LA RIOJA: Guía definitiva para el alquiler de viviendas de uso turístico (VUT)

En La Rioja las viviendas de uso turístico no tienen la obligación de exhibir en la parte exterior de la entrada principal placa o distintivo que indique la condición de tal.

En este post te doy las claves para que puedas alquilar tu vivienda residencial para uso turístico  de la Comunidad de La Rioja: su normativa aplicable, la definición de vivienda de uso turístico, los requisitos legales y técnicos que debe cumplir, las exclusiones, las prohibiciones, las diferencias con los apartamentos turísticos, , la tramitación para dar de alta a una vivienda de uso turístico y muchas cosas más.

Si alquilas o comercializas tu vivienda con fines turísticos o vacacionales en la Comunidad Autónoma de La Rioja o si estás pensando en hacerlo, lo que aquí te cuento puede interesarte.

NORMATIVA DE LA RIOJA, DEFINICIÓN Y REQUISITOS LEGALES DE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO (VUT):

¿Cuál es la normativa aplicable?

La normativa de turismo que afecta a tu vivienda puedes encontrarla en:

• Ley 2/2001, de 31 de mayo, de Turismo de La Rioja.
• Decreto 10/2017, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento General de Turismo de La Rioja en desarrollo de la Ley 2/2001, de 31 de mayo, de Turismo de La Rioja.

¿Qué se entiende por vivienda de uso turístico?

Son viviendas de uso turístico las amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato, comercializadas o promocionadas con finalidad lucrativa en canales de oferta turística, que sean objeto de una cesión temporal de uso en su totalidad y no formen parte de un establecimiento de apartamentos.

No te preocupes si ahora te surgen dudas sobre el concepto de vivienda de uso turístico. Cuando leas los requisitos y los supuestos que no se consideran viviendas de uso turístico, lo acabarás entendiendo.

¿Qué requisitos tiene una VUT?

De la definición anterior pueden extraerse las siguiente notas características:

1. Estar amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato.
2. Comercializarse o promocionarse con finalidad lucrativa.
3. Comercializarse o promocionarse en canales de oferta turística.
4. Cederse temporalmente durante más de tres meses al año.
5. Cederse en su totalidad. No puede alquilarse por habitaciones.
6. No puede formar parte de un establecimiento de apartamentos turísticos.

EXCLUSIONES, DIFERENCIAS CON FIGURAS AFINES, PROHIBICIONES Y REQUISITOS TÉCNICOS:

¿Qué supuestos no tendrán la consideración de vivienda de uso turístico?

No tendrá la consideración de vivienda de uso turístico aun cuando cumpla con los requisitos de la definición:

1. La cesión temporal de la vivienda en la que el cedente tuviera su domicilio habitual y en la que figure empadronado.
2. La vivienda destinada al alquiler durante menos de tres meses al año en períodos mínimos de una semana.

¿Qué es un apartamento turístico?

Se consideran establecimientos de apartamentos turísticos los inmuebles integrados al menos por tres unidades de alojamiento que ocupen bien la totalidad de un edificio, una planta entera o una parte diferenciada del inmueble y que sean destinados de forma habitual al alojamiento turístico.

¿Cómo se clasifican los apartamentos turísticos?

Los establecimientos de apartamentos turísticos dependiendo de sus instalaciones y servicios, se clasificarán en las categorías de tres, dos y una llave. En el supuesto de que los requisitos de la totalidad de las unidades de apartamentos no fuesen comunes entre sí y ello afectase a la clasificación del establecimiento, éste será clasificado en la categoría a la que correspondan las unidades de condiciones inferiores.

En la comunicación de inicio de actividad, los prestadores deberán clasificar los establecimientos de apartamentos turísticos, con indicación de la categoría pretendida.

¿Cuándo no puedes destinar tu vivienda a un uso turístico?

No podrás destinar una vivienda a fines turísticos cuando:

1. Esté prohibido por los estatutos de la comunidad de propietarios.
2. Incumpla con la normativa municipal que fuera aplicable para el ejercicio de la actividad.
3. La alquiles por habitaciones. El alojamiento comprenderá la unidad completa, estando prohibida la cesión por habitaciones.

¿Qué requisitos técnicos debe cumplir una vivienda de uso turístico?

De acuerdo con las características de este tipo de establecimientos de alojamiento turístico la exigencia de requisitos técnicos es mínima y básica de cualquier vivienda residencial.

TRAMITACIÓN, DOCUMENTACIÓN NECESARIA Y PLAZOS: 

¿Qué es lo primero que tienes que hacer si quieres alquilar tu VUT?

Los propietarios o gestores que vayan a realizar la actividad turística de alojamiento en una vivienda residencial deberán comunicar al órgano competente en materia de turismo el inicio de su actividad, según el modelo oficial, que estará disponible en la página web del Gobierno de La Rioja, en la oficina del SAC y sus delegaciones, y en la Dirección General de Turismo.

¿Desde cuándo puedes alquilar y anunciar tu VUT?

La comunicación de inicio de actividad dirigida al órgano competente en materia de turismo, permitirá ejercer la actividad por tiempo indefinido, desde el día de su presentación bien de forma telemática mediante el uso de los sistemas de firma electrónica conforme la Ley 11/2007, de 22 de junio o bien de forma presencial en alguno de los lugares indicados en el art. 6 del Decreto 58/2004, de 29 de octubre, por el que se regula el Registro en el ámbito de la Administración General de la Comunidad Autónoma de La Rioja y sus organismos públicos.

De qué forma podrás presentar la declaración responsable?

Hay dos formas posibles, tú eliges:

A- Si eres persona física:

1. De forma electrónica, a través de la Oficina Virtual, desde el botón Tramitar.

La Oficina Virtual  te permite realizar la cumplimentación, firma y presentación en registro del formulario de procedimiento administrativo de declaración responsable para el acceso o ejercicio de la actividad en la vivienda con fines turísticos.

Para utilizar la Oficina Virtual tu ordenador debe tener instalado un visor de documentos PDF.

Puedes hacer uso del certificado digital para realizar tus trámites de forma cómoda por internet con plena seguridad y confidencialidad. Para ello el certificado deberá estar instalado en el navegador de tu ordenador y disponer de una configuración compatible.

2. De forma presencial o física, a través de: La Oficina de Registro del órgano competente Oficinas de registro y Oficinas de Atención al Ciudadano.

También  en los registros de las entidades establecidas en el artículo 16.4 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

B- Si eres persona jurídica (sociedad, fundación o asociación): 

El artículo 14.2 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, establece la obligatoriedad de la gestión electrónica para determinados sujetos como, por ejemplo, las personas jurídicas.

¿Qué documentos tienes que acompañar con la declaración responsable?

Si el trámite se hace de forma presencial:

Salvo que los documentos originales deban obrar en el procedimiento, los ciudadanos tendrán derecho a aportar -en lugar de copia compulsada- copias de los mismos cuya fidelidad quedará garantizada mediante la aportación de declaración responsable del interesado, sin perjuicio de la posterior facultad de comprobación por parte de la Administración.

Si se hace de manera electrónica:

Deberá escanearse la documentación y adjuntarla a la comunicación, en formato pdf.

Tener en cuenta que la clasificación como vivienda de uso turístico estará sujeta a un control a posteriori de los requisitos exigidos en la normativa vigente.

¿Qué plazo tienes para presentar la declaración responsable?

Permanente.

El procedimiento de declaración responsable de dedicación al uso turístico de las viviendas no está sujeto a un plazo específico.

Y en consecuencia, la declaración responsable podrás presentarla a lo largo de todo el año.

¿Qué plazo existe para resolver y notificar el fin del procedimiento?

El procedimiento deberá resolverse en el plazo máximo de tres a contar desde la fecha de registro de entrada de la comunicación previa de inicio de actividad. Transcurrido este plazo sin que haya recaído resolución expresa se entenderá que la clasificación comunicada es estimada.

¿De qué dos formas puede contestar la Administración turística?

1. Resolución expresa.
2. Silencio administrativo positivo o resolución presunta. 

Que se producirá cuando la Administración pública no te conteste en el plazo de tres meses.

El silencio  positivo equivale a la estimación de la comunicación de inicio de actividad.

¿Cómo se comunica la Administración turística contigo?

Las formas de comunicación de la Administración con el interesado (tú) están establecidas en los artículos 40 a 45 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre.

Simplemente advertirte que para acceder a la notificación electrónica será necesario disponer de un DNI electrónico o de uno de los certificados reconocidos por el Gobierno de  La Rioja.

¿Qué recursos puedes presentar contra la resolución denegatoria?

Contra la resolución que desestime la declaración responsable de vivienda de uso turístico podrás presentar los siguientes recursos:

1. Reposición: Es Potestativo o no obligatorio. Se presenta ante el mismo órgano que ha dictado la resolución.
2. Alzada: Es Preceptivo u obligatorio, antes de acudir a la vía judicial. Se presenta ante el superior jerárquico de órgano que resolvió.

Para la interposición o presentación de los anteriores recursos no tendrás que pagar ninguna tasa y podrás hacerlo tú mismo. No siendo obligatorio actuar a través de  abogado o de procurador. Aunque te recomiendo que te asesores debidamente antes de hacerlo. Te recuerdo que te encuentras en lo que se llama la vía administrativa previa a la vía judicial

DISTINTIVO DE LAS VUT DE LA RIOJA:

¿Las viviendas de uso turístico tienen que exhibir algún tipo de distintivo?

Las viviendas de uso turístico a diferencia de los apartamentos turísticos no tienen que exhibir en la parte exterior de la entrada principal y en un lugar visible placa identificativa y normalizada que indique su condición.

REGISTRO DE VIAJEROS:

De acuerdo con la normativa del Ministerio del Interior debes cumplimentar un parte de entrada de viajeros, confeccionado con arreglo a un modelo oficial, y remitirlo a la correspondiente Comisaría de Policía o Puesto de la Guardia Civil, en función de la localidad donde se ubique la vivienda.

La normativa reguladora viene establecida en la  Orden 1922/2003 de 3 de julio  sobre libros-registro y partes de entrada de viajeros en alojamientos turísticos.

CONTRATO DE ALQUILER TURÍSTICO DE VIVIENDA DE USO TURÍSTICO DE LA RIOJA:

¿Es obligatorio firmar un contrato de alojamiento turístico?

La normativa turística de la Comunidad Autónoma de Aragón no obliga a firmar un contrato de alojamiento.

Sin embargo, te recomiendo que establezcas tus propias cláusulas específicas sobre extremos relacionados con el régimen de reservas y su cancelación, desistimiento del usuario, prohibiciones a los usuarios, prestación de servicios complementarios, penalizaciones, reparaciones, mantenimiento, entrada y salida de los clientes, depósito o fianza por pérdida o deterioro de instalaciones, etc.

Ten presente que es un gasto fiscalmente deducible: Los ocasionados por la formalización del contrato de arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución del derecho y los de defensa de carácter jurídico relativo a los bienes, derechos o rendimientos.

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