CASTILLA-LA MANCHA: Guía definitiva para el alquiler de viviendas de uso turístico (VUT)

En Castilla-La  Mancha las viviendas particulares que antes de la fecha de entrada en vigor del Decreto 36/2018 (1 de julio de 2018) estuvieran siendo comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística para su cesión temporal de uso, con finalidad lucrativa, dispondrán del plazo de un año para adaptarse a los requisitos establecidos por la presente norma.

En este post te explico todo lo que debes saber si alquilas una vivienda residencial de uso turístico en la Comunidad de Castilla-La Mancha (Ciudad Real, Cuenca, Guadalajara y Toledo): su normativa aplicable, la definición de vivienda de uso turístico, los requisitos legales y técnicos que debes cumplir, las exclusiones, las prohibiciones, la tramitación para dar de alta a tu vivienda de uso turístico y muchas cosas más.

Si alquilas o comercializas tu vivienda con fines turísticos o vacacionales  o si estás pensando en hacerlo, lo que aquí te cuento puede interesarte.

NORMATIVA DE CASTILLA-LA MANCHA, DEFINICIÓN Y REQUISITOS LEGALES DE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO (VUT):

¿Cuál es la normativa aplicable?

• LEY 8/1999, de 26 de mayo, de Ordenación del Turismo de Castilla-La Mancha (DOCM 12 de junio de 1.999)
• Decreto 36/2018, de 29 de mayo, por el que se establece la ordenación de los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico en Castilla-La Mancha (D.O.C.M. núm. 113, de 11 de julio de 2018    (En lo sucesivo, el Reglamento)

Además de las anteriores, puedes establecer, a través de tu contrato de alquiler turístico, las cláusulas específicas que quieras sobre extremos relacionados con el régimen de reservas y su cancelación, desistimiento del usuario, prohibiciones a los usuarios, prestación de servicios complementarios, penalizaciones, reparaciones, mantenimiento, entrada y salida de los clientes, depósito o fianza por pérdida o deterioro de instalaciones, etc.

¿Qué se entiende por vivienda de uso turístico?

Se considera vivienda de uso turístico los pisos, casas, chalés u otros inmuebles análogos, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, que son comercializados o promocionados en canales de oferta turística para ser cedidos temporalmente y en su totalidad a terceros, de forma habitual, con fines de alojamiento turístico y a cambio de contraprestación económica.

No te preocupes si ahora te surgen dudas sobre el concepto de vivienda de uso turístico. Cuando leas los requisitos y los supuestos que no se consideran viviendas de uso turístico, lo acabarás entendiendo.

¿Qué requisitos tiene una VUT?

De la definición anterior pueden extraerse las siguientes notas características:

1. Estar amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato.
2. Comercializarse y promocionarse en canales de oferta turística.
3. Cederse en su totalidad. No por habitaciones.
4. Cederse con fines de alojamiento turístico. No con fines de vivienda o residencia.
5. Cederse de forma habitual.El Reglamento define la “habitualidad” como la práctica común, frecuente y generalizada de facilitar alojamiento.Se entenderá que existe habitualidad cuando se facilite alojamiento en dos o más ocasiones por anualidad, publicitándose en cualquier tipo de canal de comercialización propio o de tercero
6. Comercializarse y promocionarse con finalidad lucrativa. No de forma gratuita.

Sin embargo, en el resto de legislaciones autonómicas se consideran canales de oferta turística, entre otros, las agencias de viajes; las centrales de reserva; otras empresas de mediación u organización de servicios turísticos, incluidos los canales de intermediación a través de internet y otros sistemas nuevas tecnologías de información y comunicación; las agencias inmobiliarias; así como la inserción de publicidad en medios de comunicación social, cualquiera que sea su tipo o soporte.

¿Qué tipología pueden tener las VUT?

Según la definición legal, las viviendas de uso turístico pueden tener la forma constructiva de pisos, casas, chalés u otros inmuebles análogos.

¿Qué son los apartamentos turísticos?

A diferencia de las VUT, los apartamentos turísticos son inmuebles integrados por dos o más unidades de alojamiento, dotados de instalaciones, equipamiento y servicios en condiciones de ocupación inmediata, destinados al alojamiento turístico de modo habitual, mediante contraprestación económica. 

Los apartamentos turísticos podrán adoptar las siguientes modalidades, según sus características:

• Bloque : Aquellos apartamentos turísticos ubicados en la totalidad de un edificio, o en parte independizada del mismo, con accesos y escaleras de uso exclusivo, debiendo cumplir los requisitos mínimos de clasificación contenidos en el decreto 36/2018.
• Conjunto : Aquellos apartamentos turísticos integrados por un complejo de edificaciones contiguas de características arquitectónicas similares que tienen acceso e instalaciones comunes, de acuerdo a los requisitos mínimos de clasificación contenidos en el decreto 36/2018.

EXCLUSIONES, PROHIBICIONES Y REQUISITOS TÉCNICOS DE LAS VUT:

¿Qué supuestos no tendrán la consideración de VUT?

La normativa turística no se aplicará a tu vivienda cuando se encuentre en las situaciones siguientes:

1. Cuando la arriendes por temporada, según lo establecido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, siempre que el alojamiento no se comercialice o promocione en canales de oferta turística.
2. Cuando la arriendes por temporada, según lo establecido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con finalidad distinta del uso turístico.
3. Las diferentes modalidades de alojamientos rurales, que se regirán por lo dispuesto en su normativa específica.

¿Cuándo no puedes destinar tu vivienda a un uso turístico?

No podrás destinar una vivienda a fines turísticos cuando:

1. La utilices como residencia permanente o con cualquier otra finalidad distinta del uso turístico.
2. No dispongas de cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
3. La alquiles por habitaciones.

¿Qué requisitos y condiciones mínimas deben cumplir las VUT?

a) Con lo dispuesto en la normativa vigente en materia de habitabilidad y seguridad para su uso residencial como vivienda.

b) Que los estatutos de la comunidad de propietarios no contengan prohibición expresa para la actividad de alojamiento turístico.

c) Disponer de ventilación directa al exterior o a patios, con persianas o con algún sistema de oscurecimiento similar en las ventanas.

d) Estar amuebladas y dotadas de todos los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato y acorde al número de plazas de ocupación.

e) Disponer de calefacción y aire acondicionado en los dormitorios y salón.

f) Disponer de botiquín de primeros auxilios.

g) Limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevos clientes y ropa de cama, lencería, menaje de casa en general, en función a la ocupación máxima de la vivienda, y un juego de reposición.

h) Ropa de cama, equipo de toallas, menaje de casa en general, en función de la ocupación de la vivienda y un juego de reposición. También deberán disponer de tabla y plancha de la ropa. Todos ellos en perfecto estado de mantenimiento, limpieza e higiene.

i) Poner a disposición de los usuarios un número de teléfono para atender y resolver dudas e incidencias relativas a la vivienda de modo inmediato en un lugar visible.

j) Tener a disposición de los usuarios de la vivienda, las instrucciones de funcionamiento de los electrodomésticos u otros dispositivos que lo requieran para su correcta utilización.

k) Conexión a Internet Wifi.

l) Normas internas relativas al uso de las instalaciones y dependencias de la vivienda, así como la admisión o no de mascotas en la vivienda, restricciones para personas fumadoras, así como las zonas de uso restringido.

¿Qué capacidad deben tener  las VUT?

Su capacidad se determinará por el número de camas existentes en los dormitorios y por el de plazas convertibles disponibles en el salón-comedor y en los dormitorios, teniendo en cuenta lo siguiente:

a) En ningún caso se permitirá la instalación de más de 2 plazas en el salón-comedor y 4 plazas en los dormitorios, de las cuales 2 deberán ser camas.

b) En ningún caso la capacidad de la vivienda de uso turístico podrá ser superior a la capacidad máxima establecida en la licencia de primera ocupación o documento análogo, o en caso de que ésta no lo estableciera, a un máximo de 12 plazas, siendo a partir de esa cantidad regulado por el régimen jurídico de alojamiento hotelero o extrahotelero que le fuera de aplicación en base a las instalaciones y servicios del inmueble.

RÉGIMEN DE RESERVAS, CANCELACIONES Y PRECIOS:

Lo tienes todo ello en el siguiente cuadro:

TRAMITACIÓN, DOCUMENTACIÓN Y PLAZOS DE LAS VUT:

¿Qué es lo primero que tienes que hacer si quieres alquilar una VUT?

Si eres propietario o también gestor que quieras realizar la actividad turística de alojamiento en una vivienda residencial debes presentar al órgano competente en materia de turismo de la Comunidad de Castilla-La Mancha la declaración responsable de inicio de actividad de vivienda de uso turístico, mediante un impreso formalizado, que se establece como anexo II del Reglamento.

¿Desde cuándo puedes publicitar y alquilar tu vivienda turística?

La declaración responsable dirigida al órgano competente en materia de turismo (Dirección General de Turismo, Comercio y Artesanía) te permitirá ejercer la actividad por tiempo indefinido, desde el día de su presentación. 

A partir de ese momento podrás publicitarla en los términos comunicados.

¿De qué forma podrás presentar la declaración responsable?

Tanto si eres persona física como jurídica (empresa) sólo hay una única forma posible: 

De forma electrónica, a través de la Sede Electrónica, desde el botón Online

La Sede Electrónica te permite realizar la cumplimentación, firma y presentación en registro del formulario de procedimiento administrativo de declaración responsable para el acceso o ejercicio de la actividad en la vivienda con fines turísticos.

Para utilizar la Sede Electrónica tu ordenador debe tener instalado un visor de documentos PDF.

Puedes hacer uso del certificado digital para realizar tus trámites de forma cómoda por internet con plena seguridad y confidencialidad. Para ello el certificado deberá estar instalado en el navegador de tu ordenador y disponer de una configuración compatible.

¿Qué documentos tienes que acompañar con la declaración responsable?

La persona  que  firme la declaración simplemente deberá declarar expresamente que está en posesión de la siguiente documentación: 

1. Documentos acreditativos de la personalidad jurídica del titular de la explotación turística de la vivienda.

2. Títulos de propiedad de la vivienda, contrato de arrendamiento o cualquier otro título válido en derecho que acredite la plena disponibilidad del titular sobre la vivienda.

3. Licencia de primera ocupación de la vivienda o documento análogo.

4. En su caso, estatutos de la comunidad de vecinos que no contengan prohibición expresa para la actividad de alojamiento turístico.

5. Plano de la vivienda 1/100, en el que se indique claramente el nombre del destino y superficie de cada dependencia.

Si no aportas voluntariamente la referida documentación conjuntamente con la declaración responsable, podrás hacerlo posteriormente cuando te sea requerido por la Dirección General de Turismo, Comercio y Artesanía.

Para aportar la documentación, deberás escanearla y adjuntarla a la comunicación, en formato pdf.

Salvo que los documentos originales deban obrar en el procedimiento, tienes derecho a aportar -en lugar de copia compulsada- copias de los mismos cuya fidelidad quedará garantizada mediante la aportación de la declaración responsable del interesado, sin perjuicio de la posterior facultad de comprobación por parte de la Administración.

La Dirección General competente en materia de turismo efectuará, en cualquier momento, la comprobación del contenido de la declaración responsable.

¿Qué plazo tienes para presentar la declaración responsable?

Permanente.

El procedimiento de declaración responsable de dedicación al uso turístico de las viviendas no está sujeto a un plazo específico.

Y en consecuencia, la declaración responsable podrás presentarla a lo largo de todo el año.

¿Qué plazo existe para resolver y notificar el fin del procedimiento?

No se establece ningún plazo específico para ello.

¿De qué dos formas puede contestar la Administración turística?

1. Resolución expresa.
2. Silencio administrativo positivo o resolución presunta. Que se producirá cuando la Administración pública no dicte una resolución expresa. El silencio  positivo equivale a la estimación de la comunicación de inicio de actividad.

¿Cómo se comunica la Administración turística contigo?

Las formas de comunicación de la Administración con el interesado (tú) están establecidas en los artículos 40 a 45 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre del Procedimiento administrativo común de las Administraciones Públicas.

¿Qué recursos puedes presentar contra la resolución denegatoria?

Contra la resolución que desestime la declaración responsable de vivienda de uso turístico podrás presentar los siguientes recursos:

1. Reposición: Es Potestativo o no obligatorio. Se presenta ante el mismo órgano que ha dictado la resolución.
2. Alzada: Es Preceptivo u obligatorio, antes de acudir a la vía judicial. Se presenta ante el superior jerárquico de órgano que resolvió.

Para la interposición o presentación de los anteriores recursos no tendrás que pagar ninguna tasa y podrás hacerlo tú mismo. No siendo obligatorio actuar a través de  abogado o de procurador. Aunque te recomiendo que te asesores debidamente antes de hacerlo. Te recuerdo que te encuentras en lo que se llama la vía administrativa previa a la vía judicial

INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE EMPRESAS Y ESTABLECIMIENTOS TURÍSTICOS DE CASTILLA-LA MANCHA, PUBLICIDAD Y DISTINTIVO:

¿Cómo se produce la inscripción de tu VUT?

En caso de que el impreso y documentación anteriores sean conformes, la Dirección General de Turismo competente inscribirá de oficio la vivienda de uso turístico en el Registro de empresas y establecimientos turísticos de Castilla-La Mancha y, a tal efecto, te entregará un documento que acredite la inscripción.

¿En la publicidad que efectúes tienes que incluir el número de registro?

El Reglamento determina que el código de inscripción en el Registro deberá constar en toda forma de publicidad, actuación de promoción o de comercialización.

Lo que significa que en la publicidad que se realice por cualquier medio, en la comercialización, correspondencia, facturas y demás documentación de los establecimientos de alojamientos en la modalidad de vivienda de uso turístico se indicará, de forma que no induzca a confusión, el número de inscripción.

¿Las VUT tienen que exhibir algún tipo de distintivo?

En la puerta de entrada de cada vivienda, en un lugar visible, deberás exhibir la placa distintiva, según el modelo determinado en el Anexo VIII del Reglamento.

REGISTRO DE VIAJEROS:

De acuerdo con la normativa del Ministerio del Interior debes cumplimentar un parte de entrada de viajeros, confeccionado con arreglo a un modelo oficial, y remitirlo a la correspondiente Comisaría de Policía o Puesto de la Guardia Civil, en función de la localidad donde se ubique la vivienda.

La normativa reguladora viene establecida en la  Orden 1922/2003 de 3 de julio  sobre libros-registro y partes de entrada de viajeros en alojamientos turísticos.

CONTRATO DE ALQUILER DE VIVIENDA DE USO TURÍSTICO DE CASTILLA-LA MANCHA:

¿Es obligatorio firmar un contrato de alojamiento turístico?

La normativa turística de la Comunidad de Castilla-La Mancha no obliga a firmar un contrato de alojamiento.

Sin embargo, te recomiendo que establezcas tus propias cláusulas específicas sobre extremos relacionados con el régimen de reservas y su cancelación, desistimiento del usuario, prohibiciones a los usuarios, prestación de servicios complementarios, penalizaciones, reparaciones, mantenimiento, entrada y salida de los clientes, depósito o fianza por pérdida o deterioro de instalaciones, etc.

Ten presente que es un gasto fiscalmente deducible: Los ocasionados por la formalización del contrato de arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución del derecho y los de defensa de carácter jurídico relativo a los bienes, derechos o rendimientos.

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Finalmente, te voy a dejar un enlace con direcciones que pueden serte de utilidad

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