ARAGÓN: Guía definitiva para el alquiler de viviendas de uso turístico (VUT)

La Inspección de Turismo de Aragón para detectar las viviendas de uso turístico no inscritas lleva a cabo un estudio sistemático de la información obtenida, principalmente,  a través de internet.  

 

En este post te explico todo lo que debes saber si alquilas una vivienda residencial como vivienda de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Aragón (Huesca, Teruel y Zaragoza): su normativa aplicable, la definición de vivienda de uso turístico, los requisitos legales y técnicos que debes cumplir, las exclusiones, las prohibiciones, la tramitación para dar de alta a una vivienda turística y muchas cosas más.

Si alquilas o comercializas tu vivienda con fines turísticos o vacacionales o si estás pensando en hacerlo, lo que aquí te cuento puede interesarte

NORMATIVA DE ARAGÓN, DEFINICIÓN Y REQUISITOS LEGALES DE LA VIVIENDA DE USO TURÍSTICO (VUT):

¿Cuál es la normativa aplicable?

La normativa de turismo que afecta a tu vivienda puedes encontrarla en:

¿Qué se entiende por vivienda de uso turístico?

La vivienda de uso turístico es el inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, vivienda unifamiliar aislada u otra perteneciente a complejos inmobiliarios privados que, amueblado y equipado en condiciones de uso inmediato, es comercializado y promocionado en canales de oferta turística, para ser cedido temporalmente y al completo, por su propietario, directa o indirectamente a terceros, con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio.

No te preocupes si ahora te surgen dudas sobre el concepto de vivienda de uso turístico. Cuando leas los requisitos y los supuestos que no se consideran viviendas de uso turístico, lo acabarás entendiendo.

¿Qué requisitos tiene una VUT?

De la definición anterior pueden extraerse las siguiente notas características:

1. Estar ubicada en inmuebles situados en suelo de uso residencial. No en suelo rústico.
2. Ofrecerse amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato.
3. Comercializarse y promocionarse en canales de oferta turística.
4. Cederse temporalmente,  por un período igual o inferior a un mes por usuario.
5. Cederse al completo. No por habitaciones.
6. Ofrecerse el servicio de alojamiento. No como residencia habitual.
7. Comercializarse y promocionada con finalidad lucrativa. No gratis.

EXCLUSIONES Y PROHIBICIONES:

¿Qué supuestos no tendrán la consideración de VUT?

La normativa turística no se aplicará a tu vivienda cuando se encuentre en las situaciones siguientes:

1. Cuando la arriendes por temporada, según lo establecido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, siempre que el alojamiento no se comercialice o promocione en canales de oferta turística.
2. Cuando la arriendes por temporada, según lo establecido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con finalidad distinta del uso turístico.
3. Las casas rurales y los bloques o conjuntos de pisos, casas, villas, chalés o similares que ofrezcan, de manera profesional y habitual, mediante precio, alojamiento turístico. Se regirán por lo dispuesto en su normativa específica.
4. Los conjuntos formados por dos (2) o más viviendas pertenecientes a un mismo propietario o explotadas por un mismo gestor que estén ubicadas en el mismo inmueble. Deberán cumplir con lo dispuesto en la normativa reguladora de los apartamentos turísticos.

¿Cuándo no puedes destinar tu vivienda a un uso turístico?

No podrás destinar una vivienda a fines turísticos cuando:

1. No dispongas de cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
2. La alquiles por habitaciones. Está prohibido expresamente la cesión por estancias.
3. Lo prohíban los estatutos de la comunidad de propietarios, en el caso de que las viviendas estén ubicadas en inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal.

CAPACIDAD, REQUISITOS TÉCNICOS Y SERVICIOS COMUNES:

¿Qué capacidad máxima tiene que tener tu VUT?

La capacidad máxima alojativa de las viviendas de uso turístico vendrá determinada por la aplicación de los siguientes parámetros:

• Una persona por habitación > 6 m².
• Dos personas por habitación > 10 m².
• Tres personas por habitación > 14 m².

¿Qué requisitos debe cumplir tu VUT?

Habitabilidad:

Deberán cumplir con lo dispuesto en la normativa vigente en materia de habitabilidad para su uso residencial como vivienda.

Se establece específicamente que deberán permanecer en un adecuado estado de conservación de sus estructuras e instalaciones.

Seguridad:

Deberán cumplir con lo dispuesto en la normativa vigente en materia de seguridad para su uso residencial como vivienda.

Se establece expresamente que existirá en cada vivienda, en un lugar visible, un cartel informativo con los teléfonos y direcciones de los servicios de emergencia y sanitarios, redactado, al menos, en los idiomas castellano e inglés.

Accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas:

El cumplimiento por parte de las viviendas de uso turístico de la normativa sobre promoción de la accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas será el correspondiente a los edificios de uso privado.

¿Qué servicios comunes debes ofrecer en tu VUT?

En el precio del alojamiento deberán estar incluidos:

1. Suministro de agua fría y caliente sanitaria.
2. Fuentes de energía necesarias para el uso de la vivienda.
3. Calefacción automática.
4. Uso de lencería (ropa de cama y baño).
5. Limpieza de habitaciones.

TRAMITACIÓN, DOCUMENTACIÓN NECESARIA Y PLAZOS:

¿Qué es lo primero que tienes que hacer si quieres alquilar tu VUT?

La persona o entidad que quiera explotar el servicio de alojamiento de viviendas de uso turístico, tendrá que formalizar la correspondiente declaración responsable de viviendas de uso turístico ante el  departamento competente en materia de turismo, en la que manifieste el cumplimiento de los requisitos establecidos en la normativa vigente.

A partir de ese momento, ya podrá publicitarse como vivienda de uso turístico.

¿Desde cuándo puedes alquilar y anunciar tu VUT?

La declaración responsable dirigida al órgano competente en materia de turismo (Servicio Provincial correspondiente del departamento competente en materia de turismo de Huesca, Teruel, o Zaragoza) permitirá ejercer la actividad por tiempo indefinido, desde el día de su presentación.

A partir de ese momento podrá publicitarse como vivienda de uso turístico, en los términos comunicados.

De qué forma podrás presentar la declaración responsable?

Hay dos formas posibles, tú eliges:

A- Si eres persona física:

1. De forma electrónica, a través de la Oficina Virtual, desde el botón  Oficina Virtual de Trámites > Iniciar solicitud telemática.

La Oficina Virtual  te permite realizar la cumplimentación, firma y presentación en registro del formulario de procedimiento administrativo de declaración responsable para el acceso o ejercicio de la actividad en la vivienda con fines turísticos.

Para utilizar la Oficina Virtual tu ordenador debe tener instalado un visor de documentos PDF.

Puedes hacer uso del certificado digital para realizar tus trámites de forma cómoda por internet con plena seguridad y confidencialidad. Para ello el certificado deberá estar instalado en el navegador de tu ordenador y disponer de una configuración compatible.

2. De forma presencial o física, a través de la Oficina Virtual, desde el botón  Oficina Virtual de Trámites > VUT.

Sin no dispones de certificado digital puedes rellenar el formulario por internet, desde el botón  VUT y adjuntar la documentación adicional requerida del procedimiento. Pero deberás presentarla físicamente en la Oficina de Registro del órgano competente y resto de Oficinas de registro. 

También  en los registros de las entidades establecidas en el artículo 16.4 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

B- Si eres persona jurídica (sociedad, fundación o asociación): 

El artículo 14.2 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, establece la obligatoriedad de la gestión electrónica para determinados sujetos como, por ejemplo, las personas jurídicas.

¿Qué documentos tienes que acompañar con la declaración responsable?

En concreto, deberás aportar los siguientes documentos:

1. La documentación que acredite la personalidad física o jurídica del interesado (tú).
2. La cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
3. Los que acrediten la disponibilidad de la vivienda (escritura compraventa, contrato de arrendamiento o de cesión, u otros)
4. El plano de la vivienda firmado por técnico competente, visado por el colegio profesional correspondiente.
5. El contrato de cesión de la gestión de la vivienda.
6. El título constitutivo del edificio y, si existieran, los estatutos de la comunidad de propietarios.

Si no aportas voluntariamente la referida documentación conjuntamente con la declaración responsable, podrás hacerlo posteriormente cuando te sea requerido por el Servicio Provincial correspondiente.

Para aportar la documentación, deberás escanearla y adjuntarla a la comunicación, en formato pdf.

¿Qué plazo tienes para presentar la declaración responsable?

Permanente.

El procedimiento de declaración responsable de dedicación al uso turístico de las viviendas no está sujeto a un plazo específico.

Y en consecuencia, la declaración responsable podrás presentarla a lo largo de todo el año.

¿Qué plazo existe para resolver y notificar el fin del procedimiento?

Una vez que hayas formalizado la declaración responsable y en un plazo no superior a tres meses, tras las oportunas comprobaciones, la Administración turística correspondiente podrá, en su caso:

a) Inscribir el acto o hecho declarado en el Registro de Turismo de Aragón (Sección “Viviendas de uso turístico”) a efectos meramente informativos.

b) Prohibir el uso turístico de la vivienda en caso de incumplimiento de los requisitos exigidos por la normativa aplicable, sin que por ello se derive derecho alguno a indemnización.

c) Establecer motivadamente las condiciones en que pudiera tener lugar la actividad del establecimiento, y su correspondiente inscripción.

Transcurrido el plazo de tres meses sin haber efectuado las actuaciones comprendidas en las letras b) o c), se inscribirá el acto o hecho declarado en el Registro de Turismo de Aragón a efectos meramente informativos.

¿De qué dos formas puede contestar la Administración turística?

1. Resolución expresa.
2. Silencio administrativo positivo o resolución presunta. 

Que se producirá cuando la Administración pública no te conteste en el plazo de tres meses.

El silencio  positivo equivale a la estimación de la comunicación de inicio de actividad.

¿Cómo se comunica la Administración turística contigo?

Las formas de comunicación de la Administración con el interesado (tú) están establecidas en los artículos 40 a 45 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre.

Simplemente advertirte que para acceder a la notificación electrónica será necesario disponer de un DNI electrónico o de uno de los certificados reconocidos por el Gobierno de Aragón.

¿Qué recursos puedes presentar contra la resolución denegatoria?

Contra la resolución que desestime la declaración responsable de vivienda de uso turístico podrás presentar los siguientes recursos:

1. Reposición: Es Potestativo o no obligatorio. Se presenta ante el mismo órgano que ha dictado la resolución.
2. Alzada: Es Preceptivo u obligatorio, antes de acudir a la vía judicial. Se presenta ante el superior jerárquico de órgano que resolvió.

Para la interposición o presentación de los anteriores recursos no tendrás que pagar ninguna tasa y podrás hacerlo tú mismo. No siendo obligatorio actuar a través de  abogado o de procurador. Aunque te recomiendo que te asesores debidamente antes de hacerlo. Te recuerdo que te encuentras en lo que se llama la vía administrativa previa a la vía judicial

INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE TURISMO DE ARAGÓN, PUBLICIDAD Y DISTINTIVO DE LAS VUT:

¿Cómo se produce la inscripción de tu VUT?

La inscripción de la vivienda de uso turístico en el Registro de Turismo de Aragón (Sección “Viviendas de uso turístico”) se producirá de oficio por la Administración turística.

¿Tienes que incluir el número de registro en la publicidad que efectúes de tu VUT?

Es obligatorio.

Una vez inscrita la vivienda de uso turístico, el número de inscripción en el Registro de Turismo de Aragón deberá figurar obligatoriamente en toda su publicidad y, en particular, en las acciones de promoción y comercialización a través de canales de oferta turística.

¿Las VUT tienen que exhibir algún tipo de distintivo?

Las viviendas de uso turístico deberán estar identificadas mediante la colocación en el exterior de las mismas de un pictograma con las siglas “VUT” y el número de signatura correspondiente a su inscripción en el Registro de Turismo de Aragón.

Las características del pictograma se detallan en el anexo del Reglamento 80/2015.

REGISTRO DE VIAJEROS:

De acuerdo con la normativa del Ministerio del Interior debes cumplimentar un parte de entrada de viajeros, confeccionado con arreglo a un modelo oficial, y remitirlo a la correspondiente Comisaría de Policía o Puesto de la Guardia Civil, en función de la localidad donde se ubique la vivienda.

La normativa reguladora viene establecida en la  Orden 1922/2003 de 3 de julio  sobre libros-registro y partes de entrada de viajeros en alojamientos turísticos.

CONTRATO DE ALQUILER TURÍSTICO DE VIVIENDA DE USO TURÍSTICO DE ARAGÓN:

¿Es obligatorio firmar un contrato de alojamiento turístico?

La normativa turística de la Comunidad Autónoma de Aragón no obliga a firmar un contrato de alojamiento.

Sin embargo, te recomiendo que establezcas tus propias cláusulas específicas sobre extremos relacionados con el régimen de reservas y su cancelación, desistimiento del usuario, prohibiciones a los usuarios, prestación de servicios complementarios, penalizaciones, reparaciones, mantenimiento, entrada y salida de los clientes, depósito o fianza por pérdida o deterioro de instalaciones, etc.

Ten presente que es un gasto fiscalmente deducible: Los ocasionados por la formalización del contrato de arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución del derecho y los de defensa de carácter jurídico relativo a los bienes, derechos o rendimientos.

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