Desde el 1 de diciembre de 2018, en La Rioja, las viviendas de uso turístico tienen la obligación colocar placas identificativas en un lugar visible de la entrada a la vivienda.
Si alquilas o comercializas tu vivienda con fines turísticos o vacacionales o si estás pensando en hacerlo, lo que aquí te cuento puede interesarte.
En este post te explico todo lo que debes saber de las Viviendas de uso Turístico en la Comunidad de La Rioja (VUT).
Aquí encontrarás su normativa aplicable, la definición de Vivienda de uso Turístico, los requisitos legales y técnicos que debes cumplir, las exclusiones, las prohibiciones, las diferencias con los Apartamentos Turísticos y las Casas Rurales, la tramitación para dar de alta a tu Vivienda de uso Turístico y muchas cosas más.
Con la garantía de que lo que aquí te cuento está actualizado.
Y con mi compromiso de mantener esta guía permanentemente actualizada.
Por ello te animo a que la añadas a tus marcadores para tenerla siempre a mano y poder consultarla.
Indice
- 1 NORMATIVA DE LA RIOJA Y DEFINICIÓN DE VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO (VUT):
- 2 REQUISITOS LEGALES DE LAS VUT:
- 3 DIFERENCIAS CON FIGURAS AFINES, EXCLUSIONES Y PROHIBICIONES:
- 3.1 ¿Qué es un Apartamento Turístico?
- 3.2 ¿Cómo se clasifican los Apartamentos Turísticos?
- 3.3 ¿Qué es una Casa Rural?
- 3.4 ¿Cuántas modalidades de alojamiento rural existen?
- 3.5 ¿Qué supuestos no tendrán la consideración de Vivienda de uso Turístico?
- 3.6 ¿Cuándo no puedes destinar tu vivienda a un uso turístico?
- 3.7 ¿Qué normativa se aplicará cuando alquiles tu vivienda por habitaciones?
- 3.8 ¿Qué requisitos básicos se exigen a las pensiones?
- 4 REQUISITOS TÉCNICOS:
- 5 TRAMITACIÓN, DOCUMENTACIÓN NECESARIA Y PLAZOS:
- 5.1 ¿Qué es lo primero que tienes que hacer si quieres alquilar tu Vivienda de uso Turístico?
- 5.2 ¿Desde cuándo puedes alquilar y anunciar tu VUT?
- 5.3 De qué forma podrás presentar la declaración responsable?
- 5.4 ¿Qué documentos tienes que acompañar con la declaración responsable?
- 5.5 ¿Cómo puedes presentar la documentación?
- 5.6 ¿Qué plazo tienes para presentar la declaración responsable?
- 5.7 ¿Qué plazo existe para resolver y notificar el fin del procedimiento?
- 5.8 ¿De qué formas puede contestar la Administración turística?
- 5.9 ¿Cómo se comunica la Administración turística contigo?
- 5.10 ¿Qué recursos puedes presentar contra la resolución denegatoria?
- 6 PUBLICIDAD Y PLACA IDENTIFICATIVA DE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO EN LA NUEVA REGULACIÓN DE LA RIOJA:
- 7 REGISTRO DE VIAJEROS:
- 8 CONTRATO DE ALQUILER TURÍSTICO DE VIVIENDA DE USO TURÍSTICO DE LA RIOJA:
- 9 Estoy creando la comunidad más grande en internet sobre alquileres turísticos.
- 10 Me encantaría que formaras parte de ella.
- 11 ¿Te apuntas?
NORMATIVA DE LA RIOJA Y DEFINICIÓN DE VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO (VUT):
¿Cuál es la normativa aplicable?
La normativa de turismo que afecta a tu Vivienda de uso Turístico puedes encontrarla en:
- Ley 2/2001, de 31 de mayo, de Turismo de La Rioja.
- Decreto 10/2017, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento General de Turismo de La Rioja en desarrollo de la Ley 2/2001, de 31 de mayo, de Turismo de La Rioja. (en lo sucesivo, el Reglamento)
El Decreto 10/2017, ha sido modificado por el Decreto 40/2018, de 23 de noviembre, y con ello también lo relativo a la regulación de las Viviendas de uso Turístico.
¿Qué se entiende por Vivienda de uso Turístico?
Son Viviendas de uso Turístico las amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato, comercializadas o promocionadas con finalidad lucrativa en canales de oferta turística, que sean objeto de una cesión temporal de uso en su totalidad y no formen parte de un establecimiento de apartamentos.
No te preocupes si ahora te surgen dudas sobre el concepto de Vivienda de uso Turístico.
Continúa leyendo y lo acabarás entendiendo.
REQUISITOS LEGALES DE LAS VUT:
¿Qué requisitos tiene una Vivienda de uso Turístico?
De la definición anterior pueden extraerse las siguiente notas características:
- Estar amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato.
- Comercializarse o promocionarse con finalidad lucrativa.
- Comercializarse o promocionarse en canales de oferta turística.
- Cederse temporalmente durante más de 3 meses al año.
- Cederse en su totalidad.
No puede formar parte de un establecimiento de Apartamentos Turísticos.
Se consideran canales de oferta turística:
- Las agencias de viajes.
- Las centrales de reserva.
- Las empresas de mediación y organización de servicios turísticos.
- Las plataformas de intermediación virtuales (principal canal de oferta).
- Las páginas web de información, publicidad, reserva o alquiler (las propias de la VUT).
- La publicidad realizada por cualquier medio de comunicación.
DIFERENCIAS CON FIGURAS AFINES, EXCLUSIONES Y PROHIBICIONES:
¿Qué es un Apartamento Turístico?
Son establecimientos de Apartamentos Turísticos los inmuebles compuestos por al menos 3 unidades de alojamiento cuando sean destinados de forma habitual al alojamiento turístico y concurra alguna de las siguientes características:
- Ocupen bien la totalidad o la mayor parte de un edificio.
- Ocupen una planta entera o una parte diferenciada de un inmueble.
- Estén situadas en conjuntos residenciales, cuando se trate de unidades de alojamiento independientes.
Se considera unidad de alojamiento cada apartamento, piso, chalet, bungalow o similar que forma parte del establecimiento, dotada de las instalaciones y servicios adecuados para su ocupación inmediata y para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas.
Los complejos o conjuntos turísticos de alojamientos singulares e independientes formados exclusivamente por bungalows, cabañas y otras edificaciones similares serán considerados establecimientos de Apartamentos Turísticos.
En consecuencia, les será de aplicación la regulación de los Apartamentos Turísticos, salvo en aquello que fuera incompatible con la propia naturaleza de los alojamientos o con su ubicación.
¿Cómo se clasifican los Apartamentos Turísticos?
Los establecimientos de Apartamentos Turísticos dependiendo de sus instalaciones y servicios, se clasificarán en las categorías de tres, dos y una llave.
En el supuesto de que los requisitos de la totalidad de las unidades de apartamentos no fuesen comunes entre sí y ello afectase a la clasificación del establecimiento, éste será clasificado en la categoría a la que correspondan las unidades de condiciones inferiores.
En la comunicación de inicio de actividad, los prestadores deberán clasificar los establecimientos de Apartamentos turísticos, con indicación de la categoría pretendida.
¿Qué es una Casa Rural?
- La entidad local donde se halle ubicada no deberá tener una población superior a 1.500 habitantes de derecho.
- El titular de la actividad deberá estar localizable durante todo el día cuando en la casa haya algún huésped.
- El edificio debe estar construido con elementos tradicionales de la zona donde se ubique en lo referente a fachada, cubierta, carpintería y otros elementos. Para comprobar este requisito, el órgano competente podrá solicitar informe técnico.
¿Cuántas modalidades de alojamiento rural existen?
Las casas rurales se clasifican, según el tipo de alojamiento, en:
- Casas rurales de alquiler completo: cuando el titular alquile toda la vivienda.
- Casas rurales de alquiler compartido o por habitaciones: cuando el cliente comparta el uso de la vivienda con el titular o con otros huéspedes.
Los alojamientos que cumplan los requisitos exigidos para las dos modalidades podrán alquilarse de las dos formas.
¿Qué supuestos no tendrán la consideración de Vivienda de uso Turístico?
No tendrá la consideración de VUT aun cuando cumpla con los requisitos de la definición:
La vivienda que se destine al alquiler durante un único período consecutivo igual o inferior a 3 meses al año, independientemente de la efectiva ocupación en ese período.
¿Cuándo no puedes destinar tu vivienda a un uso turístico?
No podrás destinar una vivienda a fines turísticos cuando:
- Estuviera prohibido por los estatutos de la comunidad de propietarios.
- Incumpla con la normativa municipal que fuera aplicable para el ejercicio de la actividad.
Además, si tu vivienda forma parte de una comunidad de propietarios no podrás ofertar servicios e instalaciones complementarios a la actividad de alojamiento u hospedaje y que fueran susceptibles de ocasionar molestias y perjuicios a los vecinos.
Tampoco podrás publicitar y destinar la vivienda de uso turístico para fiestas, eventos y similares.
¿Qué normativa se aplicará cuando alquiles tu vivienda por habitaciones?
La cesión por habitaciones se someterá, en su caso, al régimen aplicable a las pensiones.
Además requerirá la comunicación de inicio de actividad como tal.
¿Qué requisitos básicos se exigen a las pensiones?
Las pensiones deberán tener, al menos, 3 habitaciones destinadas a huéspedes.
Sus dimensiones serán, como mínimo, de:
- 10 metros cuadrados, si habitaciones dobles.
- 8 metros cuadrados, cuando se trate de habitaciones sencillas.
Cuando el número de habitaciones sea igual o superior a 5 dispondrán de un lugar para estancia de los clientes, que podrá ser el comedor cuando se ofrezca este servicio.
REQUISITOS TÉCNICOS:
¿Qué superficie mínima deben tener las dependencias de una Vivienda de uso Turístico?
Las dependencias de toda VUT deberán tener, en todo caso, la superficie útil mínima de 30 m2.
¿Cuál es la capacidad máxima de plazas por alojamiento?
La.capacidad máxima de plazas de alojamiento será el doble del número de habitaciones de la vivienda, incluido el salón.
Hasta un máximo de 8 plazas, incluidas las posibles camas convertibles y supletorias.
La capacidad vendrá determinada por el número total de camas de las habitaciones computándose como dos plazas de alojamiento las camas con una anchura superior a 1,35 metros.
TRAMITACIÓN, DOCUMENTACIÓN NECESARIA Y PLAZOS:
¿Qué es lo primero que tienes que hacer si quieres alquilar tu Vivienda de uso Turístico?
Los propietarios o gestores que vayan a realizar la actividad turística de alojamiento en una vivienda residencial deberán comunicar al órgano competente en materia de turismo el inicio de su actividad.
Utilizarán a tal fin el modelo oficial, que estará disponible en la página web del Gobierno de La Rioja, en la oficina del SAC y sus delegaciones, y en la Dirección General de Turismo.
En la mencionada comunicación de inicio de actividad de Viviendas de uso Turístico deberás declarar, (marcando la casilla correspondiente) que:
- Los estatutos de la comunidad de vecinos no prohíben la cesión temporal de la vivienda para usos turísticos.
- Cumples con los demás requisitos exigidos por la normativa turística.
¿Desde cuándo puedes alquilar y anunciar tu VUT?
La comunicación de inicio de actividad dirigida al órgano competente en materia de turismo, permitirá ejercer la actividad por tiempo indefinido, desde el día de su presentación.
De qué forma podrás presentar la declaración responsable?
Hay dos formas posibles, tú eliges:
A- Si eres persona física:
1. De forma electrónica, a través de la Oficina Electrónica, desde el botón Tramitar.
La Oficina Virtual te permite realizar la cumplimentación, firma y presentación en registro del formulario de procedimiento administrativo de declaración responsable para el acceso o ejercicio de la actividad en la vivienda con fines turísticos.
Para utilizar la Oficina Electrónica tu ordenador debe tener instalado un visor de documentos PDF.
Puedes hacer uso del certificado digital para realizar tus trámites de forma cómoda por internet con plena seguridad y confidencialidad.
Para ello el certificado deberá estar instalado en el navegador de tu ordenador y disponer de una configuración compatible.
2. De forma presencial o física, a través de: La Oficina de Registro del órgano competente, Oficinas de registro y Oficinas de Atención al Ciudadano.
También en los registros de las entidades establecidas en el artículo 16.4 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.
B- Si eres persona jurídica (sociedad, fundación o asociación):
La Ley 39/2015, de 1 de octubre, establece la obligatoriedad de la gestión electrónica para determinados sujetos como, por ejemplo, las personas jurídicas.
¿Qué documentos tienes que acompañar con la declaración responsable?
Entre otros, podrás aportar los documentos que acrediten:
- La identidad del titular de la actividad turística.
- La disponibilidad de la Vivienda de uso Turístico.
- El Certificado emitido por la propia comunidad de propietarios de que el uso turístico no está prohibido por los estatutos de la comunidad de propietarios, en su caso.
¿Cómo puedes presentar la documentación?
Si el trámite se hace de forma presencial:
Salvo que los documentos originales deban obrar en el procedimiento, los ciudadanos tendrán derecho a aportar -en lugar de copia compulsada- copias de los mismos cuya fidelidad quedará garantizada mediante la aportación de declaración responsable del interesado, sin perjuicio de la posterior facultad de comprobación por parte de la Administración.
Si se hace de manera electrónica:
Deberá escanearse la documentación y adjuntarla a la comunicación, en formato pdf.
Tener en cuenta que la clasificación como Vivienda de uso Turístico estará sujeta a un control a posteriori de los requisitos exigidos en la normativa vigente.
¿Qué plazo tienes para presentar la declaración responsable?
Permanente.
El procedimiento de declaración responsable de dedicación al uso turístico de las viviendas no está sujeto a un plazo específico.
En consecuencia, la declaración responsable podrás presentarla a lo largo de todo el año.
¿Qué plazo existe para resolver y notificar el fin del procedimiento?
El procedimiento deberá resolverse en el plazo máximo de tres a contar desde la fecha de registro de entrada de la comunicación previa de inicio de actividad.
Transcurrido este plazo sin que haya recaído resolución expresa se entenderá que la clasificación comunicada es estimada.
¿De qué formas puede contestar la Administración turística?
Resolución expresa.
Ante la falta de resolución expresa, no se produce por silencio administrativo positivo la concesión de lo solicitado.
En estos casos la Administración no tiene la obligación de resolver. Por ello no cabe que tenga lugar el silencio administrativo.
¿Cómo se comunica la Administración turística contigo?
Las formas de comunicación de la Administración con el interesado (tú) están establecidas en la Ley 39/2015, de 1 de octubre.
Advertirte que para acceder a la notificación electrónica será necesario disponer de un DNI electrónico o de uno de los certificados reconocidos por el Gobierno de La Rioja.
¿Qué recursos puedes presentar contra la resolución denegatoria?
Contra la resolución que desestime la declaración responsable de Vivienda de uso Turístico podrás presentar los siguientes recursos:
- Reposición: Es Potestativo, es decir, no es obligatorio. Se resuelve por el mismo órgano que ha dictado la resolución.
- Alzada: Es Preceptivo, es decir, obligatorio, antes de acudir a la vía judicial. Se resuelve por el superior jerárquico del órgano que resolvió.
Para la interposición o presentación de los anteriores recursos no tendrás que pagar ninguna tasa y podrás hacerlo tú mismo.
No es obligatorio actuar a través de abogado o de procurador. Aunque si te recomiendo, al menos, que te asesores debidamente antes de actuar por tu cuenta y riesgo.
Con el recurso de alzada acaba la vía administrativa previa y comienza la vía judicial
PUBLICIDAD Y PLACA IDENTIFICATIVA DE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO EN LA NUEVA REGULACIÓN DE LA RIOJA:
¿Las viviendas de uso turístico tienen que exhibir algún tipo de distintivo?
Si comercializas o publicitas tu Vivienda de uso Turístico deberás incluir la identificación de la inscripción en el registro de proveedores de servicios turísticos.
Siendo además obligatorio colocar la placa identificativa descrita en el Anexo XIII del Decreto 40/2018 en un lugar visible de la entrada a tu vivienda de uso turístico.
¿Desde cuándo las viviendas de uso turístico están obligadas a disponer de placa identificadora de “Vivienda de uso Turístico”?
Se establece un plazo de adaptación de 3 meses desde la entrada en vigor del Decreto 40/2018 (1 de diciembre de 2018).
De manera que si eres el titular de la actividad de alojamiento a través de las Viviendas de uso Turístico tienes hasta el 28 de febrero de 2019 para colocar las placas identificativas de las mismas e incluir el número de registro en la publicidad y comercialización de las mismas.
REGISTRO DE VIAJEROS:
Los propietarios o los gestores de una Vivienda de uso Turístico deberán remitir a la Dirección General de Policía, la información relativa a la estancia de las personas que se alojan en ellos, de acuerdo con las normas legales de registro documental e información que se exigen en la normativa vigente en materia de protección de la seguridad ciudadana y demás disposiciones aplicables.
La normativa reguladora viene establecida en la Orden 1922/2003 de 3 de julio sobre libros-registro y partes de entrada de viajeros en alojamientos turísticos.
De acuerdo con la anterior normativa debes cumplimentar un parte de entrada de viajeros, confeccionado con arreglo a un modelo oficial, y remitirlo a la correspondiente Comisaría de Policía o Puesto de la Guardia Civil, en función de la localidad donde se ubique la vivienda.
¿Es necesario darse de alta en la Policía?
Sí, como paso previo a la comunicación de la información contenida en las hojas-registro.
El enlace para ello es: Centro de Proceso de Datos de la Dirección General de la Policía
¿Cómo se pueden comunicar los datos a las dependencias policiales?
Los establecimientos deberán comunicar a las dependencias policiales la información contenida en las hojas-registro, por cualquiera de los siguientes sistemas:
(1) Presentando directamente o cursando por correo a la Comisaría de Policía o, en su defecto, al Puesto de la Guardia Civil que corresponda, dos copias de la hoja-registro, una de los cuales quedará en la dependencia policial y la otra, convenientemente sellada, se devolverá al establecimiento como acreditación del cumplimiento de su obligación.
La remisión de las copias de las hojas-registro por correo únicamente podrá efectuarse en caso de establecimientos situados en municipios en que no existan dependencias policiales.
(2) Transmitiendo mediante fax a la Comisaría de Policía o, en defecto de ésta, a la Comandancia de la Guardia Civil correspondiente, la información contenida en las hojas-registro o un listado de dicha información, siempre que aquéllas cuenten con los medios de recepción idóneos y tengan capacidad funcional para ello.
Recibida la información, la Comisaría de Policía o, en su caso, la Comandancia de la Guardia Civil, acreditarán a los establecimientos dicha recepción, bien mediante el envío a aquéllos de un fax acusando recibo de la información comunicada, bien remitiéndoles por correo una copia convenientemente sellada.
(3) Entregando directamente en las correspondientes dependencias policiales los soportes magnéticos que contengan la información requerida, siempre que tales dependencias estén dotadas de medios informáticos idóneos para su recepción y tratamiento.
Dichas dependencias entregarán a los establecimientos un documento acreditativo de la recepción de la información contenida en los soportes magnéticos y los devolverán al respectivo establecimiento.
(4) Mediante transmisión de ficheros vía Internet al Centro de Proceso de Datos de la Dirección General de la Policía o de la Dirección General de la Guardia Civil, según el caso, que darán por recibida la información por el mismo sistema.
Las direcciones para esta transmisión vía telemática son:
- Policía: https://webpol.policia.es/e-hotel/
- Guardia Civil: http://hospederias.guardiacivil.es
Los establecimientos deberán proponer a las correspondientes dependencias policiales el sistema, de entre los señalados anteriormente, que utilizarán como medio habitual de comunicación de la información.
¿Es obligatorio que firmen los huéspedes los partes de entrada?
La utilización de cualquiera de los sistemas de envió de datos antes expuestos no exime de la obligación de:
- Cumplimentar el parte.
- Su firma por el alojado.
Toda persona mayor de dieciséis años, que se aloje en cualquier establecimiento de hospedaje, cualquiera que sea su naturaleza (hoteles, apartamentos, campings, casas rurales, pensiones, albergues, VUT, etc.), deberá firmar un parte de entrada.
¿Hay que llevar un registro de clientes?
También es obligatoria la confección del libro-registro de viajeros en todos los establecimientos de hospedaje. Por tanto, también en las VUT.
Se debe efectuar el registro de todos los huéspedes mayores de 16 años, sin excepción.
La carencia de los registros para las actividades con trascendencia para la seguridad ciudadana o la omisión de comunicaciones obligatorias, será sancionada por el Ministerio del Interior (no por la Comunidad de La Rioja) con multas desde 601 € a 30.000 €, y suspensión de licencias.
CONTRATO DE ALQUILER TURÍSTICO DE VIVIENDA DE USO TURÍSTICO DE LA RIOJA:
¿Es obligatorio firmar un contrato de alojamiento turístico?
La normativa turística de la Comunidad Autónoma de La Rioja no obliga a firmar un contrato de alojamiento.
Sin embargo, te recomiendo que establezcas tus propias cláusulas específicas sobre extremos relacionados con el régimen de reservas y su cancelación, desistimiento del usuario, prohibiciones a los usuarios, prestación de servicios complementarios, penalizaciones, reparaciones, mantenimiento, entrada y salida de los clientes, depósito o fianza por pérdida o deterioro de instalaciones, etc.
Te recuerdo que son gastos fiscalmente deducibles los gastos ocasionados por la formalización del contrato de arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución del derecho y los de defensa de carácter jurídico relativo a los bienes, derechos o rendimientos.
¿Quieres que redacte a medida tu contrato de arrendamiento turístico o cualquier otro documento que necesites?
Pídemelo en info@alquilerviviendavacacional.com
Finalmente, te voy a dejar un enlace con direcciones que pueden serte de utilidad
Gracias por haber llegado hasta aquí.
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Acabo de leer su página y me parece buenísima, pero he pinchado sin querer al voto y ha salido un 2, no es un dos, es un 5 estrellas …y porque no hay más. Lamento haber bajado la media, pero no es un voto real, quiero que lo sepan.
Saludos
Gracias Miguel por tu comentario y aclaración.
Creo que puedes enmendarlo volviendo a entrar en la publicación, mañana o pasado mañana, e intentar votar de nuevo.
Nos vemos en el grupo cerrado de facebook
Muy muy util, me ha encantado y creo que me será de gran ayuda.
Mil gracias!!
Muchas gracias por tu comentario.
Me alegro doblemente por haberlo conseguido.
Seguimos en contacto a través de mi grupo cerrado de Facebook
https://www.facebook.com/groups/1626287130788083/
Un saludo,
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Gracias!!!
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Un saludo,
Hola, gracias por el artículo.
Si alquilo mi vivienda por Airbnb 3 meses al año no se considera VUT. ¿Qué se considera entonces? En La Rioja.
Puede la Comunidad de Propietarios prohibirme que alquile la vivienda por Airbnb 3 meses al año?
Gracias
Hola Bruno
En La Rioja No tendrá la consideración de vivienda de uso turístico, aun cuando cumpla con los requisitos Decreto 10/2017, la vivienda que se destine al alquiler durante un único período consecutivo igual o inferior a tres meses al año, independientemente de la efectiva ocupación en ese período.
La consecuencia de lo anterior: Si tu vivienda no se considera VUT por ser igual o inferior a 3 meses al año, el tiempo alquilado (recuerda que tiene que ser durante un único período consecutivo), cualquier prohibición de alquiler turístico que hubiera adoptado tu comunidad no te afectará. Sólo afectará a las VUT que lo son por cumplir todos y cada uno de los requisitos establecidos en el Decreto 10/2017.
Nos vemos dentro https://www.facebook.com/groups/ObservatorioAlojamientosTuristicos/
Que tengas un feliz día