COMUNIDAD VALENCIANA: Guía definitiva para el alquiler de viviendas turísticas (VT)

En la Comunidad Valenciana, hasta ahora, para inscribir una vivienda turística, con la declaración responsable bastaba. A partir del 8 de julio de 2018, con la nueva ley de turismo, ocio y hospitalidad será necesario que el Ayuntamiento respectivo autorice el uso turístico para que pueda inscribirse. Habrá, por tanto, 542 soluciones diferentes. Tantas como municipios tiene la Comunidad Valenciana.

En este post te explico todo lo que debes saber si alquilas una vivienda residencial con fines turísticos, vacacionales o de ocio: su normativa aplicable, la definición de vivienda turística, los requisitos legales y técnicos que debes cumplir, las exclusiones, las prohibiciones, la tramitación para dar de alta a una vivienda turística y muchas cosas más.

Si alquilas  tu vivienda residencial con fines turísticos, vacacionales o de ocio en la Comunidad Autónoma Valenciana o si estás pensando en hacerlo, lo que aquí te cuento puede interesarte.

NORMATIVA DE LA COMUNIDAD VALENCIANA, DEFINICIÓN Y REQUISITOS LEGALES DE LAS VIVIENDAS TURÍSTICAS (VT):

¿Cuál es la normativa aplicable?

Antes de todo, tienes que saber que en la Comunidad Valenciana existen las siguientes normas específicas que afectan a las viviendas turísticas:

• Ley 15/2018,  7  de junio, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana.
• Decreto 92/2009, de 3 de julio, del Consell, por el que aprueba el reglamento regulador de las viviendas turísticas denominadas apartamentos, villas, chalés, bungalows y similares, y de las empresas gestoras, personas jurídicas o físicas, dedicadas a la cesión de su uso y disfrute, en el ámbito territorial de la Comunitat Valenciana. (En lo sucesivo, Decreto 92/2009 o, simplemente, el Reglamento)
• Decreto 184/2014, de 31 de octubre, del Consell, regulador del alojamiento turístico rural en el interior de la Comunitat Valenciana. 

Además de las anteriores normas positivas, puedes establecer, a través de tu contrato de alojamiento turístico, las cláusulas específicas  que quieras sobre extremos relacionados con el régimen de reservas y su cancelación, desistimiento del usuario, prohibiciones a los usuarios, prestación de servicios complementarios, penalizaciones, reparaciones, mantenimiento, entrada y salida de los clientes, depósito o fianza por pérdida o deterioro de instalaciones, etc.

¿Quieres saber cuál es la situación de las viviendas turísticas en la ciudad de Valencia?

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¿Qué se entiende por vivienda turística?

El Reglamento considera vivienda turística al inmueble, cualquiera que sea su tipología, cuyo uso se ceda mediante precio, con habitualidad, en condiciones de inmediata disponibilidad y con fines turísticos, vacacionales o de ocio.

Y no sólo eso. Las redefine como los inmuebles completos, cualquiera que sea su tipología, que, contando con el informe municipal de compatibilidad urbanística que permita  dicho uso, se cedan mediante precio con habitualidad en condiciones de inmediata disponibilidad y con fines turísticos, vacacionales o de ocio.

A las notas anteriores habría que añadir el cumplimiento, según la categoría en la que pretenda clasificarse la vivienda (superior, primera o estándar), de una serie de requisitos que se fijan en el Anexo I del propio Decreto 92/2009.

¿Qué tipología pueden tener las VT?

En relación a la tipología de las viviendas turísticas, éstas pueden tener la siguiente forma arquitectónica:

• Apartamentos.
• Villas.
• Chalés.
• Bungalows.
• Similares

¿Qué requisitos tiene?

De la nueva definición de vivienda turística, se pueden extraer las siguientes notas definitorias:

1. Estar amueblada y equipada en condiciones de inmediata disponibilidad.
2. Comercializarse o promocionarse con finalidad lucrativa, es decir, cederse mediante precio.
3. Cederse con fines turísticos, vacacionales y de ocio.
4. Contar con el informe municipal de compatibilidad urbanística que permita el uso turístico.
5. Comercializarse o promocionarse con habitualidad. 

Existirá habitualidad, según el Decreto 92/2009 y la Ley 15/2018, cuando se de alguna de las siguientes circunstancias (bastará con que se dé una sola para que tu vivienda sea considerada turística):

• Cuando lo sean por empresas gestoras de viviendas turísticas. Esto es tanto como decir que sea cedida por los profesionales del sector.
• Cuando lo sean por sus propietarios, con independencia de cuál sea el período de tiempo contratado, siempre que presten servicios propios de la industria hostelera. Se consideran como tales los servicios de limpieza de inmuebles, cambio de lencería, custodia de maletas, lavandería, reparaciones y mantenimiento y similares.
• Se utilicen canales de comercialización turística.

Se considera que existe comercialización turística cuando se lleve a cabo a través de operadores turísticos o cualquier otro canal de venta turística, incluido Internet u otros sistemas de nuevas tecnologías.

A los efectos de la nueva ley de turismo, el principio de unidad de explotación supone que todas las unidades de alojamiento turístico que integren la edificación o parte independiente y homogénea de la misma, ocupada por el establecimiento, deberán estar afectadas a la prestación del servicio de alojamiento turístico, y que la gestión del conjunto será ejercida por una única empresa titular. A tal efecto, la empresa explotadora única deberá poder acreditar la titularidad de la propiedad o de otros títulos jurídicos que la habiliten para la explotación de la totalidad de unidades de alojamiento turístico.

Reglamentariamente se fijarán las coberturas mínimas a contratar, la suma máxima de indemnización por anualidad y siniestro, las franquicias, en su caso, la justificación documental de su suscripción, el colectivo del seguro, en su caso, y cualesquiera condiciones.

Los servicios prestados por los particulares a personas usuarias de servicios turísticos que se oferten y distribuyan de forma directa o a través de plataformas publicitarias o empresas especializadas, deberán cumplir con las normas aplicables a la prestación de que se trate, así como las relativas al ámbito laboral, seguridad, precios y fiscalidad que son exigibles a las empresas turísticas por esta ley y demás normativa que les es de aplicación.

EXCLUSIONES, CATEGORÍAS, REQUISITOS TÉCNICOS Y PROHIBICIONES:

¿Qué supuestos no tendrán la consideración de VT?

Si tu vivienda se encuentra en alguno de los supuestos siguientes, no se considerará vivienda turística:

1. Cuando la arriendes por temporada, según lo establecido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y en la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de Vivienda de la Comunitat Valenciana, y no prestes al arrendatario servicios propios de la industria hostelera. 
2. Cuando la arriendes por temporada, según lo establecido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y en la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de Vivienda de la Comunitat Valenciana, y no utilices para ello canales de comercialización turística.
3. Los apartamentos que integran un bloque o conjunto de apartamentos. Su regulación se encuentra en el Decreto 91/2009, de 3 de julio.

 ¿Cuántas categorías  hay?

No debes confundir las categorías de viviendas turísticas con los tipos o formas que puede tener una vivienda turística (apartamentos, villas, bungalows, chales y similares)

Así el Reglamento establece tres categorías y una modalidad rural.

1. Superior.
2. Primera.
3. Estándar.

Existirá especialidad “rural” cuando cumplas los requisitos establecidos en el artículo 32 del Decreto 184/2014, de 31 de octubre, del Consell, regulador del alojamiento turístico rural en el interior de la Comunitat Valenciana.

En caso de ubicarse tu vivienda en suelo no urbanizable, deberá tramitarse previamente un procedimiento urbanístico (Declaración de Interés Comunitario o excepcionalmente exención de la misma). El trámite a seguir depende de las características concretas de la vivienda y de su ubicación por lo que debes solicitar información en el Ayuntamiento en el que se encuentre tu vivienda turística.

¿Qué requisitos técnicos específicos debe cumplir?

La determinación de la categoría que corresponda a tu vivienda se condicionará al cumplimiento de las exigencias establecidas en el Anexo I que acompaña al Reglamento de viviendas turísticas. Así:

1. La vivienda turística debe disponer de los requisitos exigidos por la normativa para su clasificación en la categoría y capacidad comunicada (superior, primera o estándar). Tales requisitos se mantendrán durante la vigencia de la actividad.
2. Las viviendas turísticas que ostenten la modalidad de rural deben cumplir con los requisitos exigidos en el artículo 32 del Decreto 184/2014, de 31 de octubre, del Consell, regulador del alojamiento turístico rural en el interior de la Comunitat Valenciana.

¿Cuáles con las instalaciones  y  servicios mínimos (categoría estándar)?

• Ascensor a partir de la cuarta planta
• Aislamiento térmico y  acústico en todas las zonas
• Tomas de corriente en todas las habitaciones con indicador de voltaje
• Agua caliente
• Plano  de evacuación situado en la puerta de la vivienda
• Listado de teléfonos de urgencia y de interés situado en lugar visible

¿Qué dotación deben tener (todas las categorías)?

1. En general, las viviendas turísticas estarán dotadas del mobiliario, la cubertería, el menaje, la lencería y demás utensilios y accesorios necesarios para atender las necesidades de los clientes conforme a su capacidad.
2. La prestación de los servicios de limpieza y de lavandería, cambio de lencería, reparaciones, mantenimiento y recogida de basura se regirá por lo establecido en el contrato celebrado para la ocupación de la unidad de alojamiento. De ahí la importancia de que tengas un contrato de alojamiento donde recojas las condiciones de la prestación de los anteriores servicios.
3. Todos los dormitorios estarán dotados de armario, dentro o fuera del mismo, sea cual fuere la categoría del alojamiento.
4. Las viviendas de las categorías superior y primera estarán dotadas de TV color.
5. La cocina estará datada de:

• Cocina de 2 fogones, como mínimo
• Frigorífico
• Plancha eléctrica
• Horno/Microondas
• Extractor de humos, campana, etc.

 ¿Cuándo no puede destinarse una vivienda a un uso turístico?

No podrás destinar  una vivienda a fines turísticos cuando:

1. Incumpla la normativa municipal que fuera aplicable para el ejercicio de la actividad.
2. Se alquile por habitaciones. El Reglamento establece que el alojamiento comprenderá la unidad completa, estando prohibida la cesión por habitaciones. Además el propietario no puede estar viviendo en ella.

TRAMITACIÓN, DOCUMENTACIÓN NECESARIA  Y PLAZOS:

¿Qué es lo primero que tienes que hacer para destinar tu vivienda al uso turístico?

Los propietarios o gestores que vayan a realizar la actividad turística de alojamiento en una vivienda residencial, deben presentar al órgano competente en materia de turismo la comunicación-declaración responsable de dedicación al uso turístico de la vivienda o, en su caso, la referente a la actividad de empresas gestoras, en sendos impresos formalizados, que estarán disponibles en la página web de la Generalitat Valenciana, (en la pestaña  “Detalle de procedimientos”), en los Servicios de atención a la ciudadanía y sus delegaciones, y en la Dirección General de Turismo.

Resumiendo, deberás presentar uno de los dos siguientes impresos formalizados, dependiendo del número de viviendas que vayas a gestionar:

– Como titular podrás gestionar directamente hasta 4 viviendas. Para ello deberas presentar:

El impreso de declaración responsable referente al uso de viviendas turísticas.

– Si pretendes gestionar 5 viviendas o más deberás hacerlo como empresa gestora. En este caso el impreso a presentar será diferente:

El impreso de declaración responsable referente a la actividad de empresas gestoras de viviendas turísticas.

¿Desde cuándo puedes alquilar y anunciar tu vivienda?

La comunicación-declaración responsable dirigida al órgano competente en materia de turismo (Servicio Territorial de Turismo de la provincia donde se ubique la vivienda turística) permitirá ejercer la actividad por tiempo indefinido, desde el día de su presentación.

A partir de ese momento, ya podrás publicitarla como vivienda turística.

¿De qué forma podrás presentar la declaración responsable?

Hay dos formas posibles, tú eliges:

A – Si eres persona física:

1. De forma electrónica, a través de la Plataforma de Tramitación, desde el botón Detalle de Procedimientos > Tramitar con certificado.

La Plataforma de Tramitación te permite realizar la cumplimentación, firma y presentación en registro del formulario de procedimiento administrativo de declaración responsable para el acceso o ejercicio de la actividad en la vivienda con fines turísticos.

Para ello deberás disponer de un certificado digital emitido por la ACCV o del DNI electrónico y tener ciertos componentes instalados en tu ordenador como un visor de documentos PDF.

Puedes hacer uso del certificado digital para realizar tus trámites de forma cómoda por internet con plena seguridad y confidencialidad. Para ello el certificado deberá estar instalado en el navegador de tu ordenador y disponer de una configuración compatible.

2. De forma presencial o física, desde el botón Detalle de Procedimientos > Impresos asociados. 

Sin no dispones de certificado digital puedes rellenar el formulario por internet, desde el botón Impresos asociados  y adjuntar la documentación adicional requerida del procedimiento. Pero deberás presentarla físicamente en la Oficina de Registro del órgano competente, Oficinas de registro y Servicio de Atención a la ciudadanía.

También en los registros de las entidades establecidas en el artículo 16.4 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

B – Si eres persona jurídica:

Es decir, si eres una sociedad mercantil, siempre de forma electrónica.

El artículo 14.2 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, establece la obligatoriedad de la gestión electrónica para determinados sujetos como, entre los que se encuentran, las personas jurídicas.

¿Qué documentos tienes que acompañar con la declaración responsable?

En concreto, deberás aportar los siguientes documentos:

1. La documentación que acredite la personalidad física o jurídica del interesado.
2. La licencia de ocupación de la vivienda. En su defecto, se declarará que se dispone de ella.
3. La relación de viviendas de uso turístico, si son varias.
4. Declaración responsable del interesado acerca de:

• La disponibilidad del/de los inmueble/s.
• El cumplimiento de los requisitos técnicos generales y específicos y su mantenimiento durante la vigencia de la actividad.
• Que se cumplen los requisitos reglamentariamente establecidos para ostentar, en su caso, la modalidad rural.

Si no aportas voluntariamente la referida documentación conjuntamente con la declaración responsable, podrás presentarla posteriormente cuando te sea requerido por el Servicio Territorial competente.

Para aportar la documentación, deberás escanearla y adjuntarla a la comunicación, en formato pdf.

Salvo que los documentos originales deban obrar en el procedimiento, tienes derecho a aportar -en lugar de copia compulsada– copias de los mismos cuya fidelidad quedará garantizada mediante la aportación de la declaración responsable del interesado, sin perjuicio de la posterior facultad de comprobación por parte de la Administración.

¿Qué plazo tienes para presentar la comunicación-declaración responsable?

Permanente:

El procedimiento de comunicación-declaración responsable de dedicación al uso turístico de las viviendas o, en su caso, la referente a la actividad de empresas gestoras no está sujeto a un plazo específico.

En consecuencia, podrás presentar la declaración durante todo el año.

¿Qué plazo existe para resolver y notificar el fin del procedimiento?

No se establece ningún plazo específico para ello.

¿Qué plazo tienes para iniciar la actividad desde la comunicación-declaración responsable?

Es muy importante que sepas que una vez efectuada la comunicación, el establecimiento deberá comenzar su actividad en el plazo máximo de dos meses, contados desde el mismo día de la comunicación efectuada.

¿De qué dos formas puede contestar la Administración turística?

1. Resolución expresa.
2. Silencio administrativo positivo o resolución presunta. Que se producirá cuando la Administración pública no dicte una resolución expresa. El silencio  positivo equivale a la estimación de la comunicación de inicio de actividad.

 ¿Cómo se comunica la Administración turística contigo?

Las formas de comunicación de la Administración con el interesado (tú) están establecidas en los artículos 40 a 45 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre del Procedimiento administrativo común de las Administraciones Públicas.

Simplemente advertirte que para acceder a la notificación electrónica será necesario disponer de un DNI electrónico o de uno de los certificados reconocidos por la Generalitat Valenciana.

 ¿Qué recursos puedes presentar contra la resolución denegatoria?

Contra la resolución que desestime la declaración responsable de vivienda de uso turístico podrás presentar los siguientes recursos:

1. Reposición: Es Potestativo o no obligatorio. Se presenta ante el mismo órgano que ha dictado la resolución.
2. Alzada: Es Preceptivo u obligatorio, antes de acudir a la vía judicial. Se presenta ante el superior jerárquico de órgano que resolvió.

Para la interposición o presentación de los anteriores recursos no tendrás que pagar ninguna tasa y podrás hacerlo tú mismo. No siendo obligatorio actuar a través de  abogado o de procurador. Aunque te recomiendo que te asesores debidamente antes de hacerlo. Te recuerdo que te encuentras en lo que se llama la vía administrativa previa a la vía judicial

INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE TURISMO DE LA COMUNIDAD VALENCIANA, PUBLICIDAD Y DISTINTIVO DE LAS VT:

¿Cómo se produce la inscripción de tu vivienda turística?

En caso de que el citado impreso y documentación sean conformes, el Servicio Territorial de Turismo, inscribirá de oficio la vivienda turística en el Registro de Turismo de la Comunitat y, a tal efecto, entregará al interesado un documento que acredite la inscripción.

En el mismo se inscribirán las personas que ejerzan profesiones turísticas, empresas y establecimientos turísticos de la Comunitat Valenciana.

El registro será público, la inscripción será gratuita y su régimen de funcionamiento se determinará reglamentariamente.

La ley 15/2018 establece que se podrán articular sistemas de colaboración en la gestión del registro de turismo con las corporaciones locales, en los términos y condiciones  que reglamentariamente se determinen.

¿Hay que incluir el número de registro en la publicidad que efectúes?

La publicidad que se efectúe de las viviendas turísticas inscritas deberá incluir, obligatoriamente, los números de registro de las citadas viviendas y sus categorías.

Si se trata de una empresa gestora que gestiona distintas viviendas en un mismo edificio bastará con publicitar el número de registro de la empresa gestora.

Cuando la publicidad se efectúe a través de los servicios de la sociedad de la información, los titulares de los canales de publicidad o comercialización serán responsables solidarios de la inclusión de los números de registro de las citadas viviendas y sus categorías, así como de la veracidad de los datos incluidos en sus medios.

Las plataformas digitales de alojamiento tendrán que cumplir con sus obligaciones legales en tanto empresas de servicios turísticos y, más en concreto, colaborar con las diferentes administraciones para facilitar la supervisión y control público de que los prestadores que ofrezcan servicios a través de esas plataformas digitales cumplen con la normativa.

Ahora con la Ley 15/2018, el incumplimiento de las obligaciones de publicidad y comunicación en la comercialización de viviendas turísticas se considera una infracción grave que podrá ser sancionada con multas de 10.001 € a 100.000 €.

¿Las viviendas turísticas tienen que exhibir algún tipo de distintivo?

Las viviendas turísticas inscritas exhibirán, de forma visible a su entrada, bien en el interior o en el exterior de las mismas, la correspondiente identificación de su condición de vivienda turística y número de Registro.

REGISTRO DE VIAJEROS:

De acuerdo con la normativa del Ministerio del Interior debes cumplimentar un parte de entrada de viajeros, confeccionado con arreglo a un modelo oficial, y remitirlo a la correspondiente Comisaría de Policía o Puesto de la Guardia Civil, en función de la localidad donde se ubique la vivienda.

La normativa reguladora viene establecida en la  Orden 1922/2003 de 3 de julio sobre libros-registro y partes de entrada de viajeros en alojamientos turísticos.

CONTRATO DE ALQUILER DE VIVIENDA TURÍSTICA DE LA COMUNIDAD VALENCIANA:

¿Es obligatorio firmar un contrato de alojamiento turístico?

No es obligatorio firmar un contrato de alojamiento.

Sin embargo, te recomiendo que establezcas tus propias cláusulas específicas  sobre extremos relacionados con el régimen de reservas y su cancelación, desistimiento del usuario, prohibiciones a los usuarios, prestación de servicios complementarios, penalizaciones, reparaciones, mantenimiento, entrada y salida de los clientes, depósito o fianza por pérdida o deterioro de instalaciones, etc.

Lo mismo el incumplimiento del contrato o de las condiciones pactadas, respecto del lugar, tiempo, precio o demás elementos integrantes del servicio turístico acordado.

Ten presente que es un gasto fiscalmente deducible: Los ocasionados por la formalización del contrato de arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución del derecho y los de defensa de carácter jurídico relativo a los bienes, derechos o rendimientos.

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