Ayuntamiento de Madrid versus Comunidad de Madrid: competencias sobre las viviendas de uso turístico

Mientras que la Comunidad de Madrid permite las Viviendas de uso Turístico, si éstas cumplen los requisitos de la normativa turística. El Ayuntamiento las prohibe porque entiende que necesitan, además, licencia de uso de hospedaje.

 

La interpretación y aplicación, contraria a las Viviendas de uso Turístico, que hace  el Ayuntamiento de Madrid, mediante la exigencia de requisitos de imposible cumplimiento está generando mucha polémica y crispación entre los propietarios y gestores de aquéllas, siempre amenazados por las órdenes de cese del consistorio.

Una polémica que irremediablemente ha acabado en los Tribunales que deberán resolver a los siguientes interrogantes:

¿Puede el Ayuntamiento de Madrid ordenar el cese de la actividad en viviendas de uso turístico?

¿Es necesaria la licencia municipal para alquilar una vivienda turística en la ciudad de Madrid?

¿Tiene el Ayuntamiento de Madrid competencias para regular las Viviendas de uso Turístico?

¿Puede el Ayuntamiento de Madrid prohibir una VUT que autoriza la Comunidad de Madrid?

A éstas y otras cuestiones trataré de responder en este post.

La competencia de la Comunidad de Madrid para regular las Viviendas de uso Turístico 

La Comunidad de Madrid (CM) tiene atribuidas las competencias en materia de promoción y ordenación del turismo en su ámbito territorial.

Como consecuencia de lo anterior, sólo a la Comunidad de Madrid le corresponde la regulación de los establecimientos denominados Viviendas de uso Turístico (VUT), junto con los Apartamentos Turísticos (AT). 

Por ello la Comunidad de Madrid ha dictado para el todo el territorio de la Comunidad de Madrid y, también para la ciudad de Madrid, las siguientes normas:

1. La Ley 1/1999, de 12 de marzo, de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid.
2. El Decreto 79/2014, de 10 de julio, del Consejo de Gobierno, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la CAM. (Reglamento que desarrolla la Ley anterior)

Es en esta normativa autonómica en dónde se recogen la definición de VUT y los requisitos que debe tener para que pueda ser considerada como tal. 

Definición de Vivienda de Uso Turístico

La Comunidad de Madrid ha definido las VUT como aquellos pisos, apartamentos o casas que, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística, para ser cedidos en su totalidad por su propietario a terceros, con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio.

Requisitos de una VUT

También es la Comunidad de Madrid quién ha establecido los requisitos que debe cumplir este tipo de alojamiento.

Los requisitos son los siguientes:

 1- La prestación del servicio de alojamiento en Viviendas de uso Turístico se ejercerá bajo el principio de unidad de explotación, mediante precio, de forma profesional y habitual, sin carácter de residencia permanente.

2- Se entenderá por habitualidad el ejercicio de la actividad turística durante un período mínimo de 3 meses continuados durante el año natural.

Este requisito está previsto que se suprima en la futura normativa que se está elaborando. 

3- Las Viviendas de uso Turístico deben cumplir las normas sectoriales aplicables a la materia, especialmente las relativas a las normas de seguridad, urbanismo, accesibilidad, sanidad y medio ambiente.

También está previsto que desaparezca toda referencia a la necesidad de cumplir con la normativa urbanística.

4- Las Viviendas de uso Turístico, en cuanto modalidades de alojamiento turístico, no podrán utilizarse como residencia permanente, ni con cualquiera otra finalidad distinta del uso turístico.

Lo que implica la aparente prohibición de una vivienda de uso residencial como Vivienda de uso Turístico.

En el caso del uso de viviendas residenciales en las que habitualmente resida la persona que alquila y que no desarrolla dicha actividad con carácter profesional, existirá un cierto vacío normativo.

En estos casos esta actividad no se rige ni por la Ley de Arrendamientos Urbanos ni por la normativa de la CM. 

5- La obligación de cesión de la vivienda de manera completa.

Lo anterior significa que se prohíbe su alquiler por estancias o habitaciones.

Está previsto que en la futura regulación se elimine dicha prohibición y se permita el alquiler por habitaciones.

6- Los titulares de Viviendas de uso Turístico han de presentar ante la Dirección General de Turismo de la CM una declaración responsable de inicio de actividad.

Debiendo disponer de un plano de la vivienda firmado por un técnico competente.

7- Una vez presentada la declaración responsable de inicio de actividad se producirá la inscripción en el Registro de Empresas Turísticas de la Dirección General competente en materia de turismo.

8- Cada vivienda de uso turístico debe disponer de cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, según corresponda.

El requisito de la cédula de habitabilidad también desaparecerá con la nueva regulación.

9- En la puerta de entrada de cada Vivienda de uso Turístico, en lugar visible, se exhibirá la placa distintiva.

Si quieres saber cómo registrar una Vivienda de uso Turístico en la ciudad de Madrid o en cualquier otro Municipio de la Comunidad de Madrid te invito a que pinches en el siguiente enlace que te llevará a una completa y actualizada guía de cómo hacerlo.

>>> Cómo alquilar una vivienda de uso turístico en Madrid <<<

La incompetencia del Ayuntamiento de Madrid para regular las Viviendas de uso Turístico 

El Ayuntamiento de Madrid no tiene competencias en materia de turismo que afecten a la regulación de las viviendas de uso turístico.

Las competencias  del Ayuntamiento de Madrid se limitan sólo a la disciplina urbanística.

En el ámbito de sus competencias urbanísticas ha dictado las siguientes normas.

Las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de 1997 ( NN.UU. del PGOUM 1997)

¿Qué dicen las NN.UU del PGOUM 1997 sobre las Viviendas de uso Turístico ?

Las NN.UU del PGOUM-97 no mencionan a las VUT.

Simplemente se limitan a definir, desde el punto de vista urbanístico, lo que se entiende por Uso Terciario.

Es uso de servicio terciario el que tiene por finalidad la prestación de servicios al público, las empresas u organismos, tales como los servicios de alojamiento temporal, comercio al pormenor en sus distintas formas, información, administración, gestión, actividades de intermediación financiera u otras similares. 

También a distinguir entre las clases de uso de servicio terciario el de Hospedaje: Cuando el servicio terciario se destina a proporcionar alojamiento temporal a las personas. 

¿Cómo interpreta el Ayuntamiento de Madrid las NN.UU del PGOUM 1997?

Pese a la literalidad de las Normas Urbanísticas, el Ayuntamiento de Madrid defiende que:

“…la norma (NN.UU del PGOUM 1997) en Madrid dice que no se puede desarrollar actividad económica en una vivienda residencial (…)

…que no se puede poner una vivienda turístico, ni una carnicería, ni una peluquería, despacho abogados, consulta médica, ni un dentista, entonces eso ya existe y no hace falta mucha más normativa. (…)

… que en el Plan General de Urbanismo se dice que en las viviendas de uso de suelo residencial sólo se pueden desarrollar actividades económicas en plantas bajas y en primeras con acceso directo a la calle (…)

¿Dónde dice eso las NN.UU del PGOU 1997?

¿Por qué entonces el Ayuntamiento de Madrid está elaborando un Plan Especial de Hospedaje que establezca una regulación específica de contenido urbanístico en las NN.UU. del PGOUM-97, para las VUT?

Como argumento a favor de que el Ayuntamiento de Madrid no se refiere en ningún momento a las Viviendas de uso Turístico se encuentra el hecho de que en la actualidad esté elaborando una norma para decir lo que ahora no dicen las NN.UU del PGOUM 1997.

Con ello el Ayuntamiento de Madrid está reconociendo que el régimen urbanístico actual de las Viviendas de uso Turístico no resulta claro.

Y con este escenario, ¿el Ayuntamiento se atreve a ordenar el cese de la actividad de las VUT?

¿Puede afirmarse que en una Vivienda de uso Turístico se ejerce una actividad económica?

La dificultad y el vacío legal para el Ayuntamiento de Madrid a la hora de aplicar la normativa urbanística reside en establecer los criterios que definan lo que es una actividad económica y lo que es un aprovechamiento de la vivienda residencial. 

El Ayuntamiento de Madrid al mismo tiempo que impide el uso de hospedaje en las viviendas residenciales permite que sí pueda alquilarse una vivienda residencial unos determinados días al año. En concreto, menos de 90 días.

Considera el Ayuntamiento que en estos casos el uso turístico es residual para este fin, lo que implica un aprovechamiento de la vivienda que no puede ser considerado como una actividad económica reglada habitual y profesional. 

Al no tratarse de una actividad económica no es requisito darse de alta como autónomo, pero sí tributar al IRPF pues se trata de un aprovechamiento ocasional.

Por el contrario si la vivienda se alquila durante más de 90 días al año está desarrollando una actividad comercial y, por tanto, no puede continuar con un uso residencial sino que debe solicitar una licencia de uso terciario, concretamente de hospedaje.

¿Qué medidas en  contra las Viviendas de Uso Turístico se están adoptando en la actualidad?

Con base en la  interpretación “interesada” del Ayuntamiento de Madrid de sus propias NN.UU del PGOUM-97, las medidas contrarias contrarias a las VUT podrían resumirse de la siguiente manera:

1. Deberán contar con licencia para ejercer la actividad se Servicios Terciarios en su clase de Hospedaje, por ser una actividad económica y no constituir residencia permanente, los apartamentos turísticos y las viviendas que se destinen al uso turístico bajo el principio de unidad de explotación empresarial, en su totalidad y por tiempo superior a 3 meses al año.
2. Cuando se implanten en edificios conviviendo con otros usos como el residencial, no podrán superar el porcentaje y la posición establecidos por las normas urbanísticas del PGOUM.
3. Deben considerarse comprendidas en el Uso Residencial, las viviendas que se destinen a la actividad turística directamente por sus propietarios, parcialmente y/o por tiempo inferior a 3 meses al año.

Si quieres saber más sobre la nueva regulación de las VUT que establece el Plan Especial de Hospedaje puedes leer

>>> El  Plan Especial de Hospedaje (PEH) <<<

El Plan Especial se encuentra todavía en su fase de tramitación, en concreto está en el periodo de información pública.

Una vez concluya ésta será aprobado definitivamente por el Pleno del Ayuntamiento. 

Entonces entrará en vigor y será aplicable.

Aunque mientras tanto se mantendrá la suspensión de licencias aprobada  por la Junta de Gobierno el pasado mes de febrero.

Es importante que sepas que ni el plan especial, ni la moratoria en la concesión de licencias afectan a la oferta de alojamiento durante menos de tres meses en las viviendas que constituyen residencia permanente.

Pues para el Ayuntamiento  esta forma de economía colaborativa no está regulada como alojamiento turístico por la normativa autonómica y no constituyen actividad empresarial.

Conclusiones

1. La Comunidad de Madrid es la única competente para establecer el concepto y requisitos de Vivienda de uso Turístico.
2. El Ayuntamiento de Madrid, con las actuales NN.UU del PGOUM-97 no puede impedir el uso de una vivienda residencial como Vivienda de uso Turístico si cumple los requisitos que establece la Comunidad de Madrid. Entre los que no se encuentra la necesidad de licencia urbanística.
3. El Ayuntamiento de Madrid, a través del futuro el futuro Plan Especial de  Hospedaje (PEH), no puede invadir la competencia exclusiva de la Comunidad de Madrid sobre la ordenación y promoción del turismo dentro de su ámbito territorial.
4. El Ayuntamiento de Madrid carece de competencia para aprobar definitivamente un instrumento de ordenación (Plan  Especial) que implique una revisión global del uso terciario, previsto en el Plan General de Ordenación Urbana.
5. El contenido del plan es irracional y carece de proporcionalidad, en lo que respecta, sobre todo, a la exigencia de acceso independiente  a la calle a todas las Viviendas de uso  Turístico.

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