ANDALUCÍA: Guía definitiva para el alquiler de viviendas con fines turísticos (VFT)

En Andalucía puedes alquilar tu propiedad como vivienda con fines turísticos por habitaciones si vives habitualmente en ella. Inclusive si es de VPO.

En este post te explico todo lo que debes saber si alquilas una vivienda residencial con fines vacacionales en la Comunidad Autónoma de Andalucía: su normativa aplicable, la definición de vivienda con fines turísticos, los requisitos legales que debes cumplir, los requisitos técnicos y servicios comunes obligatorios, las exclusiones, las prohibiciones, la tramitación para dar de alta una vivienda turística y muchas cosas más.

Si alquilas  tu vivienda residencial con fines turísticos o si estás pensando en hacerlo, lo que aquí te cuento puede interesarte.

NORMATIVA DE LA COMUNIDAD AUTÓNOMA DE ANDALUCÍA, DEFINICIÓN Y REQUISITOS LEGALES DE LAS VIVIENDAS CON FINES TURÍSTICOS (VFT):

¿Cuál es la normativa aplicable?

Antes de todo, tienes que saber que en la Comunidad de Andalucía existen las siguientes normas específicas que afectan a las viviendas con fines turísticos:

• Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía.
• Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos. (B.O.J.A. núm. 28, de 11 de febrero de 2016) (En lo sucesivo, el Decreto 28/2016 o, simplemente, el Reglamento).
• Decreto 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo.
• Orden de 15 de enero de 2018, por la que se aprueba el Plan de Inspección Programada en materia de turismo para el año 2018.

Además de las anteriores, puedes establecer, a través de tu contrato de alquiler turístico, las cláusulas específicas que quieras sobre extremos relacionados con el régimen de reservas y su cancelación, desistimiento del usuario, prohibiciones a los usuarios, prestación de servicios complementarios, penalizaciones, reparaciones, mantenimiento, entrada y salida de los clientes, depósito o fianza por pérdida o deterioro de instalaciones, etc.

¿Qué se entiende por vivienda con fines turísticos (VFT)?

Las viviendas con fines turísticos se definen como aquéllas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial, donde se vaya a ofrecer mediante precio el servicio de alojamiento de forma habitual y con fines turísticos.

No te preocupes si todavía no te queda claro el concepto de vivienda con fines turísticos. Sigue leyendo y lo acabarás entendiendo.

¿Qué requisitos debe tener?

De la definición de vivienda con fines turísticos, se pueden extraer las siguientes notas definitorias:

1. Estar ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial. Ello significa que las viviendas con fines turísticos, como tales, no pueden estar situadas en suelo rústico. Y que si tienes una vivienda en suelo rural, y quieres alquilarla, lo deberás hacer bajo la modalidad de viviendas turísticas de alojamiento rural y no como vivienda con fines turísticos.
2. Ofrecer el servicio de alojamiento turístico. Cuando se habla de alojamiento turístico se está refiriendo a que no es la vivienda habitual de la persona que la ocupa. Sólo hay un supuesto en el que puedes alquilar tu vivienda habitual: cuando lo hagas por habitaciones. 
3. Comercializarse o promocionarse con habitualidad.
4. Comercializarse o promocionarse con finalidad lucrativa, es decir, que cobres un precio por el alojamiento. 

Se consideran canales de oferta turística, las agencias de viaje, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento.

EXCLUSIONES:

¿Qué supuestos no tendrán la consideración de VFT?

Si tu vivienda se encuentra en alguno de los supuestos siguientes, no la podrás comercializar como vivienda con fines turísticos:

1. Las viviendas que, por motivos vacacionales o turísticos, se cedan sin contraprestación económica. Pues uno de sus requisitos era tener finalidad lucrativa.
2. Las viviendas contratadas por tiempo superior a dos meses, computados de forma continuada, por una misma persona usuaria.
3. Las viviendas situadas en el medio rural que, en caso de que se destinen a alojamiento turístico, se regularán por lo establecido en el artículo 48 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre y por el Decreto 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo.
4. Los conjuntos formados por tres o más viviendas o apartamentos de una misma persona titular o explotadora, que estén ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles contiguos o no (en el radio de 1 km.). En estos casos les será de aplicación la normativa sobre los establecimientos de apartamentos turísticos, regulados en el Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

TIPOS Y CAPACIDAD:

¿Cuántos tipos de VFT existen?

En función de su uso o cesión, las viviendas con fines turísticos pueden ser de dos tipos:

1.  Completas, cuando la vivienda se cede en su totalidad.
2. Por habitaciones, cuando la vivienda se cede parcialmente (por habitaciones).

Aunque  no podrás destinar como viviendas con fines turísticos tipo completa aquellas sometidas a régimen de protección publica (VPO), pues conforme al régimen legal que les corresponde, deben destinarse a vivienda habitual y permanente. Se permite, no obstante, la puesta a disposición de alguna habitación con finalidad turística, siempre que el uso principal de la vivienda sea el de vivienda habitual y permanente por su propietario.

¿Qué capacidad máxima tienen las VFT?

La capacidad máxima de las viviendas con fines turísticos vendrá limitada a lo dispuesto en la licencia de ocupación:

1. Cuando el uso de la vivienda sea completo, no podrá ser superior a quince plazas.
2. Cuando el uso sea por habitaciones, no podrá superar las seis plazas.

No pudiendo exceder en ambos tipos de cuatro plazas por habitación.

REQUISITOS TÉCNICOS Y SERVICIOS COMUNES:

¿Qué requisitos técnicos y servicios comunes deben cumplir las VFT?

Las viviendas con fines turísticos deberán cumplir los siguientes requisitos técnicos:

a) Disponer de licencia de ocupación. Así como cumplir en todo momento con las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas.

b) Las habitaciones tendrán:

•  Ventilación directa al exterior o a patios.
• Algún sistema de oscurecimiento de las ventanas.

Este requisito no será exigible cuando la vivienda o el edificio en el que se integra esté catalogado como Bien de Interés cultural y el nivel de protección impida realizar algún tipo de obra, modificación o intervención que sea necesaria para cumplir con el requisito.

c) Estar suficientemente amuebladas. Igualmente, dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato y acorde al número de plazas de que dispongan.

d) Refrigeración por elementos fijos en las habitaciones y salones, cuando el período de funcionamiento comprenda los meses de mayo a septiembre, ambos inclusive.

Si el periodo de funcionamiento comprende los meses de octubre a abril, ambos inclusive, deberán contar con calefacción.

Este requisito no será exigible cuando la vivienda o el edificio en el que se integra esté catalogado como Bien de Interés cultural y el nivel de protección impida realizar algún tipo de obra, modificación o intervención que sea necesaria para cumplir con el requisito.

e) Botiquín de primeros auxilios.

f) Disponer de información turística, en soporte físico o electrónico, de:

• La zona.
• Zonas de ocio.
• Restaurantes y cafeterías.
• Comercios y tiendas de alimentos.
• Los aparcamientos más próximos a la vivienda.
• Servicios médicos existentes en la zona.
• Medios de transporte urbano.
• Plano de la localidad.
• Guía de espectáculos.

g) Todas las viviendas dispondrán de:

• Hojas de quejas y reclamaciones a disposición de las personas usuarias.
• Cartel anunciador de las mismas en un lugar visible dentro de la vivienda.

Cartel Informativo de Existencia de Hojas de Quejas y Reclamaciones en Soporte Papel .pdf

Cartel Informativo de Existencia de Hojas de Quejas y Reclamaciones en Formato Electrónico.pdf

h) Limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevos clientes.

i) Ropa de cama, lencería, menaje de casa en general, en función a la ocupación de la vivienda.  

Además de un  juego de reposición.

j) Facilitar a las personas usuarias un número de teléfono para atender y resolver de forma inmediata, cualquier consulta o incidencia relativa a la vivienda.

k) Tener a disposición de las personas usuarias información e instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos u otros dispositivos que lo requieran para su correcto uso.

l) Informar a las personas usuarias de las normas internas relativas a:

• El uso de las instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda.
• La admisión y existencia de mascotas en la vivienda.
• Restricciones para personas fumadoras.
• Las zonas de uso restringido.

TRAMITACIÓN, DOCUMENTACIÓN NECESARIA Y PLAZOS PARA DAR DE ALTA UNA VFT:

¿Qué es lo primero que tienes que hacer para destinar tu vivienda al uso turístico?

Si quieres explotar el servicio de alojamiento de tu vivienda con fines turísticos, tendrás que formalizar la correspondiente declaración responsable ante la Consejería competente en materia de turismo (Delegaciones territoriales de la provincia donde se ubique la vivienda con fines turísticos).

En dicho documento deberás manifestar que cumples los requisitos anteriores.

¿Desde cuándo puedes alquilar y anunciar tu vivienda?

La declaración responsable dirigida al órgano competente en materia de turismo te permitirá ejercer la actividad por tiempo indefinido, desde el día de su presentación.

A partir de ese momento, ya podrás publicitarla como vivienda con fines turísticos.

En caso de ejercer la actividad sin haber presentado esta declaración responsable se considerará tu vivienda como clandestina.

¿De qué forma podrás presentar la declaración responsable?

Hay dos formas posibles, tú eliges:

A – Si eres persona física:

1. De forma electrónica, a través de la Oficina Virtual, desde el botón Trámite con certificado digital.

La Oficina Virtual  te permite realizar la cumplimentación, firma y presentación en registro del formulario de procedimiento administrativo de declaración responsable para el acceso o ejercicio de la actividad en la vivienda con fines turísticos.

Para utilizar la Oficina Virtual tu ordenador debe tener instalado un visor de documentos PDF.

Puedes hacer uso del certificado digital para realizar tus trámites de forma cómoda por internet con plena seguridad y confidencialidad. Para ello el certificado deberá estar instalado en el navegador de tu ordenador y disponer de una configuración compatible.

2. De forma presencial o física, desde el botón Trámite sin certificado digital. 

Sin no dispones de certificado digital puedes rellenar el formulario por internet, desde el botón Trámite sin certificado digital  y adjuntar la documentación adicional requerida del procedimiento. Pero deberás presentarla físicamente en la Oficina de Registro del órgano competente y resto de Oficinas de registro. 

También  en los registros de las entidades establecidas en el artículo 16.4 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

B – Si eres persona jurídica:

Es decir, si eres una empresa, siempre de forma electrónica.

El artículo 14.2 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, establece la obligatoriedad de la gestión electrónica para determinados sujetos como, entre los que se encuentran, las personas jurídicas.

¿Qué documentos tienes que acompañar con la declaración responsable?

En concreto, deberás aportar los siguientes documentos:

1. Copia de la licencia de ocupación o documento equivalente.
2. Título para la explotación de la vivienda (escritura de propiedad, contrato de cesión de uso como vivienda con fin turístico, contrato de arrendamiento, etc.).
3. Copia del IBI u otro documento que acredite la referencia catastral.
4. Certificado de empadronamiento del propietario de la vivienda, si se trata del tipo “por habitaciones”.

Si no aportas voluntariamente la referida documentación conjuntamente con la declaración responsable, podrás presentarla posteriormente cuando te sea requerido por la Delegación Territorial competente.

Para aportar la documentación, deberás escanearla y adjuntarla a la comunicación, en formato pdf.

Salvo que los documentos originales deban obrar en el procedimiento, tienes derecho a aportar -en lugar de copia compulsada– copias de los mismos cuya fidelidad quedará garantizada mediante la aportación de la declaración responsable del interesado, sin perjuicio de la posterior facultad de comprobación por parte de la Administración.

¿Qué plazo tienes para presentar la declaración responsable?

Permanente:

El procedimiento de declaración responsable de dedicación al uso turístico de tu vivienda no está sujeto a un plazo específico.

En consecuencia, podrás presentar la declaración durante todo el año.

¿Qué plazo existe para resolver y notificar el fin del procedimiento?

No se establece ningún plazo específico para ello.

¿De qué dos formas puede contestar la Administración turística?

1. Resolución expresa.
2. Silencio administrativo positivo o resolución presunta. Que se producirá cuando la Administración pública no dicte una resolución expresa. El silencio  positivo equivale a la estimación de la comunicación de inicio de actividad.

¿Cómo se comunica la Administración turística contigo?

Las formas de comunicación de la Administración con el interesado (tú) están establecidas en los artículos 40 a 45 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre del Procedimiento administrativo común de las Administraciones Públicas.

Simplemente advertirte que para acceder a la notificación electrónica será necesario disponer de un DNI electrónico o de uno de los certificados reconocidos por la Junta de Andalucía.

¿Qué recursos puedes presentar contra la resolución denegatoria?

Contra la resolución que desestime la declaración responsable de vivienda de uso turístico podrás presentar los siguientes recursos:

1. Reposición: Es Potestativo o no obligatorio. Se presenta ante el mismo órgano que ha dictado la resolución.
2. Alzada: Es Preceptivo u obligatorio, antes de acudir a la vía judicial. Se presenta ante el superior jerárquico de órgano que resolvió.

Para la interposición o presentación de los anteriores recursos no tendrás que pagar ninguna tasa y podrás hacerlo tú mismo. No siendo obligatorio actuar a través de  abogado o de procurador. Aunque te recomiendo que te asesores debidamente antes de hacerlo. Te recuerdo que te encuentras en lo que se llama la vía administrativa previa a la vía judicial

INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE TURISMO DE ANDALUCÍA, PUBLICIDAD Y DISTINTIVO DE LAS VFT:

¿Cómo se produce la inscripción de tu vivienda?

En caso de que el impreso correspondiente de declaración responsable y la documentación sean conformes, la Delegación Territorial correspondiente, inscribirá de oficio la vivienda con fines turísticos en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA) y, a tal efecto, te entregará un documento que acredite la inscripción.

En concreto, recibirás una Resolución por la que se te inscribe en el Registro de Turismo de Andalucía y se te asignará un código o signatura, del tipo VFT/HU/00000.

VFT indica que se trata de una vivienda con fines turísticos.
HU se corresponderá con las dos primeras letras de la provincia donde se encuentra la vivienda.
00000 es un número de orden secuencial.

¿Hay que incluir el número de registro en la publicidad que efectúes?

Una vez inscrita la vivienda con fines turísticos, el código de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía deberá indicarse en toda publicidad o promoción que se realice por cualquier medio, incluidas las plataformas “on line”.

¿Las viviendas tienen que exhibir algún tipo de distintivo?

Las viviendas con fines turísticos no tienen que exhibir algún tipo de distintivo o placa identificativa, a diferencia de lo que ocurre con otros alojamientos turísticos.

REGISTRO DE VIAJEROS:

De acuerdo con la normativa del Ministerio del Interior debes cumplimentar un parte de entrada de viajeros, confeccionado con arreglo a un modelo oficial, y remitirlo a la correspondiente Comisaría de Policía o Puesto de la Guardia Civil, en función de la localidad donde se ubique la vivienda.

La normativa reguladora viene establecida en la  Orden 1922/2003 de 3 de julio  sobre libros-registro y partes de entrada de viajeros en alojamientos turísticos.

CONTRATO DE ALQUILER DE VIVIENDA CON FINES TURÍSTICOS DE ANDALUCÍA:

¿Es obligatorio firmar un contrato de alojamiento turístico?

La normativa andaluza establece que a toda persona usuaria, en el momento de su recepción, le tienes que entregar un documento, a modo de contrato, en el que conste, al menos (como mínimo):

1. El nombre de la persona o entidad explotadora de la vivienda.
2. El código alfanumérico de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía.
3. El número de personas que la van a ocupar.
4. Las fechas de entrada y salida.
5. El precio total de la estancia.
6. El número de teléfono para atender y resolver de forma inmediata, cualquier consulta o incidencia relativa a la vivienda.

Te recomiendo que, además del contenido mínimo anterior, establezcas tus propias cláusulas específicas  sobre extremos relacionados con el régimen de reservas y su cancelación, desistimiento del usuario, prohibiciones a los usuarios, prestación de servicios complementarios, penalizaciones, reparaciones, mantenimiento, entrada y salida de los clientes, depósito o fianza por pérdida o deterioro de instalaciones, etc.

Ten presente que es un gasto fiscalmente deducible: Los ocasionados por la formalización del contrato de arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución del derecho y los de defensa de carácter jurídico relativo a los bienes, derechos o rendimientos.

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