Te guío paso a paso para iniciar la actividad como alojamiento turístico en la modalidad de vivienda de uso turístico en Cataluña (Barcelona, Gerona, Lérida y Tarragona).
¿Quieres saber cómo dar de alta una vivienda de uso turístico en Cataluña, paso a paso?
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Primer paso: Disponer de una vivienda o piso para alquilar turísticamente en Cataluña.
Puedes no ser propietario y explotar turísticamente una vivienda que usas y disfrutas a través de un contrato de cesión del uso de la vivienda por el propietario.
A través del contrato de cesión de uso el propietario de la vivienda puede encargar su comercialización y gestión a una tercera persona (intermediario o gestor).
Si no sabes cómo hacerlo, yo puedo ayudarte a redactarlo.
Segundo paso: Elegir la modalidad de alojamiento turístico que quieres dar de alta.
Viviendas de uso turístico:
Las viviendas de uso turístico son viviendas cedidas por su propietario, directamente o indirectamente, a terceros, de forma reiterada y a cambio de contraprestación económica, para una estancia de temporada, en condiciones de inmediata disponibilidad y con las características que se establecen por reglamento.
Se considera estancia de temporada toda ocupación por un periodo de tiempo continuo igual o inferior a 31 días.
¿Quieres sabe si puedes alquilar tu vivienda de uso turístico por habitaciones?. Te lo cuento en >>> ¿Puedo alquilar una vivienda de uso turístico por habitaciones en Cataluña? <<<
Categorización de las Viviendas de uso turístico: como opcional
Como una opción voluntaria, se permite identificar y clasificar los alojamientos en función de las prestaciones y servicios que ofrecen. Es lo que se llama la categorización de las viviendas de uso turístico.
La finalidad es dar a conocer la oferta de viviendas de uso turístico de calidad certificada para facilitar la promoción y atraer el turismo, incluido el turismo internacional.
El modelo se estructura en cinco categorías, de una a cinco llaves, que valoran los siguientes parámetros:
- Estado de la vivienda (mantenimiento y reformas).
- Estancias interiores (sala de estar, comedor, habitaciones, baños y cocinas).
- Mobiliario y menaje.
- Servicios complementarios que ofrece el establecimiento.
- Información turística y de la zona.
- Tipología y localización de los alojamientos.
A los establecimientos de viviendas de uso turístico que se adhieran al modelo, se les adjudicará una categoría que va de una a cinco llaves dependiendo de las características, prestaciones y servicios del establecimiento.
Los precios son:
- Para la obtención de la categoría: Viviendas de uso turístico (144,45€)
- Para la revisión o renovación de la categoría:Viviendas de uso turístico (72,23 €)
Aquí tienes los siguientes enlaces por si te interesa categorizar tu vivienda de uso turístico:
Modelo de solicitud de categorización de viviendas de uso turístico 
Manual de consulta de viviendas de uso turístico
Tercer paso: Comprobar que cumples los requisitos reglamentarios.
Los requisitos vienen establecidos en el El Decreto 159/2012, de 20 de noviembre, de establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas de uso turístico (D.O.G.C. núm. 6268, de 5 de diciembre de 2012). En lo sucesivo Decreto 159/2012 o Reglamento.
Las viviendas de uso turístico tienen que:
- Disponer de cédula de habitabilidad, como cualquier otra vivienda.
- Tiene que satisfacer, en todo momento, las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas en general.
- Estar suficientemente amueblada y dotada de los aparatos y utensilios necesarios para su ocupación inmediata, y en perfecto estado de higiene.
- Contar con servicio de asistencia y mantenimiento.
- Disponer de teléfono de contacto permanente.
Capacidad
No pueden ser ocupadas con más plazas que las indicadas en la cédula de habitabilidad.
Placa identificativa
Las viviendas no tienen que exhibir ninguna placa ni distintivo salvo que esté categorizada voluntariamente.
Hojas de reclamaciones
Asimismo es obligado disponer de hojas oficiales de reclamación a disposición inmediata de las personas usuarias que lo soliciten.
La carencia o negativa a entregar dichas hojas al usuario dará lugar a responsabilidad administrativa.
Régimen de propiedad horizontal
El régimen de propiedad horizontal es aquel aplicable a los edificios en que hay elementos inmuebles privativos y elementos inmuebles comunes con otros propietarios, tanto si han otorgado el título constitutivo como si no lo han hecho, y también a los inmuebles que compartan elementos inmuebles comunes con otros inmuebles (de conformidad con lo que determina la Ley 49/1960): por ejemplo, un bloque de pisos, los edificios adosados, los edificios pareados o unifamiliares que compartan la misma parcela, los edificios independientes que compartan otros elementos inmuebles comunes con otros edificios (por ejemplo, una piscina)…
Supuestos que pueden darse:
- En caso de que los estatutos admitan expresamente la posibilidad de comercialización turística, no es necesario el mencionado acuerdo.
- En caso de prohibición en los Estatutos de la comunidad de propietarios, se necesitará autorización expresa por escrito de la misma para ejercer la actividad. Este acuerdo se tiene que inscribir en el Registro de la Propiedad.
- Si no los impiden, o no hay estatutos o título constitutivo, no se tendrá que obtener un acuerdo de la junta de propietarios en que la mayoría de estos, que al mismo tiempo constituyan la mayoría de cuotas de propiedad, acepten la posibilidad de comercialización turística.
Cuarto paso: Dirigirte al ayuntamiento del municipio donde radique la vivienda de que se trate para obtener los siguientes documentos.
- El modelo de declaración responsable de inicio de actividad.
- La Cédula de habitabilidad (si no la tuvieras o si la tuvieras no la encontrases o estuviera caducada).
- La Licencia municipal de apertura, en su caso.
Las viviendas de uso turístico tienen que estar legalizadas por el ayuntamiento correspondiente.
Quinto paso: Conseguir la documentación (si no dispusieras de ella).
- Documentación acreditativa de la personalidad jurídica de la persona titular de la explotación.
- Copia del título que acredite la disponibilidad de la vivienda (escritura de compraventa, contrato de arrendamiento o contrato de cesión del uso turístico).
- Licencia municipal de apertura.
- Cédula de habitabilidad.
- Si existe una persona gestora, la autorización o título suficiente del propietario para la gestión de la vivienda.
- En caso de prohibición en los Estatutos de la comunidad de propietarios, autorización expresa por escrito de la misma para ejercer la actividad (Para viviendas que estén en propiedad horizontal).
- Cualquier otro documento que apoye su solicitud.
- Certificado Digital o DNI electrónico.
- Documento Nacional de Identidad o Documento acreditativo de la identidad o Tarjeta de identidad de la persona extranjera residente en territorio español o copia simple de poderes notariales en caso de respresentación por poder notarial.
Sexto paso: Presentar la declaración responsable de inicio de actividad.
Cada ayuntamiento puede disponer de su propio modelo de declaración de inicio de actividad. Por tanto deberás dirigirte a tu ayuntamiento.
Consulta en el ayuntamiento si este trámite se puede hacer por internet.
Para el caso de que el ayuntamiento no disponga de modelo propio se puede utilizar el modelo siguiente :
Declaración de actividades de vivienda de uso turístico
Presenta la declaración en el ayuntamiento correspondiente donde está situada la vivienda de uso turístico.
En el supuesto de que la comercialización de la vivienda la gestione un intermediario, también tendrá que constar su firma en la comunicación.
Si el propietario otorga representación para dar de alta la actividad a la misma persona a quien encarga la gestión de las viviendas, esta persona firmará en los dos lugares, en su doble calidad de gestor comercializador de la actividad y, al mismo tiempo, administrativo de la obtención del alta.
En el supuesto de que un mismo propietario quiera regularizar en un mismo acto diversas viviendas de uso turístico, se aceptará que presente una sola comunicación de inicio de la actividad, pero adjuntando los datos específicos que identifican cada vivienda de uso turístico objeto de comunicación de alta en el modelo anexo.
Documentación
Simplemente se tiene que poner en conocimiento, del ayuntamiento correspondiente, el inicio de la actividad mediante la presentación de una declaración responsable, en la que se tiene que declarar:
- Los datos de identificación de la vivienda y de su titular.
- Que dispone de la cédula de habitabilidad.
- Que cumple los requisitos establecidos por la normativa vigente, y que se compromete a mantener su cumplimiento durante la vigencia del ejercicio de la actividad.
Tasas
Es necesario haber pagado la tasa al ayuntamiento correspondiente (se deben consultar las ordenanzas fiscales de cada ayuntamiento según el caso).
Por tanto, consulta con tu ayuntamiento (o distrito, en su caso) donde está situada la vivienda de uso turístico.
Comunicación previa de viviendas de uso turístico al Ayuntamiento de Barcelona
Actualmente en la ciudad de Barcelona el Plan Especial Urbanístico para la Ordenación de los establecimientos de Alojamiento Turístico, Albergues de Juventud, Residencias colectivas de alojamiento Temporal y Viviendas de Uso Turístico (PEUAT) es la normativa de aplicación.
En Barcelona las viviendas de uso turístico requieren también la correspondiente comunicación previa de inicio de actividad al ayuntamiento de la Ciudad Condal.
Puedes descargarte el modelo de instancia aquí.
Para ver cómo se hace el trámite de Comunicación previa de viviendas de uso turístico al Ayuntamiento de Barcelona aquí.
Séptimo paso: Registrar tu vivienda.
El registro lo hace “de oficio” la Administración, sin que tú tengas nada que hacer.
El ayuntamiento posteriormente a la recepción, tiene que enviar a la Dirección General de Turismo el alta de la vivienda de uso turístico, así como los datos de las viviendas y de aquéllos que lo comercialicen.
Una vez examinada por la Administración turística la declaración responsable y la documentación anterior, se procederá a la inscripción de la vivienda en el Registro de Turismo de Cataluña (RTC).
Una vez legalizada la vivienda, el ayuntamiento lo notifica al Registro de Turismo de Cataluña el cual le asigna un número de inscripción (NIRC) que se le comunica al propietario.
En el caso de que se haya legalizado la vivienda ante el ayuntamiento, y todavía no se disponga del número de inscripción mencionado, se tendrá que hacer constar, como mínimo, la referencia de la comunicación municipal que será sustituida por el NIRC una vez que éste sea notificado al propietario.
La vivienda de uso turístico tiene que exhibir, en un lugar visible y fácilmente accesible, el número de registro de entrada, en el ayuntamiento, de la declaración responsable.
La vivienda de uso turístico se identificará por la exhibición del número de inscripción en el Registro de Turismo de Cataluña o la referencia de la comunicación municipal, en todo tipo de publicidad donde se anuncie la vivienda.
Deberás facilitar a la inspección turística el ejercicio de sus funciones, no pudiendo alegar la condición de domicilio de la vivienda inspeccionada para impedir la actuación inspectora.
¡Ya puedes empezar a publicitar y comercializar tu alojamiento turístico!
Desde el mismo día de la presentación de la declaración responsable, bien ante el ayuntamiento competente o bien ante la Ventanilla Única Empresarial (VUE), puedes iniciar el inicio de la actividad del servicio de alojamiento turístico de tu vivienda de uso turístico y publicitarla.
Recuerda que debes hacer constar el número de inscripción en el RTC en todo tipo de publicidad donde se comercialice la vivienda de uso turístico.
Guía oficial de alojamientos turísticos
Tu vivienda una vez legalizada se beneficia de la difusión y promoción turística que se hace mediante la Guía oficial de alojamientos turísticos, y en el portal de promoción turística de Cataluña.
Guía oficial de alojamientos turísticos
Portal de promoción turística de Cataluña
Comunicación de modificaciones.
Debes tener presente que toda modificación del establecimiento que afecte a su titularidad o a las condiciones en las que se inscribió y se otorgó la calificación inicial, deberá ser comunicada previamente, acompañada de la documentación acreditativa del cambio a los efectos de su anotación registral.
La comunicación de modificaciones se tiene que presentar en el registro del ayuntamiento correspondiente. Para obtener el modelo de comunicación consultad al ayuntamiento (o distrito, en su caso) donde está situada la vivienda de uso turístico.
Consulta en el ayuntamiento si este trámite se puede hacer por internet.
No te olvides de firmar un contrato de alojamiento de vivienda de uso turístico con tu huésped.
Por último decirte que la normativa turística de la Comunidad Autónoma de Cataluña no obliga a firmar un contrato de alojamiento.
Sin embargo, te recomiendo que establezcas tus propias cláusulas específicas sobre extremos relacionados con el régimen de reservas y su cancelación, desistimiento del usuario, prohibiciones a los usuarios, prestación de servicios complementarios, penalizaciones, reparaciones, mantenimiento, entrada y salida de los clientes, depósito o fianza por pérdida o deterioro de instalaciones, etc.
Ten presente que es un gasto fiscalmente deducible: Los ocasionados por la formalización del contrato de arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución del derecho y los de defensa de carácter jurídico relativo a los bienes, derechos o rendimientos.
¿Quieres que redacte a medida tu contrato de arrendamiento turístico o cualquier otro documento que necesites?
Pídemelo en info@alquilerviviendavacacional.com
Si te quedas con ganas de más, puedes leer también >>> CATALUÑA: Guía definitiva para el alquiler de viviendas de uso turístico (VUT)<<<
Finalmente, te voy a dejar un enlace con direcciones que pueden serte de utilidad
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Muy buena información, para tener claro los pasos a seguir. Gracias
Gracias Elisabet por tu amable comentario
Te he mandado a tu correo información que espero sea de tu interés
Si necesitas asesoramiento particular, no dudes en contactar conmigo en el correo info@alquilerviviendavacacional.com
Que tengas un feliz día
Muy buena información y muy bien explicado.
Gracias
Gracias Pere, por tu amable comentario.
Te he enviado a tu correo, información que espero sea de tu interés
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Que tengas un feliz día
Después de leer en detalle todo el post me vienen dos preguntas; ¿ puede ser que el ayuntamiento de Barcelona no otorgue mas licencias turísticas ? ¿ puede ser que los Estatutos de la comunidad de propietarios tenga especificado la prohibición del alquiler turístico y no llegues a un acuerdo ?
Creo que serían los dos aspectos por lo que se podría ver truncada la idea de alquilar la propiedad como apartamento turístico, verdad ?
muchas gracias por sus respuestas y ayuda
Muchas gracias, Sergio por tu aportación
Efectivamente las posibilidades de registrar una vivienda como turística en Barcelona se ha convertido en algo imposible por las limitaciones y/o prohibiciones urbanísticas. Si a ello le sumas, en los excepcionales casos en que se pueda, que la Comunidad de Propietarios lo pueda prohibir, las posibilidades se convierten en nulas.
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