ASTURIAS: Guía definitiva para el alquiler de viviendas de uso turístico (VUT)

En el Principado de Asturias no es lo mismo una vivienda de uso turístico que una vivienda vacacional. Si tu vivienda es del primer tipo podrás alquilarla por habitaciones. Por el contrario, si tu vivienda es una vivienda vacacional estará prohibido. 

En este post te explico todo lo que debes saber si alquilas tu vivienda residencial como vivienda de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Asturias: su normativa aplicable, la definición de vivienda de uso turístico, los requisitos legales y técnicos que debes cumplir, las exclusiones, las prohibiciones, la tramitación para dar de alta a una vivienda turística y muchas cosas más.

Si alquilas o comercializas tu vivienda con fines turísticos o vacacionales o si estás pensando en hacerlo, lo que aquí te cuento puede interesarte.

NORMATIVA DE ASTURIAS, DEFINICIÓN Y REQUISITOS LEGALES DE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO (VUT):

¿Cuál es la normativa aplicable?

Antes de todo, debes de tener en cuenta que tu vivienda, si la destinas a uso turístico, va a verse afectada por las siguientes normas:

• LEY del Principado de Asturias 7/2001, de 22 de Junio, de Turismo.  (BOPA de 6 de julio de 2001)
• LEY del Principado de Asturias 10/2010, de 17 de diciembre, de tercera modificación de la Ley del Principado de Asturias 7/2001, de 22 de junio, de Turismo (BOPA de 24 de diciembre de 2010) 
• DECRETO 48/2016, de 10 de agosto, de viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico. (BOPA nº 191, de 17 de agosto de 2016)  (En lo sucesivo, me referiré a él como el Reglamento o Decreto 48/2016)

Además de las anteriores, puedes establecer, a través de tu contrato de alquiler turístico, las cláusulas específicas que quieras sobre extremos relacionados con el régimen de reservas y su cancelación, desistimiento del usuario, prohibiciones a los usuarios, prestación de servicios complementarios, penalizaciones, reparaciones, mantenimiento, entrada y salida de los clientes, depósito o fianza por pérdida o deterioro de instalaciones, etc.

¿Qué se entiende por vivienda de uso turístico?

Son las viviendas independientes ubicadas en un edificio de varias plantas sometido a régimen de propiedad horizontal que son cedidas temporalmente por su propietario o persona con título habilitante, directa o indirectamente, a terceros y en las que, reuniendo los requisitos establecidos en el Decreto 48/2016, se presta únicamente el servicio de alojamiento mediante precio, de forma habitual. Estarán amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato, y serán comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística, con las características establecidas en la norma referida.

No te preocupes si todavía no te queda claro el concepto de vivienda de uso turístico. Cuando leas los requisitos y los supuestos que no se consideran viviendas de uso turístico, lo acabarás entendiendo.

¿Qué requisitos tiene una VUT?

Según la definición anterior, tu vivienda tiene que cumplir los siguientes requisitos:

1. Ser una vivienda independiente ubicada en un edificio de varias plantas sometido a régimen de propiedad horizontal. Lo que implica que tiene que estar ubicada en inmuebles situados en suelo de uso residencial.
2. Cederse temporalmente.
3. Reunir los requisitos establecidos para las viviendas de uso turístico que te contaré seguidamente. Requisitos que son diferentes de los las viviendas vacacionales y los apartamentos turísticos.
4. Ofrecer sólo el servicio de alojamiento.
5. Cederse mediante precio.
6. Cederse de forma habitual.
7. Ofrecerse amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato.
8. Comercializarse y promocionarse en canales de oferta turística.

Se consideran canales de oferta turística, entre otros, las agencias de viajes; las centrales de reserva; otras empresas de mediación u organización de servicios turísticos, incluidos los canales de intermediación a través de internet y otros sistemas nuevas tecnologías de información y comunicación; las agencias inmobiliarias; así como la inserción de publicidad en medios de comunicación social, cualquiera que sea su tipo o soporte.

EXCLUSIONES, DIFERENCIAS CON OTRAS FIGURAS AFINES Y PROHIBICIONES DE LAS VUT:

¿Qué supuestos no tendrán la consideración de VUT?

Si tu vivienda se encuentra en alguno de los supuestos siguientes, no se considera vivienda de uso turístico por el Reglamento:

1. Cuando arriendes la vivienda por temporada, según lo establecido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con finalidad distinta del uso turístico.
2. Los apartamentos turísticos y los alojamientos de turismo rural (hoteles rurales, casas de aldea y apartamentos rurales) que se regirán por lo dispuesto en su normativa específica.

¿Qué es un apartamento turístico?

¿Qué es una vivienda vacacional?

Es aquélla en la que, reuniendo los requisitos establecidos en el Decreto 48/2016, se presta únicamente el servicio de alojamiento mediante precio, de forma habitual y profesional, y no se encuentra comprendida en la modalidad de apartamentos turísticos.

En todo caso, se referirá sólo al alojamiento íntegro y no por habitaciones.

La diferencia fundamental entre la vivienda vacacional y la vivienda de uso turístico es que en el primer caso se presta únicamente el servicio de alojamiento íntegro y no por habitaciones mediante precio, de forma habitual y profesional. Además de las instalaciones y equipamientos mínimos que exige para las viviendas vacacionales el propio Decreto 48/2016.

¿Cuándo no puedes destinar tu vivienda a un uso turístico?

No podrás destinar la vivienda al uso  turístico cuando:

1. Lo prohiban los estatutos de la comunidad de propietarios. En caso de prohibición en los estatutos de la comunidad de propietarios deberás obtener autorización expresa por escrito de la misma para ejercer la actividad.
2. Incumplas la normativa municipal que fuera aplicable para el ejercicio de la actividad.

TIPOS, REQUISITOS TÉCNICOS Y SERVICIOS COMUNES DE LAS VUT:

¿Cuántos tipos de VUT existen?

1. Viviendas de uso turístico íntegras.
2. Viviendas de uso turístico por habitaciones. 

¿Qué requisitos debe cumplir tu VUT?

1. Disponer de la cédula de habitabilidad y cumplir en todo momento las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas.
2. Contar con un seguro de responsabilidad civil que cubra los daños y lesiones que sufra la clientela. Con una cuantía mínima de cobertura de 150.250 €, sin que en su caso la franquicia sea superior a 602 €.
3. Estar suficientemente amuebladas y dotadas de los electrodomésticos y enseres necesarios para su ocupación inmediata. Con todo el mobiliario, cubertería, menaje, lencería y equipamientos inherentes a las mismas, acorde al número de plazas de que dispongan. En perfecto estado de mantenimiento, limpieza e higiene. Deberá garantizarse la reposición de los enseres necesarios, en su caso.
4. Disponer de suministro permanente y adecuado de agua fría y caliente sanitaria, y de energía eléctrica y calefacción capaz de alcanzar y mantener una temperatura ambiental adecuada. Así como de un extintor e iluminación de emergencia.
5. Las habitaciones tendrán ventilación directa al exterior o a patios no cubiertos y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas.
6. El número de baños debe ser proporcional a los usuarios alojados. Cuando no exceda de seis plazas podrá tener un único cuarto de baño, exigiéndose, al menos dos, cuando se supere este número.
7. Las dimensiones mínimas, elementos de equipamientos y cómputo de los metros cuadrados útiles de la vivienda, así como su ocupación, de acuerdo con el número de dormitorios dobles o individuales con los que cuenta, deberán estar en concordancia con lo requerido en la normativa en la que se regulan las condiciones de habitabilidad y seguridad de las viviendas. Está prohibido a los explotadores alojar un mayor número de personas de las que correspondan a la capacidad establecida por el número de dormitorios y ocupación, según los datos incluidos en la declaración responsable. Estos requisitos podrán ser precisados mediante resolución de la Administración turística.

¿Qué servicios comunes debes ofrecer en tu VUT?

En el precio del alojamiento de tu vivienda de uso turístico se entenderán incluidos:

1. Suministro del agua.
2. Suministro de energía eléctrica.
3. Suministro del combustible necesario para la alimentación de la calefacción, agua caliente y de la cocina.
4. Limpieza y cambio de ropa de cama y baño a la entrada de nuevos clientes. Deberá efectuarse una limpieza general de la vivienda y cambio de lencería siempre que se produzca una nueva ocupación.
5. Conservación y reparación de las instalaciones y equipamiento.

TRAMITACIÓN, DOCUMENTACIÓN NECESARIA Y PLAZOS PARA DAR DE ALTA UNA VUT:

¿Qué es lo primero que tienes que hacer si quiere alquilar tu vivienda como VUT?

La persona o entidad que explota el servicio de alojamiento de viviendas de uso turístico, tendrá que formalizar la correspondiente  declaración de inicio de actividad   ante la Consejería competente en materia de turismo, en la que manifieste el cumplimiento de los requisitos establecidos en la normativa vigente.

¿Desde cuándo puedes alquilar y anunciar tu VUT?

La declaración responsable dirigida al órgano competente en materia de turismo (Servicio de Turismo)  permitirá ejercer la actividad por tiempo indefinido, desde el día de su presentación.

A partir de ese momento, ya podrás publicitarla como vivienda de uso turístico.

¿De qué forma podrás presentar la declaración de inicio de actividad?

Hay dos formas posibles, tú eliges:

A- Si eres persona física:

1. De forma electrónica, desde la pestaña  Sede electrónica > Tramita por Internet.

La Sede electrónica  te permite realizar la cumplimentación, firma y presentación en registro del formulario de procedimiento administrativo de declaración responsable para el acceso o ejercicio de la actividad en la vivienda con fines turísticos.

Para utilizar la Oficina Virtual tu ordenador debe tener instalado un visor de documentos PDF.

Puedes hacer uso del certificado digital para realizar tus trámites de forma cómoda por internet con plena seguridad y confidencialidad. Para ello el certificado deberá estar instalado en el navegador de tu ordenador y disponer de una configuración compatible.

2. De forma presencial o física, desde el botón Sede electrónica > Tramita presencialmente.

Sin no dispones de certificado digital puedes rellenar el formulario por internet, desde el botón Trámite sin certificado digital  y adjuntar la documentación adicional requerida del procedimiento. Pero deberás presentarla físicamente en el Registro General de la Administración del Principado de Asturias EASMU (Edificio Administrativo de Servicios Múltiples) C/ Trece Rosas nº 2, planta plaza 33005 Oviedo.

También en los registros de las entidades establecidas en el artículo 16.4 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

B- Si eres persona jurídica:

Es decir, si eres una sociedad, fundación o asociación, siempre de forma electrónica.

El artículo 14.2 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, establece la obligatoriedad de la gestión electrónica para determinados sujetos como, entre los que se encuentran, las personas jurídicas.

¿Qué documentos tienes que acompañar con la declaración responsable?

En concreto, deberás aportar los siguientes documentos:

1. La documentación que acredite la personalidad física o jurídica del interesado.
2. La cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
3. Los que acrediten la disponibilidad de la vivienda (escritura compraventa, contrato de arrendamiento o de cesión, u otros).
4. La póliza de seguro de responsabilidad civil.
5. El proyecto técnico visado o los planos de distribución de la vivienda escala 1:100 indicando el destino y superficie de cada dependencia.
6. El contrato de cesión de la gestión de la vivienda.
7. El título constitutivo del edificio y, si existieran, los estatutos de la comunidad de propietarios. En su caso, la autorización expresa por escrito de la Comunidad de Propietarios para ejercer la actividad.

Si no aportas voluntariamente la referida documentación conjuntamente con la declaración responsable, podrás presentarla posteriormente cuando te sea requerido por el Servicio de Turismo competente.

Para aportar la documentación, deberás escanearla y adjuntarla a la comunicación, en formato pdf.

Salvo que los documentos originales deban obrar en el procedimiento, tienes derecho a aportar -en lugar de copia compulsada– copias de los mismos cuya fidelidad quedará garantizada mediante la aportación de la declaración responsable del interesado, sin perjuicio de la posterior facultad de comprobación por parte de la Administración.

¿Qué plazo tienes para presentar la declaración responsable?

Permanente:

El procedimiento de declaración responsable de dedicación al uso turístico de tu vivienda no está sujeto a un plazo específico.

En consecuencia, podrás presentar la declaración durante todo el año.

¿Qué plazo existe para resolver y notificar el fin del procedimiento?

No se establece ningún plazo específico para ello.

¿De qué dos formas puede contestar la Administración turística?

1. Resolución expresa.
2. Silencio administrativo positivo o resolución presunta. Que se producirá cuando la Administración pública no dicte una resolución expresa. El silencio  positivo equivale a la estimación de la comunicación de inicio de actividad.

¿Cómo se comunica la Administración turística contigo?

Las formas de comunicación de la Administración con el interesado (tú) están establecidas en los artículos 40 a 45 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre del Procedimiento administrativo común de las Administraciones Públicas.

Simplemente advertirte que para acceder a la notificación electrónica será necesario disponer de un DNI electrónico o de uno de los certificados reconocidos por el Principado de Asturias.

Si has tramitado presencialmente  tu solicitud, la Administración turística se comunicará contigo por correo certificado con acuse de recibo.

¿Qué recursos puedes presentar contra la resolución denegatoria?

Contra la resolución que desestime la declaración responsable de vivienda de uso turístico podrás presentar los siguientes recursos:

1. Reposición: Es Potestativo o no obligatorio. Se presenta ante el mismo órgano que ha dictado la resolución.
2. Alzada: Es Preceptivo u obligatorio, antes de acudir a la vía judicial. Se presenta ante el superior jerárquico de órgano que resolvió.

Para la interposición o presentación de los anteriores recursos no tendrás que pagar ninguna tasa y podrás hacerlo tú mismo. No siendo obligatorio actuar a través de  abogado o de procurador. Aunque te recomiendo que te asesores debidamente antes de hacerlo. Te recuerdo que te encuentras en lo que se llama la vía administrativa previa a la vía judicial

INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE EMPRESAS Y ACTIVIDADES DEL PRINCIPADO DE ASTURIAS, PUBLICIDAD Y DISTINTIVO DE LAS VUT:

¿Cómo se produce la inscripción de tu vivienda?

La inscripción de la vivienda de uso turístico en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas se producirá de oficio por la Administración turística. Tú no tienes que hacer nada al respecto.

¿Hay que incluir el número de registro en la publicidad que efectúes?

Es obligatorio.

Una vez inscrita la vivienda de uso turístico, el número de inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas deberá figurar obligatoriamente en toda su publicidad y, en particular, en las acciones de promoción y comercialización a través de canales de oferta turística, como garantía de su legalidad.

¿Las viviendas turísticas tienen que exhibir algún tipo de distintivo?

Las viviendas de uso turístico estarán identificadas mediante la colocación en el exterior de las mismas de un pictograma con las siglas “VUT”, cuyas características se detallan en el anexo II del Decreto 48/2016, y el número de signatura correspondiente a su inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas.

REGISTRO DE VIAJEROS:

De acuerdo con la normativa del Ministerio del Interior debes cumplimentar un parte de entrada de viajeros, confeccionado con arreglo a un modelo oficial, y remitirlo a la correspondiente Comisaría de Policía o Puesto de la Guardia Civil, en función de la localidad donde se ubique la vivienda.

La normativa reguladora viene establecida en la  Orden 1922/2003 de 3 de julio  sobre libros-registro y partes de entrada de viajeros en alojamientos turísticos.

CONTRATO DE ALQUILER DE VIVIENDA DE  USO TURÍSTICO DE ASTURIAS

¿Es obligatorio firmar un contrato de alojamiento turístico?

La normativa de turismo establece que a todo cliente, antes de su admisión, le deberás entregar un documento o tarjeta, a modo de contrato, en el que constará:

1. Nombre.
2. Modalidad
3. Nombre de la empresa explotadora de la vivienda.
4. Signatura asignada por la Administración turística.
5. Precio final completo del alojamiento, en su caso del número o identificación del dormitorio o dormitorios asignados.
6. Número de plazas contratadas.
7. Fecha de entrada y de salida.
8.  Cualquier otra condición pactada.

Por ello te recomiendo que establezcas tus propias cláusulas específicas sobre extremos relacionados con el régimen de reservas y su cancelación, desistimiento del usuario, prohibiciones a los usuarios, prestación de servicios complementarios, penalizaciones, reparaciones, mantenimiento, entrada y salida de los clientes, depósito o fianza por pérdida o deterioro de instalaciones, etc.

Ten presente que es un gasto fiscalmente deducible: Los ocasionados por la formalización del contrato de arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución del derecho y los de defensa de carácter jurídico relativo a los bienes, derechos o rendimientos.

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