La nueva regulación de las viviendas vacacionales de Canarias (VV)

Con la nueva regulación de las viviendas vacacionales a través de la Ley del Turismo de Canarias se quiere “dar cobertura legal a determinados aspectos relativos a la regulación de la vivienda vacacional”, o si lo prefieres, para que se entienda mejor, “blindar por Ley la prohibición del alquiler turístico en las Islas Canarias”.  

La futura reforma de la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias, promovida por los grupos parlamentarios Nacionalista Canario (CC-PNC), Nueva Canaria (NC) y Socialista Canario, (con la única oposición del grupo popular) afecta de forma negativa al alquiler turístico en la modalidad de vivienda vacacional.

En la actualidad la regulación de las viviendas vacaciones de Canarias se encuentra en el El Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias. (BOC nº 101, 28 mayo 2015) (En lo sucesivo, el Reglamento)

Una norma que está parcialmente derogada por el Tribunal Supremo, como te cuento en  >>>  La Jurisprudencia del Tribunal Supremo y los alquileres turísticos (2018-2019)

Cuando se apruebe la modificación de la Ley del Turismo, y si se acaba incorporando a la misma la regulación de la vivienda vacacional,  (ahora esta fuera, en un Reglamento) sucederá que los ciudadanos no podremos oponernos a las prohibiciones o limitaciones que pueda establecer la Ley, porque los Tribunales no tienen competencia sobre las leyes, sólo sobre los Reglamentos.

De ahí que la regulación por Ley (en lugar de por Reglamento) suponga una merma de las garantías para las viviendas vacacionales.

LAS EXCUSAS PARA PROHIBIR LAS VIVIENDAS VACACIONALES EN LA LEY DEL TURISMO DE CANARIAS

No pretendo inquietarte pero entre las “loables” razones que justifican la nueva regulación se encuentra la función social de la vivienda, encaminada a satisfacer el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, conforme al artículo 47 CE.

En base a esta “pretendida” función social de la vivienda, la Ley proclama que el destino a un uso diferente a la residencia permanente puede ser limitado en función del interés general de satisfacer el derecho a la vivienda.

Resulta cuanto menos preocupante  y también discutible la anterior información. Insiste la norma en que resulta necesario garantizar el derecho a una vivienda digna no sólo a los residentes habituales de un municipio, sino también a aquellas otras personas que por razones de trabajo, ya sea en el sector de servicios turísticos, de los servicios sanitarios, de seguridad, de educación, o cualquier otro, se ven obligados a residir en dichas poblaciones.

Pero además de la función social de la vivienda,  la Ley nos ofrece otros pretextos para la prohibción:  la protección del entorno urbano, así como la planificación urbana y rural. Entrando ya en el contenido de la Ley te cuento todo su contenido nada complaciente con las viviendas turísticas.

NUEVOS DEBERES PARA LAS EMPRESAS TURÍSTICAS

Las empresas que oferten y/o realicen actividades turísticas estarán obligadas a:

1. Velar porque las personas alojadas respeten las normas básicas de convivencia. 

En concreto, en las viviendas vacacionales sometidas a propiedad horizontal: 

(a) Garantizar el respeto a las normas de régimen interior de la comunidad.

(b) En caso de no existir normas de régimen interior, de las normas específicas de uso de zonas comunes en términos compatibles con el derecho de uso de las restantes personas propietarias o residentes en el inmueble.

2. En el caso de viviendas vacacionales incorporar y hacer público de forma permanente en los canales o sistemas de promoción, publicidad o comercialización utilizados, información sobre el carácter legal de la actividad, en los términos que se fijen reglamentariamente.

NUEVO DERECHO DEL USUARIO TURÍSTICO 

Se añade como un nuevo derecho del usuario turístico del derecho a conocer la situación de legalidad turística de las viviendas vacacionales que se publiciten y comercialicen en los canales o sistemas de promoción, publicidad o comercialización utilizados.

NUEVAS OBLIGACIONES EN RELACIÓN A LA CALIDAD DE LAS INSTALACIONES Y SERVICIOS  

En la actualidad

Sólo se obliga a los establecimientos alojativos a conservar siempre las instalaciones y equipamientos y ofrecer los servicios, al menos con la calidad que fue tenida en cuenta en el momento de su clasificación.

Cuando entre en vigor la Ley 

Las personas titulares de la explotación turística de los establecimientos turísticos mantendrán en las debidas condiciones de funcionamiento y limpieza los locales, instalaciones, mobiliario y enseres, reparando inmediatamente cuantos desperfectos o averías se produzcan en los mismos, manteniendo al menos la calidad que fue tenida en cuenta en el momento de su clasificación. 

Asimismo, garantizarán una correcta prestación de los servicios que oferten y el buen trato a los usuarios turísticos.

NUEVA REGULACIÓN DE LAS VIVIENDAS VACACIONALES EN LA LEY DEL TURISMO DE CANARIAS  

Como ya te he contado, la principal novedad de la reforma de la Ley del Turismo es que se añade en ésta, una nueva subsección 7.ª, dedicada a la regulación de la vivienda vacacional (dentro de la sección 1.ª del capítulo III del título II, compuesta por dos nuevos artículos, el artículo 46-bis y el 46-ter).

El nuevo concepto de vivienda vacacional

La Ley del Turismo considera vivienda vacacional a las viviendas, cualquiera que sea su tipología, que amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato y reuniendo los requisitos previstos en esta ley y en su desarrollo reglamentario, son comercializadas y/o promocionadas en canales de oferta turística o por cualquier otro medio, para ser cedidas temporalmente  y en su totalidad a terceros, de forma habitual, con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio, quedando excluidas, en consecuencia, del régimen de alquiler de viviendas previsto en la legislación de arrendamientos urbanos.

En la actualidad el Reglamento (Decreto 113/2015) considera vivienda vacacional la vivienda, que amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato y reuniendo los requisitos previstos en el Decreto 113/2015, es comercializada o promocionada en canales de oferta turística, para ser cedida temporalmente y en su totalidad a terceros, de forma habitual, con fines de alojamiento vacacional y a cambio de un precio.

Las nuevas notas definitorias del concepto de vivienda vacacional

1. Las viviendas,  cualquiera que sea su tipología. 
2. Estar amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato. 
3. Reunir los requisitos previstos en la Ley del Turismo y en su desarrollo reglamentario.
4. Comercializadas y/o promocionadas en canales de oferta turística o por cualquier otro medio.
5. Cedidas temporalmente. 
6. Ser cedidas en su totalidad a terceros. 
7. Habitualidad. 
8. Con fines de alojamiento turístico. 
9. Debe mediar un precio.

Las viviendas que reúnan estos requisitos están excluidas del régimen de alquiler de viviendas previsto en la legislación de arrendamientos urbanos. 

La expresa remisión al planeamiento territorial y urbanístico

La Ley remite la regulación de las viviendas vacacionales a los diferentes Cabildos insulares (a través de sus respectivos instrumentos de ordenación territorial y urbanística, o mediante el planeamiento insular o las ordenanzas provisionales insulares) y a los distintos municipios canarios (a través de su planeamiento urbanístico o mediante ordenanzas provisionales municipales).

De esta forma, en la práctica, serán los municipios, en última instancia, quiene decidan si una vivienda residencial puede o no destinarse al uso turístico, y, en su caso, las condiciones y estándares a que debe sujetarse en los diferentes ámbitos, incluida la eventual exclusión del mismo en parte o la totalidad de un municipio. 

Sin perjuicio de que el Gobierno de Canarias, mediante reglamento, podrá establecer motivadamente límites máximos de implantación del referido uso turístico de las viviendas en los suelos permitidos, e incluso condiciones urbanísticas específicas para el ejercicio de esta actividad, que deberán ser tenidos en cuenta por los instrumentos de ordenación territorial y urbanística (cabildos insulares y municipios).

Las razones que ofrece la Ley  del Turismo para limitar el uso turístico de las viviendas

La prohibición de viviendas vacacionales podrá justificarse por:

1. La promoción y desarrollo sostenible de la actividad turística en la tipología de vivienda vacacional.
2. La cohesión social en todo el territorio autonómico.
3. La integración social en los núcleos urbanos residenciales.
4. El deber de atenerse al uso establecido por el planeamiento y las licencias urbanísticas. 
5. La compatibilización del uso de vivienda vacacional con la finalidad de protección del territorio y del medio urbano.
6. La calidad de vida.
7. La efectividad del derecho a la vivienda de la población residente. 
8. Las exigencias de un desarrollo y de un uso sostenibles del suelo y de los recursos naturales. 
9. Criterios, indicadores o parámetros de sostenibilidad en función de los recursos existentes y sus usos.
10. Las infraestructuras.
11. Las densidades de población. 
12. Las necesidades de vivienda. 
13. Otros relevantes.

La autorización de la comunidad de propietarios para la comercialización turística de las viviendas

En el caso de las viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal, la declaración responsable para comercializarlas turísticamente deberá incluir un acuerdo de la junta de propietarios que, con el voto favorable de las tres quintas partes de las personas propietarias que, a su vez, representen las tres quintas partes las cuotas de propiedad, acepten expresamente la posibilidad de comercialización turística de las viviendas. 

Se podrá aportar, en su lugar, el título constitutivo o los estatutos de la comunidad de propietarios, cuando estos contemplen expresamente dicho uso turístico de las viviendas. 

En todos los casos, si se modificaran los estatutos o acuerdos de la junta de propietarios que impidan la comercialización turística, estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.

La prohibición de comercialización de viviendas de protección oficial o precio tasado

No pueden ser objeto de comercialización turística viviendas sometidas o que hayan sido sometidas al régimen de protección oficial o precio tasado. 

Tampoco podrá comercializarse ninguna vivienda con respecto a la cual se imponga sanción firme por infracción grave o muy grave de la legalidad urbanística, mientras no se restituya esta legalidad.

La prohibición del alquiler compartido

Sea establece que las viviendas vacacionales son incompatibles con la coincidencia en la misma vivienda de personas usuarias que hayan formalizado contratos diferentes.

Requisitos de la publicidad, oferta y gestión de tu vivienda turística

La publicidad, oferta y gestión de las viviendas vacacionales se ajustará a las exigencias de veracidad, objetividad y buena fe.

Deberás proporcionar a la persona usuaria información suficiente sobre:

1. Las características de la vivienda.
2. Las condiciones de uso.
3. El número de registro proporcionado por la administración competente.
4. Las prestaciones que comprenden los servicios contratados. 

El cumplimiento del principio de unidad de explotación

Las unidades de alojamiento con uso residencial, consolidado o no, que existieran integradas en un establecimiento turístico extrahotelero de los regulados en la normativa de alojamiento turístico no podrán destinarse a uso turístico en la modalidad de vivienda vacacional sino en la de apartamentos turísticos, debiendo cumplir en tal supuesto con el principio de unidad de explotación.

La prohibición de explotación turística como vivienda vacacional

A partir de la entrada en vigor de la presente ley, en las zonas turísticas delimitadas por los instrumentos de ordenación, los establecimientos turísticos alojativos que se den de baja en la explotación turística dentro de cualquiera de las modalidades establecidas en el Reglamento de actividades turísticas alojativas, así como de cualquiera de las unidades alojativas que forman parte del mismo, no podrán dedicarlos a explotación turística alojativa en la modalidad de vivienda vacacional.

Las  personas responsables

En la actualidad 

Son responsables de las infracciones turísticas las personas físicas y jurídicas, públicas o privadas, que realicen las acciones u omisiones tipificadas por esta ley.

Cuando entre en vigor la Ley

Serán responsables de las infracciones turísticas las personas físicas y jurídicas, públicas o privadas, que realicen las acciones u omisiones tipificadas por esta ley.

Con respecto a la comercialización de viviendas vacacionales, son responsables de las infracciones las personas propietarias del inmueble junto con las personas o entidades explotadoras, salvo prueba en contrario. 

Asimismo, son responsables los canales o sistemas de promoción, publicidad o comercialización utilizados en cuanto a la veracidad, exactitud y ajuste a la legalidad de la información y publicidad que realizan. 

Las nuevas Infracciones

Se añaden al listado de infracciones muy graves y graves, por no eran suficientes, las siguientes, en relación a las viviendas vacacionales:

Muy graves

• La oferta, publicidad o comercialización de actividades o servicios turísticos que no sean acordes a la modalidad, tipología, clasificación o categoría que figure en la correspondiente declaración responsable, comunicación de inicio de actividad o, en su caso, de la correspondiente autorización. 
• Llevar a cabo por parte de las personas físicas o jurídicas que sean titulares o explotadoras de los canales o sistemas de promoción, publicidad o comercialización utilizados, la comercialización o publicidad relativa a estancias en viviendas vacacionales que no hayan presentado la declaración responsable de inicio de actividad turística o que hayan sido dadas de baja en el Registro General Turístico de Canarias por incumplimiento de requisitos y condiciones, una vez les sea comunicada esta última circunstancia por la Administración turística.
• El incumplimiento por los canales o sistemas de promoción, publicidad o comercialización utilizados de los requerimientos de la Administración en orden a retirar contenidos o imposibilitar su acceso en relación a la información y publicidad de ofertas ilícitas, así como la negativa u obstaculización a facilitar información requerida por la Administración turística. 
• La inexactitud, falsedad u omisión de carácter esencial, de cualquier dato o información que se realice en una declaración responsable o en una comunicación previa o en los informes técnicos turísticos.

Graves

• La oferta y/o comercialización de estancias turísticas en viviendas que no cumplan los requisitos o las condiciones establecidas en la normativa reguladora de las viviendas vacacionales. 

Leves

• No comunicar a la Administración turística competente las modificaciones de datos contenidos en las autorizaciones, comunicaciones de inicio o declaraciones responsables.

La nueva obligación de colaboración

Los titulares de empresas turísticas, sus representantes y trabajadores, así como los demás sujetos responsables del cumplimiento de las normas turísticas, están obligados cuando sean requeridos: 

a) A atender debidamente a los inspectores de turismo.

b) A acreditar su identidad y la de quienes se encuentren en los establecimientos turísticos.

c) A colaborar con ellos con ocasión de visitas u otras actuaciones inspectoras.

d) A declarar ante el funcionario actuante sobre cuestiones que afecten a las comprobaciones inspectoras, así como a facilitarles la información y documentación necesarias para el desarrollo de sus funciones. 

Quienes representen a los sujetos inspeccionados deberán acreditar documentalmente tal condición si la actuación se produjese fuera del domicilio o centro de trabajo visitado.

Fuente: Boletín Oficial del Parlamento de Canarias nº 120, de 25 de febrero de 2019.

LA ACTUAL REGULACIÓN DE LAS VIVIENDAS VACACIONALES DE CANARIAS

La nueva regulación que te he contado (Ley del Turismo de Canarias) se verá a completada por la actual regulación de las viviendas vacacionales, en todo aquello que  no la contradiga.

Puedes consultar la actual regulación en  >>> CANARIAS: Guía definitiva para el alquiler de viviendas vacacionales (VV)    

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