Comprar o vender una vivienda turística no es una operación sencilla. Uno de los grandes interrogantes que surgen es:
👉 ¿Se mantiene la licencia turística tras la transmisión de la propiedad o se pierde el derecho de alquilar?
En este post analizamos los supuestos más habituales, la normativa aplicable (LPH, DA 2ª y normativa autonómica), la jurisprudencia reciente y la resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (5 agosto 2025).
Es un resumen elaborado a partir de un artículo más técnico y detallado, elaborado por el abogado Juan Antonio Mateos al que puedes seguir en su grupo de Telegram, donde comparte más detalles sobre este polémico asunto y otros relacionados con los alquileres de inmuebles.
Indice
- 1 La clave: el papel de la comunidad de propietarios
- 2 Los tres supuestos en la transmisión de una vivienda turística
- 3 Resolución de la DGSJ y FP de 5 de agosto de 2025: ¿»licencia» personal o real?
- 4 Conclusiones prácticas
- 5 FAQ: Preguntas frecuentes sobre la transmisión de viviendas turísticas
- 6 CTA final
- 7 CANAL DE TELEGRAM PARA CONSULTAS
La clave: el papel de la comunidad de propietarios
Uno de los aspectos más decisivos es si, antes de la compraventa, la comunidad de propietarios ha inscrito en el Registro de la Propiedad una modificación estatutaria prohibiendo el alquiler turístico.
Si existe esa inscripción previa, el comprador no podrá seguir explotando la vivienda turística, aunque la vivienda ya estuviera inscrita en el registro autonómico o contara con el número de registro único de alquiler (NRUA).
Los tres supuestos en la transmisión de una vivienda turística
1. Transmisión de finca con número de registro autonómico y NRUA en vigor
- La inscripción autonómica mantiene su validez.
- El nuevo propietario puede seguir alquilando, siempre que no exista prohibición previa de la comunidad.
- No se requiere autorización expresa de la comunidad si la declaración responsable se presentó antes del 3 de abril de 2025.
- El número de registro único de alquiler (NRUA) no se verá afectado.
2. Transmisión de finca con registro autonómico en vigor, pero sin NRUA
- El registro autonómico se mantiene si no existe prohibición comunitaria previa.
- El nuevo propietario deberá comunicar el cambio de titularidad a la administración turística.
- Excepción: en la Comunidad Valenciana se exige nueva declaración responsable y aprobación expresa de la comunidad.
- No habrá mayor problema para la obtención del NRUA, como ha señalado la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.
3. Transmisión de finca sin número de registro autonómico
- Tras el 3 de abril de 2025, el comprador necesita aprobación expresa de la comunidad de propietarios.
- Sin dicha aprobación, se podrá exigir la cesación inmediata de la actividad turística (art. 7.3 LPH).
Resolución de la DGSJ y FP de 5 de agosto de 2025: ¿»licencia» personal o real?
Lo que se discute y se resuelve por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJ y FP) en su resolución de 5 de agosto de 2025, nada tiene que ver con lo te estamos contando, y con lo que estas escuchando en muchos foros.
La DGSJ y FP se pronuncia sobre si la asignación registral del número de registro único de alquiler (NRUA) requiere ineludiblemente que la “licencia” esté concedida a favor del actual titular registral de la finca y ésta conste inscrita a su favor en el correspondiente Registro Turístico.
La Dirección General concluyó que:
- La habilitación turística no es personal, sino real: depende de las condiciones del inmueble, no del propietario.
- Por tanto, el cambio de titularidad no extingue la inscripción turística, siempre que la vivienda cumpla los requisitos objetivos del inmueble (administrativos y urbanísticos).
Conclusiones prácticas
✅ Si compras una vivienda turística con registro autonómico y NRUA en vigor, mantienes la habilitación, salvo prohibición previa inscrita.
✅ Si solo tiene registro autonómico, debes comunicar el cambio de titular.
⚠️ Si no está registrada, necesitarás permiso de la comunidad.
⚠️ En la Comunidad Valenciana, incluso con registro previo, será obligatorio una nueva declaración responsable.
FAQ: Preguntas frecuentes sobre la transmisión de viviendas turísticas
- ¿Qué pasa si la comunidad aprueba la prohibición después de mi compra?
No afecta, siempre que tu vivienda ya estuviera registrada como turística antes del acuerdo. - ¿La licencia turística está ligada a la persona o a la vivienda?
Está ligada a la vivienda (condiciones objetivas), no al propietario. - ¿Qué documentación debo pedir al vendedor?
- Certificado del Registro de Turismo.
- Número NRUA (si lo tiene).
- Certificación de la comunidad de propietarios sobre inexistencia de prohibición.
CTA final
🔎 ¿Vas a comprar o vender una vivienda turística y quieres asegurarte de que mantendrás la licencia?
Consulta siempre con un abogado especializado en propiedad horizontal y alquiler turístico para evitar problemas legales y proteger tu inversión.
CANAL DE TELEGRAM PARA CONSULTAS
Te invitamos a que entres en el canal de Telegram del abogado Juan Antonio Mateos donde le puedes plantear cualquier consulta sobre este tema.
También podrás disfrutar de contenidos exclusivos para sus miembros (actualmente mas de 1.600)
Para entrar sólo tienes que pinchar aquí.
Exclusión de responsabilidad de Alquiler Vivienda Vacacional y/o sus responsables:
Los contenidos de esta página son de carácter general y tienen finalidad meramente informativa. Facilitan el cumplimiento de la normativa aplicable a la actividad turística vacacional por parte de sus usuarios.
Sin constituir en modo alguno la prestación de un servicio de asesoramiento legal de ningún tipo. Dicha información resulta insuficiente para la toma de decisiones personales o empresariales por parte del usuario.
En consecuencia, se recomienda que los usuarios de la presente página web se pongan en contacto con los órganos competentes y/o los profesionales que correspondan. Así, resolverán cuantas dudas y cuestiones puedan surgirles sobre la actividad turística vacacional con carácter previo a su inicio.
Alquiler Vivienda Vacacional y/o sus responsables no se responsabilizan en ningún caso de las decisiones tomadas a partir de la información de la página web. Tampoco se hacen responsables de los daños y perjuicios ocasionados al usuario o a terceros. Esto incluye aquellos derivados de actuaciones basadas en la información de la presente página web.
El servicio de acceso a la presente página web incluye dispositivos técnicos de enlace, directorios e incluso instrumentos de búsqueda. Estos permiten al usuario acceder a otras páginas y portales de Internet (sitios enlazados).
Alquiler Vivienda Vacacional y/o sus responsables no se hacen responsables por ciertos daños. Esto incluye los daños causados por la ilicitud, calidad o desactualización de los contenidos y servicios de los sitios enlazados. Tampoco asumen responsabilidad por la indisponibilidad, error o inutilidad de dichos contenidos y servicios. Además, no se responsabilizan por cualquier otro daño derivado.
En ningún caso, la existencia de sitios enlazados debe presuponer la existencia de acuerdos con los responsables o titulares de los mismos. Ni la recomendación, promoción o identificación de Alquiler Vivienda Vacacional y/o sus responsables con las manifestaciones, contenidos o servicios proveídos.
Deja una respuesta