Vivienda de uso turístico en Andalucía y aprobación de la comunidad de propietarios

A partir del 3 de abril 2025, ¿si quiero hacer un cambio en la titularidad de mi vivienda de uso turístico, tengo que solicitar la autorización expresa de la comunidad de propietarios?

 

Hasta ahora, todos pensábamos que cuando se vendía una vivienda de uso turístico, simplemente había que comunicar a la Junta de Andalucía el cambio de titular de la propiedad. Sin más consecuencias. Sin embargo, no es así.

Pese a que la norma establece que  los titulares de los establecimientos tienen la obligación de comunicar  a la Consejería competente en materia de Turismo cualquier cambio de titularidad, denominación, ampliación, modificación o reforma sustancial que afecte a las condiciones en que se otorgó la clasificación turística y cualquier modificación que afecte a los datos que figuran en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA).

Estableciendo al efecto un trámite para modificar los cambios de la declaración responsable

Es más, en la misma web se informa que los los datos contenidos en la anterior comunicación (entre los que se encuentran los cambios de titularidad, nombre o marca comercial, domicilio social y nombre de dominio en Internet, etc) se anotarán en el asiento de inscripción, si ya existiere, del correspondiente establecimiento, empresa o actividad.

Pero, como digo, la Junta de Andalucía viene dando respuesta a los siguientes supuestos en la manera que te cuento a continuación.

Cambio en el titular de la propiedad: si como nuevo propietario compro una vivienda de uso turístico ya inscrita en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA)

¿Tengo que volver a iniciar de nuevo el procedimiento de registro turístico, o sólo tengo que modificar el titular de la propiedad en el RTA?

¿En concreto, tengo que solicitar la autorización expresa de la comunidad de propietarios a partir del 3 de abril 2025?

Igualmente, se va a solicitar título para la explotación de la totalidad de la vivienda (escritura de propiedad o nota simple informativa, contrato explotación/cesión/comodato de uso como vivienda con fin turístico detallando el periodo de vigencia, etc.).

Hasta el 2 de abril de 2025, se pedía:

• Certificación registral de dominio de la vivienda, emitida por el Registro de la Propiedad donde se acredite que los estatutos o normas que regulan la comunidad de propietarios no contenga la prohibición expresa para ejercer la actividad de alojamiento turístico.
• Solicitud realizada al Registro de la Propiedad de la certificación registral de dominio de la vivienda, donde se solicite expresamente la mención a la existencia o no de la prohibición para ejercer la actividad turística por parte de la comunidad de propietarios.

 

Cambio en el titular de la explotación: si como actual propietario decido ceder la explotación de mi vivienda de uso turístico a un tercero (autónomo o empresa)

¿Tengo que reiniciar el procedimiento de registro turístico o sólo tengo que modificar el titular de la explotación en el Registro de Turismo de Andalucía?

¿En concreto, tengo que solicitar la autorización expresa de la comunidad de propietarios a partir del 3 de abril 2025?

¿Qué argumentos hay en contra de exigir la aprobación de la comunidad de propietarios?

No es lo mismo iniciar la actividad de alquiler turístico en un alojamiento turístico que continuar con una actividad iniciada y funcionando

Si la norma no lo establece de forma expresa, no se pueden exigir los mismos requisitos para (a) registrar, por primera vez, una vivienda de uso turístico, que para (b) modificar las circunstancias (esenciales o no) manifestadas en la declaración responsable de inicio de la actividad de la vivienda de uso turístico, ya presentada.

No existe fundamento legal en la respuesta de la Junta de Andalucía para mantener que se aplican los mismos requisitos en dos  momentos distintos: el inicio y la continuación de la actividad

No sólo no está contemplada expresamente  la respuesta de la Administración en el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, por el que se regulan las viviendas de uso turístico.

Sino que el propio  art. 9.1 letra g) del citado Reglamento, solo prevé la aprobación de la comunidad de propietarios, en el caso de la inscripción de una vut. Es decir, cuando se inicie por primera vez la prestación del servicio de alojamiento en la vivienda.

Los cambios comunicados se anotan en el asiento de inscripción, no darán lugar a un nuevo asiento de inscripción

Como ya he señalado al principio, la misma web  de la administración informa que los datos contenidos en la comunicación (entre los que se encuentran los cambios de titularidad, nombre o marca comercial, domicilio social y nombre de dominio en Internet, etc.) se anotarán en el asiento de inscripción, si ya existiere, del correspondiente establecimiento, empresa o actividad.

El cambio de titular no se contempla en la normativa turística como una causa de cancelación de la inscripción de la vivienda de uso turístico en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA)

Cualquiera que sea el cambio, señala expresamente la normativa andaluza.

Como si sucede, por ejemplo, en otras normativas autonómicas como la valenciana.

La Disposición adicional segunda de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) blinda las viviendas de uso turístico registradas con anterioridad al 3 de abril de 2025

La misma norma estatal que instaura la aprobación expresa de la comunidad de propietarios establece que aquel propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma.

Hay que entender que se refiere a los que existieran a la fecha de presentación de la declaración de inicio de la actividad o, en su caso, en los periodos transitorios de adaptación de las sucesivas modificaciones legales.

En nuestro ordenamiento no cabe la interpretación libre del derecho

Conviene recordar que el artículo 3.1 Código Civil (C.C) no consagra la interpretación libre del derecho.

Este comienza diciendo que “Las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras…”

Este precepto recoge la máxima jurídica de que “in claris non fit interpretatio”, es decir, que si la norma es clara no cabe interpretación o al menos no cabe tergiversar el significado de sus palabras.

Aceptar el criterio de la Junta de Andalucía supondría los siguientes efectos perversos para las viviendas de uso turístico registradas

La introducción «de facto» de una nueva causa de cancelación afecta a las viviendas de uso turístico. La introducción implica su baja en el Registro de Turismo de Andalucía.

Dejar en manos de un tercero, generalmente contrario al alquiler turístico, la decisión sobre la permanencia de una actividad legalmente iniciada. Esta actividad contaba con el respaldo de la administración y, en su momento, incluso con el visto bueno de la comunidad de propietarios.

Por ahora se me ocurren los siguientes. Seguro que a ti se te ocurren más.

Conclusión

En resumen, haciendo una interpretación literal del art. 9.1 letra g)  (“Registro. Inicio de la actividad…”)  y de la Disposición adicional segunda de la LPH («..propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad..) considero que no cabría exigir la aprobación expresa de la comunidad de propietarios a que se refiere el art. 7.3 LPH, en los supuestos de cualquier cambio de titularidad, incluido el cambio de titularidad de la propiedad de la vivienda turística. 

Lo contrario, supondría una actuación arbitraria de la Junta de Andalucía contraria a libertad de establecimiento y de prestación de los servicios turísticos. Así como una confiscación de derechos.