CANARIAS: Guía definitiva para el alquiler de viviendas vacacionales (VV)

En Canarias el actual Decreto 113/2015  que regula las viviendas vacacionales está anulado parcialmente por vulnerar la libre competencia. La declaración de nulidad afecta a la exclusión de las viviendas vacacionales situadas en las zonas turísticas o de uso mixto, la prohibición de alquilar por habitaciones y a la obligación de inscripción en un Registro con carácter previo al inicio de la actividad.

En este post te explico todo lo que debes saber si alquilas una vivienda vacacional en la Comunidad de Canarias (Gran Canaria, Tenerife, Lanzarote, Fuerteventura, La Gomera, El Hierro y La Palma) : su normativa aplicable, conceptos, requisitos legales y técnicos que debes cumplir, las exclusiones, las prohibiciones, la tramitación para dar de alta a una vivienda turística y muchas cosas más.

Si alquilas o comercializas tu vivienda con fines turísticos o vacacionales en la Comunidad Autónoma de Canarias o  si estás pensando en hacerlo, lo que aquí te cuento puede interesarte.

NORMATIVA DE CANARIAS, DEFINICIÓN Y REQUISITOS LEGALES DE LAS VIVIENDAS VACACIONALES (Vv):

¿Cuál es la normativa aplicable?

Antes de todo, tienes que saber que en la Comunidad Canarias existen las siguientes normas específicas que afectan a las viviendas turísticas:

• La Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias. (BOC nº 48, 19 abril 1995)
• El Decreto 117/2006, de 1 de agosto, por el que se regulan las condiciones de habitabilidad de las viviendas y el procedimiento para la obtención de la cédula de habitabilidad. (BOC nº 161, 18 agosto 2006)
• El Decreto 142/2010, de 4 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de la Actividad Turística de Alojamiento. (BOC nº 204, 15 octubre 2010)
• El Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias. (BOC nº 101, 28 mayo 2015) (En lo sucesivo, el Reglamento)

El Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias está afectado por la sentencia nº 41/2017, de 21 de marzo de 2017, de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Canarias (TSJC), que ha declarado la nulidad de importantes preceptos del mismo.

Además de las anteriores normas positivas, puedes establecer, a través de tu contrato de alojamiento turístico, las cláusulas específicas  que quieras sobre extremos relacionados con el régimen de reservas y su cancelación, desistimiento del usuario, prohibiciones a los usuarios, prestación de servicios complementarios, penalizaciones, reparaciones, mantenimiento, entrada y salida de los clientes, depósito o fianza por pérdida o deterioro de instalaciones, etc.

¿Qué se entiende por vivienda vacacional?

El Reglamento considera vivienda vacacional la vivienda, que amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato y reuniendo los requisitos previstos en el Decreto 113/2015, es comercializada o promocionada en canales de oferta turística, para ser cedida temporalmente y en su totalidad a terceros, de forma habitual, con fines de alojamiento vacacional y a cambio de un precio.

¿Qué requisitos tiene?

De la nueva definición de vivienda turística, se pueden extraer las siguientes notas definitorias:

1. Estar amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato.
2. Cederse dos o más veces dentro del periodo de un año o una vez al año, pero en repetidas ocasiones.
3. Cederse en su totalidad.
4. Cederse con fines de alojamiento turístico.
5. Comercializarse y promocionarse en canales de oferta turística.
6. Comercializarse y promocionarse con finalidad lucrativa, o lo que es lo mismo, cederse a cambio de un precio.
7. Cumplir las características previstas en el propio Decreto 113/2015.

EXCLUSIONES Y PROHIBICIONES:

¿Qué supuestos no tendrán la consideración de Vv?

Si tu vivienda se encuentra en alguno de los supuestos siguientes, no se considerará vivienda turística:

1. Cuando  la arriendes por temporada, según lo establecido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, siempre que el alojamiento no se comercialice o promocione en canales de oferta turística.
2. Cuando lo arriendes por temporada, según lo establecido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con finalidad distinta del uso turístico.
3. Cuando la alquiles una vez al año, y no sea en repetidas ocasiones.

¿Qué prohibiciones se establecen?

No podrá destinarse una vivienda a fines turísticos cuando:

1. Se alquile por habitaciones.

2. Las edificaciones estén ubicadas en suelos turísticos que se encuentren dentro de las zonas turísticas o de las urbanizaciones turísticas, así como las viviendas ubicadas en urbanizaciones turísticas o en urbanizaciones mixtas residenciales turísticas.

3. Se aloje un mayor número de personas de las que correspondan a la capacidad de la vivienda establecida por el número de dormitorios y ocupación, según los datos incluidos en la declaración responsable de ocupación de inmuebles o instalaciones, o en su caso, la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.

REQUISITOS TÉCNICOS Y SERVICIOS DE LAS Vv:

En general, ¿qué dotación deben tener?

Las viviendas vacacionales deben permanecer en un adecuado estado de conservación y ponerse a disposición de las personas usuarias en perfectas condiciones de limpieza e higiene, de tal forma que se permita su utilización con carácter inmediato.

¿Cuál es el equipamiento mínimo general con que deben contar?

1. Cierre interior de seguridad en puertas de acceso.
2. Botiquín de primeros auxilios.

TRAMITACIÓN, DOCUMENTACIÓN NECESARIA Y PLAZOS:

¿Qué es lo primero que tienes que hacer si quieres alquilar una Vv?

El inicio de la actividad de explotación de una vivienda vacacional requiere la presentación del modelo de declaración responsable ante el Cabildo Insular correspondiente.

¿Desde cuándo puedes alquilar y anunciar tu Vv?

No se permite el inicio de la actividad hasta que la vivienda, una vez presentada la declaración responsable, no esté inscrita en el Registro General Turístico de la Comunidad Autónoma de Canarias, por el Cabildo Insular en un plazo máximo de quince días hábiles.

Porque al establecer que el inicio de la actividad sin la referida documentación es motivo de sanción, de facto se está desnaturalizando los efectos de la declaración responsable y sometiendo el inicio de la actividad a un control administrativo previo. Extremo éste prohibido por la normativa comunitaria.

¿Cómo y dónde  podrás presentar la declaración responsable de inicio de actividad?

Si eres persona física (particular):

• De forma electrónica desde la sede electrónica.
• De forma presencial.

Si eres persona jurídica (sociedad, fundación, asociación):

El artículo 14.2 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, establece la obligatoriedad de la gestión electrónica para determinados sujetos como, por ejemplo, las personas jurídicas.

Modelo de declaración de inicio de la actividad en GRAN CANARIA:

Descarga el Modelo oficial

Para más información aquí

Modelo de declaración de inicio de la actividad en TENERIFE:

Descarga el Modelo oficial 

Para más información aquí

Modelo de declaración de inicio de la actividad en LANZAROTE:

Descarga el Modelo oficial

Para más información aquí

Modelo de declaración de inicio de la actividad en FUERTEVENTURA:

Descarga el Modelo oficial

Para más información aquí

Modelo de declaración de inicio de la actividad en LA GOMERA:

Descarga el Modelo oficial

Para más información aquí

Modelo de declaración de inicio de la actividad en EL HIERRO:

Descargar el Modelo oficial

Para más información aquí

Modelo de declaración de inicio de la actividad en LA PALMA:

Descarga el Modelo

Para más información aquí

¿Qué documentos tienes que acompañar con la declaración responsable?

En función de la fecha en que se hubiera solicitado o solicitase la licencia de la vivienda, se acompañará alguno de los siguientes documentos:

1. La declaración de ocupaciónde inmuebles o instalaciones, o en su caso, la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, en base a las condiciones establecidas en el Decreto 177/2006, de 1 de agosto, por el que se regulan las condiciones de habitabilidad de las viviendas o normas que lo sustituya.
2. La Declaración responsableconforme a lo establecido en el Art. 166-bis del Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias, relativo a la adecuación de las condiciones de habitabilidad de la vivienda, deberá adjuntar un certificado de finalización de obra firmado por técnico competente,en el que se acredite la adecuación de la actividad o instalación al proyecto presentado conforme a la normativa urbanística, ordenanzas municipales, a la legislación sectorial aplicable y, en particular, cuando se trate de viviendas, a la adecuación de las condiciones de habitabilidadestablecidas para el proyecto edificatorio en el informe técnico previsto en el artículo 166.5 de este texto refundido, según se establezca reglamentariamente.

En su caso, declaración responsable de que en los estatutos de la comunidad de propietariosexiste prohibición que impide la colocación de placas identificativas de la actividad de vivienda vacacional, en el exterior o zonas comunes.

Si eres persona física:

Si el titular de la explotación es persona física deberás acompañar fotocopia del NIF o NIE, así como documento que acredite la representación de quien actúa en su nombre, en su caso.

Si eres persona jurídica:

Si el titular de la explotación es persona jurídica, fotocopia del NIF, de la Escritura de Constitución de la Sociedad, del. NIF o NIE de los administradores y documento que acredite la representación.

Si el trámite se hace de forma presencial:

Salvo que los documentos originales deban obrar en el procedimiento, los ciudadanos tendrán derecho a aportar -en lugar de copia compulsada- copias de los mismos cuya fidelidad quedará garantizada mediante la aportación de declaración responsable del interesado, sin perjuicio de la posterior facultad de comprobación por parte de la Administración.

Si se hace de manera electrónica:

Deberá escanearse la documentación y adjuntarla a la declaración, en formato pdf.

Ten en cuenta que la clasificación como vivienda vacacional estará sujeta a un control a posterioride los requisitos exigidos en la normativa vigente.

¿Hay que pagar alguna tasa?

SÍ. El importe de la tasa es de 14 euros. (Tasa de inicio de actividad turística de vivienda vacacional)

Las tasas de este trámite deben ser abonadas a través del sistema normalizado de pagos del Cabildo.

¿Qué plazo tienes para presentar la declaración responsable?

Permanente:

El procedimiento de declaración responsable de dedicación al uso turístico de las viviendas no está sujeto a un plazo específico.

Lo que significa que la solicitud se podrá presentar durante todo el año.

¿Qué plazo existe para resolver y notificar el fin del procedimiento?

La entrega a la explotadora de la vivienda de hojas de reclamaciones, placa-distintivo y libro de inspección sólo se efectuará transcurridos quince días hábiles, plazo dentro del cual el Cabildo Insular debe inscribir la información sobre la actividad de explotación de la vivienda vacacional en el Registro General Turístico de la Comunidad Autónoma de Canarias.

¿De qué dos formas puede contestar la Administración turística?

1. Resolución expresa.
2. Silencio administrativo positivo o resolución presunta. Que se producirá cuando la Administración pública no dicte una resolución expresa. El silencio  positivo equivale a la estimación de la comunicación de inicio de actividad.

¿Cómo se comunica la Administración turística contigo?

Las formas de comunicación de la Administración con el interesado (tú) están establecidas en los artículos 40 a 45 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre del Procedimiento administrativo común de las Administraciones Públicas.

Simplemente advertirte que para acceder a la notificación electrónica será necesario disponer de un DNI electrónico o de uno de los certificados reconocidos por el gobierno canario. 

¿Qué recursos pueden presentarse contra la resolución denegatoria?

Contra la resolución que desestime la declaración responsable de vivienda de uso turístico podrás presentar los siguientes recursos:

1. Reposición: Es Potestativo o no obligatorio. Se presenta ante el mismo órgano que ha dictado la resolución.
2. Alzada: Es Preceptivo u obligatorio, antes de acudir a la vía judicial. Se presenta ante el superior jerárquico de órgano que resolvió.

Para la interposición o presentación de los anteriores recursos no tendrás que pagar ninguna tasa y podrás hacerlo tú mismo. No siendo obligatorio actuar a través de  abogado o de procurador. Aunque te recomiendo que te asesores debidamente antes de hacerlo. Te recuerdo que te encuentras en lo que se llama la vía administrativa previa a la vía judicial

INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO GENERAL TURÍSTICO DE LA COMUNIDAD AUTÓNOMA DE CANARIAS, PUBLICIDAD Y DISTINTIVO DE LAS Vv:

¿Cómo se produce la inscripción de tu vivienda vacacional?

La inscripción de las viviendas vacacionales en el Registro General Turístico de la Comunidad Autónoma de Canarias se producirá de oficio por la Administración turística.

Esta inscripción tiene carácter constitutivo. El procedimiento de inscripción, desarrollado de oficio por la Administración turística, es condicionante del derecho del interesado al inicio de la actividad desde el momento de presentación de la declaración responsable de inicio de actividad.

Recuerda que la sentencia nº 41/2017, de 21 de marzo de 2017, de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Canarias (TSJC) ha suprimido la obligación de inscripción en un Registro previo al inicio de la actividad turística.

¿Hay que incluir el número de registro en la publicidad que efectúes?

Las personas propietarias y las empresas explotadoras de viviendas vacacionales están obligadas a incluir en toda la publicidad que efectúen y cualquiera que sea el medio empleado el número de registro asignado.

¿Las viviendas vacacionales tienen que exhibir algún tipo de distintivo?

Las viviendas vacacionales, exhibirán, siempre que no conste prohibición expresa por parte de las normas de la comunidad de propietarios, en la entrada, en lugar visible, una placa-distintivo.

El formato y características de la placa vienen establecidas en el anexo 1 del Reglamento de las viviendas vacacionales, donde consta junto a las siglas VV el número de inscripción en el Registro General Turístico de la Comunidad autónoma de Canarias, que se le hubiese asignado.

REGISTRO DE VIAJEROS:

De acuerdo con la normativa del Ministerio del Interior debes cumplimentar un parte de entrada de viajeros, confeccionado con arreglo a un modelo oficial, y remitirlo a la correspondiente Comisaría de Policía o Puesto de la Guardia Civil, en función de la localidad donde se ubique la vivienda.

La normativa reguladora viene establecida en la  Orden 1922/2003 de 3 de julio sobre libros-registro y partes de entrada de viajeros en alojamientos turísticos.

CONTRATO DE ALQUILER DE VIVIENDA VACACIONAL DE CANARIAS:

¿Es obligatorio firmar un contrato de alojamiento turístico?

El Reglamento simplemente establece que con carácter previo a la efectiva ocupación de la vivienda vacacional por los usuarios, si la contratación no se hubiese realizado por escrito con anterioridad, es preceptivo que ambas partes firmen un documento en el que, como mínimo, se han de recoger las condiciones extractadas del contrato, con indicación de:

1. Los horarios.
2. Número máximo de personas que pueden ocupar la vivienda.
3. Los precios a cobrar por el servicio de alojamiento, con el IGIC incluido.

Este documento debe estar redactado al menos, en castellano y en inglés.

Además de lo anterior puedes añadir las cláusulas específicas que quieras, sobre extremos relacionados con el régimen de reservas y su cancelación, desistimiento del usuario, prohibiciones a los usuarios, prestación de servicios complementarios, penalizaciones, reparaciones, mantenimiento, entrada y salida de los clientes, depósito o fianza por pérdida o deterioro de instalaciones, etc.

Ten presente que es un gasto fiscalmente deducible: Los ocasionados por la formalización del contrato de arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución del derecho y los de defensa de carácter jurídico relativo a los bienes, derechos o rendimientos.

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