Preguntas y Respuestas sobre la autorización del alquiler turístico por las comunidades de propietarios (Parte 1)

 

A partir del 3 de abril de 2025, tu comunidad autónoma comprobará, además, que a la presentación de la declaración responsable se acompaña el documento acreditativo de la autorización de la Comunidad de Propietarios. Cambian las reglas de juego. Te lo cuento a través de Preguntas y Respuestas.

 

Nota importante: Lo que aquí te cuento no se aplica en Cataluña.  El régimen de propiedad horizontal en Cataluña, se regula en el libro quinto del Código civil de Cataluña. Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales. No en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

 

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Te veo en el canal.

En qué consiste la prohibición que se establece a partir del 3 de abril de 2025, en las comunidades de propietarios?

El propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), en los términos establecidos en la normativa sectorial turística (autonómica), deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios.

¿Cuál es la actividad a la que se refiere la letra e) del art. 5 de la Ley 29/1994 (LAU)?

Es la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.

Dicha actividad está excluida del ámbito de aplicación de de LAU, y sometida a la normativa autonómica correspondiente.

¿Cómo se consigue la autorización de la comunidad de vecinos para el ejercicio de la actividad turística?

El acuerdo expreso por el que se apruebe el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Es decir, la autorización/aprobación deberá contar con el apoyo del 60% de los propietarios, que, a su vez, representen el 60% de las cuotas de participación.

Asimismo, la misma mayoría se requerirá para el acuerdo que limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad turística.

¿A qué tipo de alojamientos turísticos afectará la aprobación de las comunidades de propietarios?

En general, afectará a todos aquellos que se encuentren en edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal, y que se registren como turísticos a partir del 3 de abril de 2025.

En siguientes preguntas hago mención a supuestos más específicos.

Mi vivienda se encuentra en un edificio que formalmente no está constituido en comunidad de propietarios, es decir, no existe régimen de propiedad horizontal ¿tengo que obtener la aprobación del resto de propietarios?

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que regula el régimen de propiedad horizontal establece que la citada ley será de aplicación también a las comunidades que no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.

Tengo un local comercial que quiero destinar al alquiler turístico, ¿necesito pedir autorización a la comunidad de propietarios?

A efectos de la LPH tendrán la consideración de locales aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública.

La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal sólo afecta a las viviendas.

Tanto el art. 7.3 como el art. 17.12 LPH se refieren en todo momento de forma literal y expresa a las viviendas.

No hablan de locales, ni siquiera emplean el término genérico de inmuebles.

Mi alojamiento está registrado como turístico con anterioridad al 3 de abril de 2025, ¿tengo que pedir autorización de la comunidad de propietarios?

Aquel propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con anterioridad al 3 de abril de 2025 (la entrada en vigor de la Ley Orgánica de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia), que se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma.

En resumen, la aprobación/autorización de la comunidad de propietarios no de aplica a las vivienda turísticas existentes con anterioridad al 3 de abril de 2025

Si pretendo registrar mi vivienda como alojamiento turístico con posterioridad al 3 de abril de 2025, ¿tengo que pedir autorización de la comunidad de propietarios?

Si vas a registrar una vivienda turística a partir del 3 de abril de 2025, es obligatorio pedir dicha aprobación de la comunidad de propietarios.

La comunidad de propietarios puede conceder o no la autorización prevista el en art. 7.3 LPH ante cada petición de autorización.

¿Qué sucederá si empiezo a comercializar una vivienda de uso turístico sin obtener previamente la autorización de la comunidad de propietarios?

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice la actividad del apartado anterior, sin que haya sido aprobada expresamente, la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, siendo de aplicación lo dispuesto en el apartado anterior.

Procedimiento a seguir será el siguiente:

Si el infractor persistiere en su conducta, el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación.

La acción de cesación consiste en la presentación de una la demanda que podrá dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios.

El juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad.

Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

¿Cómo puedo probar la existencia de una autorización de la comunidad de propietarios de cara, por ejemplo, a presentar la Declaración Responsable de inicio de la actividad turística (DRIAT), o a solicitar el Número de Registro Único de Arrendamientos (NRUA)?

Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga.

El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:

a) La fecha y el lugar de celebración.

b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.

c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.

d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.

e) El orden del día de la reunión.

f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.

El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes.

Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.

 

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