ARAGÓN: Guía definitiva para el alquiler de viviendas de uso turístico (VUT)

Sabías que la Inspección de Turismo de Aragón para detectar las viviendas de uso turístico no inscritas lleva a cabo un estudio sistemático de la información obtenida, principalmente,  a través de internet.  Luego no digas que no te he avisado.

 

En este post te explico todo lo que debes saber si alquilas una vivienda residencial como vivienda de uso turístico: su normativa aplicable, la definición de vivienda de uso turístico, los requisitos legales y técnicos que debes cumplir, las exclusiones, las prohibiciones, la tramitación para dar de alta a una vivienda turística y muchas cosas más.

Si alquilas o comercializas tu vivienda con fines turísticos o vacacionales o si estás pensando en hacerlo, lo que aquí te cuento puede interesarte

Sin más preámbulos, te doy las claves de cómo alquilar tu vivienda de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Aragón.

NORMATIVA, DEFINICIÓN Y REQUISITOS LEGALES DE LA VIVIENDA DE USO TURÍSTICO (VUT):

¿Cuál es la normativa aplicable?

La normativa de turismo que afecta a tu vivienda puedes encontrarla en:

¿Qué se entiende por vivienda de uso turístico?

La vivienda de uso turístico es el inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, vivienda unifamiliar aislada u otra perteneciente a complejos inmobiliarios privados que, amueblado y equipado en condiciones de uso inmediato, es comercializado y promocionado en canales de oferta turística, para ser cedido temporalmente y al completo, por su propietario, directa o indirectamente a terceros, con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio.

No te preocupes si ahora te surgen dudas sobre el concepto de vivienda de uso turístico. Cuando leas los requisitos y los supuestos que no se consideran viviendas de uso turístico, lo acabarás entendiendo.

¿Qué requisitos tiene una VUT?

De la definición anterior pueden extraerse las siguiente notas características:

1. Estar ubicada en inmuebles situados en suelo de uso residencial. No en suelo rústico.
2. Ofrecerse amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato.
3. Comercializarse y promocionarse en canales de oferta turística.
4. Cederse temporalmente,  por un período igual o inferior a un (1) mes por usuario.
5. Cederse al completo. No por habitaciones.
6. Ofrecerse el servicio de alojamiento. No como residencia habitual.
7. Comercializarse y promocionada con finalidad lucrativa. No gratis.

EXCLUSIONES Y PROHIBICIONES:

¿Qué supuestos no tendrán la consideración de VUT?

La normativa turística no se aplicará a tu vivienda cuando se encuentre en las situaciones siguientes:

1. Cuando la arriendes por temporada, según lo establecido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, siempre que el alojamiento no se comercialice o promocione en canales de oferta turística.
2. Cuando la arriendes por temporada, según lo establecido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con finalidad distinta del uso turístico.
3. Las casas rurales y los bloques o conjuntos de pisos, casas, villas, chalés o similares que ofrezcan, de manera profesional y habitual, mediante precio, alojamiento turístico. Se regirán por lo dispuesto en su normativa específica.
4. Los conjuntos formados por dos (2) o más viviendas pertenecientes a un mismo propietario o explotadas por un mismo gestor que estén ubicadas en el mismo inmueble. Deberán cumplir con lo dispuesto en la normativa reguladora de los apartamentos turísticos.

¿Cuándo no puedes destinar tu vivienda a un uso turístico?

No podrás destinar una vivienda a fines turísticos cuando:

1. No dispongas de cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
2. La alquiles por habitaciones. Está prohibido expresamente la cesión por estancias.
3. Lo prohíban los estatutos de la comunidad de propietarios, en el caso de que las viviendas estén ubicadas en inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal.

CAPACIDAD, REQUISITOS TÉCNICOS Y SERVICIOS COMUNES:

¿Qué capacidad máxima tiene que tener tu VUT?

La capacidad máxima alojativa de las viviendas de uso turístico vendrá determinada por la aplicación de los siguientes parámetros:

• Una (1) persona por habitación > 6 m².
• Dos (2) personas por habitación > 10 m².
• Tres (3) personas por habitación > 14 m².

¿Qué requisitos debe cumplir tu VUT?

Habitabilidad:

Deberán cumplir con lo dispuesto en la normativa vigente en materia de habitabilidad para su uso residencial como vivienda.

Se establece específicamente que deberán permanecer en un adecuado estado de conservación de sus estructuras e instalaciones.

Seguridad:

Deberán cumplir con lo dispuesto en la normativa vigente en materia de seguridad para su uso residencial como vivienda.

Se establece expresamente que existirá en cada vivienda, en un lugar visible, un cartel informativo con los teléfonos y direcciones de los servicios de emergencia y sanitarios, redactado, al menos, en los idiomas castellano e inglés.

Accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas:

El cumplimiento por parte de las viviendas de uso turístico de la normativa sobre promoción de la accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas será el correspondiente a los edificios de uso privado.

¿Qué servicios comunes debes ofrecer en tu VUT?

En el precio del alojamiento deberán estar incluidos:

1. Suministro de agua fría y caliente sanitaria.
2. Fuentes de energía necesarias para el uso de la vivienda.
3. Calefacción automática.
4. Uso de lencería (ropa de cama y baño).
5. Limpieza de habitaciones.

TRAMITACIÓN, DOCUMENTACIÓN NECESARIA Y PLAZOS:

¿Qué es lo primero que tienes que hacer si quieres alquilar tu VUT?

La persona o entidad que quiera explotar el servicio de alojamiento de viviendas de uso turístico, tendrá que formalizar la correspondiente declaración responsable de viviendas de uso turístico ante el  departamento competente en materia de turismo, en la que manifieste el cumplimiento de los requisitos establecidos en la normativa vigente.

A partir de ese momento, ya podrá publicitarse como vivienda de uso turístico.

¿Desde cuándo puedes alquilar y anunciar tu VUT?

La declaración responsable dirigida al órgano competente en materia de turismo (Servicio Provincial correspondiente del departamento competente en materia de turismo de Huesca, Teruel, o Zaragoza) permitirá ejercer la actividad por tiempo indefinido, desde el día de su presentación.

A partir de ese momento podrá publicitarse como vivienda de uso turístico, en los términos comunicados.

De qué forma podrás presentar la declaración responsable?

Hay dos formas posibles, tú eliges:

A- Si eres persona física:

1. De forma electrónica, a través de la Oficina Virtual, desde el botón  Oficina Virtual de Trámites > Iniciar solicitud telemática.

La Oficina Virtual  te permite realizar la cumplimentación, firma y presentación en registro del formulario de procedimiento administrativo de declaración responsable para el acceso o ejercicio de la actividad en la vivienda con fines turísticos.

Para utilizar la Oficina Virtual tu ordenador debe tener instalado un visor de documentos PDF.

Puedes hacer uso del certificado digital para realizar tus trámites de forma cómoda por internet con plena seguridad y confidencialidad. Para ello el certificado deberá estar instalado en el navegador de tu ordenador y disponer de una configuración compatible.

2. De forma presencial o física, a través de la Oficina Virtual, desde el botón  Oficina Virtual de Trámites > VUT.

Sin no dispones de certificado digital puedes rellenar el formulario por internet, desde el botón  VUT  y adjuntar la documentación adicional requerida del procedimiento. Pero deberás presentarla físicamente en la Oficina de Registro del órgano competente y resto de Oficinas de registro. 

¿Qué documentos tienes que acompañar con la declaración responsable?

En concreto, deberás aportar los siguientes documentos:

1. La documentación que acredite la personalidad física o jurídica del interesado (tú).
2. La cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
3. Los que acrediten la disponibilidad de la vivienda (escritura compraventa, contrato de arrendamiento o de cesión, u otros)
4. El plano de la vivienda firmado por técnico competente, visado por el colegio profesional correspondiente.
5. El contrato de cesión de la gestión de la vivienda.
6. El título constitutivo del edificio y, si existieran, los estatutos de la comunidad de propietarios.

Si no aportas voluntariamente la referida documentación conjuntamente con la declaración responsable, podrás hacerlo posteriormente cuando te sea requerido por el Servicio Provincial correspondiente.

Para aportar la documentación, deberás escanearla y adjuntarla a la comunicación, en formato pdf.

¿Qué plazo tienes para presentar la declaración responsable?

Permanente.

El procedimiento de declaración responsable de dedicación al uso turístico de las viviendas no está sujeto a un plazo específico.

Y en consecuencia, la declaración responsable podrás presentarla a lo largo de todo el año.

¿Qué plazo existe para resolver y notificar el fin del procedimiento?

Una vez que hayas formalizado la declaración responsable y en un plazo no superior a tres (3) meses, tras las oportunas comprobaciones, la Administración turística correspondiente podrá, en su caso:

a) Inscribir el acto o hecho declarado en el Registro de Turismo de Aragón (Sección “Viviendas de uso turístico”) a efectos meramente informativos.

b) Prohibir el uso turístico de la vivienda en caso de incumplimiento de los requisitos exigidos por la normativa aplicable, sin que por ello se derive derecho alguno a indemnización.

c) Establecer motivadamente las condiciones en que pudiera tener lugar la actividad del establecimiento, y su correspondiente inscripción.

Transcurrido el plazo de tres (3) meses sin haber efectuado las actuaciones comprendidas en las letras b) o c), se inscribirá el acto o hecho declarado en el Registro de Turismo de Aragón a efectos meramente informativos.

¿De qué dos formas puede contestar la Administración turística?

1. Resolución expresa.
2. Silencio administrativo positivo o resolución presunta. 

Que se producirá cuando la Administración pública no te conteste en el plazo de tres (3) meses.

El silencio  positivo equivale a la estimación de la comunicación de inicio de actividad.

¿Cómo se comunica la Administración turística contigo?

Las formas de comunicación de la Administración con el interesado (tú) están establecidas en los artículos 40 a 45 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre del Procedimiento administrativo común de las Administraciones Públicas.

Simplemente advertirte que para acceder a la notificación electrónica será necesario disponer de un DNI electrónico o de uno de los certificados reconocidos por el Gobierno de Aragón.

¿Qué recursos puedes presentar contra la resolución denegatoria?

Contra la resolución que desestime la declaración responsable de vivienda de uso turístico podrás presentar los siguientes recursos:

1. Reposición: Es Potestativo o no obligatorio. Se presenta ante el mismo órgano que ha dictado la resolución.
2. Alzada: Es Preceptivo u obligatorio, antes de acudir a la vía judicial. Se presenta ante el superior jerárquico de órgano que resolvió.

Para la interposición o presentación de los anteriores recursos no tendrás que pagar ninguna tasa y podrás hacerlo tú mismo. No siendo obligatorio actuar a través de  abogado o de procurador. Aunque te recomiendo que te asesores debidamente antes de hacerlo. Te recuerdo que te encuentras en lo que se llama la vía administrativa previa a la vía judicial

INSCRIPCIÓN, PUBLICIDAD Y DISTINTIVO DE LAS VUT:

¿Cómo se produce la inscripción de tu VUT?

La inscripción de la vivienda de uso turístico en el Registro de Turismo de Aragón (Sección “Viviendas de uso turístico”) se producirá de oficio por la Administración turística.

¿Tienes que incluir el número de registro en la publicidad que efectúes de tu VUT?

Es obligatorio.

Una vez inscrita la vivienda de uso turístico, el número de inscripción en el Registro de Turismo de Aragón deberá figurar obligatoriamente en toda su publicidad y, en particular, en las acciones de promoción y comercialización a través de canales de oferta turística.

¿Las VUT tienen que exhibir algún tipo de distintivo?

Las viviendas de uso turístico deberán estar identificadas mediante la colocación en el exterior de las mismas de un pictograma con las siglas “VUT” y el número de signatura correspondiente a su inscripción en el Registro de Turismo de Aragón.

Las características del pictograma se detallan en el anexo del Reglamento 80/2015.

CONTRATO DE ALOJAMIENTO TURÍSTICO:

¿Es obligatorio firmar un contrato de alojamiento turístico?

No es obligatorio firmar un contrato de alojamiento.

Sin embargo, te recomiendo que establezcas tus propias cláusulas específicas  sobre extremos relacionados con el régimen de reservas y su cancelación, desistimiento del usuario, prohibiciones a los usuarios, prestación de servicios complementarios, penalizaciones, reparaciones, mantenimiento, entrada y salida de los clientes, depósito o fianza por pérdida o deterioro de instalaciones, etc.

Finalmente, te voy a dejar un enlace con direcciones que pueden serte de utilidad

DIRECCIONES ÚTILES.

Gracias por haber llegado hasta aquí.

Y recuerda que este post no suple el asesoramiento especializado que probablemente pueda requerir tu asunto. 

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OBJETO – DEFINICIONES – CESIÓN DE USO – ÁMBITO DE APLICACIÓN

• ¿Dónde puedo consultar la regulación de las viviendas privadas que se alquilan con fines turísticos o vacacionales en el territorio de Aragón?
• ¿Desde cuándo se aplica la nueva regulación a las viviendas de uso turístico?
• ¿Qué objeto persigue el Decreto 80/2015, de 5 de mayo?
• ¿Qué es una vivienda de uso turístico?
• ¿Qué formas constructivas puede revestir una vivienda de uso turístico?
• ¿Las viviendas de uso turístico pueden estar situadas en el medio rural?
• ¿Es posible alquilar la vivienda de uso turístico por habitaciones?
• ¿Qué supuestos están exceptuados del ámbito de aplicación del Decreto 80/2015?
• ¿Qué normativa específica regula las casas rurales?
• ¿Qué normativa específica regula los apartamentos turísticos?
• ¿Es relevante que se presten servicios que se consideran propios de la industria hostelera?
• ¿Cuándo se presume que existe cesión temporal?
• ¿Qué se entiende por canales de oferta turística?
• Si el propio particular anuncia el alquiler de su vivienda para uso turístico, sin que medie una empresa de servicios turísticos, ¿existe oferta turística?
• ¿Cuándo existe comercialización turística?
• Supongamos que un propietario alquila todos los años a nacionales y/o extranjeros una vivienda por días, o fines de semana, o quincenas, o los meses de verano, ¿la vivienda debe ser considerada como de uso turístico?
• ¿Cómo podrá destruirse la presunción a favor de la existencia de cesión temporal?
• ¿Existe plazo de duración para contratar el alojamiento de una vivienda de uso turístico?
• ¿Quién puede prestar el servicio de alojamiento en una vivienda de uso turístico?
• Un particular, ¿podrá explotar más de una vivienda de uso turístico?

PROCEDIMIENTO DE INICIO Y EJERCICIO DE LA ACTIVIDAD – DECLARACIÓN RESPONSABLE – INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE TURISMO DE ARAGÓN

• ¿Qué finalidad tiene la declaración responsable de inicio de actividad de viviendas de uso turístico?
• La declaración responsable de inicio de la actividad y el registro de la vivienda de uso turístico en el Registro de Turismo de Aragón, ¿son obligatorios para el propietario o el gestor de la misma?
• Presentada la declaración responsable de inicio de la actividad, ¿qué hace la Administración turística?
• ¿Pueden modificarse los hechos o actos declarados y registrados?
• La declaración responsable de inicio de la actividad de viviendas de uso turístico, ¿qué debe indicar?
• ¿Dónde puedo conseguir el impreso de la declaración responsable de inicio de la actividad de viviendas de uso turístico?
• ¿Qué documentación se debe acompañar al impreso de declaración responsable?
• Si son varias las viviendas de uso turístico, ¿cuantas declaraciones responsables deben de presentarse?
• ¿Puede presentarse la declaración responsable telemáticamente?
• ¿Quiénes están obligados a presentar la declaración responsable telemáticamente?
• ¿Si no se dispone de certificado electrónico, puede presentarse la declaración responsable de forma presencial?

CARACTERÍSTICAS, REQUISITOS, SERVICIOS Y PROHIBICIONES DE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO – HABITABILIDAD Y SEGURIDAD – ACCESIBILIDAD Y SUPRESIÓN DE BARRERAS ARQUITECTÓNICAS – CAPACIDAD – USO Y DISFRUTE DE LA VIVIENDAS – ATENCIÓN DE CONSULTAS Y MANTENIMIENTO DE LAS VIVIENDAS – PRECIOS Y RESERVAS – PROHIBICIONES – IDENTIFICACIÓN DE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO

• ¿Qué normas de habitabilidad deben cumplir las viviendas de uso turístico?
• ¿Qué normas de seguridad deben cumplir las viviendas de uso turístico?
• ¿Qué normas de accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas deben cumplir las viviendas de uso turístico?
• ¿Cuál es la capacidad máxima de las viviendas de uso turístico?
• ¿Las viviendas de uso turístico deben contar con instalación y servicio de refrigeración?
• ¿Las viviendas de uso turístico deben disponer de instalación y servicio de calefacción?
• ¿Las viviendas de uso turístico deben contar con un teléfono de atención las 24 horas?
• ¿Las viviendas de uso turístico deben disponer de un servicio de asistencia y mantenimiento?
• ¿Las viviendas de uso turístico deben tener Internet?
• Las viviendas de uso turístico, ¿en cuántas categorías se clasifican?
• ¿Qué dotación mínima deben tener las viviendas de uso turístico?
• ¿En qué condiciones deben devolverse las viviendas de uso turístico?
• ¿Se puede exigir a los usuarios turísticos un depósito o fianza por pérdida o deterioro de las instalaciones?
• ¿Cómo debe realizarse la publicidad de las viviendas turísticas en general?
• ¿En la publicidad que se efectúe de las viviendas turísticas hay que incluir la referencia a su inscripción en el Registro?
• Los titulares de los canales de publicidad o comercialización, ¿qué responsabilidad tienen en la publicidad de las viviendas turísticas?
• ¿Es obligatorio la firma de un contrato de alojamiento turístico?
• ¿En qué supuestos debe formalizarse un documento de autorización para la gestión de las viviendas de uso turístico?
• ¿Las viviendas tienen que exhibir algún tipo de distintivo de su condición de viviendas de uso turístico?
• ¿Cuál es el importe de la reserva que se puede solicitar al cliente?
• ¿Se puede exigir un anticipo del precio?
• ¿Cuál es el contenido mínimo de la comunicación de la confirmación de una reserva?
• ¿Qué reglas sobre cancelación de las reservas deben cumplir las viviendas de uso turístico?
• ¿Cómo debe procederse si el cliente cancela la reserva?
• ¿Durante cuánto tiempo deben mantenerse las reservas?
• Si no se hubieran especificado las horas de inicio y término del periodo contratado, ¿cuándo se deben entregar y recibir las llaves?
• ¿Qué sucede si el cliente no abandona la vivienda de uso turístico a la hora pactada?
• ¿En qué casos no se puede restringir la utilización de las viviendas de uso turístico?
• ¿Qué prohibiciones se establecen para los clientes?
• ¿Cómo deben anunciarse las prohibiciones a los clientes?
• ¿Qué puede hacer el propietario en caso de incumplimiento de las anteriores prohibiciones?
• A efectos de precios, ¿cómo se computa la estancia en las viviendas de uso turístico?
• ¿Cómo se establecen los precios en las viviendas de uso turístico?
• ¿Cuándo deben comunicarse los precios a la Administración turística?
• ¿Pueden modificarse los precios una vez comunicados a la Administración turística?
• ¿Qué servicios, instalaciones y suministros deben estar incluidos en el precio?
• ¿El suministro de ropa de cama y baño debe incluirse en el precio?
• ¿La limpieza de habitaciones está incluido en el precio?
• ¿Cómo se informa a los clientes de los precios de los servicios que se oferten?
• ¿Podrán prestarse otros servicios complementarios de los anteriores?
• ¿Es obligatorio emitir factura de cobro de los servicios prestados?
• ¿Cuándo y dónde se producirá el pago de los servicios prestados?
• Si el turista se niega al pago de los servicios, ¿qué puede hacer el establecimiento?
• ¿Qué datos mínimos debe contener la factura?
• ¿Hay que pagar tasa turística?
• ¿Hay que pagar IVA?
• Cuando el propietario gestione directamente el alquiler de una vivienda de uso turístico, ¿está obligado a darse de alta como autónomo?
• ¿Es obligatorio disponer de hojas de reclamaciones?
• ¿Qué consecuencias tiene no disponer de hojas de reclamaciones?
• ¿Son obligatorios los libros-registros y partes de entrada de las personas viajeras en las viviendas con fines turísticos?
• ¿Qué consecuencias tiene para los clientes la llevanza de libros-registros y partes de entrada?
• ¿Qué datos deben incluir los partes de entrada de viajeros?
• ¿Durante cuánto tiempo deben conservarse los libros-registros y partes de entrada de viajeros?
• ¿Cuál es el plazo para comunicar a la policía la información contenida en las hojas-registros?
• ¿Mediante qué sistemas se podrá comunicar a la policía la información contenida en los libros-registros y partes de entrada?
• ¿Cómo puede comunicarse a la policía por Internet la información contenida en las hojas-registros?

RÉGIMEN SANCIONADOR

• ¿Quiénes serán responsables de las infracciones a la normativa de las viviendas de uso turístico?
• En el supuesto de viviendas de uso turístico gestionadas directamente por sus propietarios o titulares, ¿quiénes serán responsables ante la Administración turística?
• ¿En qué supuestos no serán responsables los propietarios de las viviendas de uso turístico?
• En el supuesto de que la gestión de las viviendas de uso turístico se realice a través de un agente mandatario, ¿quiénes responderán frente a la Administración turística?
• ¿Cómo tienen que ser las infracciones en materia de turismo para que puedan ser sancionables por la Administración?
• ¿Cuáles son las infracciones leves previstas en la Ley de Turismo?
• ¿Cuáles son las infracciones graves previstas en la Ley de Turismo?
• ¿Cuáles son las infracciones muy graves previstas en la Ley de Turismo?
• ¿Cuáles son los plazos de prescripción de las infracciones administrativas?
• ¿Qué sanciones pueden imponerse cuando se cometan las anteriores infracciones?
• ¿Qué medidas podrán ser adoptadas con independencia de la imposición de sanciones?
• ¿Qué sanciones pueden imponerse por la comisión de infracciones leves?
• ¿Qué sanciones pueden imponerse por cometerse infracciones graves?
• ¿Qué sanciones pueden imponerse por la comisión de infracciones muy graves?
• ¿Qué circunstancias se valorarán por la Administración turística para la imposición de las sanciones?
• ¿Cuándo prescriben las sanciones?
• ¿Cuándo se cancelan las sanciones?
• La Inspección de turismo, ¿podrá acceder a las viviendas de uso turístico?

LOS 10 MANDAMIENTOS

Para alquilar tu vivienda turística como Dios manda

Consigue la biblia con los 10 mandamientos que tienes que seguir para estar en paz con tus clientes, con Hacienda y contigo mismo 

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