Alquiler de habitaciones en vivienda turística. Prohibición vs Exclusión.

Si quieres alquilar una vivienda turística o una vivienda de uso turístico en Galicia, deberás hacerlo en su totalidad. La cesión por habitaciones no está permitida por la normativa turística gallega.

El Tribunal Supremo acaba de llegar a esta conclusión, cuando había defendido lo contrario.

Después de dictar el 21 de octubre de 2019, una primera sentencia sobre este polémico asunto, donde permitía la cesión por habitaciones de las viviendas turísticas y también de las viviendas de uso turístico, el Tribunal Supremo, anulaba su propia sentencia, y dictaba una segunda, de 1 de junio de 2020, donde rectificaba su manera de pensar.

“Donde digo, digo Diego”. 

Pero la cosa no se queda ahí. Esta última sentencia de 2020 contradice otra suya anterior. La sentencia de 15 de enero de 2017, dictada para Canarias.

Resumiendo, que mientras en Canarias, en estos momentos, está anulada la prohibición de alquilar por habitaciones las viviendas vacacionales, en Galicia, a día de hoy, se mantiene dicha prohibición para las viviendas turísticas y, también, para las viviendas de uso turístico.

Después de lo que has leído, te estarás preguntando, ¿cómo es posible que una misma situación se permita por el Tribunal Supremo (por ejemplo, en Canarias) y, al mismo tiempo, se prohiba (por ejemplo, en Galicia)?

LA REGULACIÓN DE GALICIA SOBRE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO 

Lo que dice la Ley del Turismo de Galicia 

Para entender todo este galimatías, empezaré por contarte lo que dice la Ley del Turismo de Galicia y su normativa reglamentaria que la desarrolla.

La situación hasta el año 2020

Debes saber que la regulación gallega sobre turismo tiene como base la Ley del Turismo de Galicia.

Esta Ley se aprobó en el año 2011. (Ley 7/2011, de 27 de octubre)

Recientemente, la misma ha sido reformada por la Ley 7/2019, de 23 de diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas.

Esto a nivel legal (de ley).

A nivel inferior o reglamentario, la Ley del Turismo fue desarrollada por el Decreto 12/2017, de 26 de enero, por el que se establece la ordenación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia.

En concreto, el artículo 65 bis de la Ley 7/2011, en el texto vigente cuando se aprueba el reglamento citado (Decreto 12/2017) nada decía respecto a la cesión separada de habitaciones a usuarios distintos. 

Así, la redacción del texto original en la Ley 7/2011, era el siguiente:

« Artículo 65 bis. Viviendas de uso turístico.

1. Son viviendas de uso turístico las cedidas a terceras personas, de manera reiterada y a cambio de contraprestación económica, para una estancia de corta duración, amuebladas y equipadas en condiciones de inmediata disponibilidad y con las características establecidas por vía reglamentaria.

Las viviendas de uso turístico podrán ser comercializadas, además de por las empresas turísticas reguladas en el artículo 33.1 de esta ley, por sus propietarios/as o por la persona física o jurídica que los/as represente.

En este último supuesto no se aplicará lo dispuesto en el artículo 33.2 de la ley.

2. Constituyen estancias de corta duración aquellas en las que la cesión de uso es inferior a treinta días consecutivos, y quedan fuera del ámbito de aplicación las que sobrepasen esa duración.

3. Las personas propietarias y/o comercializadoras quedarán obligadas frente a la Administración turística al cumplimiento de las obligaciones impuestas en esta ley y en las normas que la desarrollen y responderán de manera solidaria frente a aquella.

4. Las viviendas de uso turístico requieren de la correspondiente declaración previa de inicio de actividad ante la Administración turística.»

La situación a partir del año 2020

Como te he avanzado, el 1 de enero de 2020, la Ley 7/2011, fue modificada por la Ley 7/2019, de 23 de diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas, que estableció  la prohibición de alquilar las viviendas turística y las de uso turístico, por habitaciones a usuarios diferentes.

El texto modificado por la citada Ley de 2019 y ahora en vigor reza así:

« Artículo 65 bis. Viviendas de uso turístico.

1. Tendrán la consideración de viviendas de uso turístico las cedidas a terceras personas con una finalidad turística. A estos efectos, se entenderá que existe finalidad turística cuando la cesión se realice de manera reiterada y a cambio de contraprestación económica, para una estancia de corta duración. 

Constituyen estancias de corta duración aquellas en que la cesión de uso es inferior a treinta días consecutivos. Se considerará cesión reiterada cuando la vivienda se ceda dos o más veces dentro del período de un año.

2. La comercialización de las viviendas de uso turístico previstas en el número 1 deberá consistir en la cesión temporal del uso y disfrute de la totalidad de la vivienda, sin que se puedan formalizar contratos por habitaciones ni coincidir dentro de la vivienda personas usuarias que formalicen diferentes contratos. 

Además, las viviendas deberán estar amuebladas y equipadas en condiciones de disponibilidad inmediata y con las características establecidas por vía reglamentaria. (..) »

Lo que dice el Reglamento que desarrolla la Ley del Turismo de Galicia

Decreto gallego 12/2007

Como ya te he dicho, el fin del Decreto 12/2017, de 26 de enero, era, entonces y ahora, complementar la Ley del Turismo, estableciendo la regulación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia.

Cuando se dictó este Decreto (2017), en la Ley del Turismo (2011) no existía referencia alguna al alquiler por habitaciones.

Esta falta de coincidencia entre la Ley y el Reglamento, fue corregida por la Ley 7/2019, de 23 de diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas, que estableció  la prohibición de alquilar las viviendas turística y las de uso turístico, por habitaciones a usuarios diferentes.

De manera que desde el año 2019, el concepto reglamentario de vivienda turística y de vivienda de uso turístico, coinciden con el nuevo concepto legal.

Por ejemplo, en relación a las viviendas de uso turístico, dice su «Artículo 5. Concepto de vivienda de uso turístico:

Son viviendas de uso turístico las cedidas a terceras personas, de manera reiterada y a cambio de contraprestación económica, para una estancia de corta duración, amuebladas y equipadas en condiciones de inmediata disponibilidad y con las características previstas en este decreto.

La cesión de este tipo de viviendas será de la totalidad de la vivienda, sin que se permita la cesión por estancias, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 5.e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos. (…)»

LAS DIFERENCIAS Y/O SEMEJANZAS ENTRE EL MODELO GALLEGO Y EL MODELO CANARIO

Tanto el decreto autonómico canario (para las viviendas vacacionales) como el gallego (para las viviendas turísticas y las viviendas de uso turístico) establecían como restricción al alquiler turístico la prohibición del alquiler de habitaciones o estancias a usuarios diferentes, al mismo tiempo.

En ambos casos, la prohibición se proyectaba sobre las viviendas turísticas y viviendas de uso turístico (Galicia) y viviendas vacacionales (Canarias). 

No sobre las viviendas en general. Que, obviamente, pueden alquilarse por habitaciones, al margen de la normativa turística respectiva.

Igualmente el decreto autonómico canario y el gallego fueron impugnados judicialmente. Si bien con resultados bien distintos.

En Canarias, la prohibición contenida en el decreto autonómico canario fue declara nula por el Tribunal Superior de Justicia de Canarias. Nulidad que acabó confirmando el Tribunal Supremo.

Por el contrario, en Galicia, la prohibición fue, primero, validada por el Tribunal Superior de Justicia gallego, para acabar siendo también revalidada por el Tribunal Supremo.

El Tribunal Supremo justifica el mantenimiento de la prohibición, para Galicia, porque considera la misma tenía un soporte explícito en la Ley del Turismo de Galicia (en su versión modificada de 2019).

En el caso de Canarias, el devenir judicial ha sido más favorable. El decreto lo prohibía, pero la Ley de Turismo canaria guardaba silencio sobre el tema. 

Es decir, en Canarias, la prohibición reglamentaria del alquiler de habitaciones en viviendas turísticas, carecía de respaldo legal en la misma Ley de Turismo.

Con independencia del respaldo legal o no de la prohibición del alquiler por habitaciones, lo que no acaba de entenderse es por qué, según el Alto Tribunal, la prohibición de la cesión por habitaciones en Galicia sí está respaldada por una justificación de interés general (admisible a la luz de la Directiva comunitaria 2006/123/CE, del Parlamento y del Consejo, relativa a los servicios en el mercado interior y de la Ley nacional de Garantía de la Unidad de Mercado) , y en cambio, no lo está en para el caso de Canarias. 

O dicho con otras palabras, no se comprende bien cómo ante un mismo supuesto (la prohibición del alquiler de habitaciones en vivienda turística), el Tribunal Supremo mantiene posturas, no ya diferentes, sino contradictorias.

CONCLUSIÓN Y CONSECUENCIAS PRÁCTICAS PARA GALICIA

Como conclusión de todo dicho anteriormente, y desde el punto de vista práctico, lo que nos viene a decir el Tribunal Supremo, en su última sentencia de 1 de junio de 2020, es que la Ley del Turismo (Ley 7/2011, tras su redacción de 2019) y, también, el Reglamento gallego (Decreto 12/2017) no prohíben la cesión/alquiler por habitaciones, sino que la excluyen de la normativa turística de la Comunidad Autónoma gallega.

Es decir, que el titular de una vivienda siempre podría arrendar habitaciones aisladas de ésta.

Sólo que dicho contrato formalizado al amparo de la autonomía privada, no serían viviendas turísticas y/o viviendas de uso turístico, y, en consecuencia, no estarían sujetas a la regulación autonómica turística. 

En definitiva que quedarían fuera de la misma de forma semejante a lo que sucede en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La discusión, por tanto, se limitaría a los términos “prohibición” vs “exclusión”.

Si quieres saber lo que ha dicho nuestro Tribunal Supremo sobre éste y otros temas del alquiler turístico, te invito a que leas mi post >>> La Jurisprudencia del Tribunal Supremo y los alquileres turísticos <<<

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