En Andalucía ya no es obligatorio tener aire acondicionado y calefacción en todas las estancias de la vivienda con fines turísticos Este requisito ha sido anulado por la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2019.
En este post te explico todo lo que debes saber si alquilas una vivienda residencial con fines vacacionales en la Comunidad Autónoma de Andalucía: su normativa aplicable, la definición de vivienda con fines turísticos, los requisitos legales que debes cumplir, los requisitos técnicos y servicios comunes obligatorios, las exclusiones, las prohibiciones, la tramitación para dar de alta una vivienda turística y muchas cosas más.
Si alquilas tu vivienda residencial con fines turísticos o si estás pensando en hacerlo, lo que aquí te cuento puede interesarte.
Indice
- 1 NORMATIVA DE LA COMUNIDAD AUTÓNOMA DE ANDALUCÍA, DEFINICIÓN Y REQUISITOS LEGALES DE LAS VIVIENDAS CON FINES TURÍSTICOS (VFT):
- 2 EXCLUSIONES:
- 3 TIPOS Y CAPACIDAD:
- 4 REQUISITOS TÉCNICOS Y SERVICIOS COMUNES:
- 5 TRAMITACIÓN, DOCUMENTACIÓN NECESARIA Y PLAZOS PARA DAR DE ALTA UNA VFT:
- 5.1 ¿Qué es lo primero que tienes que hacer para destinar tu vivienda al uso turístico?
- 5.2 ¿Desde cuándo puedes alquilar y anunciar tu vivienda?
- 5.3 ¿De qué forma podrás presentar la declaración responsable?
- 5.4 ¿Qué documentos tienes que acompañar con la declaración responsable?
- 5.5 ¿Qué plazo tienes para presentar la declaración responsable?
- 5.6 ¿Qué plazo existe para resolver y notificar el fin del procedimiento?
- 5.7 ¿De qué formas puede contestar la Administración turística?
- 5.8 ¿Cómo se comunica la Administración turística contigo?
- 5.9 ¿Qué recursos puedes presentar contra la resolución denegatoria?
- 6 INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE TURISMO DE ANDALUCÍA, PUBLICIDAD Y DISTINTIVO DE LAS VFT:
- 7 REGISTRO DE VIAJEROS:
- 8 COMUNICACIÓN DE MODIFICACIONES:
- 9 COMPROBACIÓN E INSPECCIÓN DE TU VIVIENDA CON FINES TURÍSTICOS:
- 10 RESPONSABILIDAD ANTE LA ADMINISTRACIÓN Y LAS PERSONAS USUARIAS
- 11 CONTRATO DE ALQUILER DE VIVIENDA CON FINES TURÍSTICOS DE ANDALUCÍA:
- 12 Estoy creando la comunidad más grande en internet sobre alquileres turísticos.
- 13 Me encantaría que formaras parte de ella.
- 14 ¿Te apuntas?
NORMATIVA DE LA COMUNIDAD AUTÓNOMA DE ANDALUCÍA, DEFINICIÓN Y REQUISITOS LEGALES DE LAS VIVIENDAS CON FINES TURÍSTICOS (VFT):
¿Cuál es la normativa aplicable?
Antes de todo, tienes que saber que en la Comunidad de Andalucía existen las siguientes normas específicas que afectan a las viviendas con fines turísticos:
- Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía.
- Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos. (B.O.J.A. núm. 28, de 11 de febrero de 2016) (En lo sucesivo, el Decreto 28/2016 o, simplemente, el Reglamento).
- Decreto 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo.
- Orden de 15 de enero de 2018, por la que se aprueba el Plan de Inspección Programada en materia de turismo para el año 2018.
Además de las anteriores, puedes establecer, a través de tu contrato de alquiler turístico, las cláusulas específicas que quieras sobre extremos relacionados con el régimen de reservas y su cancelación, desistimiento del usuario, prohibiciones a los usuarios, prestación de servicios complementarios, penalizaciones, reparaciones, mantenimiento, entrada y salida de los clientes, depósito o fianza por pérdida o deterioro de instalaciones, etc.
¿Qué se entiende por vivienda con fines turísticos (VFT)?
Las viviendas con fines turísticos se definen como aquéllas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial, donde se vaya a ofrecer mediante precio el servicio de alojamiento de forma habitual y con fines turísticos.
No te preocupes si todavía no te queda claro el concepto de vivienda con fines turísticos. Sigue leyendo y lo acabarás entendiendo.
¿Qué requisitos debe tener?
De la definición de vivienda con fines turísticos, se pueden extraer las siguientes notas definitorias:
- Estar ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial. —> Ello significa que las viviendas con fines turísticos, como tales, no pueden estar situadas en suelo rústico. En consecuencia, si tienes una vivienda en suelo rural, y quieres alquilarla, lo deberás hacer bajo la modalidad de viviendas turísticas de alojamiento rural (VTAR) y no como vivienda con fines turísticos (VFT).
- Ofrecer el servicio de alojamiento turístico. —> Cuando se habla de alojamiento turístico se está refiriendo a que no es la vivienda habitual de la persona que la ocupa. Sólo hay un supuesto en el que puedes alquilar tu vivienda habitual: cuando lo hagas por habitaciones.
- Comercializarse o promocionarse con habitualidad.
- Comercializarse o promocionarse con finalidad lucrativa, es decir, que cobres un precio por el alojamiento.
Se consideran canales de oferta turística, las agencias de viaje, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento. (Por ejemplo: prensa, carteles anunciadores colgados de un balcón, ventana o similar de una vivienda, televisión, radio, internet, etc.)
EXCLUSIONES:
¿Qué supuestos no tendrán la consideración de VFT?
Si tu vivienda se encuentra en alguno de los supuestos siguientes, no la podrás comercializar como vivienda con fines turísticos:
- Las viviendas que, por motivos vacacionales o turísticos, se cedan sin contraprestación económica. Pues uno de sus requisitos era tener finalidad lucrativa.
- Las viviendas contratadas por tiempo superior a dos meses, computados de forma continuada, por una misma persona usuaria.
- Las viviendas que no se oferten a través de canales de oferta turística.
- Las viviendas situadas en el medio rural que, en caso de que se destinen a alojamiento turístico, se regularán por lo establecido en el artículo 48 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre y por el Decreto 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo.
- Los conjuntos formados por tres o más viviendas o apartamentos de una misma persona titular o explotadora, que estén ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles contiguos o no (en el radio de 1 km.). En estos casos les será de aplicación la normativa sobre los establecimientos de apartamentos turísticos, regulados en el Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.
TIPOS Y CAPACIDAD:
¿Cuántos tipos de VFT existen?
En función de su uso o cesión, las viviendas con fines turísticos pueden ser de dos tipos:
- Completas, cuando la vivienda se cede en su totalidad.
- Por habitaciones, cuando la vivienda se cede parcialmente (por estancias o habitaciones).
Las viviendas completas podrán ser explotadas tanto por personas físicas como jurídicas, así como por otras entidades sin personalidad jurídica.
Las viviendas por habitaciones sólo podrán ser explotadas por personas físicas, ya que se exige la residencia en las mismas de la persona propietaria.
En ningún caso podrás destinar a viviendas con fines turísticos tipo completa aquellas sometidas a régimen de protección publica (VPO), pues conforme al régimen legal que les corresponde, deben destinarse a vivienda habitual y permanente.
Se permite, no obstante, la puesta a disposición de alguna habitación con finalidad turística de una vivienda de protección pública, siempre que el uso principal de la vivienda sea el de vivienda habitual y permanente por su propietario.
¿Qué capacidad máxima tienen las VFT?
La capacidad máxima de las viviendas con fines turísticos vendrá limitada a lo dispuesto en la licencia de ocupación:
- Cuando el uso de la vivienda sea completo, no podrá ser superior a quince plazas.
- Cuando el uso sea por habitaciones, no podrá superar las seis plazas.
No pudiendo exceder en ambos tipos de cuatro plazas por habitación.
REQUISITOS TÉCNICOS Y SERVICIOS COMUNES:
¿Qué requisitos técnicos y servicios comunes deben cumplir las VFT?
Las viviendas con fines turísticos deberán cumplir los siguientes requisitos técnicos:
a) Disponer de licencia de ocupación, debidamente otorgada por el ayuntamiento competente. Así como cumplir en todo momento con las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas.
b) Las habitaciones tendrán:
- Ventilación directa al exterior o a patios.
- Algún sistema de oscurecimiento de las ventanas.
Este requisito no será exigible cuando la vivienda o el edificio en el que se integra esté catalogado como Bien de Interés cultural y el nivel de protección impida realizar algún tipo de obra, modificación o intervención que sea necesaria para cumplir con el requisito.
c) Estar suficientemente amuebladas. Igualmente, dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato y acorde al número de plazas de que dispongan.
d) Refrigeración por elementos fijos en las habitaciones y salones, cuando el período de funcionamiento comprenda los meses de mayo a septiembre, ambos inclusive.
Si el periodo de funcionamiento comprende los meses de octubre a abril, ambos inclusive, deberán contar con calefacción.
Este requisito no será exigible cuando la vivienda o el edificio en el que se integra esté catalogado como Bien de Interés cultural y el nivel de protección impida realizar algún tipo de obra, modificación o intervención que sea necesaria para cumplir con el requisito.
>> El requisito de la refrigeración por elementos fijos y calefacción en las habitaciones y salones ha sido anulado por la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2019 <<
e) Botiquín de primeros auxilios.
f) Disponer de información turística, en soporte físico o electrónico, de:
- La zona.
- Zonas de ocio.
- Restaurantes y cafeterías.
- Comercios y tiendas de alimentos.
- Los aparcamientos más próximos a la vivienda.
- Servicios médicos existentes en la zona.
- Medios de transporte urbano.
- Plano de la localidad.
- Guía de espectáculos.
g) Todas las viviendas dispondrán de:
- Hojas de quejas y reclamaciones a disposición de las personas usuarias.
- Cartel anunciador de las mismas en un lugar visible dentro de la vivienda.
Cartel Informativo de Existencia de Hojas de Quejas y Reclamaciones en Soporte Papel .pdf
Cartel Informativo de Existencia de Hojas de Quejas y Reclamaciones en Formato Electrónico.pdf
h) Limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevos clientes.
i) Ropa de cama, lencería, menaje de casa en general, en función a la ocupación de la vivienda.
Además de un (1) juego de reposición.
j) Facilitar a las personas usuarias un número de teléfono para atender y resolver de forma inmediata, cualquier consulta o incidencia relativa a la vivienda.
k) Tener a disposición de las personas usuarias información e instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos u otros dispositivos que lo requieran para su correcto uso.
l) Informar a las personas usuarias de las normas internas relativas a:
- El uso de las instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda.
- La admisión y existencia de mascotas en la vivienda.
- Restricciones para personas fumadoras.
- Las zonas de uso restringido.
TRAMITACIÓN, DOCUMENTACIÓN NECESARIA Y PLAZOS PARA DAR DE ALTA UNA VFT:
¿Qué es lo primero que tienes que hacer para destinar tu vivienda al uso turístico?
Si quieres explotar el servicio de alojamiento de tu vivienda con fines turísticos, tendrás que formalizar la correspondiente declaración responsable ante la Consejería competente en materia de turismo (Delegaciones territoriales de la provincia donde se ubique la vivienda con fines turísticos).
En dicho documento deberás manifestar que cumples los requisitos anteriores.
¿Desde cuándo puedes alquilar y anunciar tu vivienda?
La declaración responsable dirigida al órgano competente en materia de turismo te permitirá ejercer la actividad por tiempo indefinido, desde el día de su presentación.
A partir de ese momento, ya podrás publicitarla como vivienda con fines turísticos.
En caso de ejercer la actividad sin haber presentado esta declaración responsable se considerará tu vivienda como clandestina. (Infracción Grave)
¿De qué forma podrás presentar la declaración responsable?
Hay dos formas posibles, tú eliges:
A – Si eres persona física:
1. De forma electrónica, a través de la Oficina Virtual, desde el botón Trámite con certificado digital.
La Oficina Virtual te permite realizar la cumplimentación, firma y presentación en registro del formulario de procedimiento administrativo de declaración responsable para el acceso o ejercicio de la actividad en la vivienda con fines turísticos.
Para utilizar la Oficina Virtual tu ordenador debe tener instalado un visor de documentos PDF.
Puedes hacer uso del certificado digital para realizar tus trámites de forma cómoda por internet con plena seguridad y confidencialidad. Para ello el certificado deberá estar instalado en el navegador de tu ordenador y disponer de una configuración compatible.
2. De forma presencial o física, desde el botón Trámite sin certificado digital.
Sin no dispones de certificado digital puedes rellenar el formulario por internet, desde el botón Trámite sin certificado digital y adjuntar la documentación adicional requerida del procedimiento. Pero deberás presentarla físicamente en la Oficina de Registro del órgano competente y resto de Oficinas de registro.
También en los registros de las entidades establecidas en el artículo 16.4 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.
B – Si eres persona jurídica:
Es decir, si eres una empresa, siempre de forma electrónica.
El artículo 14.2 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, establece la obligatoriedad de la gestión electrónica para determinados sujetos como, entre los que se encuentran, las personas jurídicas.
¿Qué documentos tienes que acompañar con la declaración responsable?
En concreto, deberás aportar los siguientes documentos:
- Copia de la licencia de ocupación o documento equivalente. —> En este sentido no serán válidos los documentos que acrediten la condición de asimilado al régimen de fuera de ordenación (AFO).
- Título para la explotación de la vivienda (escritura de propiedad, contrato de cesión de uso como vivienda con fin turístico, contrato de arrendamiento, etc.).
- Copia del IBI u otro documento que acredite la referencia catastral.
- Certificado de empadronamiento del propietario de la vivienda, si se trata del tipo “por habitaciones”.
Si no aportas voluntariamente la referida documentación conjuntamente con la declaración responsable, podrás presentarla posteriormente cuando te sea requerido por la Delegación Territorial competente.
Para aportar la documentación, deberás escanearla y adjuntarla a la comunicación, en formato pdf.
Salvo que los documentos originales deban obrar en el procedimiento, tienes derecho a aportar -en lugar de copia compulsada– copias de los mismos cuya fidelidad quedará garantizada mediante la aportación de la declaración responsable del interesado, sin perjuicio de la posterior facultad de comprobación por parte de la Administración.
¿Qué plazo tienes para presentar la declaración responsable?
Permanente:
El procedimiento de declaración responsable de dedicación al uso turístico de tu vivienda no está sujeto a un plazo específico.
En consecuencia, podrás presentar la declaración durante todo el año.
¿Qué plazo existe para resolver y notificar el fin del procedimiento?
No se establece ningún plazo específico para ello.
¿De qué formas puede contestar la Administración turística?
Resolución expresa.
No se produce el silencio administrativo positivo (la concesión de lo solicitado) ante la falta de resolución expresa.
Porque en estos casos la Administración no tiene la obligación de resolver.
¿Cómo se comunica la Administración turística contigo?
Las formas de comunicación de la Administración con el interesado (tú) están establecidas en los artículos 40 a 45 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre del Procedimiento administrativo común de las Administraciones Públicas.
Simplemente advertirte que para acceder a la notificación electrónica será necesario disponer de un DNI electrónico o de uno de los certificados reconocidos por la Junta de Andalucía.
¿Qué recursos puedes presentar contra la resolución denegatoria?
Contra la resolución que desestime la declaración responsable de vivienda de uso turístico podrás presentar los siguientes recursos:
- Reposición: Es Potestativo o no obligatorio. Se presenta ante el mismo órgano que ha dictado la resolución.
- Alzada: Es Preceptivo u obligatorio, antes de acudir a la vía judicial. Se presenta ante el superior jerárquico de órgano que resolvió.
Para la interposición o presentación de los anteriores recursos no tendrás que pagar ninguna tasa y podrás hacerlo tú mismo. No siendo obligatorio actuar a través de abogado o de procurador. Aunque te recomiendo que te asesores debidamente antes de hacerlo. Te recuerdo que te encuentras en lo que se llama la vía administrativa previa a la vía judicial
INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE TURISMO DE ANDALUCÍA, PUBLICIDAD Y DISTINTIVO DE LAS VFT:
¿Cómo se produce la inscripción de tu vivienda?
En caso de que el impreso correspondiente de declaración responsable y la documentación sean conformes, la Delegación Territorial correspondiente, inscribirá de oficio la vivienda con fines turísticos en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA) y, a tal efecto, te entregará un documento que acredite la inscripción.
En concreto, recibirás una Resolución por la que se te inscribe en el Registro de Turismo de Andalucía y se te asignará un código o signatura, del tipo VFT/HU/00000.
VFT indica que se trata de una vivienda con fines turísticos.
HU se corresponderá con las dos primeras letras de la provincia donde se encuentra la vivienda.
00000 es un número de orden secuencial.
¿Hay que incluir el número de registro en la publicidad que efectúes?
Una vez inscrita la vivienda con fines turísticos, el código de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía deberá indicarse en toda publicidad o promoción que se realice por cualquier medio, incluidas las plataformas “on line”.
¿Las viviendas tienen que exhibir algún tipo de distintivo?
Las viviendas con fines turísticos no tienen que exhibir algún tipo de distintivo o placa identificativa, a diferencia de lo que ocurre con otros alojamientos turísticos.
Geolocalización de las viviendas con fines turísticos
>>> Consulta a través del buscador del RTA tu alojamiento turístico.
REGISTRO DE VIAJEROS:
¿Qué requisitos de seguridad debes cumplir?
Los propietarios o los gestores de una vivienda vacacional (las personas físicas o jurídicas a las que previamente la persona propietaria haya encomendado la explotación de la misma) deberán remitir a la Dirección General de Policía, la información relativa a la estancia de las personas que se alojan en ellos, de acuerdo con las normas legales de registro documental e información que se exigen en la normativa vigente en materia de protección de la seguridad ciudadana y demás disposiciones aplicables.
La normativa reguladora viene establecida en la Orden 1922/2003 de 3 de julio sobre libros-registro y partes de entrada de viajeros en alojamientos turísticos.
De acuerdo con la anterior normativa debes cumplimentar un parte de entrada de viajeros, confeccionado con arreglo a un modelo oficial, y remitirlo a la correspondiente Comisaría de Policía o Puesto de la Guardia Civil, en función de la localidad donde se ubique la vivienda.
¿Es necesario darse de alta en la Policía?
Sí, como paso previo a la comunicación de la información contenida en las hojas-registro.
El enlace para ello es: Centro de Proceso de Datos de la Dirección General de la Policía
¿Cómo se pueden comunicar los datos a las dependencias policiales?
Los establecimientos deberán comunicar a las dependencias policiales la información contenida en las hojas-registro, por cualquiera de los siguientes sistemas:
(1) Presentando directamente o cursando por correo a la Comisaría de Policía o, en su defecto, al Puesto de la Guardia Civil que corresponda, dos copias de la hoja-registro, una de los cuales quedará en la dependencia policial y la otra, convenientemente sellada, se devolverá al establecimiento como acreditación del cumplimiento de su obligación.
La remisión de las copias de las hojas-registro por correo únicamente podrá efectuarse en caso de establecimientos situados en municipios en que no existan dependencias policiales.
(2) Transmitiendo mediante fax a la Comisaría de Policía o, en defecto de ésta, a la Comandancia de la Guardia Civil correspondiente, la información contenida en las hojas-registro o un listado de dicha información, siempre que aquéllas cuenten con los medios de recepción idóneos y tengan capacidad funcional para ello.
Recibida la información, la Comisaría de Policía o, en su caso, la Comandancia de la Guardia Civil, acreditarán a los establecimientos dicha recepción, bien mediante el envío a aquéllos de un fax acusando recibo de la información comunicada, bien remitiéndoles por correo una copia convenientemente sellada.
(3) Entregando directamente en las correspondientes dependencias policiales los soportes magnéticos que contengan la información requerida, siempre que tales dependencias estén dotadas de medios informáticos idóneos para su recepción y tratamiento.
Dichas dependencias entregarán a los establecimientos un documento acreditativo de la recepción de la información contenida en los soportes magnéticos y los devolverán al respectivo establecimiento.
(4) Mediante transmisión de ficheros vía Internet al Centro de Proceso de Datos de la Dirección General de la Policía o de la Dirección General de la Guardia Civil, según el caso, que darán por recibida la información por el mismo sistema.
Las direcciones para esta transmisión vía telemática son:
- Policía: https://webpol.policia.es/e-hotel/
- Guardia Civil: http://hospederias.guardiacivil.es
Los establecimientos deberán proponer a las correspondientes dependencias policiales el sistema, de entre los señalados anteriormente, que utilizarán como medio habitual de comunicación de la información.
¿Es obligatorio que firmen los huéspedes los partes de entrada?
La utilización de cualquiera de los sistemas de envió de datos antes expuestos no exime de la obligación de:
- Cumplimentar el parte.
- Su firma por el alojado.
Toda persona mayor de dieciséis años, que se aloje en cualquier establecimiento de hospedaje, cualquiera que sea su naturaleza (hoteles, apartamentos, campings, casas rurales, pensiones, albergues, VUT, etc.), deberá firmar un parte de entrada.
¿Hay que llevar un registro de clientes?
También es obligatoria la confección del libro-registro de viajeros en todos los establecimientos de hospedaje. Por tanto, también en las VUT.
Se debe efectuar el registro de todos los huéspedes mayores de 16 años, sin excepción.
La carencia de los registros para las actividades con trascendencia para la seguridad ciudadana o la omisión de comunicaciones obligatorias, será sancionada por el Ministerio del Interior (no por la Junta de Andalucía) con multas desde 601 € a 30.000 €, y suspensión de licencias.
COMUNICACIÓN DE MODIFICACIONES:
- Los titulares de los establecimientos tienen la obligación de comunicar a la Consejería competente en materia de Turismo cualquier cambio de titularidad, denominación, ampliación, modificación o reforma sustancial que afecte a las condiciones en que se otorgó la clasificación turística y cualquier modificación que afecte a los datos que figuran en el Registro de Turismo de Andalucía.
- Se entiende por modificación o reforma sustancial, a los efectos de esta norma, toda alteración de las instalaciones, de la infraestructura, servicios o características de los establecimientos que puedan afectar a la superficie, capacidad o a su propia clasificación, y que fueron tomadas en consideración para determinar esta última.
COMPROBACIÓN E INSPECCIÓN DE TU VIVIENDA CON FINES TURÍSTICOS:
¿Cuándo se producirá?
Posteriormente a la presentación de la Declaración Responsable, el organismo competente en materia de turismo comprobará la veracidad de los datos o manifestaciones que hayas reseñado en la Declaración Responsable que presentaste en su día.
¿Cómo se producirá?
Para dicha comprobación se realizará la correspondiente visita de inspección. Esta última en presencia de la persona explotadora de la vivienda o persona autorizada por la misma.
- En los casos en los que la vivienda esté ocupada por personas usuarias, deberá solicitarse y obtenerse el consentimiento de entrada a la vivienda por parte de las mismas (anexo 1).
- En los supuestos en los que la vivienda sea por habitaciones, sólo se requerirá esta autorización de los usuarios de dichas habitaciones y únicamente en relación a la entrada a las mismas.
- En caso de que la persona interesada no procediera a la acreditación del cumplimiento de los requisitos exigidos, se procederá a iniciar el correspondiente procedimiento de cancelación de la inscripción de la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía.
Sin perjuicio de la responsabilidad en que hubiera podido incurrir que deberá depurarse en el correspondiente procedimiento sancionador.
RESPONSABILIDAD ANTE LA ADMINISTRACIÓN Y LAS PERSONAS USUARIAS
- Con independencia de la existencia de personas mediadoras, gestoras u otros agentes, la única responsable de la correcta prestación del servicio y del exacto cumplimiento de todas las obligaciones, tanto ante la Administración turística como ante las personas usuarias, es la persona explotadora de la vivienda.
- Dicha persona explotadora será, por defecto, la persona propietaria de la vivienda, salvo que se consigne de manera expresa en la declaración responsable a otra persona distinta.
- No obstante lo anterior, la prestación de los diferentes servicios de los que es responsable la persona explotadora podrá ser llevada a cabo por otras personas intermediarias.
Estas personas intermediarias podrán prestar alguno o todos los servicios que debe prestar la vivienda, tales como:
-
- Check in: recepción, entrega de llaves, atención 24 h.
- Preparación del anuncio, gestión, consultas.
- Puesta a punto de la VFT: limpieza, lavado, planchado, reposición de productos.
- Asesoramiento para la inscripción en el RTA.
- Asesoramiento en decoración.
- Firma de contrato.
- Emisión de facturas. Facturación.
CONTRATO DE ALQUILER DE VIVIENDA CON FINES TURÍSTICOS DE ANDALUCÍA:
¿Es obligatorio firmar un contrato de alojamiento turístico?
La normativa andaluza establece que a toda persona usuaria, en el momento de su recepción, le tienes que entregar un documento, a modo de contrato, en el que conste, al menos (como mínimo):
- El nombre de la persona o entidad explotadora de la vivienda.
- El código alfanumérico de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía.
- El número de personas que la van a ocupar.
- Las fechas de entrada y salida.
- El precio total de la estancia.
- El número de teléfono para atender y resolver de forma inmediata, cualquier consulta o incidencia relativa a la vivienda.
Te recomiendo que, además del contenido mínimo anterior, establezcas tus propias cláusulas específicas sobre extremos relacionados con el régimen de reservas y su cancelación, desistimiento del usuario, prohibiciones a los usuarios, prestación de servicios complementarios, penalizaciones, reparaciones, mantenimiento, entrada y salida de los clientes, depósito o fianza por pérdida o deterioro de instalaciones, etc.
Ten presente que es un gasto fiscalmente deducible: Los ocasionados por la formalización del contrato de arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución del derecho y los de defensa de carácter jurídico relativo a los bienes, derechos o rendimientos.
¿Quieres que redacte a medida tu contrato de arrendamiento turístico o cualquier otro documento que necesites?
Pídemelo en info@alquilerviviendavacacional.com
Finalmente, te voy a dejar un enlace con direcciones que te pueden ser de utilidad
Gracias por haber llegado hasta aquí.
Y recuerda que este post no suple el asesoramiento especializado que probablemente pueda requerir tu asunto.
Para finalizar, sólo te pido una puntuación y un comentario.
Ello me ayudará a saber tu opinión y a mejorar la calidad de mis contenidos.
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Gracias por la información. Me gustaría saber si es necesario firmar un contrato de alojamiento turístico cuando la reserva se realiza a través de plataformas como Airbnb o Booking.com.
Hola Antonio
La obligación de firmar un contrato de alojamiento turístico es independiente de como hagas la reserva, esto es, directamente o a través de un canal de oferta turística.
En resumen, estás obligado a firmar un contrato de alquiler turístico con tu huésped si la contratación la realizas a través de las plataformas web (Airbnb o Booking a que te refieres)
Te invito a seguir éste y otros muchos temas en mi grupo cerrado de facebook https://www.facebook.com/groups/ObservatorioAlojamientosTuristicos/
Un saludo,
Hola, he realizado un cierre de la terraza con aluminio blanco, tipo climalit, aumentando la superficie habitable, han pasado ya 5 años, con la Comunidad de Propietarios no tengo problema, quisiera saber si me puede afectar en algo el solicitar la licencia de VFT, en concreto si me pueden obligar a retirar el cierre y volver a tener la terraza. Gracias
Buenas! Tengo un piso turístico en Córdoba (Andalucía) inscrita con su numero de VFT. En los estatutos de mi comunidad de propietarios no dice nada acerca de los alquileres turísticos. Puede que quieran cambiar los estatutos para prohibirlo, y yo desempeño la actividad desde hace bastantes años…..Veo que si ya estabas ejerciendo la actividad no afectaría porque no hay retroactividad, por lo que mi pregunta es si: ¿ Es correcto que no me afectaría el cambio en los estatutos? ¿Tendría que inscribir mi apartamento en el Registro de la Propiedad de mi ciudad antes del cambio para que no me afectara?
Agradecería respuesta, un saludo!
Hola Francisco Javier
Todo acuerdo comunitario que afecte/perjudique a los alojamientos turísticos (por ejemplo, el incremento de gastos) que tuvieran la declaración responsable de inicio de actividad turística, presentada hasta el 5 de marzo de 2019 ( inclusive) —> son contrarios a la Ley (en concreto, al art. 17.12 LPH).
Si quieres estar permanentemente informado te recomiendo que entres en mi grupo cerrado y exclusivo.
Nos vemos dentro https://www.facebook.com/groups/ObservatorioAlojamientosTuristicos/
Que tengas un feliz día
Hola Juan Antonio,
Actualmente tengo una propiedad en venta con registro en la junta de Andalucía desde abril de 2019. La explotación comenzó en junio de 2019. En septiembre de 2019 la junta de vecinos por acuerdo deciden prohibir el alquiler vacacional en la comunidad.Si vendo mi propiedad y el actual propietario quiere continuar con la misma actividad de explotación ¿puede hacerlo con el mismo número de licencia cambiando la titularidad? ¿estaría fuera del acuerdo adoptado por la comunidad al ejercerse dicha actividad meses antes al acuerdo de vecinos?
Muchas gracias por su atención.
Saludos
Virginia de Córdoba
Hola Virginai
Como presentaste la declaración responsable antes de que se adoptara el acuerdo comunitario. Éste no te afectará ni tampoco al nuevo propietario, para el caso de que vendas tu vivienda.
Lo único que tendrá que hacer el nuevo propietario es comunicar a Turismo el cambio de titular de la actividad turística
Nos vemos dentro https://www.facebook.com/groups/ObservatorioAlojamientosTuristicos/
Que tengas un feliz día
Mi pregunta es….dispongo de un apartamento turístico,nos dicen qe quieren formar una comunidad,es posible formarla y exigirnosla la empresa explotadora?
Hola Gema
El Decreto 194/2010 AT establece que:
“En los supuestos de separación entre propiedad y explotación y cuando la propiedad del inmueble se encuentre en régimen de copropiedad, comunidad o similar, la empresa explotadora deberá obtener de todas las personas propietarias un título jurídico que la habilite para la explotación de las unidades de alojamiento que componen el establecimiento”
En resumen, si tu no estás de acuerdo la empresa explotadora no podrá explotar tu AT
Nos vemos dentro https://www.facebook.com/groups/ObservatorioAlojamientosTuristicos/
Que tengas un feliz día
Buenos días.
Tengo dos apartamentos turísticos en Granada. Hace unos días me di cuanta que las pólizas de seguros no están hechas para el uso turístico o vacacional, al parecer lo ignoraron cuando los hice aunque dejé bien claro que lo iba a destinar al alquiler turístico, además lo di de alta en la policía y solicite la licencia de la junta de andalucía en tiempo y forma. Por parte de la compañía (agentes de seguro) me dicen que no es necesario cambiar la póliza en la actualidad de alquiler normal. Esto me preocupa porque en caso de una inspección etc. me puedan sancionar o quitar la licencia, etc.
Por otro lado me gustaría saber como poder gestionar la fianza por posibles daños o desperfectos, en el caso de Airbnb, Homeaway o Tripadvisor lo gestionan ellos y se le devuelve al huésped aproximadamente 7-14 días después de su salida del alojamiento. Con Booking, Expedia, Agoda, etc. tengo que gestionar el cobro y devolución de la fianza, en mi caso lo hago de forma clásica y en efectivo. He consultado varias vías para gestionarlo como PayPal y otros pero se llevan una importante cantidad en comisión por cada gestión y no me interesa. Un ejemplo: Cuando un huésped entra con una reserva realizada por Airbnb, yo lo veo el día del Check-in y nada mas. Si un huésped que entra realizó la reserva por Booking.com, al cobrar la fianza en efectivo, me supone 2 desplazamientos, por lo general quedo siempre 15-20 minutos antes para hacer un chequeo y se la devuelvo, con el riesgo que me haya podido ocultar algo que a simple vista no se aprecia. Hasta la presente me va bien así, aunque esta la incomodidad de tener que desplazarme 2 veces. La duda que se me plantea es la siguiente: Si desisto en quedarme/cobrar con una fianza durante la estancia y el huésped me produce un daño o desperfecto, como tengo sus datos del registro policial, ¿podría requerirle dando parte de daños a mi aseguradora y está reclamar luego a el? En el caso de ser así, ¿bastaría con anunciarlo en las normas de estancia de la casa?
Muchas gracias por su tiempo y respuesta.
Atentamente
Gabriel F. López
Hola Gabriel
El Decreto 28/2016 (Andalucía) no obliga a tener un seguro de Responsabilidad Civil(SRC) para las VFT
Otro temas es que sea muy conveniente tenerlo.
Si lo tienes, debes comprobar que:
(1) Se refiera en todo caso a un alojamiento turístico.
No valen los seguros donde no se haga referencia, ni siquiera, al concepto de vivienda turística, casa rural, etc.
(2) Es aconsejable que tenga una cuantía mínima de 300.000.-€ por siniestro.
(3) Debe cubrir tres tipos de daños:
(a) Los daños corporales.
(b) Los daños materiales.
(c) Los perjuicios económicos derivados de la actividad de alquiler turístico.
En relación a la segunda de tus preguntas, para que tu la aseguradora responda de los hipotéticos daños que te puedan ocasionar tus huéspedes, debería estar ello recogido expresamente en tu póliza (que me temo que no lo estará).
Además de todo lo anterior, mi recomendación es que firmes un contrato (papel) con tu huésped, con independencia del que te genere la aplicación de check-in (electrónico) que tengas.
Pues la contratación electrónica provoca que, en caso de conflicto con tu huésped (por ejemplo, una reclamación tuya o de él), sea órgano competente para conocer del mismo, el de la residencia del consumidor (huésped)
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Que tengas un feliz día
Buenos dias,
Estoy a punto de comprar una vivienda para destinarla a VFT. La vivienda cumple con todos los requisitos para VFT e incluso tiene una entrada independiente del resto de vecinos. El problema es que la comunidad de vecinos aprobó el año pasado prohibir los apartamentos turisticos en la comunidad. He hablado con la Junta de Andalucia, Turismo, y me dicen que si la vivienda cumple con todos los requisitos ellos la ven bien y no me van a sancionar.
¿Que puede hacer la comunidad para impedir mi actividad y que consecuencias podría tener?
Gracias
Buenos días Ignacio
En principio, la comunidad de propietarios podría ejecutar el acuerdo de prohibición del alquiler turístico, para lo que deberá acudir a los tribunales
Si quieres que revise tu caso, escríbeme a info@alquilerviviendavacacional.com
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Que tengas un feliz día
Hola: deseo alquilar solamente durante el verano para alquiler vacacional mi vivienda habitual en Málaga, por lo que no es una vivienda que habitualmente se dedique al alquiler, entonces, ¿Entra en la consideración de vivienda con fines turísticos y debo registrarla o puede haber excepciones?
Hola Santiago,
Salvo que hagas un contrato a una misma persona, de forma continuada, dos meses y un día (supuesto excluido de la normativa de turismo), estás obligado a registrar tu vivienda antes de ponerla en alquiler turístico.
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Que tengas un feliz día
Buenos días
Soy Giuseppe, tengo una licencia de alquiler turistico en Sevilla.
Le molesto por un asunto, quería alquilar el piso turístico, unos meses, ya que ahora está todo parado. para cubrir los gastos de hipoteca. Quería alquilarlo a un particular para unos 10/11 meses, hasta que se normalice la situación y vuelvan los turistas
He escrito a la delegación de turismo, y me dicen que debería presentar una declaración responsable de cese de actividad, y una vez acabado el contrato de alquiler de 11 meses, debería presentar otra declaración responsable pero marcando esta vez inicio de actividad, Sería una inscripción totalmente nueva y con una signatura diferente a la anterior. Lo que comporta según la nueva normativa, que debería tener el consentimiento de la comunidad de vecinos. Yo personalmente no quiero llegar a ese punto, porque con todo que el apartamiento nunca a causado problemas, me temo que la comunidad no da visto bueno. Entonces no daría de baja la licencia.
Le pregunto: si yo alquilo la vivienda, por mas de dos meses, y hay un control de la Junta, que puede pasar? hay una multa? me quitan la licencia? Asumiría pagar la multa, sabes cuanto puede ser? pero no quiero arriesgarme de perder la licencia, ya que vivo casi de eso.
Es que tengo una chica interesada en el alquiler y la verdad no se que decisión tomar, y me gustaría saber su opinión.
Muchísimas gracias de antemano
Hola Giuseppe
En Andalucia, su régimen sancionador establece que es una infracción muy grave (multa de 18.001 € a 150.000 €) “La explotación de las unidades de alojamiento de los establecimientos en régimen de propiedad horizontal o figuras afines, por parte de las personas propietarias, al margen de la empresa explotadora, o su utilización para un uso diferente del turístico.
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Que pases un feliz día
Buenas tardes, tengo un piso dado de alta en el registro de turismo de Andalucia. Me han llegado unos clientes por Booking que vienen a trabajar y me ha dicho un vecino que en la reunión de propietarios se acordó no alquilar los apartamentos para gente de fuera por el tema del coronavirus. . Es eso posible? Pueden ellos decidir a quien le alquilo yo mi apartamento?
Hola Juan Pedro
Las Ordenes SND/257/2020, de 19 de marzo (por la que se declara la suspensión de apertura al público de establecimientos de alojamiento turístico) y la Orden TMA/277/2020, de 23 de marzo (por la que se declaran servicios esenciales a determinados alojamientos turísticos y se adoptan disposiciones complementarias. MODIFICADA POR LA Orden TMA/305/2020, de 30 de marzo) establecen, entre otras cosas, que:
…. “no se podrán admitir a nuevos clientes hasta que finalice la suspensión prevista en el apartado anterior…”
Así, quedan prohibidos los nuevos clientes a dichos establecimientos desde la entrada en vigor de la Orden SND/257/2020, de 19 de marzo.
Sólo se admitirá a los colectivos mencionados en los artículos 1 y 2 de la Orden TMA/277/2020, de 23 de marzo.
Exclusivamente a ellos. No a turistas ni público en general.
Si necesitas asesoramiento particular puedes contactar conmigo en el correo info@alquilerviviendavacacional.com
Que tengas un feliz día
Hola, he realizado un cierre de la terraza con aluminio blanco, tipo climalit, aumentando la superficie habitable, han pasado ya 5 años, con la Comunidad de Propietarios no tengo problema, quisiera saber si me puede afectar en algo el solicitar la licencia de VFT, en concreto si me pueden obligar a retirar el cierre y volver a tener la terraza. Gracias
Hola José Angel
En principio no debería ni afectar lo uno (tema municipal/urbanístico) en lo otro (asunto turístico)
Si necesitas asesoramiento particular puedes contactar conmigo en el correo info@alquilerviviendavacacional.com
Que tengas un feliz día
Buenas tardes. Tengo distintas viviendas (1ª, 2ª y 3ª residencia) e iba a presentar la declaración responsable de cada una de ellas para obtener la VFT por si les da a mis vecinos por prohibirlas en un futuro, pues tenerlas, porque nunca se sabe si las voy a necesitar alquilar turísticamente. ¿Puedes tener concedida una VFT pero no explotarla (es decir, seguir siendo vivienda 1ª, 2ª y 3ª) o conlleva algún tipo de sanción?.
Muchas gracias y enhorabuena por los contenidos.
Marta
Aunque teóricamente si no explotas/alquilas una vivienda como turística, lo deberíais comunicar a Turismo.
Lo cierto es que, en la práctica, parece complicado que puedan sancionar a una persona por no comunicar dicho extremo.
Si necesitas asesoramiento particular puedes contactar conmigo en el correo info@alquilerviviendavacacional.com
Que tengas un feliz día
Cuando una comunidad acuerda en reunión prohibir la vivienda turística, tiene fecha efecto de esa reunión o de cuando te lo admiten los tribunales? Lo digo por presentar la declaración tras esa reunión para que tenga efecto…
Muchas gracias
Marta
La prohibición tendrá efectos desde el día en que se celebró la Junta y se adoptó el acuerdo de prohibición.
En consecuencia, si presentas la declaración después de celebrada la Junta la prohibición, en principio, te afectará.
Si necesitas asesoramiento particular puedes contactar conmigo en el correo info@alquilerviviendavacacional.com
Que tengas un feliz día