CATALUÑA: Guía definitiva para el alquiler de viviendas de uso turístico (VUT)

En Cataluña los estatutos de una comunidad de propietarios que no estén debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad no pueden servir para prohibir el uso turístico de las viviendas en el edificio. 

En este post te explico todo lo que debes saber si alquilas una vivienda residencial de uso turístico de Cataluña (Barcelona, Gerona, Lérida y Tarragona): su normativa aplicable, la definición de vivienda de uso turístico, los requisitos legales y técnicos que debe cumplir, las exclusiones, las prohibiciones, la tramitación para dar de alta a una vivienda turística y muchas cosas más.

Si alquilas o comercializas tu vivienda con fines turísticos o vacacionales en la Comunidad Autónoma de Cataluña o si estás pensando en hacerlo, lo que aquí te cuento puede interesarte.

NORMATIVA DE CATALUÑA, DEFINICIÓN Y REQUISITOS LEGALES DE LA VIVIENDA DE USO TURÍSTICO (VUT):

¿Cuál es la normativa aplicable?

La normativa de turismo que afecta a tu vivienda puedes encontrarla en:

• La Ley 13/2002, de 21 de junio, de turismo de Cataluña (D.O.G.C. núm. 3669 de 03 de Julio de 2002).
• El Decreto 159/2012, de 20 de noviembre, de establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas de uso turístico (D.O.G.C. núm. 6268, de 5 de diciembre de 2012).  En lo sucesivo Decreto 159/2012 o Reglamento.
• El Plan Especial Urbanístico para la Ordenación de los establecimientos de Alojamiento Turístico, Albergues de Juventud, Residencias colectivas de alojamiento Temporal y Viviendas de Uso Turístico (PEUAT) para la ciudad de Barcelona.

¿Qué se entiende por vivienda de uso turístico?

La vivienda de uso turístico es aquélla que es cedida por su propietario, directamente o indirectamente, a terceros y a cambio de contraprestación económica, para una estancia de temporada (ocupación de la vivienda por un periodo de tiempo continuo igual o inferior a 31 días) en condiciones de inmediata disponibilidad y con las características establecidas en el Decreto 159/2012.

A partir del 31 de marzo de 2017 ya no se exige que la cesión sea “de forma reiterada”.

¿Qué requisitos tiene una VUT?

De la definición anterior pueden extraerse las siguiente notas características:

1. Cederse exclusivamente por su propietario. Pero es posible que su comercialización y gestión pueda encargarse por el propietario a una tercera persona que actuará como intermediario o gestor.
2. Ofrecerse amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato.
3. Cederse temporalmente,  por un período igual o inferior a 31 días.
4. Cederse al completo.
5. Ofrecerse el servicio de alojamiento.
6. Comercializarse o promocionarse con finalidad lucrativa, o lo que es lo mismo, cederse mediante precio.

EXCLUSIONES Y PROHIBICIONES:

¿Qué supuestos no tendrán la consideración de VUT?

No se considera vivienda de uso turístico:

1. Las viviendas que se arrienden por temporada, según lo establecido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con finalidad distinta del uso turístico.
2. Los establecimientos de alojamiento turístico, es decir, establecimientos hoteleros, apartamentos turísticos, campings y establecimientos de turismo rural, que se regirán por lo dispuesto en su normativa específica.

¿Cuándo no puedes destinar tu vivienda a un uso turístico?

No podrás destinar una vivienda a fines turísticos cuando:

1. No dispongas de cédula de habitabilidad. 
2. La cedas por estancias al completo. Está prohibido expresamente la cesión por estancias.
3. Lo prohiban los estatutos de la comunidad de propietarios, debidamente inscritos en el Registro de la propiedad, en el caso de que las viviendas estén ubicadas en inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal.

Sin embargo, sí puedes alquilar tu vivienda de uso turístico por habitaciones. Averígualo en >>> ¿Puedo alquilar una vivienda de uso turístico por habitaciones en Cataluña? <<<

CAPACIDAD, REQUISITOS TÉCNICOS Y SERVICIOS COMUNES:

¿Qué capacidad máxima tienen las VUT?

La capacidad máxima alojativa de las viviendas de uso turístico vendrá determinada por la cédula de habitabilidad. 

¿Qué requisitos debe cumplir una VUT?

1. Hace falta que la vivienda de uso turístico disponga de cédula de habitabilidad, un servicio de asistencia y mantenimiento y teléfono de contacto permanente.
2. Las viviendas de uso turístico deberán cumplir en todo momento las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas en general.

¿Qué servicios comunes debe ofrecer una VUT?

Las viviendas de uso turístico deben estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su empleo inmediato, con el fin de prestar un servicio de alojamiento correcto en relación con la totalidad de plazas de que dispongan, todo en perfecto estado de higiene.

TRAMITACIÓN, DOCUMENTACIÓN NECESARIA Y PLAZOS:

¿Qué es lo primero que tienes que hacer si quieres alquilar tu VUT?

El propietario y también, si procede, la persona física o jurídica gestora a la que previamente el propietario haya encomendado la gestión de la vivienda en cuestión deberán presentar, suscrita por aquéllos, la correspondiente comunicación previa de inicio de actividad ante el ayuntamiento competente.

Cada ayuntamiento puede disponer de su propio modelo de comunicación de inicio de actividad.

En el supuesto de que la comercialización de la vivienda la gestione un intermediario, también tendrá que constar su firma en la comunicación. Si el propietario otorga representación para dar de alta la actividad a la misma persona a quien encarga la gestión de las viviendas, esta persona firmará en los dos lugares, en su doble calidad de gestor comercializador de la actividad y, al mismo tiempo, administrativo de la obtención del alta.

En el supuesto de que un mismo propietario quiera regularizar en un mismo acto diversas viviendas de uso turístico, se aceptará que presente una sola comunicación de inicio de la actividad, pero adjuntando los datos específicos que identifican cada vivienda de uso turístico objeto de comunicación de alta en el modelo anexo.

¿Desde cuándo puedes alquilar y anunciar tu VUT?

Desde el momento en que se presenta la comunicación previa.

A partir de entonces podrá publicitarse como vivienda de uso turístico y ejercerse la actividad en los términos comunicados.

¿Qué documentos hay que acompañar con la declaración responsable?

Si el trámite se hace de forma presencial:

Salvo que los documentos originales deban obrar en el procedimiento, los ciudadanos tendrán derecho a aportar -en lugar de copia compulsada- copias de los mismos cuya fidelidad quedará garantizada mediante la aportación de declaración responsable del interesado, sin perjuicio de la posterior facultad de comprobación por parte de la Administración.

Si se hace de manera electrónica:

Deberá escanearse la documentación y adjuntarla a la comunicación, en formato pdf.

¿De qué forma y dónde se podrá presentar la declaración responsable?

La comunicación de alta se tiene que presentar en el registro del ayuntamiento correspondiente.

Para obtener el modelo de comunicación deberás consultar al ayuntamiento (o distrito, en su caso) donde está situada la vivienda de uso turístico.

¿Qué plazo existe para presentar la declaración responsable?

Permanente:

El procedimiento de declaración responsable de dedicación al uso turístico de las viviendas no está sujeto a un plazo específico. Lo que significa que la solicitud se podrá presentar durante todo el año.

¿Qué plazo existe para resolver y notificar el fin del procedimiento?

Los ayuntamientos, posteriormente a la recepción, tienen que enviar a la Dirección General de Turismo el alta de la vivienda de uso turístico, así como los datos de las viviendas y de aquéllos que lo comercialicen.

Los ayuntamientos envían a la Administración de la Generalidad de Cataluña las altas, bajas y modificaciones de datos de las viviendas de uso turístico situadas en su término municipal a través de la extranet de las administraciones públicas catalanas (plataforma EACAT), gestionada por el Consorcio Administración Abierta de Cataluña.

INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE TURISMO DE CATALUÑA, PUBLICIDAD Y DISTINTIVO DE LAS VUT:

¿Cómo se produce la inscripción de una VUT?

La inscripción de la vivienda de uso turístico en el Registro de Turismo de Cataluña (RTC) se producirá de oficio por la Administración turística.

Presentada la comunicación previa en el ayuntamiento, éste lo notifica al Registro de Turismo de Cataluña (RTC) el cual le asigna un número de inscripción (NIRC) que se le comunica al propietario.

¿Hay que incluir el número de registro en la publicidad que se efectúe de la VUT?

Una vez inscrita la vivienda de uso turístico, el número de inscripción en el Registro de Turismo de Cataluña deberá figurar obligatoriamente en toda su publicidad y, en particular, en las acciones de promoción y comercialización a través de canales de oferta turística.

¿Las VUT tienen que exhibir algún tipo de distintivo?

Las viviendas de uso turístico no tienen que exhibir ninguna placa ni distintivo salvo que estén categorizadas voluntariamente.

La Dirección General de Turismo impulsa el proceso de categorización de los establecimientos de viviendas de uso turístico, como una opción voluntaria, que permite identificar y clasificar los alojamientos en función de las prestaciones y servicios que ofrecen en cinco categorías, de una a cinco llaves.

REGISTRO DE VIAJEROS:

De acuerdo con la normativa del Ministerio del Interior debes cumplimentar un parte de entrada de viajeros, confeccionado con arreglo a un modelo oficial, y remitirlo a la correspondiente Comisaría de Policía o Puesto de la Guardia Civil, en función de la localidad donde se ubique la vivienda.

La normativa reguladora viene establecida en la  Orden 1922/2003 de 3 de julio  sobre libros-registro y partes de entrada de viajeros en alojamientos turísticos.

CONTRATO DE ALQUILER TURÍSTICO DE VIVIENDA DE USO TURÍSTICO DE CATALUÑA:

¿Es obligatorio firmar un contrato de alojamiento turístico?

La normativa turística de la Comunidad Autónoma de Cataluña no obliga a firmar un contrato de alojamiento.

Sin embargo, te recomiendo que establezcas tus propias cláusulas específicas sobre extremos relacionados con el régimen de reservas y su cancelación, desistimiento del usuario, prohibiciones a los usuarios, prestación de servicios complementarios, penalizaciones, reparaciones, mantenimiento, entrada y salida de los clientes, depósito o fianza por pérdida o deterioro de instalaciones, etc.

Ten presente que es un gasto fiscalmente deducible: Los ocasionados por la formalización del contrato de arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución del derecho y los de defensa de carácter jurídico relativo a los bienes, derechos o rendimientos.

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Para que te guíe en la tramitación puedes leer  >>> Cómo dar de alta una vivienda de uso turístico en Cataluña: Paso a paso <<<

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