MALLORCA: ¿Dónde se permitirá el alquiler vacacional? (Zonificación)

En Mallorca (excluida Palma), desde el 30 de julio de 2018 se podrán presentar las nuevas autorizaciones para la isla una vez que ha sido aprobada de forma definitiva la zonificación en la isla por el Consejo de Mallorca.

APROBACIÓN DEFINITIVA DE LA DELIMITACIÓN PROVISIONAL PARA MALLORCA

El pasado 27 de julio de 2018, el Pleno del Consejo de Mallorca aprobó la delimitación provisional de las zonas aptas para la comercialización de estancias turísticas en viviendas de uso residencial en Mallorca (excluida Palma), o dicho con otras palabras, está ya aprobada la zonificación en la Isla de Mallorca, salvo en la ciudad de Palma.

Si tienes una vivienda turística en Mallorca, en este post te cuento ¿dónde se permitirá el alquiler vacacional?

Como adelanto, ésta es la delimitación gráfica de la zonificación.

La delimitación provisional tiene que regir en tanto no se vea alterada o se determine una definitiva a través de los instrumentos de rango reglamentario correspondientes, es decir, en cada uno de los ámbitos delimitados regirá hasta que los ayuntamientos establezcan la respectiva delimitación al planeamiento urbanístico municipal sobre la base de los criterios que establezca el PIAT (Plan de Intervención en Ámbitos Turísticos) o, si cabe, el PTI (Plan. Territorial Insular), sin perjuicio de las condiciones establecidas en el Régimen de aplicación.

Previamente a la zonificación, el pleno del Consejo  Insular de Mallorca ha aprobado el mismo 27 de julio de 2018  el Plan de Intervención en Ámbitos Turísticos (PIAT).

El PIAT se ha aprobado de forma inicial, por lo que no entrará ahora en vigor. Sin embargo, se trata de una aprobación necesaria para que la zonificación pueda entrar en vigor.

Se propone dividir el territorio insular en diferentes zonas atendiendo a las características y función territorial de cada ámbito, distinguiendo a priori entre los núcleos urbanos litorales, los núcleos urbanos de interior y el suelo rústico; subdividiendo a su vez cada uno de estos grupos de referencia en otras zonas según su grado de aptitud posible para la comercialización de ETV en alguna de las modalidades establecidas.

Asimismo se han identificado una serie de zonas no aptas, al considerar la comercialización de ETV como una actividad incompatible con el uso dominante del ámbito y por otros motivos ambientales o de salud pública.

En último lugar, se ha excluido de la delimitación el término municipal de Palma al quedar fuera del alcance de este procedimiento de acuerdo a aquello que determina la Ley 8/2012.

Veámosla con detalle.

NÚCLEOS LITORALES

Se incluyen en este grupo aquellos núcleos litorales que se encuentran destinados eminentemente al uso turístico. Se distinguen las zonas siguientes:

Zona 1 (Z1). Núcleos litorales turísticos maduros o saturados.

Incluye los suelos urbanos, urbanizables o aptos para la urbanización de los ámbitos que hayan sido declarados como zonas turísticas saturadas o maduras, o así resulten declarados a través de los instrumentos de ordenación territorial correspondientes (PIAT o PTI).

Dos son los factores principales que se han tomado en consideración en la delimitación de esta zona:

– El grado de saturación de la actividad turística frente a los recursos disponibles

– Las posibles dificultades de acceso a la vivienda por parte de los trabajadores del sector turístico.

Núcleos Z1:

•          Palmanova-Magaluf,

•          Santa Ponça

•          Peguera

•          Ámbito del PRI de la Playa de Palma que queda fuera del municipio de Palma (Bellavista, Cala Azul, Son Verí, Son Verí Nou y s’ Arenal)

•          Zonas turísticas saturadas o maduras que se declaren al amparo del artículo 77 de la Ley 8/2012.

•          Zonas turísticas saturadas o maduras que se declaren mediante el PIAT o PTI al amparo del artículo 5 de la Ley 8/2012.

Zona 2 (Z2). Resto de núcleos litorales turísticos.

Incluye los suelos urbanos, urbanizables y aptos para urbanizar del resto de zonas litorales turísticas de la isla.

Se trata de zonas que por su origen, su estructura urbana y la configuración de infraestructuras y servicios de que disponen, desde hace tiempo se encuentran vinculadas eminentemente a la actividad turística, a menudo con importantes porcentajes de residencias secundarias, pero sin que se haya declarado su madurez o saturación debido a que se hayan detectado problemas de sobrecarga medioambiental, turística o urbanística, de sobreexplotación de recursos o de obsolescencia de los equipamientos turísticos.

Esta delimitación de Zona 2 se hace independientemente de la delimitación de un ámbito como zona turística a través del PIAT o PTI correspondiente.

La comercialización de ETV en estas zonas se considera compatible con la función territorial dominante de los núcleos ya que las tipologías de vivienda existentes se orientan principalmente a residencia de temporada. Por otra parte no se ha apreciado una presión excesiva sobre los recursos que implique saturación.

La consideración de los ámbitos como Zona 2 se hace sin perjuicio de que adquieran, si cabe, la condición de Zona 1 a causa de la declaración de zonas turísticas saturadas y/o maduras mediante el PIAT, el PTI o al amparo del artículo 77 de la Ley 8/2012.

Núcleos Z2:

1. Calvià: Ses Illetes y Cas Català Nou

2. Calvià: Portals Nous y Costa d’en Blanes

3. Calvià: Portals Vells

4. Calvià: El Toro y Costa de la Calma

5. Calvià: Cala Fornells

6. Andratx: Es Camp de Mar

7. Andratx: Puerto y urbanizaciones adyacentes

8. Andratx: Sant Elm

9. Sóller: Puerto de Sóller

10. Pollença: Cala Sant Vicenç

11. Pollença: Formentor

12. Pollença: Puerto de Pollença

13. Alcúdia: Bahía de Pollença, Es Barcarès, Es Mal Pas y Bonaire

14. Alcúdia/Muro: Bahía de Alcúdia y Playa de Muro

14.1 Subzona Bahía de Alcúdia

14.2 Subzona Playa de Muro

15. Santa Margalida: Can Picafort

16. Santa Margalida: Son Serra de Marina

17. Artà: Colonia de Sant Pere y Betlem

18. Capdepera: Cala Mesquida

19. Capdepera: Font de sa Cala, Es Carregador, Sa Pedruscada, Playa de Son Moll, Cala Rajada y Cala Agulla

19.1 Subzona Cala Rajada Cala Agulla

19.2     Subzona Font de sa Cala Es Carregador, Sa Pedruscada y Son Moll

20. Capdepera: Playa y Costa de Canyamel

21. Son Servera/ Sant Llorenç: Costa dels Pins, Cala Bona y Cala Millor

21.1 Subzona Son Servera

21.2 Subzona Sant Llorenç

22. Sant Llorenç/Manacor: Sa Coma, s’Illot y Cala Moreia

22.1 Subzona Sant Llorenç

22.2 Subzona Manacor

23. Manacor: Cala Estany, Portocristo, Portocristo Nou, Platja Romàntica, Cala Anguila, Cala Mendia y Cala Magrana

24. Manacor: Cales de Mallorca, Es Domingos y Cala Murada

25. Felanitx: Portocolom y Cala Marçal

26. Felanitx/Santanyí: Cala Ferrera, Cala Serena, Cala Esmeralda, Cala d’Or, Cala Llonga y Cala Gran

26.1 Subzona Felanitx

26.2 Subzona Santanyí

27. Santanyí: Portopetro

28.Santanyí: Cala Lombardos, Cala Santanyí, Cala Figuera y Cala Mondragó

29. Ses Salines: Colònia de Sant Jordi

30. Campos: Ses Covetes, Sa Ràpita

31. Llucmajor: Cala Pi, Cala Vallgornera, Sa Torre, Badia Blava, Badia Gran, el Dorado, s’Estanyol.

NÚCLEOS DE INTERIOR

Forman parte de este grupo aquellos núcleos urbanos que no han quedado incluidos en el grupo de núcleos litorales con carácter eminentemente turístico.

Se trata de núcleos que tradicionalmente se han destinado principalmente a usos residenciales y que sólo recientemente se ha introducido de forma clara la actividad turística, especialmente en la modalidad de comercialización de estancias turísticas en viviendas.

Asimismo, y como ya se ha apuntado, disponen de unas infraestructuras y unos entornos ambientales, urbanísticos y sociales más frágiles frente a las nuevas dinámicas producidas como consecuencia del incremento de esta actividad turística.

Se ha realizado un análisis multicriterio tomando en consideración cuatro indicadores referidos a cada uno de los aspectos en que se ha considerado que la actividad de ETV tiene mayor incidencia:

– Las infraestructuras y recursos del entorno.

– El carácter y la estructura urbana y territorial de los núcleos.

– La dificultad de la población en el acceso a la vivienda.

– El equilibrio en la distribución territorial de esta actividad en la isla.

Así las cosas se diferencian dos tipos de núcleos: aquéllos que son vulnerables a una mayor presión de actividad turística que puede desvirtuar su carácter territorial, y el resto de núcleos de interior, estableciendo las zonas siguientes:

Zona 3 (Z3): Núcleos de interior vulnerables.

Forman parte de esta categoría los suelos urbanos, urbanizables o aptos para urbanizar de uso eminentemente residencial o turístico, de los núcleos de interior, en los cuales se ha detectado una mayor presión turística que pone en riesgo el equilibrio territorial. 

Núcleos Z3 (ordenado por municipio):

       Alcúdia

       Banyalbufar

       Port des Canonge (Banyalbufar)

       Orient (Bunyola)

       Ullaró (Campanet)

       Deià

       Llucalcari (Deià)

       Sa Cala (Deià)

       S’Empeltada (Deià)

       Estellencs

       Fornalutx

       Marratxinet (Marratxí)

       Pollença

       Es Vilà (Pollença)

       La font (Pollença)

       Santanyí

       Ses Salines

       Sóller

       Biniaraix (Sóller)

       L’Horta (Sóller)

       Valldemossa

       Es Port (Valldemossa)

       S’Arxiduc (Valldemossa)

       Son Ferrandell (Valldemossa)

Zona 4 (Z4): Resto de núcleos de interior.

Forman parte de esta categoría los suelos urbanos, urbanizables o aptos para urbanizar de uso eminentemente residencial o turístico, de los núcleos de interior, que no se han incluido en la categoría anterior. 

Núcleos Z4:

Todos los núcleos de interior excepto los considerados en la Zona 3.

SUELO RÚSTICO

Suelo rústico protegido (SRP)

El suelo rústico protegido es aquel comprendido dentro de las áreas sustraídas al desarrollo urbano, por el cual, en razón de sus valores excepcionales, la preservación de la fauna, la flora y el mantenimiento de la biodiversidad, se establece un régimen especial de protección distinto del general.

Estas áreas están constituidas por las categorías siguientes:

Áreas naturales de especial interés de alto nivel de protección (AANP)

Áreas naturales de especial interés (ANEI)

Áreas rurales de interés paisajístico (ARIP)

Áreas de prevención de riesgos (APR)

Áreas de protección territorial (APT)

Asimismo tendrán la consideración de suelo rústico protegido las áreas que los instrumentos de planeamiento general consideren necesario preservar justificadamente de acuerdo con los criterios anteriores.

En cualquier caso prevalecerá el mayor grado de protección del suelo de cualquiera de estos instrumentos. Este suelo es muy sensible a presiones externas y hay que priorizar la preservación de sus valores intrínsecos.

Nota: La delimitación gráfica indicativa (el mapa de la isla) no ha incorporado necesariamente las áreas de suelo rústico protegido contenidas en los instrumentos de planeamiento general municipales, para el conocimiento de las cuales se tendrá que acudir a los respectivos instrumentos de planeamiento mencionados. 

Suelo rústico común (SRC)

Formará parte de esta categoría el suelo rústico así calificado en virtud de la ordenación territorial y urbanística de la isla para no estar sometido a ningún régimen especial de protección que figure en la categoría anterior.

Se trata de aquellos terrenos rurales que no tienen valores ambientales, paisajísticos, o territoriales especialmente reconocidos por el planeamiento.

ZONAS DE EXCLUSIÓN

En cualquier caso, por motivos ambientales, turísticos, y de protección de la salud pública se delimitan como zonas no aptas para la comercialización de ETV, los núcleos o sectores de uso predominante o mayoritario distinto al residencial o al turístico (polígonos industriales o de servicios, equipamientos, infraestructuras…).

Se incluyen aquellas zonas que, a pesar del uso residencial predominante, los Ayuntamientos han instado a su catalogación como zonas de exclusión por las peculiaridades que presentan como es el caso del núcleo de Casetes des Capellans (Muro).

Asimismo se prevé que en las Zonas de huella acústica aeroportuaria, por motivos ambientales y de salud pública, quede prohibida la autorización de nuevas estancias turísticas en viviendas.

RÉGIMEN DE APLICACIÓN DE LA DELIMITACIÓN PROVISIONAL

Con el fin de modular la posibilidad de comercialización de ETV en las diferentes zonas delimitadas se toman en consideración las diferentes modalidades de ejercicio de la actividad que contempla la Ley 8/12 atendiendo a la tipología de las viviendas y a la duración máxima del periodo de comercialización.

Estos dos factores inciden directamente en los efectos sobre el consumo de recursos, infraestructuras y servicios así como en el acceso a la vivienda para la población residente.

El régimen de aplicación en cada caso se tiene que entender sin perjuicio de los límites, condiciones y requisitos legalmente establecidos o de aquellos que se puedan establecer mediante los instrumentos normativos correspondientes, tales como los límites máximos de plazas para ámbitos territoriales concretos, la antigüedad de las edificaciones, los periodos de comercialización, etc.

Para establecer el grado de aptitud para la comercialización de ETV de cada una de las zonas delimitadas provisionalmente o, si cabe, su falta de aptitud, se han considerado las modalidades de ETV siguientes: 

•   ETV365-Uni: Estancias turísticas en viviendas unifamiliares, cuya inscripción no caduca y que pueden ser comercializadas durante todo el año.

•   ETV365-Pluri: Estancias turísticas en viviendas plurifamiliares, cuya inscripción caduca en 5 años y que pueden ser comercializadas durante todo el año.

•  ETV60-Uni: Estancias turísticas en viviendas principales unifamiliares comercializadas por el propietario, cuya inscripción caduca en 5 años y que pueden ser comercializadas durante 60 días el año.

•  ETV60-Pluri: Estancias turísticas en viviendas principales plurifamiliares comercializadas por el propietario, cuya inscripción caduca en 5 años y que pueden ser comercializadas durante 60 días el año.

En las diferentes zonas delimitadas provisionalmente se podrá ejercer, bajo los requisitos correspondientes, la actividad de comercialización de las estancias turísticas en viviendas en las modalidades siguientes:

Zona 1 (Z1). Núcleos litorales turísticamente maduros

Zona Z1.1. Núcleos litorales turísticamente maduros

Como consecuencia del grado de saturación que tienen estos ámbitos, sólo se podrá ejercer la comercialización de estancias turísticas en viviendas principales (unifamiliares y plurifamiliares) cuya actividad se podrá llevar a cabo durante 60 días el año siempre que el PIAT, o el régimen de suspensión de licencias correspondiendo a su aprobación inicial, introduzca medidas de temporalización que eviten que esta actividad se dé mayoritariamente en época estival.

Zona Z1.2. S’Arenal de Llucmajor

Sólo se podrá ejercer la comercialización de estancias turísticas en viviendas principales unifamiliares cuya actividad se podrá llevar a cabo durante 60 días el año siempre que el PIAT, o el régimen de suspensión de licencias correspondiendo a su aprobación inicial, introduzca medidas de temporalización que eviten que esta actividad se dé mayoritariamente en época estival.

En caso de que no se adopte el acuerdo de suspensión de licencias mencionado o que en el plazo máximo de dos años desde este no entre en vigor el PIAT, o que cualquiera de estos acuerdos no introduzca las medidas de temporalización mencionadas, en cualquier zona 1 quedará prohibida la inscripción al registro turístico de viviendas para la comercialización de estancias turísticas en cualquiera de las modalidades legalmente previstas.

Zona 2 (Z2). Resto de núcleos litorales turísticos

Zona Z2.1. Resto de núcleos litorales turísticos

En estos ámbitos se podrá ejercer la comercialización de ETV en tipología de vivienda unifamiliar y vivienda plurifamiliar, cuya actividad se podrá llevar a cabo durante todo el año.

Asimismo se admite la modalidad de comercialización de las estancias turísticas en viviendas principales (unifamiliares y plurifamiliares) durante 60 días el año.

Zona Z2.2. Platges de Muro

Se podrá ejercer la comercialización de ETV en tipología de vivienda unifamiliar, cuya actividad se podrá llevar a cabo durante todo el año.

Se admite la modalidad de comercialización de las estancias turísticas en viviendas principales unifamiliares durante 60 días al año.

Zona Z2.3. Centro histórico del Puerto de Sóller

Sólo se admite la modalidad de comercialización de las estancias turísticas en viviendas principales (unifamiliares y plurifamiliares) durante 60 días el año.

Cuando cualquiera de los ámbitos delimitados como Zona 2 pase a ser declarado como zona turística saturada y/o madura mediante cualquiera de los mecanismos previstos legalmente, automáticamente pasará a tener la condición de Zona 1 y le resultará de aplicación el régimen correspondiente.

En caso de que en el plazo máximo de dos años desde la aprobación de esta delimitación provisional no entre en vigor el PIAT o cualquiera de los instrumentos legalmente previstos para la delimitación de las zonas turísticas saturadas y/o maduras, en cualquier zona 2 quedará prohibida la inscripción al registro turístico de viviendas para la comercialización de estancias turísticas en cualquiera de las modalidades legalmente previstas.

Zona 3 (Z3): Núcleos de interior vulnerables

Por su singularidad se incluye esta zonificación diferenciada con respecto a la ordenación de las ETV.

Sólo se podrá ejercer la comercialización de estancias turísticas en viviendas principales (unifamiliares y plurifamiliares) cuya actividad se podrá llevar a cabo durante 60 días el año.

Zona 4 (Z4): Resto de núcleos de interior

Zona Z4.1. Resto de núcleos de interior

Con la finalidad de contribuir a un reparto más equilibrado de los beneficios del turismo, y dado que no presentan todavía problemas graves de saturación, en estos ámbitos se podrá ejercer la comercialización de ETV en tipología de vivienda unifamiliar y vivienda plurifamiliar, cuya actividad se podrá llevar a cabo durante todo el año.

Asimismo se admite la modalidad de comercialización de las estancias turísticas en viviendas principales (unifamiliares y plurifamiliares) durante 60 días el año.

Zona Z4.2: Marratxí

Se podrá ejercer la comercialización de ETV en tipología de vivienda unifamiliar, cuya actividad se podrá llevar a cabo durante todo el año.

Se admite la modalidad de comercialización de las estancias turísticas en viviendas principales (unifamiliares y plurifamiliares) durante 60 días el año.

Zona Z4.3: Muro

Se podrá ejercer la comercialización de ETV en tipología de vivienda unifamiliar, cuya actividad se podrá llevar a cabo durante todo el año.

Se admite la modalidad de comercialización de las estancias turísticas en viviendas principales unifamiliares durante 60 días el año.

Suelo Rústico Protegido (SRP)

Vista la protección especial que tiene que tener este tipo de suelo, en esta zona se prohíben las nuevas inscripciones al registro turístico de viviendas residenciales en las cuales se comercialicen estancias turísticas, excepto cuándo así lo permita de forma excepcional el instrumento de ordenación territorial correspondiente (PIAT o PTI).

Suelo Rústico Común (SRC)

En el Suelo Rústico Común se admite la comercialización de estancias turísticas en viviendas unifamiliares, cuya inscripción en los registros turísticos no caduca, actividad que puede ser prestada durante todo el año, y estancias turísticas en viviendas principales, cuyo registro oficial caduca en 5 años y en la cual se puede desarrollar la actividad durante 60 días el año.

Hasta que se establezcan, mediante el acuerdo que proceda, criterios y medidas ambientales de sostenibilidad, paisajísticas, de protección del patrimonio, de apoyo de la actividad agraria y a su reconocimiento a la contribución ambiental, y de preservación del paisaje en cualquier ámbito de suelo rústico común quedará prohibida la inscripción al registro turístico de viviendas para la comercialización de estancias turísticas en cualquiera de las modalidades legalmente previstas.

Zonas de exclusión

Por motivos ambientales o de salud pública estas zonas se considera que no son aptos para la comercialización de estancias turísticas en viviendas residenciales.

Se incluyen aquellas zonas que, a pesar del uso residencial predominante, por motivos de protección municipal se han delimitado como zonas de exclusión: Casetes des Capellans (Muro).

TABLA RESUMEN DE ZONIFICACIÓN PROVISIONAL ETV

A manera de resumen se incluye la siguiente tabla que sintetiza el régimen de aptitud de cada zona delimitada provisionalmente según las modalidades admitidas para la comercialización de estancias turísticas en viviendas residenciales.

(1) Siempre que el PIAT, o el régimen de suspensión de licencias correspondiendo a su aprobación inicial, introduzca medidas de temporalización que eviten que esta actividad se dé mayoritariamente en época estival.

En caso de que no se adopte el acuerdo de suspensión de licencias mencionado o que en el plazo máximo de dos años desde este no entre en vigor el PIAT, o que cualquiera de estos acuerdos no introduzca las medidas de temporalización mencionadas, en cualquier zona 1 quedará prohibida la inscripción al registro turístico de viviendas para la comercialización de estancias turísticas en cualquiera de las modalidades legalmente previstas.

(2) Cuando cualquiera de los ámbitos delimitados como Zona 2 pase a ser declarado como zona turística saturada y/o madura mediante cualquiera de los mecanismos previstos legalmente, automáticamente pasará a tener la condición de Zona 1 y le resultará de aplicación el régimen correspondiente.

En caso de que en el plazo máximo de dos años desde la aprobación de esta delimitación provisional no entre en vigor el PIAT o cualquiera de los instrumentos legalmente previstos para la delimitación de las zonas turísticas saturadas y/o maduras, en cualquier zona 2 quedará prohibida la inscripción al registro turístico de viviendas para la comercialización de estancias turísticas en cualquiera de las modalidades legalmente previstas.

(3) Excepto cuando así lo permita de forma excepcional el instrumento de ordenación territorial correspondiente (PIAT o PTI).

(4) Hasta que se establezcan, mediante el acuerdo que proceda, criterios y medidas ambientales de sostenibilidad, paisajísticas, de protección del patrimonio, de apoyo de la actividad agraria y a su reconocimiento a la contribución ambiental, y de preservación del paisaje en cualquier ámbito de suelo rústico común quedará prohibida la inscripción al registro turístico de viviendas para la comercialización de estancias turísticas en  cualquiera de las modalidades legalmente previstas.

GUÍA DEFINITIVA PARA EL ALQUILER DE ESTANCIAS TURÍSTICAS EN VIVIENDAS 

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MALLORCA

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