ANDALUCÍA: Si quieres que tu vivienda de uso turístico cumpla con la normativa

Desde el día 4 de marzo de 2025, previo a presentar la declaración responsable ante el Registro de Turismo de Andalucía, deberás contar con la correspondiente licencia municipal o declaración responsable de cambio de uso de tu Ayuntamiento que posibilite el destino turístico del inmueble.

 

Si quieres que tu alojamiento cumpla con la normativa turística de Andalucía.

En este post te cuento todo lo que debes saber si alquilas una vivienda de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Andalucía (Almería, Cádiz, Córdoba, Granada, Huelva, Jaén, Málaga y Sevilla): su nueva normativa aplicable, la definición de vivienda de uso turístico (que es como a partir de ahora se llaman las viviendas con fines turísticos), los nuevos requisitos legales que debes cumplir, los servicios comunes obligatorios, las exclusiones, las prohibiciones, la tramitación para dar de alta una vivienda turística, y muchas cosas más.

Si ya alquilas tu vivienda de uso turístico o si estás pensando en hacerlo, lo que aquí te cuento puede interesarte.

NORMATIVA DE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO DE ANDALUCÍA. REQUISITOS LEGALES

¿Cuál es la normativa aplicable?

En concreto, la normativa turística andaluza está formada por las siguientes:

• Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía.
• Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos. (B.O.J.A. núm. 28, de 11 de febrero de 2016) MODIFICADO por el Decreto 31/2024, de 29 de enero, por el que se modifican diversas disposiciones en materia de viviendas de uso turístico, establecimientos de apartamentos turísticos y hoteleros de la Comunidad Autónoma de Andalucía. (B.O.J.A. núm. 24, de 2 febrero de 2024. Y por el Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda. (B.O.J.A . núm. 41, de 3 de marzo de 2025).
• Decreto 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo.
• Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos. MODIFICADO  por el Decreto 31/2024, de 29 de enero, por el que se modifican diversas disposiciones en materia de viviendas de uso turístico, establecimientos de apartamentos turísticos y hoteleros de la Comunidad Autónoma de Andalucía. (B.O.J.A. núm. 24, de 2 febrero de 2024.

¿Qué se entiende por vivienda de uso turístico?

Se entiende por viviendas de uso turístico aquellas viviendas equipadas en condiciones de uso inmediato, ubicadas en inmuebles donde se vaya a ofrecer mediante precio, el servicio de alojamiento, de forma habitual y con fines turísticos.

El servicio turístico podrá prestarse durante todo el año o durante periodos concretos dentro del mismo año, debiendo hacerlo constar en la declaración responsable.

Sólo podrá ser comercializada en los periodos indicados, considerándose actividad clandestina la comercialización fuera de los mismos.

¿Qué requisitos tiene una vivienda de uso turístico?

Del concepto legal de vivienda de uso turístico, pueden extraerse los siguientes requisitos:

• Desaparece la referencia anterior a que las viviendas de uso turístico debían estar ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial.

Ello significa que las viviendas de uso turístico, ahora pueden estar situadas en suelo rústico. Antes, si tenías una vivienda en suelo rural, y querías alquilarla turísticamente, lo debías hacer bajo la modalidad de viviendas turísticas de alojamiento rural (VTAR), y no como vivienda de uso turístico.

• Se ofrece el servicio de alojamiento turístico.

El servicio turístico que se presta es el de alojamiento turístico.

Cuando se habla de alojamiento turístico se está refiriendo a que no es la vivienda habitual de la persona que la ocupa.

Sólo hay un supuesto en el que puedes alquilar tu vivienda habitual. Cuando lo hagas por habitaciones.

• Se ofrece de forma habitual.

La Administración andaluza entenderá que existe habitualidad cuando el servicio turístico se preste durante todo el año o durante los periodos concretos del mismo año declarados a turismo.

• Se ofrece con fines turísticos.

La Administración andaluza presumirá que existe la finalidad turística cuando la vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística.

En este sentido, se considerarán canales de oferta turística las agencias de viaje, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la «posibilidad de reserva» del alojamiento.

Por el contrario,  deberá entenderse que no quedarán incluidos dentro del concepto de canal de oferta turística, los anuncios en prensa, televisión, radio, la propia web, carteles anunciadores colgados de un balcón, ventana o similar de una vivienda, etc.

• Se ofrece con finalidad lucrativa.

Es decir, cuando cobres un precio por el alojamiento. Si no cobras por el mismo, entonces no será una vivienda de uso turístico.

EXPLOTACIÓN Y GESTIÓN DE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO

¿Qué se entiende por empresas explotadoras de viviendas de uso turístico?

En febrero de  2024 se introdujo la figura legal de las empresas explotadoras de viviendas de uso turístico con el objetivo de profesionalizar la actividad de prestación del servicio turístico de alojamiento en viviendas.

Se entienden por empresas explotadoras de viviendas de uso turístico las personas físicas o jurídicas que sean cesionarias de la administración y gestión de una o más viviendas de uso turístico con independencia del título habilitante para ello.

Es la empresa explotadora quien deberá figurar como titular de la explotación en la declaración responsable.

Las empresas explotadoras, como titulares de la explotación de las viviendas de uso turístico, serán responsables de todas y cada una de las viviendas que exploten, debiendo hacer constar en toda publicidad, su código de inscripción y el de todas las viviendas que explote.

¿Cuándo se presumirá que estamos ante una empresa explotadora de viviendas de uso turístico?

La administración andaluza considera que son empresas explotadoras aquéllas que realizan los principales servicios inherentes al hospedaje. En particular:

• La entrega de llaves.
• La recepción de huéspedes.
• La atención durante la estancia.
• La conservación y mantenimiento de las instalaciones y enseres de la unidad de alojamiento.
• La limpieza a la entrada y salida.
• La facturación.

En el supuesto de que se presten servicios complementarios por empresas distintas a la explotadora, ¿a quién corresponderá la administración y gestión del alojamiento?

La administración y gestión corresponderá a un único titular.

En este caso, se deberá poner a disposición de las personas usuarias la información con la relación de estos servicios y la identificación de las empresas prestatarias, todo ello sin perjuicio de la responsabilidad de la empresa explotadora.

¿En qué casos se precisará la autorización del propietario de la vivienda para la administración y gestión de la vivienda de uso turístico?

La empresa explotadora deberá obtener de todas las personas propietarias el título jurídico válido en Derecho que habilite para la explotación en los supuestos:

• De separación entre titularidad y explotación.

• También, cuando la titularidad del inmueble se encuentre en régimen de copropiedad, comunidad o similar.

De forma que deberás formalizar un contrato de cesión del uso para la explotación de tu vivienda de uso turística con la empresa explotadora.

Dicho contrato tiene importantes efectos jurídicos entre las partes, y también frente a la Agencia Tributaria española.

Puedo ayudarte a redactar tu contrato de cesión de uso para la explotación de tu vivienda de uso turístico con la empresa explotadora, con todas las cláusulas jurídicas y fiscales necesarias.

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¿Existe algún tipo de limitación al número de viviendas de uso turístico que pueden administrarse y gestionarse?

No se prevé ninguna limitación por empresa explotadora o persona propietaria, como si contemplaba el borrador de la actual normativa.

Sin embargo, si deberás tener en cuenta que sólo será admisible una vivienda de uso turístico por cada referencia catastral. Salvo en los casos en los que, de conformidad con la normativa vigente, se pueda acreditar la existencia de dos o más viviendas con una misma referencia catastral.

¿Quién será responsable de las viviendas de uso turístico ante la Administración turística y las personas usuarias?

La persona física o jurídica que conste como titular de la explotación de la vivienda en la declaración responsable será la responsable ante la Administración turística, y ante las personas usuarias de la correcta prestación del servicio.

La persona titular de la explotación deberá disponer de título jurídico habilitante para el ejercicio de la actividad. Dicho título jurídico será el referido contrato de cesión de uso para la explotación de tu vivienda de uso turístico con la empresa explotadora.

Los titulares de la explotación de viviendas de uso turístico serán responsables de mantener una relación actualizada de las viviendas, debiendo comunicar al Registro de Turismo de Andalucía (RTA) cualquier modificación que les afecte, ya sea en el vínculo jurídico que les habilita para la explotación o en las condiciones propias de cada una de las viviendas explotadas.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PERSONAS USUARIAS Y EXPLOTADORAS

Los derechos y obligaciones de las personas usuarias y explotadoras serán los contemplados en la Ley 13/2011, de 23 de diciembre.

Específicamente se establece que la persona o entidad explotadora de la vivienda de uso turístico no podrá contratar plazas que no pueda atender en las condiciones pactadas.

¿En defecto de pacto, cuál es la hora de entrada y de salida de la persona usuaria?

Si no se hubiera pactado nada, la persona usuaria de la vivienda tendrá derecho a su ocupación desde las 15 horas del primer día del periodo contratado hasta las 11:00 horas del día señalado como fecha de salida.

Sin embargo, como te digo, puedes acordar un régimen diferente de entrada y salida. Para ello deberás establecerlo en el contrato de alquiler turístico u hospedaje.

En caso de que la persona explotadora no se encontrase en la vivienda a la hora de llegada o salida de los clientes, se deberá concertar previamente la entrega de llaves.

En el supuesto de que la entrega de llaves se realice a través de su depósito en candados, cajetines de seguridad o análogos, los mismos no podrán ubicarse en elementos del mobiliario urbano de las vías públicas.

Puedo ayudarte a redactar tu contrato de alquiler turístico u hospedaje de tu vivienda de uso turístico, con todas las cláusulas jurídicas y fiscales necesarias.

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¿Cómo actuar en caso de que las personas usuarias incumplan alguna de las obligaciones que establece la Ley 13/2011, especialmente las relativas a las reglas de convivencia, o no quieran marcharse?

Las personas o entidades explotadoras podrán denegar  la permanencia de las personas usuarias, y requerir el abandono de la vivienda en el plazo de veinticuatro (24) horas.

Además, podrán recabar el auxilio de las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad para desalojar de las mismas a quienes incumplan las reglas usuales de convivencia social o pretendan acceder o permanecer en ellas con una finalidad diferente al normal uso del servicio.

EXCLUSIONES Y PROHIBICIONES

¿Qué supuestos no tendrán la consideración de vivienda de uso turístico?

Si tu vivienda se encuentra en alguno de los supuestos siguientes, no podrás comercializarla como vivienda de uso turístico:

• Las viviendas que, por motivos vacacionales o turísticos, se cedan sin contraprestación económica. Pues uno de sus requisitos es tener finalidad lucrativa.

• Las viviendas arrendadas por tiempo superior a dos (2) meses, computados de forma continuada a un mismo arrendatario.

• Las viviendas situadas en el medio rural que, en caso de que se destinen a alojamiento turístico, se regularán por lo establecido en el artículo 48 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre y por el Decreto 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo.

• Los establecimientos de apartamentos turísticos del grupo conjunto, regulados por el Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Pertenecen al grupo conjunto aquellos establecimientos integrados por tres (3) o más unidades de alojamiento ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles contiguos o no, ocupando sólo una parte de los mismos, en los que se presta el servicio de alojamiento turístico.

Se entiende como grupo de inmuebles no contiguos aquel constituido por dos (2) o más inmuebles situados dentro de una misma urbanización o núcleo residencial dotado de instalaciones o servicios comunes.

En el caso de que los apartamentos turísticos se ubiquen en diferentes inmuebles, deberá indicarse la localización exacta de cada uno de ellos en toda publicidad o canal de oferta turística y la recepción de las personas usuarias se realizará en uno de los inmuebles del establecimiento

¿Qué viviendas no podrás destinar a uso turístico?

No podrás dedicar a fines turísticos:

• Las viviendas sometidas a régimen de protección pública (VPO).

Ninguna vivienda sometida al régimen de protección pública en Andalucía, sea completa o por habitaciones, podrá destinarse a un uso turístico.

• Las viviendas en situación de “asimilado al régimen de fuera de ordenación” (AFO).

Salvo autorización previa expresa por parte del órgano competente municipal para el cambio de actividad, conforme a la legislación urbanística y ambiental.

• Las viviendas ubicadas en inmuebles cuyos títulos constitutivos o estatutos (normas que regulen la comunidad de propietarios) contengan prohibición expresa para la actividad de alojamiento turístico.

• Las viviendas que no hayan obtenido la previa aprobación expresa de la junta de propietarios para el ejercicio de la actividad turística, también, en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal. Desde el 3 de abril de 2025.

A parte de la normativa turística andaluza, los Ayuntamientos andaluces podrán establecer limitaciones en lo que respecta al número máximo de viviendas de uso turístico, por edificio, sector, ámbito, períodos, área o zona.

Ello significa que deberás no sólo conocer la genérica normativa turística (Junta de Andalucía), sino también la concreta normativa urbanística de tu municipio (donde se encuentre tu inmueble).

¿Puedo destinar mi vivienda de uso turístico a un fin diferente al turístico?

La regulación autonómica se limita a señalar que el servicio turístico de una vivienda turística podrá prestarse durante todo el año o durante periodos concretos dentro del mismo año, debiendo hacerlo constar en la declaración responsable.

También dice que sólo podrá ser comercializada en los periodos indicados, considerándose actividad clandestina la comercialización fuera de los mismos.

Por tanto, de lo anterior no puede inferirse, como si lo hacia el borrador de la nueva normativa, la afección de las viviendas de uso turístico al servicio de alojamiento turístico. Es decir, la prohibición durante el ejercicio de la misma de destinar aquéllas a un uso distinto, como el residencial.

TIPOS DE VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO

¿Cuántos tipos de viviendas de uso turístico existen?

Las viviendas de uso turístico se clasifican en dos grupos:

• Completa, cuando la vivienda se cede en su totalidad.

• Por habitaciones, cuando la vivienda se cede parcialmente (por estancias o habitaciones).

Las viviendas completas podrán ser explotadas tanto por personas físicas como jurídicas, así como por otras entidades sin personalidad jurídica (por ejemplo, una comunidad de bienes).

En cambio, las viviendas por habitaciones sólo podrán ser explotadas por personas físicas (la titular de la explotación o la persona física propietaria o usufructuaria de la vivienda). Pues se exige la residencia en las mismas de la persona propietaria o quien goce del derecho de uso y disfrute de la vivienda.

En estos supuestos la persona que resida deberá estar empadronada en la vivienda.

CAPACIDAD DE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO

¿Qué capacidad máxima tienen las viviendas de uso turístico?

La capacidad máxima de las viviendas de uso turístico vendrá limitada a lo dispuesto en la licencia de ocupación, declaración responsable o certificado municipal, su dimensión, número de baños, etc.,

En todo caso:

• Cuando el uso de la vivienda sea completo, no podrá ser superior a quince (15) plazas.

• Cuando el uso sea por habitaciones, no podrá superar las seis (6) plazas.

No pudiendo exceder, en ambos tipos, de cuatro (4) plazas por habitación, de las cuales dos (2) deberán ser en camas que no sean literas.

Se permitirán dos (2) plazas convertibles en el salón en las viviendas en el grupo completa.

REQUISITOS Y SERVICIOS COMUNES DE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO

¿Qué requisitos sustantivos y de habitabilidad deberán cumplir las viviendas de uso turístico?

A partir del 4 de marzo de 2025 se establecen nuevos requisitos para las viviendas de uso turístico que se suman a los ya existentes.

Seguidamente me refiero a todos ellos, antiguos y nuevos:

• Cumplir con la normativa de ordenación urbanística municipal.

De forma general, disponer de alguno de los siguientes documentos que acrediten que la edificación reúne las condiciones técnicas y urbanísticas para su destino a vivienda, y cumplir en todo momento con las condiciones exigibles a las viviendas:

– Licencia de ocupación.

– Declaración responsable en los supuestos en los que, de conformidad con la normativa urbanística o reguladora del régimen del suelo, no se requiera licencia de ocupación, debidamente presentada en registro y dirigida al Ayuntamiento.

Debes tener en cuenta que la inscripción de la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA) será comunicada con carácter inmediato por la Administración turística a los correspondientes Ayuntamientos con lo que ello puede implicar.

• Tener una dimensión mínima construida de 14 m² por plaza, conforme a la superficie construida de uso principal que conste en la Sede Electrónica del Catastro.

En todo caso, la superficie mínima construida de uso principal será de 25 m² o, en su defecto, la que determine el planeamiento urbanístico.

• Disponer de dos (2) baños, si el número de plazas es superior a cinco (5), y de tres (3) baños si el número de plazas es superior a ocho (8).
• Los dormitorios y salones tendrán ventilación directa al exterior o a patios ventilados, y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas.

Este requisito no será exigible cuando la Administración local o autonómica por razones de competencia exima de su cumplimiento por motivos de protección arquitectónica.

Las cocinas y cuartos de baños tendrán ventilación directa o forzada para la renovación de aire.

Las construcciones tipo cueva se ajustarán a lo previsto en la normativa territorial y urbanística.

• Disponer de refrigeración centralizada o no centralizada por elementos fijos o portátiles en las habitaciones y salones, cuando el período de funcionamiento comprenda los meses de mayo, junio, julio y agosto.

• Disponer de calefacción centralizada o no centralizada por elementos fijos o portátiles en las habitaciones y salones, si el periodo de funcionamiento comprende los meses de diciembre, enero, febrero y marzo.

Sin que en ningún caso sean admisibles los elementos incandescentes ni de combustión de líquidos o gases inflamables.

>> El requisito de la refrigeración por elementos fijos y calefacción, en las habitaciones y salones fue anulado por la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2019. La normativa vigente se ha adaptado a la resolución judicial en los términos que te he contado <<

• Las viviendas de uso turístico deberán estar suficientemente amuebladas, y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato.

Acorde al número de plazas de que dispongan.

Contar con los suministros básicos que permitan su habitabilidad.

En particular, deberá contar con:

– Televisor e información de canales

– Tomas de corriente en todas las estancias

– Electricidad

– Agua corriente caliente y fría

La cocina deberá estar provista de:

– Un mínimo de dos (2) fuegos

– Horno o microondas

– Frigorífico

– Utensilios adecuados a la capacidad de alojamiento: al menos, vajilla, cubertería, cristalerías, sartenes, ollas, cubiertos para servir, sacacorchos, abridor, tijeras, abrelatas y escurridor

– Pequeños electrodomésticos: al menos, batidora, tostadora o grill, exprimidor y cafetera

– Mobiliario de almacenaje

– Utensilios y productos de limpieza: al menos, estropajo, bayeta, paño y gel limpiador

– Bolsas de basura

– Tendedero

– Plancha y tabla de planchar

– Separación selectiva de residuos con el correspondiente detalle informativo

• El baño constará, al menos, de los siguientes elementos sanitarios:

– Inodoro

– Lavabo

– Bañera o plato de ducha

En todo caso, el inodoro deberá estar independizado y cerrado, bien de manera individual bien con el resto de elementos sanitarios.

Además, éste (el baño) estará dotado de:

– Jabón de mano

– Gel

– Champú

– Una (1) toalla de mano por persona

– Una (1) toalla de baño por persona

– Suelos antideslizantes en duchas y bañeras

– Alfombra de baño lavable

– Luz apropiada para el baño

– Espejo

– Colgadores de toallas

– Rollo de papel higiénico adicional

– Escobilla para el inodoro

– Enchufe de corriente junto al espejo

– Estantería

– Secador

– Cubo higiénico

• Ropa de cama, lencería, mantas o nórdicos y almohadas bien conservados en función a la ocupación de la vivienda.

 Un (1) juego de reposición de la ropa de cama.

Los canapés, y colchones con un grosor mínimo de 18 cm, deben estar en buenas condiciones ,y presentar un nivel homogéneo de resistencia en toda la superficie.

Las camas deben tener, al menos, las siguientes medidas:

– 80 x 190 cm, si es individual

– 135 x 190 cm, si es doble

Además, deberá disponer de:

– un armario o espacio destinado a la ropa para cada cuatro (4) plazas

– un número de perchas adecuado, que se puede ubicar en cualquiera de los dormitorios

– punto de luz próximo a la cama

• Botiquín de primeros auxilios

La instalación de algún tipo de detectores de humo en zona próxima a la cocina

Un (1) extintor.

• Disponer de información turística, en soporte físico o electrónico, de:

– La zona

– Zonas de ocio

– Restaurantes y cafeterías

– Comercios y tiendas de alimentos

– Los aparcamientos más próximos a la vivienda

– Servicios médicos existentes en la zona

– Medios de transporte urbano

– Plano de la localidad

• Tener a disposición de las personas usuarias información e instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos u otros dispositivos que lo requieran para su correcto uso.

¿Qué servicios están obligados a prestar los titulares de la explotación de viviendas de uso turístico?

• Facilitar a las personas usuarias un número de atención telefónica durante las 24 horas del día para atender y resolver de forma inmediata cualquier consulta o incidencia relativa a la vivienda.

• Realizar la limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevas personas usuarias.

• Disponer de Hojas de Quejas y Reclamaciones oficiales de la Junta de Andalucía a disposición de las personas usuarias, y de cartel anunciador de las mismas en un lugar visible dentro de la vivienda.

Cartel Informativo de Existencia de Hojas de Quejas y Reclamaciones en Soporte Papel .pdf

Cartel Informativo de Existencia de Hojas de Quejas y Reclamaciones en Formato Electrónico.pdf

La distribución, comercialización e impresión de ejemplares de Hojas de Quejas y Reclamaciones son libres. Puedes encargarlas a cualquier imprenta o adquirirlas en aquellos establecimientos que las comercialicen. No obstante, deben ajustarse al formato existente.

• Informar a las personas usuarias de:

– Las normas de convivencia de la comunidad de propietarios

– Las zonas de uso restringido

– Las relativas al uso de las instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda

– La admisión y existencia de mascotas en la vivienda

– Restricciones para personas fumadoras

– Las zonas del depósito de basuras en la vía pública

– Las pautas de respeto por el entorno urbano, y de la normativa municipal en materia de protección del medio ambiente contra ruidos y vibraciones

Deberá colocarse en la puerta de la vivienda un plano de evacuación, en caso de existir para la comunidad de vecinos del inmueble.

• Entregar justificante de pago de los servicios y de los anticipos efectuados, en su caso, con el siguiente contenido, sin perjuicio del cumplimiento de las disposiciones vigentes a efectos fiscales:

1.º Identificación de la persona titular de la explotación de la vivienda

2.º Identificación de la vivienda y su código de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía

3.º Identificación de la persona usuaria

4.º Número de personas alojadas

5.º Fecha de entrada y de salida

6.º Precio del servicio contratado y fecha de pago

Las personas titulares de la explotación que, de acuerdo con la normativa fiscal, tengan la obligación de emitir factura, deberán cumplir con los requisitos que les resulte de aplicación.

• Informar a las personas usuarias si se encuentra adherida al Sistema Arbitral de Consumo

TRAMITACIÓN. DOCUMENTACIÓN NECESARIA 

¿Qué es lo primero que tienes que hacer para destinar tu vivienda al uso turístico?

Si quieres explotar el servicio de alojamiento de tu vivienda con fines turísticos, tendrás que formalizar la correspondiente declaración responsable ante la Consejería competente en materia de turismo.

En dicho documento deberás manifestar que cumples los requisitos necesarios para ello, que te he contado anteriormente.

Con la declaración responsable das tu autorización expresa para la cesión e intercambio de datos por parte de las Administraciones públicas a efectos del necesario ejercicio de sus respectivas competencias, incluidas las fuerzas y cuerpos de seguridad y las autoridades tributarias.

¿Desde cuándo puedes anunciar y alquilar tu vivienda de uso turístico ?

La declaración responsable dirigida al órgano competente en materia de turismo te permitirá ejercer la actividad por tiempo indefinido, desde el día de su presentación.

A partir de ese momento, ya podrás publicitarla y comercializarla como vivienda de uso turístico.

En caso de ejercer la actividad sin haber presentado esta declaración responsable se considerará tu vivienda como clandestina. Sancionable como una infracción grave.

¿De qué forma podrás presentar la declaración responsable?

Sólo hay una forma posible, la presentación electrónica, con independencia de que seas o no persona jurídica. Antes sólo era obligatorio para las personas jurídicas o empresas.

En consecuencia, si vas a presentar la declaración responsable y eres persona física lo deberás hacer de  forma electrónica.

¿Qué documentos tienes que acompañar con la declaración responsable?

Sin perjuicio de lo que con arreglo a la normativa comunitaria pudiera resultar exigible, el contenido mínimo de la declaración responsable será el siguiente:

a) Identificación de la vivienda, incluida su referencia catastral, y su capacidad máxima de alojamiento.

Te recuerdo que sólo será admisible una vivienda por cada referencia catastral, salvo en los casos en los que, de conformidad con la normativa vigente, se pueda acreditar la existencia de dos o más viviendas con una misma referencia catastral.

b) Identificación de la persona o entidad explotadora y título que la habilite, incluyendo número de teléfono y correo electrónico a efectos de los avisos de disponibilidad de las notificaciones electrónicas.

c) Identificación de la persona propietaria o titular del inmueble, en caso de ser distinta de la persona o entidad explotadora.

d) Manifestación de que la vivienda no está sometida a ningún régimen de protección pública o que se encuentra descalificada.

e) Manifestación de que la vivienda resulta compatible para el uso como vivienda de uso turístico de conformidad con la ordenación urbanística aplicable y de que cuenta, cuando resulte exigible de conformidad con la legislación urbanística, con la licencia o declaración responsable de cambio de uso que posibilita su destino turístico.

f) Autorización expresa para la cesión e intercambio de datos por parte de las Administraciones Públicas a efectos del necesario ejercicio de sus respectivas competencias, incluidas las fuerzas y cuerpos de seguridad y las autoridades tributarias.

g) Aprobación expresa de la junta de propietarios para el ejercicio de la actividad de vivienda de uso turístico. Dicha aprobación requerirá el voto favorable de las tres quintas (3/5) partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas (3/5) partes de las cuotas de participación. (Requisito establecido a partir del 3 de abril de 2025).

h) El período o períodos de prestación del servicio turístico.

Debes saber que datos introducidos en el apartado de datos de la vivienda de la declaración responsable serán de acceso público a través de buscadores abiertos de la Consejería competente en materia de turismo, salvo los relativos al número de teléfono y correo electrónico.

Nota importante sobre las licencias de ocupación.

Tras la entrada en vigor del Decreto-Ley 2/2020, de 9 de marzo, las licencias de ocupación se tramitan  por el procedimiento de declaración responsable, por lo que no requieren de autorización expresa, quedando sujetas a control posterior.

Por tanto, en Andalucía, a partir del 13 de marzo de 2020, en lugar de, en su caso, aportar la licencia de ocupación es suficiente aportar para la inscripción la certificación técnica del final de obras y acreditar haberse realizado la declaración responsable que sustituye a la licencia de ocupación. Y no es necesario esperar el transcurso de plazo alguno desde la declaración responsable.

En cualquier caso, para obtener una copia de una licencia de ocupación deberás ponerte en contacto con el Ayuntamiento donde se ubica su propiedad, identificando correctamente todos los datos de la vivienda

¿Qué plazo tienes para presentar la declaración responsable?

Permanente. No hay plazo.

El procedimiento de declaración responsable de dedicación al uso turístico de tu vivienda no está sujeto a un plazo específico.

En consecuencia, podrás presentar la declaración durante todo el año.

¿Qué plazo existe para resolver y notificar el fin del procedimiento?

No se establece ningún plazo específico para ello.

Porque en estos casos la Administración no tiene la obligación de resolver. Al tramitarse dicho registro turístico a través del procedimiento de declaración responsable.

INSCRIPCIÓN. PUBLICIDAD Y DISTINTIVO DE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO

¿Cómo se produce la inscripción de tu vivienda de uso turístico?

En caso de que el impreso correspondiente de declaración responsable, y la documentación sean conformes, la Delegación Territorial correspondiente, inscribirá de oficio la vivienda con fines turísticos en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA) y, a tal efecto, te entregará un documento que acredite la inscripción.

¿Hay que incluir el número de registro en la publicidad que efectúes?

Una vez inscrita la vivienda con fines turísticos, el código de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía deberá indicarse en toda publicidad o promoción que se realice por cualquier medio, incluidas las plataformas “on line”.

¿Las viviendas de uso turístico tienen que exhibir algún tipo de distintivo?

Las viviendas con fines turísticos no tienen que exhibir algún tipo de distintivo o placa identificativa, a diferencia de lo que ocurre con otros alojamientos turísticos.

REGISTRO DE VIAJEROS

¿Desde qué fecha será obligatorio utilizar la aplicación ses.hospedajes?

CONTRATO DE ALQUILER DE VIVIENDA TURÍSTICA DE ANDALUCÍA

¿Es obligatorio firmar un contrato de alojamiento turístico?

La normativa andaluza establece que a toda persona usuaria, en el momento de su recepción, le tienes que entregar un documento, a modo de contrato, en el que conste, al menos (como mínimo):

1. El nombre de la persona o entidad explotadora de la vivienda.
2. El código alfanumérico de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía.
3. El número de personas que la van a ocupar.
4. Las fechas de entrada y salida.
5. El precio total de la estancia.
6. El número de teléfono para atender y resolver de forma inmediata, cualquier consulta o incidencia relativa a la vivienda.

Sin embargo, te recomiendo que establezcas tus propias cláusulas específicas sobre extremos relacionados con el régimen de reservas y su cancelación, desistimiento del usuario, prohibiciones a los usuarios, prestación de servicios complementarios, penalizaciones, reparaciones, mantenimiento, entrada y salida de los clientes, depósito o fianza por pérdida o deterioro de instalaciones, etc.

Ten presente que es un gasto fiscalmente deducible: Los ocasionados por la formalización del contrato de arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución del derecho y los de defensa de carácter jurídico relativo a los bienes, derechos o rendimientos.

Puedes y debes añadir cláusulas específicas a tu contrato de alquiler. No lo dejes al azar. Además es un gasto que te puedes deducir fiscalmente.

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¿Es obligatorio firmar un contrato de temporada?

Si alquilas tu vivienda más de 2 meses, es muy recomendable firmar un contrato de temporada.

¿Quieres que redacte a medida tu contrato de arrendamiento turístico o el contrato de temporada?

Pídemelo en  info@alquilerviviendavacacional.com