La regulación de los alojamientos turísticos por el Ayuntamiento de Madrid

El Ayuntamiento de Madrid ha suspendido durante un año (desde el 5 de febrero de 2018 al 5 de febrero de 2019), prorrogable por un año adicional, la concesión de licencias en todos los barrios del distrito Centro de Madrid…

El Ayuntamiento de Madrid no tiene competencias en materia de turismo que afecten a la regulación de los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico en tanto que modalidades de alojamiento turístico.  

Su actuación está vinculada fundamentalmente a sus competencias en materia de urbanismo y licencias de actividad, así como a otras áreas de actuación relacionadas con la sensibilización ciudadana.

En uso de sus competencias, recientemente, ha adoptado las siguientes medidas de carácter urbanístico para regular los apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico. Medidas que te desgrano a continuación

Instrucción urbanística sobre el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Madrid 23 de enero de 2018 (Boletín Oficial del Ayuntamiento de Madrid 1 de febrero de 2018) 

Mediante el acuerdo de 23 de enero del 2018, la Comisión de Seguimiento del PGOUM  de 1997  ha interpretado cómo ha de calificarse el uso de los apartamentos turísticos y de las viviendas de uso turístico desde el punto de vista urbanístico.

¿Residencial o usos terciarios de hospedaje?

Para el Ayuntamiento de Madrid, los apartamentos turísticos y las viviendas que se destinen al uso turístico (VUT) bajo el principio de unidad de explotación empresarial, en su totalidad y por tiempo superior a tres meses al año quedan comprendidos en el uso de Servicios Terciarios en su clase de Hospedaje, por ser – dice el consistorio- actividad económica y no constituir residencia permanente. 

¿Ello que significa?

Que deberán contar con licencia para ejercer dicha actividad. 

Pero, además, deberán cumplir las condiciones generales y particulares que para este uso se establece en las NN UU del PGOUM-97 y los requisitos técnicos establecidos en la legislación sectorial de aplicación. (…)

Cuando se implanten en edificios conviviendo con otros usos como el residencial, no podrán superar el porcentaje y la posición establecidos por las normas urbanísticas del PGOUM.

En cuanto a la aplicación de la normativa técnica de accesibilidad y de la seguridad en caso de incendio, se someten al tratamiento de vivienda.

La implantación de viviendas de uso turístico en un edificio sin extenderse al edificio entero, no requiere acceso independiente ni exclusivo diferente del de las otras viviendas.

Plan Especial de Hospedaje del Ayuntamiento de Madrid

Existe una normativa base del Ayuntamiento de Madrid, que, sin embargo, se desconoce por la mayoría de la ciudadanía. Normativa que se incumple de forma reiterada a falta de un régimen de control y sancionador efectivo.

En el Ayuntamiento de Madrid, las Normas Urbanísticas (NN.UU.) del PGOUM-97  de la ciudad de Madrid establecen que en las viviendas de uso de suelo residencial sólo se pueden desarrollar actividades económicas en plantas bajas y en primeras con acceso directo a la calle, lo cual no cumple el 99% de viviendas de uso turístico que hay en la ciudad. 

Ahora, otra cosa es cuál es el régimen de inspección y sancionador en esa disciplina urbanística.

Desde el área de Urbanismo se señala que, la gran desventaja de la normativa urbanística vigente es que las viviendas de uso turístico no están encuadradas en ninguna de las clases o categorías contempladas en el título 7 de las Normas Urbanísticas (NN.UU.) del PGOUM-97.

Ante este vacío legal, el pasado 27 de julio de 2018 se aprobó por la Junta de Gobierno el Plan Especial de Regulación del Uso de Hospedaje que regirá en los barrios centrales de la ciudad.

Como te cuento en >>>AYUNTAMIENTO DE MADRID: La nueva regulación de los alojamientos turísticos de Carmena<<<  (Julio 2018), a partir de la aprobación inicial del Plan éste se publicará en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid (BOCM) y se someterá a un periodo de información pública.

Como asimismo te cuento en  >>>AYUNTAMIENTO DE MADRID: ¿Cómo te afecta la publicación de la nueva regulación de los alquileres turísticos?<<<  (Agosto  2018), el Plan ha sido publicado en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid el 17 de agosto de 2018. 

Una vez se apruebe definitivamente Plan Especial por el Ayuntamiento de Madrid las viviendas se dividirán en dos modalidades, primero estarán aquéllas que se alquilen en un período menor a 90 días al año, que seguirán considerándose como uso residencial y no necesitarán licencia ni ningún requisito especial para alquilarse; y por otro lado estarán aquéllas que se alquilan por más de 90 días al año, que serán consideradas actividad económica y deberán solicitar licencia urbanística de hospedaje para lo que deben contar con acceso independiente al resto del edificio.

Suspensión del otorgamiento de licencias por el Ayuntamiento de Madrid

Notas sobre la suspensión

1. La suspensión de licencias se realiza de forma cautelar y mientras se redacta y tramita el Plan Especial, conforme a lo previsto por el artículo 70.4 de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid.
2. La suspensión tendrá una duración de un año, desde el 5 de febrero de 2018 al 5 de febrero de 2019, con posibilidad de prorrogarse por otro año más.
3. La suspensión de licencias va a afectar de manera desigual a los madrileños.

Dicho lo anterior, conviene diferenciar las siguientes situaciones:

En todos los barrios del distrito Centro: Suspensión de todas las modalidades de alojamientos turísticos en inmuebles destinados a vivienda

Se ha acordado la suspensión durante un año del otorgamiento de licencias en todos los barrios del distrito Centro: 

• Palacio.
• Embajadores. 
• Cortes. 
• Justicia. 
• Universidad. 
• Sol.

La suspensión afectará a las siguientes modalidades de alojamientos turísticos:

• Hoteleros.
• Albergues.
• Hostels.
• Apartamentos turísticos.
• Viviendas de uso turístico.

En determinados  barrios: Suspensión sólo para la modalidad de viviendas de uso turístico (VUT) 

Asimismo, el Ayuntamiento de Madrid ha acordado la suspensión de la concesión de licencias de viviendas de uso turístico en los barrios de: 

• Palos de Moguer en el distrito de Arganzuela. 
• Recoletos y Goya en el distrito de Salamanca. 
• Trafalgar en el distrito de Chamberí. 
• Argüelles en el distrito de Moncloa-Aravaca.

El Ayuntamiento de Madrid justifica la suspensión  sólo a las VUT por el aumento de la oferta de vivienda de uso turístico pero una menor presencia de hoteles y el resto de modalidades.

¿Qué sucede en el resto de distritos de Madrid?

El resto de alojamientos ofertados para turistas en viviendas de uso turístico deberán obtener la licencia correspondiente al ejercicio de dicha actividad económica si cumplen las condiciones del planeamiento urbanístico, quedando sometidas a las medidas de disciplina urbanística correspondientes.

¿Qué alojamientos no se encuentran afectados por  la suspensión de licencias?

Estos acuerdos (de suspensión de licencias) no afectan a la oferta de 

• Alojamiento compartido (por habitaciones).
• Durante menos de tres meses. 
• En las viviendas que constituyen residencia permanente.

Según el criterio del Ayuntamiento no están reguladas como alojamiento turístico por la normativa turística autonómica y no constituyen actividad empresarial.

La  CNMC recurre la  normativa urbanística del Ayuntamiento de Madrid ante los tribunales 

La norma del Ayuntamiento exige una licencia para poder alquilar apartamentos y viviendas turísticas.

Por otro lado, establece un periodo de un año, ampliable a otro más, hasta que se puedan otorgar de nuevo licencias en determinados distritos de la capital: en el distrito Centro, para toda clase de hospedaje, y en Palos de Moguer, Recoletos, Goya, Trafalgar y Argüelles para viviendas de uso turístico.

Todas estas medidas tienen efectos restrictivos sobre la competencia en las tres ciudades, al impedir la entrada de nuevos operadores y consolidar a los oferentes de alojamientos turísticos ya instalados.

Ello provocará precios más elevados en el alojamiento turístico y reducirá la calidad, la inversión y la innovación en los alojamientos turísticos de estas tres ciudades.

La CNMC considera que estas medidas no garantizan una mayor calidad de los alojamientos turísticos ni protegen adecuadamente a los ciudadanos.

En ninguno de los tres casos  (Madrid, Bilbao  y San Sebastián) se especifican con claridad los objetivos de interés general que se persiguen ni se justifica que las medidas elegidas sean las más idóneas para lograrlos.

Si quieres saber cómo legalizar y/o registrar tu vivienda de uso turístico en la Comunidad de Madrid, te recomiendo que leas:  COMUNIDAD DE MADRID: Guía definitiva para el alquiler de viviendas de uso turístico (VUT).

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