Las viviendas que se alquilen por más de 90 días al año serán consideradas por el Ayuntamiento de Madrid de Carmena actividad económica y deberán solicitar licencia urbanística hotelera. Sin embargo, la normativa urbanística municipal ha sido impugnada judicialmente por la CNMC.
El pasado 27 de julio de 2018 la Junta de Gobierno ha aprobado inicialmente el Plan Especial de Regulación del Uso de Hospedaje que regirá en los barrios centrales de la ciudad. El documento establece una nueva regulación de los usos compatibles y autorizables del hospedaje en edificios destinados a viviendas, en función de la zona, del uso del edificio y de su protección, entre otras cuestiones.
El principal objetivo del nuevo plan aprobado es preservar el uso residencial en el centro urbano, frenando la tendencia por el que las viviendas del centro de la ciudad se convierten en alojamientos temporales exclusivamente para turistas. De forma añadida, también se busca que la actividad de hospedaje se extienda a otras zonas de la ciudad, redistribuyendo la actividad económica y descargando la concentración del centro histórico.
El Plan Especial de Regulación del Uso de Hospedaje asume que tal y como refleja la legislación vigente, una vivienda que se alquile durante más de 90 días al año está desarrollando una actividad comercial y, por tanto, no puede continuar con un uso residencial sino que debe solicitar una licencia de uso terciario, concretamente de hospedaje.
Indice
- 1 ÁMBITO AFECTADO
- 2 CLASES DE USO TERCIARIO DE HOSPEDAJE SEGÚN EL AYUNTAMIENTO DE MADRID
- 3 HOSPEDAJE EN PARTE DE LA EDIFICACIÓN
- 4 MORATORIA ACORDADA POR EL AYUNTAMIENTO DE MADRID
- 5 LAS DOS POSTURAS ENFRENTADAS
- 6 LA COMISIÓN NACIONAL DE LOS MERCADOS Y LA COMPETENCIA IMPUGNA LA NORMATIVA URBANÍSTICA DEL AYUNTAMIENTO DE MADRID
- 7 Estoy creando la comunidad más grande en internet sobre alquileres turísticos.
- 8 Me encantaría que formaras parte de ella.
- 9 ¿Te apuntas?
ÁMBITO AFECTADO
Este Plan Especial afecta a una superficie de 52.768.610 m2 que se reparte en tres anillos concéntricos establecidos en función de la saturación de alojamientos turísticos que soportan cada uno de los barrios madrileños.
El primer anillo
Coincide con los límites del distrito de Centro.
El anillo número 2
Comprende el distrito de:
- Chamberí completo
- Parte de los distritos de Chamartín, Salamanca, Retiro, Arganzuela y Moncloa-Aravaca.
El anillo 3
Se expande a barrios de los anteriores distritos, a los que se suman otros barrios de los distritos de Tetuán, Usera, Carabanchel y Latina.
En el resto del municipio
Se mantiene la regulación actual.
CLASES DE USO TERCIARIO DE HOSPEDAJE SEGÚN EL AYUNTAMIENTO DE MADRID
A través del nuevo plan se establece un nuevo régimen según se pretenda implantar un uso terciario de hospedaje en la totalidad de una edificación o solo en parte de la misma, compartiéndola con otros usos.
Uso terciario de hospedaje en la totalidad de la edificación
Para la sustitución del uso residencial por uso de hospedaje en edificios completos (con el objeto de implantar un hotel u otro establecimiento similar), el nuevo plan prácticamente elimina la posibilidad de implantación directa, siendo necesario contar con un plan especial que estudie el impacto en el entorno y que debe ser aprobado previamente por la Junta de Gobierno de la ciudad de Madrid y posteriormente por el Pleno municipal.
Uso terciario sólo en parte de la edificación
En caso de que el edificio en el que se pretende implantar este tipo de establecimiento ya posea un uso terciario, el Plan General vigente permite la implantación mediante licencia directa en casi cualquier edificio, excepto en los edificios protegidos, que requerirán la aprobación de un plan especial.
HOSPEDAJE EN PARTE DE LA EDIFICACIÓN
El Plan Especial no diferencia las exigencias para la implantación de las viviendas de uso turístico de otras formas del uso de hospedaje (pensiones, etc.) cuando se realicen en parte de un edificio junto con otros usos.
En los edificios de uso residencial en los anillos 1 y 2, para los que se solicite una licencia de uso de hospedaje para una parte del mismo, el nuevo plan exige:
- La existencia de un acceso independiente a los alojamientos turísticos (no podrán utilizar puertas de entrada, portales o ascensores comunes al resto de viviendas).
- Esta exigencia se ve complementada, además, con la condición de que ese acceso no sea directo desde la calle a los alojamientos, sino que previamente debe contar con una recepción o similar. Esta condición está orientada, principalmente, a aquellos alojamientos situados a pie de calle.
En el anillo 3, en edificios de uso exclusivamente residencial:
- También se exige un acceso independiente a las partes para las que se solicite una nueva licencia de hospedaje.
- Por otro lado, y como fundamental diferencia con los anillos 1 y 2, en aquéllos casos donde ya se admiten otras clases del uso terciario, como oficinas o comercios, se mantiene la regulación vigente, que permite el cambio de uso residencial a uso de hospedaje.
En todo caso, la ordenación compatibiliza el interés de los propietarios por obtener un rendimiento económico de sus bienes inmuebles más allá del propio de su destino de vivienda, con otros intereses como la protección del medio ambiente o el derecho al descanso del vecindario
MORATORIA ACORDADA POR EL AYUNTAMIENTO DE MADRID
A partir de su aprobación inicial, el documento se someterá a un periodo de información pública y posteriormente será aprobado por el Pleno del Ayuntamiento.
Hasta su puesta en vigor, se mantendrá la moratoria aprobada por la Junta de Gobierno el pasado mes de febrero.
Ni el plan especial, ni la moratoria en la concesión de licencias afectan a la oferta de alojamiento durante menos de tres meses en las viviendas que constituyen residencia permanente, pues esta forma de economía colaborativa no está regulada como alojamiento turístico por la normativa autonómica y no constituyen actividad empresarial.
LAS DOS POSTURAS ENFRENTADAS
Los vecinos afectados y hoteleros
Los propietarios
LA COMISIÓN NACIONAL DE LOS MERCADOS Y LA COMPETENCIA IMPUGNA LA NORMATIVA URBANÍSTICA DEL AYUNTAMIENTO DE MADRID
La CNMC , antes de la impugnación, envió requerimientos previos a los tres ayuntamientos afectados para que justificaran la necesidad y la proporcionalidad de una serie de restricciones impuestas a la hora de alquilar apartamentos y viviendas turísticas, o para que, directamente, anularan esos requisitos.
De esta forma, la CNMC pretendía evitar tener que recurrir las normas antes los tribunales.
Sin embargo, al no haber sido contestados satisfactoriamente, la CNMC ha presentado el correspondiente recurso contencioso-admnistrativo (judicial).
En el caso de Madrid, los motivos, entre otros , que han llevado a las impugnación de sus normas urbanísticas serían los siguientes:
- La norma del Ayuntamiento exige una licencia para poder alquilar apartamentos y viviendas turísticas.
- Por otro lado, establece un periodo de un año, ampliable a otro más, hasta que se puedan otorgar de nuevo licencias en determinados distritos de la capital: en el distrito Centro, para toda clase de hospedaje, y en Palos de Moguer, Recoletos, Goya, Trafalgar y Argüelles para viviendas de uso turístico.
- Todas estas medidas tienen efectos restrictivos sobre la competencia en las tres ciudades, al impedir la entrada de nuevos operadores y consolidar a los oferentes de alojamientos turísticos ya instalados.
- Ello provocará precios más elevados en el alojamiento turístico y reducirá la calidad, la inversión y la innovación en los alojamientos turísticos de estas tres ciudades.
- La CNMC considera que estas medidas no garantizan una mayor calidad de los alojamientos turísticos ni protegen adecuadamente a los ciudadanos.
- En ninguno de los tres casos (Madrid, Bilbao y San Sebastián) se especifican con claridad los objetivos de interés general que se persiguen ni se justifica que las medidas elegidas sean las más idóneas para lograrlos.
Si quieres saber cómo legalizar y/0 registrar tu vivienda de uso turístico en la Comunidad de Madrid, te recomiendo el siguiente post: COMUNIDAD DE MADRID: Guía definitiva para el alquiler de viviendas de uso turístico (VUT).
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