Te guío paso a paso cómo iniciar la actividad como alojamiento turístico extra hotelero en Cantabria.
Actualizado: 11 diciembre 2019.
Si eres una persona física y propietario de una vivienda situada en suelo de uso residencial tienes como opción la modalidad de vivienda de uso turístico que tiene su propia regulación específica.
Los requisitos para registrar una vivienda de uso turístico son menos exigentes que los del resto de alojamientos extrahoteleros.
Puedes consultar mi guía sobre >> CANTABRIA: Todo lo que debes saber de las viviendas de uso turístico <<
¿Quieres saber cómo dar de alta un alojamiento turístico extra hotelero en Cantabria?
Te guío paso a paso en su tramitación.
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Primer paso: Disponer de una vivienda o piso para alquilar turísticamente en Cantabria
Puedes no ser propietario y explotar turísticamente una vivienda que usas y disfrutas a través de un contrato de cesión del uso de la vivienda por el propietario.
Si no sabes cómo hacerlo, yo puedo ayudarte a redactarlo.
Segundo paso: Elegir la modalidad de alojamiento turístico que quieres dar de alta.
Apartamento turístico:
- Estar compuesta, como mínimo, de: cocina, salón-comedor, uno o más dormitorios independientes y uno o más cuartos de baño en pieza igualmente independiente.
- Tener dotadas todas sus estancias con el mobiliario, enseres y equipamiento que le son propios.
- Ocupar parcialmente el inmueble en el que se ubica.
Chalet o bungalow:
- Estar compuesta, como mínimo, de: cocina, salón-comedor, uno o más dormitorios independientes y uno o más cuartos de baño en pieza igualmente independiente.
- Tener dotadas todas sus estancias con el mobiliario, enseres y equipamiento que le son propios.
- Ocupar la totalidad de un inmueble exento o, al menos, con dos fachadas al exterior, y con entrada independiente.
- En el caso de los “bungalows”, dicho inmueble tendrá una sola planta.
- Mientras que los “chalets” podrán tener una o varias plantas, y estar rodeados de un jardín.
Estudio:
- Estar compuesta por una pieza conjunta de: salón-comedor-dormitorio, una cocina (incorporada o no a la anterior) y un cuarto de baño en pieza independiente.
- Tener dotadas todas sus estancias con el mobiliario, enseres y equipamiento que le son propios.
- Tener una capacidad máxima de dos plazas.
- Ocupar parcialmente el inmueble en el que se ubica.
Palacios y Casonas de Cantabria, Posadas de Cantabria y Viviendas Rurales de Cantabria:
Para los anteriores establecimientos de alojamiento rurales deberás mirar su regulación específica que se encuentra en el Decreto 83/2010, de 25 de noviembre, por el que se regulan los establecimientos de alojamiento turístico en el medio rural en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Cantabria.
Tercer paso: Comprobar que cumples los requisitos reglamentarios.
Los requisitos vienen establecidos en el Decreto 82/2010, de 25 de noviembre, por el que se regulan los establecimientos de alojamiento turístico extrahotelero en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Cantabria (En lo sucesivo, me referiré a él como el Reglamento o Decreto 82/2010).
Sistema de seguridad y protección contra incendios
Deberán contar con un sistema de seguridad y protección contra incendios, de conformidad con lo previsto en la legislación aplicable.
Insonorización
- Las unidades de alojamiento deberán estar insonorizadas, tanto en sentido vertical como horizontal, con independencia de que colinden con otras unidades del establecimiento o con propiedades dedicadas a otros usos.
- Las dependencias de uso común (vestíbulo-recepción, comedores, salones y demás salas polivalentes) contarán además con un aislamiento exterior, de forma que los materiales empleados en los revestimientos y aislamientos de las paredes, techos, suelos y puertas garanticen con total eficacia su insonorización.
- La instalación y el funcionamiento de la maquinaria susceptible de producir ruidos o vibraciones.
En particular, los ascensores, los montacargas y los sistemas de climatización o aire acondicionado, tendrán que realizarse y mantenerse de manera que se garantice su insonorización y la ausencia de vibraciones molestas para los usuarios.
Calefacción, climatización y agua caliente
- Los establecimientos de alojamiento turístico extrahotelero de cuatro llaves dispondrán de un sistema de climatización (calor-frío), en las dependencias de uso común y en todas las estancias de sus unidades de alojamiento salvo los baños y cocinas que dispondrán de un sistema de calefacción.
- Los establecimientos de alojamiento turístico extrahotelero de tres llaves dispondrán de un sistema de climatización (calor-frío), al menos, en las dependencias de uso común, y de un sistema de calefacción en todas las estancias de sus unidades de alojamiento.
- Los establecimientos de alojamiento turístico extrahotelero de dos y una llave dispondrán de un sistema de calefacción en todas las estancias de sus unidades de alojamiento y dependencias de uso común.
- Los establecimientos de alojamiento turístico extrahotelero contarán con agua caliente sanitaria, con una temperatura mínima de 50ºC, en todos los cuartos de baño y cocinas, ya sean propios de las unidades de alojamiento o de uso común.
Vestíbulo-recepción, pasillos y escaleras
- El vestíbulo-recepción constituirá el centro de relación con el cliente a efectos administrativos, de asistencia e información.
- En el vestíbulo-recepción obrarán las hojas oficiales de reclamaciones, las hojas de admisión y el modelo oficial de precios debidamente sellado.
- Estarán obligados a habilitar una dependencia como vestíbulo o recepción todos los establecimientos de alojamiento turístico extrahotelero de cuatro y tres llaves, cualquiera que sea su número de unidades de alojamiento, así como los de dos y una llave que cuenten con más de diez unidades de alojamiento.
- Los establecimientos de alojamiento turístico extrahotelero de dos y una llave que tengan diez o menos unidades de alojamiento podrán prescindir de dicha dependencia si el personal que asuma las funciones de atención al cliente reside en el mismo edificio o en sus inmediaciones.
- La superficie mínima de la recepción, expresada en metros cuadrados, será de 0,50 m 2 por plaza de alojamiento, y en ningún caso inferior a:
- La altura mínima de los pasillos será 2,20 metros, y su anchura mínima, expresada en metros lineales, será la siguiente:
- Las escaleras de los establecimientos de alojamiento turístico extrahotelero respetarán los parámetros establecidos en el Código Técnico de la Edificación (CTE), y su anchura mínima, expresada en metros lineales, será la siguiente:
Ascensores
- Es obligatorio disponer de ascensor en los siguientes supuestos:
- El número mínimo de ascensores que tendrán los establecimientos de alojamiento turístico extrahotelero se determinará en función de su capacidad de alojamiento, conforme al siguiente cuadro:
- La capacidad mínima de los ascensores en los establecimientos de alojamiento turístico extrahotelero de cuatro y tres llaves será de seis plazas, mientras que en el resto de establecimientos será de cuatro.
- Cuando una unidad de alojamiento esté distribuida en más de una planta, no se precisará ascensor que las comunique.
Aparcamiento
- Los establecimientos de alojamiento turístico extrahotelero de cuatro y tres llaves deberán contar con plazas de aparcamiento o garaje en número equivalente al treinta y cinco por ciento del número total de unidades de alojamiento declaradas.
- Las plazas de aparcamiento o garaje estarán ubicadas en el mismo edificio ocupado por el establecimiento extrahotelero o en otro distinto situado a una distancia máxima de cien metros. En este segundo caso, el titular del establecimiento extrahotelero dispondrá del documento que acredite la disponibilidad de las plazas de aparcamiento.
Teléfono y servicios telemáticos
- Los establecimientos de alojamiento turístico extrahotelero de cuatro y tres llaves deberán disponer de conexión telefónica con el exterior.
- Los establecimientos de alojamiento turístico extrahotelero de cuatro llaves deberán disponer de teléfono con línea interior.
- Los establecimientos de alojamiento turístico extrahotelero de cuatro y tres llaves tendrán a disposición del cliente conexión a Internet en cada una de las unidades de alojamiento.
Unidades de alojamiento
- Todas las unidades de alojamiento deberán estar identificadas con un número, y dicha identificación figurará en el exterior de la puerta de entrada. La señalización será clara y suficientemente visible desde todos los accesos.
- Todas las unidades de alojamiento dispondrán de un mando independiente para regular el funcionamiento del sistema calefacción o, en su caso, de climatización, a voluntad del cliente.
- Todas las unidades de alojamiento deberán estar dotadas de algún sistema de oscurecimiento que impida totalmente el paso de la luz, a voluntad del cliente.
- La superficie mínima de las dependencias existentes en cada unidad de alojamiento, expresada en metros cuadrados, será la siguiente:
Dormitorios
- Los dormitorios deberán disponer de una zona de ventilación directa al exterior o patio de luces abierto. En este último caso, el patio de luces contará con unas medidas mínimas de cuatro metros de ancho y cuatro metros de largo.
- La superficie de iluminación de los dormitorios nunca será inferior a 1,20 m, incluido 2 el marco de la ventana. En los dormitorios ubicados en planta bajo cubierta, las ventanas deberán garantizar su adecuada iluminación y ventilación y, además, permitir una visión del exterior en proyección horizontal.
- Los dormitorios tendrán una altura mínima de 2,50 metros. En los dormitorios abuhardillados tendrá esa altura, al menos, el sesenta por ciento de la superficie mínima exigida. Únicamente se computará como superficie del dormitorio la parte del mismo que sobrepase 1,50 metros de altura.
- Los dormitorios estarán dotados, al menos, con el siguiente equipamiento:
Camas convertibles y cunas
- La instalación de camas convertibles estará supeditada al cumplimiento de las siguientes condiciones:
- Estás obligado a informar a tus clientes, tanto al formalizar la reserva como al entregar la hoja de admisión, de las plazas de la unidad de alojamiento asignada que se correspondan con camas convertibles.
- Los establecimientos de más de veinte plazas dispondrán de cunas, con el fin de que puedan pernoctar los menores de dos años. Su precio no excederá del 10% del precio de la unidad de alojamiento.
Cuartos de baño
- Los cuartos de baño tendrán ventilación directa o forzada que permita la suficiente renovación del aire.
- En aquellos casos en los que el cuarto de baño se encuentre integrado en la habitación por motivos de diseño, el inodoro y el bidet deberán encontrarse en espacio cerrado, ventilado e independiente del resto de los sanitarios.
- La altura mínima de los cuartos de baño será de 2,20 metros. Cuando los techos sean abuhardillados, al menos el 60% de su superficie mínima requerida tendrá esta misma altura. Únicamente se computará como superficie del cuarto de baño la parte del mismo que sobrepase 1,50 metros de altura.
- En todos los casos, el suministro de agua corriente fría (a una temperatura máxima de 20 grados centígrados) y caliente (a una temperatura mínima de 50 grados centígrados) será permanente.
- Los cuartos de baño se ajustarán, en cuanto a número y superficie, a las siguientes especificaciones mínimas:
- Los cuartos de baño estarán dotados, al menos, del siguiente equipamiento:
Salón-comedor
- El salón-comedor de las unidades de alojamiento tendrá una altura mínima de 2,50 metros. Cuando dicha estancia sea abuhardillada tendrá esa altura, al menos, el 60% de la superficie mínima exigida. Únicamente se computará como superficie del mismo la parte que sobrepase 1,50 m de altura.
- La superficie de iluminación del salón-comedor nunca será inferior a 1,20 m 2 , sin que sea computable a estos efectos el marco de la ventana. Cuando el salón-comedor se ubique en una planta bajo cubierta, las ventanas deberán garantizar su adecuada iluminación y ventilación y, además, permitir una visión del exterior en proyección horizontal.
- El salón-comedor contará, como mínimo, con el siguiente equipamiento:
Cocina
- La cocina constituirá pieza independiente en los establecimientos de cuatro llaves.
- La cocina tendrá siempre ventilación directa o forzada.
- La cocina de las unidades de alojamiento contará, como mínimo, con el siguiente equipamiento:
Capacidad
La capacidad en plazas del establecimiento de alojamiento turístico extrahotelero vendrá determinada por la suma del número de plazas fijas y plazas en camas convertibles declaradas, siempre y cuando se ajusten a los parámetros exigidos en este Decreto.
Placa identificativa
Todos los establecimientos de alojamiento turístico extrahotelero exhibirán obligatoriamente, junto a la entrada principal y en lugar visible, una placa de identificación en la que conste la modalidad y la categoría del establecimiento, conforme al modelo que figura como Anexo I, del Decreto 82/2010.
Hojas de reclamaciones
Asimismo es obligado tener a disposición del público las hojas de reclamaciones, conforme al modelo oficial expedido por la Dirección General competente en materia de turismo, y entregar un ejemplar siempre que así se solicite.
La carencia o negativa a entregar dichas hojas al usuario dará lugar a responsabilidad administrativa.
Seguro de responsabilidad civil
- Deberás contratar una póliza de seguro de responsabilidad civil profesional que dé cobertura a los riesgos inherentes al desarrollo de su actividad de alojamiento turístico extrahotelero.
- La suma asegurada por la póliza será, como mínimo, la siguiente.
- La póliza dará cobertura a la totalidad de los daños personales y materiales que pudieran ocasionarse por el funcionamiento del establecimiento, excluyéndose cualquier tipo de franquicia.
- La póliza deberá estar contratada a la fecha de apertura al público del establecimiento, y mantenerse en vigor hasta el cese de la actividad.
- Deberás presentar la póliza ante la Dirección General competente en materia de turismo en el plazo máximo de un mes, a partir de la fecha de presentación de la declaración responsable, con el fin de verificar que se ajusta a los requisitos establecidos en este artículo.
- Igualmente deberás tener a disposición de la Inspección de Turismo los recibos que acrediten el pago de la prima y, con ello, la vigencia de la póliza contratada.
¿Qué puedo hacer si no puedo cumplir con los anteriores requisitos?
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Se está preparando un borrador de Decreto que regulará las viviendas de uso turístico para acabar con los requisitos técnicos innecesarios y desproporcionados: ¿A caso existe vacío legal?
El futuro borrador prevé (así lo dice en su Exposición de Motivos) “la eliminación de los requisitos técnicos innecesarios o desproporcionados relativos a accesorios de la vivienda y equipamiento mínimo”. Como, por ejemplo, la obligación de que todos los establecimientos de alojamiento turístico extrahotelero dispongan de unidades de alojamiento adaptadas a las necesidades de personas con movilidad reducida.
La futura norma (continúa diciendo su Exposición de Motivos) “regulará aquellas viviendas, que no reuniendo los requisitos establecidos en el Decreto 82/2010, de 25 de noviembre, ofertan el servicio de alojamiento turístico, a fin de establecer unas mínimas garantías para los usuarios.”
También dice que:
“Se pretende de esta manera tener un censo de viviendas de uso turístico en Cantabria para eliminar su clandestinidad y la competencia desleal en la actividad turística.”
¿Que se quiere eliminar regulaciones innecesarias, estableciendo procedimientos más ágiles mediante la minimización de las cargas administrativas así como de las duplicidades de control a través de diferentes administraciones.?
¿Está con ello la Administración reconociendo que existe un vacío legal en la materia?
En mi opinión, entiendo que sí. De lo contrario no tendría sentido el proyecto de borrador de viviendas de uso turístico.
Puedes ver el contenido del borrador del futuro Decreto en >>> CANTABRIA: Todo lo que debes saber del borrador de Decreto que regula las viviendas de uso turístico <<<
Cuarto paso: Dirigirte al ayuntamiento del municipio donde radique la vivienda de que se trate para obtener los siguientes documentos.
- La Licencia municipal de apertura.
Quinto paso: Conseguir la documentación reglamentaria.
- Documentación acreditativa de la personalidad jurídica de la persona titular de la explotación.
- Proyecto de ejecución y del certificado final de obra, visados por el Colegio Profesional competente.
- En el supuesto de tratarse de inmuebles que cambien su uso sin existencia de obra, deberá contar con proyecto de actividad o trabajo técnico suscrito por técnico competente que sirvió de fundamento para el otorgamiento de la licencia municipal de apertura.
- Título jurídico suficiente para la explotación del inmueble como establecimiento extra hotelero. Esto es, el título que acredite la disponibilidad de la vivienda (escritura de compraventa, contrato de arrendamiento o contrato de cesión del uso turístico).
- Licencia municipal de apertura para dicha actividad turística.
- Certificado expedido por técnico competente en la materia que acredite el cumplimiento de la normativa vigente en materia de prevención y protección contra incendios, si no se incluye en el proyecto de ejecución o de actividad presentado.
- El alta censal en la Agencia Tributaria, en la actividad económica que se va a ejercer, y el alta de la empresa en la Seguridad Social.
- Justificante de hacer abonado la tasa por apertura de establecimiento turístico.
- Copia de la póliza del seguro de responsabilidad civil de explotación contratado y del recibo acreditativo del pago.
- Cualquier otro documento que apoye su solicitud.
- Certificado Digital o DNI electrónico.
- Documento Nacional de Identidad o Documento acreditativo de la identidad o Tarjeta de identidad de la persona extranjera residente en territorio español o copia simple de poderes notariales en caso de respresentación por poder notarial.
Sexto paso: Presentar la declaración responsable de inicio de actividad.
Para ello descarga y rellena la siguiente solicitud 
O si lo prefieres inicia tu solicitud telemáticamente aquí
Séptimo paso: Registrar tu vivienda.
Lo hace “de oficio” la Administración, sin que tú tengas nada que hacer.
Una vez examinada por la Administración turística la declaración responsable y la documentación anterior, se procederá a la inscripción de la empresa en el Registro General de Empresas Turísticas de Cantabria.
Esta inscripción tendrá carácter preventivo a resultas de la labor de control e inspección a posteriori realizada por la Administración.
Se considerarán empresas de alojamiento turístico extrahotelero las dedicadas de forma profesional y/o habitual a proporcionar a sus clientes, mediante precio, y en condiciones de uso inmediato, residencia en apartamentos turísticos, estudios, bungalows o chalets, siempre que comercialicen o promocionen esta actividad en canales de oferta turística y la realicen con finalidad lucrativa. Dicho servicio podrá ir acompañado de otros complementarios.
Deberás facilitar a la inspección turística el ejercicio de sus funciones, no pudiendo alegar la condición de domicilio de la vivienda inspeccionada para impedir la actuación inspectora.
¡Ya puedes empezar a publicitar y comercializar tu alojamiento turístico!
Desde el mismo día de la presentación de la declaración responsable puedes iniciar el inicio de la actividad del servicio de alojamiento turístico de tu alojamiento extra hotelero.
Comunicación de modificaciones.
Debes tener presente que toda modificación del establecimiento que afecte a su titularidad o a las condiciones en las que se inscribió y se otorgó la calificación inicial, deberá ser comunicada previamente, acompañada de la documentación acreditativa del cambio a los efectos de su anotación registral.
No te olvides de firmar un contrato de alojamiento de vivienda de uso turístico con tu huésped:
La normativa de turismo no establece la obligación de firmar un contrato de alojamiento turístico.
- Nombre del establecimiento.
- Modalidad y categoría.
- Nombre del cliente, NIF/CIF.
- Número de habitación.
- Fecha de entrada y salida.
- Número de personas alojadas.
- Régimen de estancia.
- Precio.
Ten presente que es un gasto fiscalmente deducible: Los ocasionados por la formalización del contrato de arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución del derecho y los de defensa de carácter jurídico relativo a los bienes, derechos o rendimientos.
¿Quieres que redacte a medida tu contrato de arrendamiento turístico o cualquier otro documento que necesites?
Pídemelo en info@alquilerviviendavacacional.com
Finalmente, te voy a dejar la siguiente dirección y enlace de interés:
Dirección General de Turismo
C/ Albert Einstein, nº 4 PCTCAN (Parque Científico y Tecnológico de Cantabria)
39011- Santander (Cantabria) – España
+34 942 208 298 / + 34 942 208 286
Gracias por haber llegado hasta aquí.
Y recuerda que este post no suple el asesoramiento especializado que probablemente pueda requerir tu asunto.
Para finalizar, sólo te pido una puntuación y un comentario.
Ello me ayudará a saber tu opinión y a mejorar la calidad de mis contenidos.
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Estoy creando la comunidad más grande en internet sobre alquileres turísticos.
Me encantaría que formaras parte de ella.
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Gracias por la información esta todo muy bien explicado. No se si cumpliré con todos los requisitos como insonorizar toda la vivienda o poner maquinas de aire acondicionado pero lo voy a intentar. Yo solo quería sacar un poco de dinero extra en los dos meses de verano ( julio y agosto. Pero si hay que hacer tanta inversión y tanto papeleo no se si merece la pena.
Gracias Juan
Te deseo mucha suerte en tu decisión.
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Un saludo,
tengo un piso en nucleo urbano de Santander. Queria saber si es posible preparo para apartamento turistico , pues es un entresuelo sin ascensor. tienen 90m2. 3d. + salon comedor + cocina+1 baño. y cuanto cosaria la tramitacion de los permisos. Gracias.
Hola Ismael
Lo primero de todo deberás informarte en el Ayuntamiento de Santander si tu vivienda, puede comercializarse turísticamente. En muchos casos ello dependerá de la zona. A partir de ahí, podemos seguir hablando.
Nos vemos en el grupo cerrado de FB https://www.facebook.com/groups/ObservatorioAlojamientosTuristicos/
Que tengas un feliz día
Buenos días, tengo una consulta acerca de una vivienda sobre la que realizaré una reforma para poder alquilarla. Se encuentra en ámbito rural, y cumple las condiciones de Casa Rural, o de apartamento turístico extrahotelero, pero en ambos casos indican un ancho de escalera mínimo superior a 1,1m.
Mi intención era conservar las escaleras tal cual están, pero no entiendo si hay alguna limitación de la normativa para viviendas existentes a diferencia de nueva construcción.
Muchas gracias de antemano,
espero tu respuesta para poder clasificar adecuadamente mi vivienda.
Hola María
No me consta que existan diferencias
No obstante, al tratarse de una pregunta técnica, deberías formulársela a un arquitecto y/o arquitecto técnico
Nos vemos dentro https://www.facebook.com/groups/ObservatorioAlojamientosTuristicos/ Que tengas un feliz día
Gracias por la información. Ando un poco perdida pero ahora tengo más claro los trámites que aún me faltan por solucionar.
Gracias a ti por seguirnos
Ya sabes donde nos tienes si necesitas ayuda
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Que tengas un feliz día