayoría de personas propietarias, que al mismo tiempo constituyen la mayoría de cuotas de propiedad.
El hecho de que la junta de propietarios haya adoptado un acuerdo (por mayoría de los presentes) que permite el alquiler turístico no impide que posteriormente los vecinos decidan reunirse para adoptar un acuerdo en sentido contrario.
La junta de propietarios es soberana para cambiar de criterio.
Sin embargo, para revertir la situación, deberá adoptarse el acuerdo por mayoría de 3/5 de los propietarios y cuotas de participación.
En Cataluña se exige la mayoría de 4/5 o el 80 % de sus propietarios.
Eso sí, el nuevo acuerdo no tendrá efectos retroactivos. Sólo afectará a las nuevas viviendas turísticas.
Supuesto nº 5: Acuerdo que prohíbe o limita el alquiler turístico
Para la eficacia de este tipo de acuerdo, la junta de propietarios deberá adoptarlo siempre por la mayoría cualificada de 3/5 de los propietarios y cuotas de participación.
En Cataluña se exige la mayoría de 4/5 o el 80 % de sus propietarios.
Posteriormente inscribirlo en el Registro de la Propiedad.
Este acuerdo se tiene que inscribir en el Registro de la Propiedad, con el fin de informar a terceras posibles personas adquirentes de viviendas.
En la práctica, la adopción de este tipo de acuerdos genera a su vez las siguientes situaciones polémicas:
Supuesto nº 5 a): Propietarios que, en el momento de adoptarse el acuerdo, ya destinaban su vivienda o apartamento como alojamiento turístico
El propietario que ya destinaba la vivienda a un uso turístico, pese al acuerdo de prohibición o limitación al alquiler turístico, podrá seguir haciéndolo, porque el acuerdo no podrá tener efectos retroactivos.
El propietario, en estos casos tiene el derecho adquirido, lo que le permite seguir destinando la vivienda a dicha actividad, mientras siga cumpliendo los requisitos administrativos que le habilitan para hacerlo.
Supuesto nº 5 b): Propietarios que, en el momento de adoptarse el acuerdo, todavía no comercializan o explotan su vivienda o apartamento como alojamiento turístico
Si en el momento de acordarse el acuerdo, el propietario todavía no destinaba la vivienda a un uso turístico, éste no tendrá un derecho adquirido sino una mera expectativa.
Sin embargo, nada impide a un propietario que no explota su vivienda o piso como turístico pueda oponerse al acuerdo por el que se prohibe, limita o condiciona el alquiler turístico, en el momento de la votación.
Si bien la anulación del acuerdo deberá acordarse por el Juzgado, previa la impugnación judicial del acuerdo.
Una una vez que la comunidad de propietarios haya conseguido inscribir la prohibición del uso turístico en el Registro de la Propiedad, los propietarios que no hubieran destinado su piso a la actividad de vivienda de uso turístico, se verán imposibilitados de iniciar dicha actividad porque no tienen un derecho adquirido que en modo alguno habían ejercitado.
Supuesto nº 5c): Nuevos propietarios que entran a formar parte de la comunidad de propietarios y quieren dedicar su vivienda o apartamento a la actividad turística
Nos estamos refiriendo a los casos en que los actuales propietarios transmiten o venden el inmueble y en ese momento existe una prohibición de uso turístico en la comunidad de propietarios.
En este caso los adquirentes o nuevos propietarios, que tendrán conocimiento de la limitación si ya está inscrita en el Registro de la Propiedad, ya no podrán iniciar el uso prohibido o, en su caso, deberán cesar en este uso.
Pero, por el contrario, si un propietario ha adquirido su vivienda o apartamento en un momento en que en el Registro de la Propiedad no aparecían las normas de comunidad que el limitaban el uso turístico, no puede ser privado de éste contra su voluntad.
Gracias por haber llegado hasta aquí.
Y recuerda que este post no suple el asesoramiento especializado que probablemente pueda requerir tu asunto.
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Hola, muy interesante pagina. Mi question es que en El BOe, a dia 5 de Marzo pone lo contrario ( https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2019-3108 ) TITULO II y en mi comunidad hay quien se esta empecinando con el votar y subir la cuota de comunidad al 20%. Digo yo que esto sera el subir la cuota al que puede alquilar y lo tiene registrado como vivienda turística, pero no permitirán el registro de ninguna mas ?? Yo espero que no salga adelante porque la gran mayoría son turistas ….
Gracias.
Hola Javier,
Te invito a que entres en mi grupo cerrado donde estamos debatiendo este y otros temas de gran interés.
https://www.facebook.com/groups/ObservatorioAlojamientosTuristicos/
Te espero dentro.
Hola Javier,
Gracias por tu comentario.
Informarte que el post es de fecha anterior al Decreto 7/2019 que se publicó en el BOE el pasado 6 de marzo.
Hemos esperado al día hoy (3 de abril de 2019) para actualizarlo.
Pues en la tarde de hoy, para desgracia de unos, y fortuna de otros, ha resultado convalidado por la diputación permanente del Congreso el Decreto, estableciendo la mayoría de los 3/5.
Nos vemos en mi grupo de facebook https://www.facebook.com/groups/ObservatorioAlojamientosTuristicos/
Te espero dentro.
Un saludo
Hola
No tengo muy claro que no se pueda subir la cuota a las viviendas que ya estén destincasa al alquiler turístico. La no retroactividad significa que no se puede exigir el incremento con tal caracter, pero exigirlo para el futuro, no significa retroactividad alguna. Al menos, me parece dudoso. Saludos
Hola Miguel Ángel
No te oculto que tengo las mismas dudas que tú.
En relación al incremento de las cuotas, no consigo adivinar lo que ha llevado al legislador a establecer una distinción entre VT (futuras) y VT (actuales), dentro de un mismo edificio. Pues las dos generarían las misma externalidades.
Serán los Tribunales los que tengan que corregir tan injustificada diferenciación. Carente de sentido.
Nos vemos dentro del grupo.
Os cuento mi situación. He heredado una vivienda en la comunidad valenciana y mi mujer y yo estabamos pensando destinarla al alquiler turistico. Hay ya dos pisos en la finca que se dedican a eso, y los propietarios están contentos. Hoy me he enterado a través de uno de ellos, al que le habia estado preguntado las dudas basicas antes de decidirme… que la comunidad va a convocar una extraordinaria aprovechando la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal. Al parecer todavía no han convocado la reunión porque hay debate sobre el alcance de la modificación, es decir, no saben si realmente da cobertura para prohibir el alquiler turístico… o si simplemente lo puede “limitar/condicionar”. Leyendo sobre el tema he dado con esta fantástica página, y me preguntaba que opinión tenéis. Por lo que os leo aquí en el artículo dais por hecho que se puede prohibir pero he leido en algun sitio, en concreto en el blog de un notario, que algunos tienen dudas sobre la prohibición. Pongo el link, espero no incumplir ninguna norma al respecto. https://hayderecho.expansion.com/2019/01/22/limitacion-del-uso-turistico-de-las-viviendas-en-el-rdley-21-2018-de-14-de-diciembre/
Por si ayuda… mi comunidad no tiene estatutos y el ayuntamiento de la localidad carece de regulación específica.
Gracias
Carlos
Hola Carlos
La modificación de la LPH es clara al respecto, la comunidad de propietarios por mayoría de 3/5 puede prohibir o limitar, también condicionar el alquiler turístico “ad futurum” en una finca. Sin que el acuerdo pueda afectar a las viviendas turísticas que existieran antes del acuerdo. Es decir, el acuerdo no puede ser retroactivo.
Te invito que sigamos este tema en mi grupo cerrado de facebook
https://www.facebook.com/groups/1626287130788083/
Nos vemos dentro
estamos en lo mismo la ley habla de limitar y subir cuotas a la vez yo entiendo que ni se puede prohibir a los antiguos y mucho menos subirles la comunidad la ley es clara, alguien sabe algo sobre el 20 por ciento yo he de impugnar
Hola De Antonio
No hay discusión de que cualquier acuerdo comunitario que limite o prohiba el alquiler turístico en el edificio ha de respetar las viviendas turísticas ya existentes a su entrada en vigor.
Es decir, el acuerdo no podrá ser retroactivo en ningún caso.
Saludos,
Si llevo ejerciendo la actividad desde hace años, y estoy registrado como VFT desde el inicio….me afectaría la prohibición de los vecinos? Debo estar registrado en algún otro organismo? El apartamento turístico es en Córdoba (Andalucía). Me preocupa tener que cesar mi actividad por un cambio en los estatutos de mi comunidad.
Hola Francisco Javier
Puedes estar tranquilo.
Cualquier acuerdo que adopte tu comunidad contra el alquiler turístico no puede afectarte.
Nos vemos dentro https://www.facebook.com/groups/ObservatorioAlojamientosTuristicos/
Que tengas un feliz día
Tengo la duda de si las 3/5 partes son de los propietarios que asisten a la reunión o las 3/5 partes de todos los propietarios de la comunidad, hayan asistido o no a la reunión.
Hola Carmen
Los 3/5 son de todos los propietarios y cuotas de participación. Estén presentes o no (ausentes). Todos entran en el cómputo.
Nos vemos en mi grupo cerrado de facebook donde ya hemos tratado éste y otros muchos temas que seguro serán de tu interés
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Hola, en mi comunidad no esta prohibido expresamente el uso de alquiler turístico. Pero si un articulo del estatuto dice que las viviendas solo podrán destinarse a vivienda habitual o actividades profesionales. ¿Con este articulo se prohíbe implícitamente el uso turístico? ¿O debe estar recogido explícitamente? Gracias
Hola Juan
Aunque sería interesante que me proporcionaras más datos como, por ejemplo, la fecha de los estatutos y zona donde se ubica tu vivienda.
De modo genérico puedo decirte que efectivamente la prohibición del alquiler turístico en una comunidad de propietarios deber ser recogida de forma expresa en los mismos estatutos.
Te invito a seguir éste y otros muchos temas en mi grupo cerrado de facebook https://www.facebook.com/groups/ObservatorioAlojamientosTuristicos/
Un saludo,
Muchas gracias por la respuesta.
Los estatutos están fechados en el año 2007. El articulo en cuestión concretamente dice:
Articulo 5 Uso. Las viviendas se destinarán a vivienda, oficina o actividad profesional del propietario o de la persona a quien lo ceda, permitidos por la legislación vigente, siempre y cuando las actividades a desarrollar sean no ruidosas, inocuas y no peligrosas.
Entiendo que el “uso de vivienda” es un concepto amplio que incluye vivienda turística. Gracias
La vivienda está situada en la provincia de Málaga.
Hola!!
Un post muy interesante. Yo vivo en Barcelona.
Mi duda surje respecto a si la Comunidad puede prohibirme o limitarme alquilar una habitación en el piso que yo vivo en régimen de alquiler (y no se me prohibe por contrato).
La Ley por su lado, si no estoy equivocado, no prohibe el alquiler de una habitación donde reside el propietario/inquilino.
Gracias
Gracias Jordi
Puedes encontrar respuesta a tus preguntas leyendo mi siguiente post
https://alquilerviviendavacacional.com/puedo-alquilar-una-vivienda-de-uso-turistico-por-habitaciones-en-cataluna/
En cualquier caso te invito a que entres en mi grupo cerrado de facebook donde hemos tratado éste y otros muchos temas sobre alquileres de habitaciones con fines turísticos
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Nos vemos dentro
buenas,
tengo una serie de consultas, puesto que vivo en una comunidad de solo 18 vecinos con areas compartidas, jardines , piscina, barbacoas,…en el Baix llobregat
un propietario, consiguió la licencia de piso turistico, antes de que el resto de vecinos hubieramos cambiado los estatutos ( llegamos tarde), y bueno, tenemos que aceptarlo. pero resulta que este propietario, no paga los recibos de comunidad, ha hecho siempre los alquileres en negro, las reformas…. ( vamos que es un pieza!!!)
podemos hacer algo al respecto? nos sentimos engañados y estafados! siempre tenemos derramas por sus impagos y éste hombre esta ganando 1300 euros la semana!!
además que responsabilidad tenemos los vecinos, si por ejemplo, se ahoga un “turista”?
hemos perdido la libertad!! Mi casa ya no es mia, es pública, cada 3 dias, llegan 5 nuevos turistas!!!. es un descontrol!!
saludos y gracias
Hola Victoria
Frente al impago y las consecuencias de éste está siempre la vía judicial. En los casos de impago, la vía judicial es rápida.
Además podéis acordar en Junta la aplicación de penalizaciones o intereses en caso de impago para éste o cualquier otro propietario.
Para los casos de daños a terceros, entiendo que la comunidad tiene contratado y vigente un seguro RC.
Saludos,
Hola! Gracias por este articulo, tanto el articulo como los comentarios con las preguntas sugeridas y sus correspondientes contestaciones, me han ayudado a clarificar algunas dudas que tenia !
Muchas gracias!
Gracias por tu amable comentario
Si quieres más y mejor, te espero en mi grupo cerrado de facebook https://www.facebook.com/groups/ObservatorioAlojamientosTuristicos/
Que tengas un feliz día
Hola vivo en una comunidad con patio y piscina común en Valencia, hay pisos que se alquilan sin estar dados de alta otros dicen estar dado de altas dos preguntas
donde puedo mirar si están dados de alta ¿?
SI hay algún incidente en las zonas comunes, el seguro de responsabilidad civil de la finca ¿ N0S Cubre? O DEVEMOS DE ANTICIPARNOS PONiENDO alguna letra pequeña
Hola Mila
Prueba primero hacer una búsqueda a través del siguiente enlace:
http://comunitatvalenciana.com/viaje/alojamiento/viviendas-turisticas
En caso de que no aparezca, no tendrás más remedio que dirigirte a Turismo haciendo la solicitud correspondiente.
En relación a la pregunta del seguro, sería conveniente examinar el tipo de póliza de RC que tiene contratada la comunidad de propietarios
Nos vemos dentro https://www.facebook.com/groups/ObservatorioAlojamientosTuristicos/
Que tengas un feliz día
Hola,
antes de nada, felicitaciones por el artículo. Es muy claro y completo.
Querría plantear un caso no recogido en el artículo:
Supongamos el caso de tener una vivienda de uso turístico legalmente constituida en una comunidad en la que no existe ninguna restricción para ello. En caso de votarse en junta y conseguirse la mayoría necesaria para prohibir dicho uso, está claro que al no existir efectos retroactivos, la VuT podría seguir funcionando. Pero, ¿qué pasaría en caso de venta de la VuT? ¿El nuevo comprador podría seguir operando? ¿Y en caso de herencia de la casa?
Supongo que la cuestión podría formularse también en los siguientes términos: ¿la retroactividad es efectiva sobre la vivienda o sobre el propietario?
Muchas gracias!
Hola John
Gracias por tu comentario
Te contesto: Cuando se produce la transmisión de una vivienda (sea por venta o herencia) no se produce técnicamente la baja en el registro de la vivienda turística, sólo la modificación de uno de los aspectos del establecimiento, en concreto, la titularidad del mismo.
Es por ello que:
1. El nuevo propietario, si quiere continuar con la explotación de la vivienda turística, deberá notificar/comunicar al órgano competente en turismo que es el nuevo titular de la actividad turística.
Y 2. la comunidad de propietarios respetar dicho cambio. Sin que pueda adoptar acuerdo alguno que condicione, limite o prohiba el alquiler turístico en dicho inmueble.
Nos vemos dentro https://www.facebook.com/groups/ObservatorioAlojamientosTuristicos/
Que tengas un feliz día