Algunas cuestiones fiscales sobre tu alquiler turístico que deberías conocer

Cuando escuchas “rendimiento de capital mobiliario”, “rendimiento de capital mobiliario”, “gastos deducibles”, “amortizaciones”, …¿tienes realmente claro estos conceptos?

¿Cuándo existe actividad económica en el alquiler de una vivienda turística?

Si al comercializar tu vivienda turística utilizas, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa las cantidades que percibas no tienen la consideración de rendimientos de capital inmobiliario sino de actividades económicas, dentro de cuyo apartado específico deberán ser declarados 

¿Cómo califica Hacienda los ingresos percibidos en el subarriendo de una vivienda turística? 

En el supuesto de que subarriendes una vivienda turística, las cantidades percibidas (por el subarrendador) se consideran rendimientos del capital mobiliario.

Sin embargo, las cantidades percibidas por el propietario o usufructuario (participación del propietario o usufructuario del inmueble en el precio del subarriendo) tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, sin que proceda aplicar sobre el rendimiento neto la reducción por arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda (60 %)

¿Cómo califica Hacienda  los ingresos percibidos cuando simultáneamente usas la vivienda turística y la alquilas? 

Cuando un inmueble sea objeto en el mismo periodo impositivo de utilizaciones sucesivas o simultáneas diferentes, es decir, la arriendas durante parte del año y dispones de ella el resto: 

• La renta derivada del arrendamiento constituye rendimiento del capital inmobiliario.
• La correspondiente al período no arrendado o a la parte no arrendada tiene la consideración de renta imputada por la titularidad del inmueble, siempre que éste no se convierta en la vivienda habitual del contribuyente.

¿Cuáles son los Gastos deducibles en tu alquiler turístico?

Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario de tu vivienda turística, puedes deducirte de los rendimientos íntegros del capital inmobiliario  todos los gastos necesarios para su obtención, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva. 

Para calcular los rendimientos íntegros del capital inmobiliario debes incluir las cantidades percibidas o que corresponda percibir por razón de los restantes bienes cedidos con el inmueble como, por ejemplo, el mobiliario y enseres, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC).

Gastos necesarios para la obtención de los rendimientos: intereses y demás gastos de financiación y gastos de conservación y reparación 

Se consideran incluidos entre los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, entre otros, los siguientes:

1. Intereses y demás gastos de financiación

Son deducibles los intereses y demás gastos de financiación de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute así como, en su caso, de los bienes cedidos con el mismo.

Los intereses que, por la aplicación de cláusulas suelo, hubieras satisfecho en 2017 y respecto a los que, antes de finalizar el plazo de presentación de autoliquidación del IRPF por dicho ejercicio (2 de julio de 2018), se alcance el acuerdo de devolución de su importe con la entidad financiera o como consecuencia de una sentencia judicial o un laudo arbitral, no podrán deducirse como gasto.

2. Conservación y reparación

Son deducibles los gastos de conservación y reparación de los bienes productores de los rendimientos.

A estos efectos, tienen esta consideración:

a) Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.

b) Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.

3. Límite máximo de deducción por los dos conceptos de gastos necesarios anteriores

El importe total máximo a deducir por los intereses y demás gastos de financiación y por los gastos de conservación y reparación no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos.

El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes, sin que pueda exceder, conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de los mismos, para cada bien o derecho.

En el caso de que existan varios contratos de arrendamiento en el año sobre un mismo inmueble, el límite máximo de la cantidad a deducir por intereses y gastos de conservación y reparación debe computarse tomando en consideración las cantidades satisfechas en el año y los ingresos íntegros obtenidos en él, por lo que, para alguno de los contratos de arrendamiento, la cantidad deducida por intereses y gastos de conservación y reparación podrá exceder de los ingresos obtenidos.

Otros gastos necesarios para la obtención de los rendimientos 

1. Tributos y recargos no estatales

Son deducibles los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, como por ejemplo, el IBI, las tasas por limpieza, recogida de basuras, alumbrado, etc., siempre que:

a) Incidan sobre los rendimientos computados o sobre los bienes o derechos productores de los mismos.

b) No tengan carácter sancionador.

2. Saldos de dudoso cobro

Son deducibles los saldos de dudoso cobro, siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada. 

Se entiende suficientemente justificada tal circunstancia:

a) Cuando el deudor se halle en situación de concurso.

b) Cuando entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del período impositivo hubiese transcurrido más de seis meses, y no se hubiese producido una renovación de crédito.

3. Otros gastos necesarios fiscalmente deducibles

Además de los conceptos específicamente enumerados anteriormente, tienen la consideración de fiscalmente deducibles los demás gastos necesarios para la obtención de los correspondientes ingresos. 

A título de ejemplo, cabe enumerar los siguientes:

a) Primas de contratos de seguro, bien sea de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos.

b) Cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales, tales como los de administración, vigilancia, portería, cuidado de jardines, etc.

c) Los ocasionados por la formalización del contrato de arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución del derecho y los de defensa de carácter jurídico relativo a los bienes, derechos o rendimientos.

d) Las cantidades destinadas a servicios o suministros.

Cantidades destinadas a la amortización 

Tienen la consideración de gastos deducibles las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.

Se considera que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad cuando no excedan de los porcentajes que a continuación se señalan:

Bienes inmuebles:

El resultado de aplicar el porcentaje del 3 por 100 sobre el mayor de los siguientes valores.

a) Coste de adquisición satisfecho, incluidos los gastos y tributos inherentes a la adquisición (notaría, registro, IVA no deducible, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, gastos de agencia, etc.) sin incluir en el cómputo el valor del suelo. 

En las adquisiciones de inmuebles por herencia o donación, sólo tendrá la consideración de “coste de adquisición satisfecho” la parte de los gastos y tributos inherentes a la adquisición que corresponda a la construcción, así como la totalidad de las inversiones y mejoras efectuadas.

b) Valor catastral, excluido el valor del suelo.

Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará, prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año reflejado en el correspondiente recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

Bienes de naturaleza mobiliaria cedidos conjuntamente con el inmueble

Serán amortizables siempre que sean susceptibles de utilización por un período de tiempo superior a un año.

Se entenderá que la amortización anual deducible por cada uno de los bienes cedidos cumple el requisito de efectividad, cuando su importe no exceda del resultado de aplicar a sus respectivos costes de adquisición satisfechos los coeficientes de amortización que le corresponda de acuerdo con la tabla de amortizaciones simplificada aprobada por Orden de 27 de marzo de 1998. 

Dentro de esta tabla se recoge, entre otros, el siguiente coeficiente máximo de amortización: Instalaciones, mobiliario y enseres: 10 por 100.

Derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles

Serán amortizables siempre que su adquisición haya supuesto un coste para el contribuyente.

En estos casos es preciso distinguir:

a) Si el derecho o facultad tiene plazo de duración determinado, la amortización anual deducible será la que resulte de dividir el coste de adquisición satisfecho entre el número de años de duración del mismo.

b) Si el derecho o facultad fuese vitalicio, la amortización computable será el resultado de aplicar el coeficiente del 3 por 100 sobre el coste de adquisición satisfecho.

En ambos casos, el importe de las amortizaciones no podrá superar la cuantía de los rendimientos íntegros derivados de cada derecho.

En el supuesto de que el inmueble no hubiera estado arrendado durante todo el año, la amortización deducible, los intereses y demás gastos de financiación, los gastos en primas de seguros, etc., serán los que correspondan al número de días del año en que el inmueble ha estado arrendado.

Gastos no deducibles

No serán deducibles como gasto, entre otros:

• Los pagos efectuados por razón de siniestros ocurridos en los bienes inmuebles que den lugar a disminuciones en el valor del patrimonio del contribuyente.
• El importe de las mejoras efectuadas en los bienes inmuebles, sin perjuicio de la recuperación de su coste por vía de las amortizaciones.

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