CANARIAS. El proyecto de nueva regulación de las viviendas vacacionales (2024) que acabará con éstas.

 

La anunciada regulación supondrá la expropiación de derechos al establecer que la declaración responsable para comercializar viviendas vacacionales tiene un periodo de caducidad de 5 años. Y que la falta de prestación efectiva del servicio durante más de 365 días seguidos dará lugar a la cancelación de la inscripción de la vivienda en el Registro General Turístico de Canarias. Más cosas como que se necesitará el acuerdo expreso de la junta de propietarios para comercializar turísticamente tu vivienda turística.

 

La Ley de ordenación sostenible del uso turístico de viviendas que es como se llamará la futura ley y que en estos momentos se encuentra en fase de proyecto (2024), supondrá el fin de las viviendas vacacionales en Canarias como las conocemos hoy.

Tanto si eres titular de una vivienda turística como si pretendes serlo  prepárate  y toma nota porque la nueva regulación de las viviendas vacacionales será una auténtica «bomba de relojería» para el alquiler turístico en las Islas Canarias.

Una norma, a nuestro juicio, nefasta y de consecuencias impredecibles.

 

ALGUNOS CONCEPTOS QUE INTRODUCE LA LEY

La ley define, entre otros, los siguientes conceptos: 

RESIDENCIA HABITUAL:

La que constituya el domicilio de la persona que la ocupa durante un período superior a 183 días al año.

USO DE HOSPEDAJE:

Es el servicio destinado a proporcionar alojamiento temporal a las personas y que constituye el desarrollo de actividades económicas de carácter terciario.

El uso de hospedaje, incluido el tipo de alquiler por habitaciones, es un servicio de alojamiento turístico.

VIVIENDA PRINCIPAL:

Es la vivienda que constituye el domicilio permanente de la persona que la ocupa, y que puede acreditarse a través de los datos obrantes en el padrón municipal u otros medios válidos en derecho.

VIVIENDA SECUNDARIA O SEGUNDA RESIDENCIA:

Es la vivienda que NO constituye el domicilio permanente de la persona que la ocupa por períodos inferiores en total a 183 días al año, con finalidad de ocio, descanso, esparcimiento o similar.

VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA:

Se entenderá por tipología unifamiliar aislada aquella en la cual ninguna de sus paredes exteriores linde con una pared exterior de otra vivienda.

En los casos en que la vivienda linde con pared delimitadora de parcela o exista más de una vivienda por parcela, se determinará individualmente la condición de vivienda unifamiliar.

En ningún caso se considerarán aisladas las viviendas independientes existentes en edificios plurifamiliares o pareados sometidos al régimen de propiedad horizontal o los adosados entre medianeras.

EL USO RESIDENCIAL Y EL USO TURÍSTICO

La calificación de una parcela para uso residencial no habilita el uso de hospedaje en ninguna modalidad de alojamiento turístico. Sin perjuicio de que el planeamiento urbanístico pueda permitir este último como uso admisible de acuerdo con la legislación urbanística, territorial y turística.

Por lo que, en consecuencia, el uso turístico o vacacional de la vivienda solo es admisible y compatible con el uso residencial y/o de vivienda si lo permite expresamente el planeamiento urbanístico estableciendo su ordenación pormenorizada.

Con carácter general, los instrumentos de planeamiento urbanístico deberán reservar, como mínimo, el 90 por ciento de la edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística con destino exclusivo para uso residencial, y excluyente del uso turístico de hospedaje en viviendas y otras actividades económicas, dentro de su ámbito territorial de aplicación.

No obstante, se permite excepcionalmente, para las islas de La Palma, La Gomera y el Hierro una reserva inferior, del 80 por ciento, como mínimo.

REGLAS QUE DEBEN CUMPLIRSE A LA HORA DE PERMITIR EL USO TURÍSTICO O DE HOSPEDAJE 

Para permitir el uso de hospedaje como uso admisible del suelo calificado para un uso residencial o de viviendas existentes deberán respetarse las siguientes reglas.

Dichas reglas serán de aplicación directa y, también, de carácter subsidiario.

(a) Las viviendas residenciales respecto de las cuales se presenta habilitar la actividad de comercialización de estancias turísticas deben tener una antigüedad mínima de diez años.

Extremo que se acreditará mediante la declaración de obra nueva, licencia de primera ocupación, declaración de uso consolidado, o mediante un certificado municipal emitido a este efecto, certificación catastral o cualquier otro medio válido en derecho.

(b) La declaración de zonas de mercado residencial tensionado realizada por la Administración competente en materia de vivienda implicará la suspensión automática de la habilitación urbanística y turística de la explotación comercial de nuevas viviendas mediante el uso turístico de hospedaje.

En estos casos la suspensión se mantendrá durante la vigencia de dicha declaración.

(c) No será posible el turístico de hospedaje como uso admisible respecto de cualquier vivienda que esté o haya estado sujeta a un régimen de protección pública, régimen de protección oficial o precio tasado en los últimos diez (10) años.

(d) En todo caso:

1. Las viviendas residenciales respecto de las cuales se presenta habilitar la actividad de comercialización de estancias turísticas deben tener como mínimo 39 metros cuadrados útiles de superficie, si sólo se puede alojar 1 persona.
2. Para 2 personas habrá de contar como mínimo con 44 metros cuadrados útiles de superficie. Para cada persona adicional deberá disponer como mínimo de 8 metros cuadrados útiles más de superficie.
3. Disponer de dos baños completos si el número de plazas es superior a cuatro (4) , y de tres (3)  baños si el número de plazas es superior a ocho (8).

LA NUEVA DOTACIÓN MÍNIMA DE LAS VIVIENDAS VACACIONALES 

Las viviendas, tanto las futuras como las presentes, deberán contar con:

(a) Aparatos de calefacción y/o refrigeración de eficiencia energética mínima A o equivalente.

Salvo cuando por razones técnicas, ambientales o de viabilidad económica ello no sea posible o necesario.

(b) Tener una calificación energética mínima de:

• clase C en edificaciones legalmente existentes a 31 de diciembre de 2007,  
• clase B en edificaciones posteriores.

Este requisito no es exigible a las viviendas legalmente excluidas del procedimiento de certificación energética.

(c) Disponer de un sistema de generación de agua caliente sanitaria (ACS) mediante placas solares. 

Siempre que sea técnica y normativamente posible, o con otras instalaciones alternativas de energías renovables, siempre que se acredite mediante certificación técnica que las emisiones de dióxido de carbono y el consumo de energía primaria no renovable son iguales o inferiores a las correspondientes a la instalación solar térmica.

• Las viviendas existentes a 31 de diciembre de 2007 deben alcanzar un mínimo del 70% de generación de ACS con energías renovables.
• Las viviendas posteriores a dicha fecha han de alcanzar un mínimo del 90%.

(d) Disponer de una toma de corriente homologada para recargar vehículos libres de emisiones.

O bien justificar la existencia de un punto de recarga de acceso público en un radio de 500 metros, salvo cuando por razones técnicas, ambientales o de viabilidad económica ello no sea posible.

(e) Acceso rodado directo a la vivienda, y por vía pavimentada.

Salvo, en este último caso, que por razones técnicas, ambientales o de viabilidad económica ello no sea posible.

(f) Cumplir la normativa vigente sobre accesibilidad.

RÉGIMEN TRANSITORIO DE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO DEBIDAMENTE HABILITADAS A LA ENTRADA EN VIGOR DE LA PRESENTE LEY.

(a) Las viviendas vacacionales debidamente habilitadas conforme al Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias, dispondrán de un plazo de cinco años para cumplir con la nueva dotación mínima antes referida.

Expirado el citado plazo dispondrán de un plazo de 3 meses para presentar ante el Cabildo insular correspondiente declaración responsable en la que se exprese el cumplimiento de todos y cada uno de los requisitos mencionados.

En su caso, a la declaración responsable se acompañará certificación registral.

La presentación en plazo de la citada declaración responsable implicará la ampliación automática de los efectos de la declaración responsable presentada al amparo del Decreto 113/2015 durante 5 años más.

Extinguiéndose sus efectos a la finalización del plazo total de 10 años, debiendo cesar automáticamente en la actividad, salvo que se hubiera habilitado el uso turístico de la vivienda conforme al nuevo régimen establecido en la presente ley.

La no presentación en el indicado plazo de la citada declaración responsable implicará la extinción de la eficacia de la declaración responsable presentada al amparo del Decreto 113/2015, de 22 de mayo, debiendo cesar automáticamente en la actividad.

(b) No obstante, si el titular de una vivienda vacacional debidamente habilitada conforme al Decreto 113/2015, acredita fehacientemente que el régimen transitorio no compensa la pérdida del título habilitante de vivienda vacacional, puede solicitar al cabildo insular, en cualquier momento y hasta la expiración del citado plazo de tres meses a que se refiere el apartado 1, una única ampliación del régimen transitorio de hasta cinco años más, hasta un plazo total de 10 años desde la entrada en vigor de la presente ley.

(c) El régimen transitorio previsto en los apartados anteriores tiene, para todos los afectados, el carácter de indemnización por todos los conceptos relacionados con las modificaciones introducidas por esta ley en relación con el nuevo régimen de las viviendas vacacionales o de uso turístico.

LAS VIVIENDAS VACACIONALES EN EDIFICIOS SOMETIDOS AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

(a) No se podrá autorizar ni realizar la actividad de explotación del uso turístico de hospedaje en viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal si lo impiden el título constitutivo o los estatutos de la comunidad de propietarios.

(b) Si el título constitutivo o los estatutos no impiden la comercialización turística de las viviendas o en su defecto.

 Es necesario, para llevar a cabo la comercialización turística, y solamente a este efecto, un acuerdo de la junta de propietarios en el que se acepte expresamente la posibilidad de comercialización turística de las viviendas.

El acuerdo deberá obtenerse conforme al régimen determinado en la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal, y acreditarse fehacientemente por certificación del Registro de la Propiedad.

En el momento actual, conforme a la citada norma, para dicho acuerdo se requerirá el voto favorable de la mayoría de los presentes.

(c) Este acuerdo no es necesario si el título constitutivo o los estatutos ya admiten expresamente la posibilidad de comercialización turística de las viviendas.

(d) Asimismo, no se podrá autorizar la actividad de explotación del uso turístico de hospedaje en edificaciones sometidas al régimen de propiedad horizontal si el título constitutivo o los estatutos de la comunidad de propietarios ya configuraron dicho régimen precisamente como establecimiento turístico, sujeto a la normativa turística. Es decir, en los supuestos de complejos turísticos.

En estos casos los elementos divididos en propiedad horizontal serán considerados unidades alojativas y no viviendas.

REGLAS APLICABLES EN LOS MUNICIPIOS EN DONDE NO EXISTA PLANEAMIENTO SOBRE LAS VIVIENDAS VACACIONALES

En defecto de determinaciones expresas del planeamiento urbanístico, la habilitación del uso de hospedaje como uso admisible del suelo calificado para un uso residencial, deberá observar las siguientes reglas:

(a) El número de plazas no excederá de ocho (8) , sin que, en ningún caso pueda excederse la ocupación prevista en el correspondiente proyecto arquitectónico, cédula de habitabilidad o documentos equivalentes.

Se adopta como criterio para el dimensionado de la vivienda el cómputo a razón de:

• una (1)  persona por dormitorio individual
• dos (2)  por cada dormitorio doble,

Sin que puedan computarse a efectos de capacidad de alojamiento otras estancias de la vivienda.

(b) En planta baja se permitirá el uso de hospedaje turístico en los supuestos y condiciones en que esté permitida la implantación del uso de vivienda en la misma establecidos en el planeamiento urbanístico de aplicación.

No obstante, quedan descartados los supuestos de viviendas en planta baja resultantes de la conversión de locales.

(c) En la primera planta alta, o asimilable, se permitirá el uso urbanístico de vivienda turística con acceso común al de las viviendas cuando su superficie útil sumada al resto de usos no residenciales en el edificio, con acceso común al de las viviendas, sea igual o inferior a 250 metros cuadrados útiles en la totalidad del edificio.

(d) En las plantas altas ubicadas por encima de las anteriores se permitirá una (1)  vivienda turística con acceso común al de las viviendas siempre que ninguna de las ubicadas por debajo esté destinada o se proyecte destinar a uso residencial, de manera que todas esas plantas deben estar destinadas a otro tipo de usos autorizados diversos al uso residencial y que su superficie útil sumada al resto de usos no residenciales en el edificio, con acceso común, sea igual o inferior a 250 metros cuadrados útiles en la totalidad del edificio.

(e) En las plantas altas, siempre que cuenten con acceso independiente y siempre que se sitúen por debajo de las plantas destinadas o que se proyecten destinar al uso de vivienda, se permitirá una (1) vivienda turística por cada 10 viviendas habituales, con el límite de que su superficie útil sumada al resto de usos no residenciales en el edificio sea igual o inferior a 500 metros cuadrados útiles en la totalidad del edificio.

(f) Se permitirá el uso de hospedaje turístico en vivienda unifamiliar aislada conforme a la definición de ésta establecida en la presente ley.

(g) La capacidad alojativa máxima para el uso de hospedaje del suelo calificado para un uso residencial será del 10% de los habitantes de cada núcleo de población según los datos del padrón municipal de habitantes.

(h) No se admitirán concentraciones del uso de hospedaje en viviendas superiores al 10% de los habitantes de cada sección electoral.

(i) En asentamientos rurales la densidad máxima será de:

•  Una (1) vivienda de uso turístico y 6 plazas de alojamiento por hectárea en zonas con una densidad inferior a 10 viviendas por hectárea.
• Ni superiores a 3 viviendas o 18 plazas de alojamiento turístico en vivienda por hectárea en zonas con una densidad superior a 10 viviendas por hectárea

Las áreas delimitadas no excederán del 10% de la superficie total neta del asentamiento de que se trate, excluyendo espacios libres, viales y equipamiento, ni del 10% de la superficie total del suelo de asentamientos rurales del municipio donde se pretenden establecer.

(j) En asentamientos agrícolas no se podrá habilitar el uso de hospedaje en viviendas.

LOS NUEVOS DOCUMENTOS QUE DEBERÁN ACOMPAÑARSE A LA DECLARACIÓN RESPONSABLE PREVIA DEL USO TURÍSTICO DE HOSPEDAJE

La declaración responsable previa del uso turístico deberá acompañarse, como mínimo, de los siguientes documentos, sin perjuicio de aquellos otros documentos exigibles en virtud de la reglamentación presente o futura:

(a) Memoria de la actividad turística a desarrollar, suscrita por técnico competente, que incluya también una descripción gráfica de la actuación, con planos del estado actual en plantas, alzado y secciones, y los datos geográficos que permitan su geolocalización, de acuerdo con las especificaciones técnicas aplicables del Sistema de Información Territorial de Canarias (Sitcan).

Dicha memoria deberá acreditar el cumplimiento de toda la normativa exigible: de edificación, turística, urbanística, territorial, de actividades clasificadas y demás normativa sectorial que corresponda según el supuesto de que se trate, especialmente las de seguridad, salubridad, técnicas, habitabilidad y accesibilidad.

(b) Para la actividad de explotación del uso turístico de hospedaje en viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal:  certificación registral que acredite que ni el título constitutivo o los estatutos de la comunidad de propietarios, o algún acuerdo de ésta, oponible a terceros, determinen la no posibilidad de uso para finalidades diferentes a las de vivienda como residencia habitual, ateniéndose al régimen determinado en la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal.

(c) Cédula urbanística acreditativa de la expresa habilitación por el planeamiento urbanístico del uso turístico de hospedaje en viviendas respecto de la vivienda de que se trate

Presentada la declaración responsable junto con toda la documentación anexa exigida, el Cabildo Insular correspondiente deberá realizar la inscripción de la actividad, de oficio, en un plazo máximo de quince (15) días hábiles, en el Registro General Turístico de la Comunidad Autónoma de Canarias, notificándolo al interesado.

LA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y EL CAMBIO DE USO URBANÍSTICO DE LA VIVIENDA

(a) La inscripción en el Registro General Turístico será remitida y notificada a la persona interesada, al ayuntamiento correspondiente y al Registro de la Propiedad.

 Dicha inscripción incluirá necesariamente un número de registro cuya inclusión será obligatoria en cualquier publicación o anuncio mediante la cual se oferte como alojamiento turístico el inmueble de referencia, sea a través de plataformas digitales o a través de cualquier otro medio de difusión que permita conocer la oferta del inmueble y/o formalizar su reserva o contratación.

La notificación al Registro de la Propiedad correspondiente implicará la práctica de los asientos del cambio de uso de la vivienda a uso turístico de hospedaje conforme a la normativa hipotecaria, con cargo a la persona interesada.

(b) La notificación al ayuntamiento correspondiente implicará tener por realizada la comunicación previa relativa al cambio de uso urbanístico de la vivienda, de residencial a turístico, prevista en la legislación urbanística.

(c) Para la persona interesada implica la necesidad de dar cumplimiento a las obligaciones de declaración de la modificación del uso de la vivienda a los efectos previstos en el Texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

EL NUEVO SOMETIMIENTO A LA LEGISLACIÓN LABORAL

Además el nuevo uso turístico implicará el sometimiento a la legislación laboral correspondiente a dicho uso respecto de las terceras personas que desempeñen, en su caso, los principales servicios inherentes al hospedaje.

En particular, cuando se realicen las tareas de entrega de llaves, recepción de huéspedes, atención durante la estancia, conservación y mantenimiento de las instalaciones y enseres de la unidad de alojamiento, limpieza a la entrada y salida o facturación.

CADUCIDAD DE LA DECLARACIÓN RESPONSABLE

La declaración responsable habilita para el ejercicio de la actividad por el plazo de cinco (5) años desde la notificación al interesado por la administración turística y así deberá hacerse constar en la correspondiente inscripción.

a) Pasado el plazo establecido, se puede continuar con la comercialización turística por periodos de cinco años solo si:

•  Se siguen cumpliendo todos los requisitos determinados legal o reglamentariamente, y vigentes en ese momento. Incluido que la zona siga siendo apta de manera expresa para la actividad de comercialización de estancias turísticas en viviendas por el planeamiento urbanístico
• Y no se encuentre afectada por una declaración de zonas de mercado residencial tensionado realizada por la Administración competente en materia de vivienda.

Durante el mes anterior a la finalización de cada periodo, si la vivienda sigue cumpliendo todos los requerimientos determinados legal o reglamentariamente, la persona propietaria de la vivienda, o la persona comercializadora, con el permiso expreso de ésta, puede presentar al Cabildo Insular una nueva declaración responsable relativa al hecho de que se ejercerá la actividad por un nuevo plazo de cinco años.

b) En caso de que se cumpla el plazo y no se haya presentado una nueva declaración responsable, la vivienda tiene que pasar a situación de baja definitiva, debiendo dictar el Cabildo insular correspondiente resolución en tal sentido, que deberá ser remitida y notificada a la persona interesada, al ayuntamiento correspondiente y al registro de la propiedad.

La notificación al ayuntamiento correspondiente implicará tener por realizada la comunicación previa relativa al cambio de uso urbanístico de la vivienda prevista en la legislación urbanística, en este caso de uso turístico a residencial, y para la persona interesada implica la necesidad de dar cumplimiento a las obligaciones de declaración de la modificación del uso de la vivienda a los efectos previstos en el Texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

c) La comprobación por parte de la Administración turística de la falta de prestación efectiva del servicio durante más de 365 días seguidos dará lugar a la cancelación de la inscripción de la vivienda en el Registro General Turístico, previa audiencia de las personas interesadas.

Lo que será igualmente notificado al Registro de la Propiedad a los efectos del cambio de uso urbanístico de la vivienda a uso residencial, conforme a la normativa hipotecaria.

(d) En ningún caso podrán revertir dichas edificaciones de uso turístico residencializadas a un uso turístico de vivienda conforme a lo dispuesto en esta Ley.

(e) Los titulares de los establecimientos turísticos deberán hacer constar en el Registro de la Propiedad el uso a que está destinado la parcela y el inmueble, así como las limitaciones a la modificación del mismo.

Dicha constancia se incluirá al inscribir la obra nueva o escritura de división horizontal o, en los casos de edificaciones ya construidas, al inscribir la constitución, modificación o transmisión de un derecho sobre los mismos, mediante certificación municipal o cédula urbanística y certificación de la inscripción en el Registro General Turístico, de conformidad con lo establecido en la normativa registral

APLICACIÓN DEL RÉGIMEN DE INTERVENCIÓN DE LAS ACTIVIDADES CLASIFICADAS A LAS VIVIENDAS VACACIONALES EXISTENTES A LA ENTRADA EN VIGOR DE LA PRESENTE LEY.

(a) Los procedimientos en trámite, a la entrada en vigor de la presente ley, tendentes a la obtención de títulos de intervención correspondientes al ámbito de aplicación de la Ley 7/2011, de 5 de abril, de actividades clasificadas y espectáculos públicos y otras medidas administrativas complementarias, para la habilitación del uso de viviendas vacacionales, se regirán por la normativa vigente al tiempo de la iniciación del respectivo procedimiento.

Podrá, no obstante, el interesado desistir del procedimiento en curso e iniciar un nuevo procedimiento para dicha habilitación, que se regirá, en cuanto al título de intervención previa aplicable, por lo dispuesto en la presente ley y en sus disposiciones de desarrollo.

(b) En el plazo máximo de 3 meses contados a partir de la entrada en vigor de la presente Ley los cabildos insulares remitirán a los ayuntamientos correspondientes relación completa y pormenorizada de las viviendas vacacionales inscritas a los efectos de la verificación por éstos del cumplimiento de la normativa en materia de actividades clasificadas.

El procedimiento a seguir será el siguiente.

Los ayuntamientos deberán comunicar a los cabildos insulares, en el plazo máximo de 3 meses contados a partir de la recepción de la relación a que se refiere el párrafo anterior, todos aquellos supuestos de viviendas vacacionales inscritas respecto de las cuales se haya verificado el incumplimiento de las obligaciones establecidas por la Ley 7/2011, de 5 de abril, de actividades clasificadas y espectáculos públicos y otras medidas administrativas complementarias y sus reglamentos.

Con la finalidad de que aquellos adopten o insten la adopción de las medidas pertinentes conforme a la normativa correspondiente, turística y/o de actividades clasificadas, especialmente la resolución acreditativa de la no presentación ante la Administración competente de la comunicación previa en materia de actividades clasificadas y, en consecuencia, determinando la imposibilidad de continuar con el ejercicio de la actividad de alquiler vacacional desde el momento en que se tenga constancia de tales hechos, sin perjuicio de las responsabilidades penales, civiles o administrativas a que hubiera lugar.

La resolución de la Administración Pública que declare tales circunstancias determinará la obligación del interesado de restituir la situación jurídica al momento previo al inicio de la actividad de comercialización turística de viviendas, reponiendo el uso residencial habitual, así como la imposibilidad de instar un nuevo procedimiento con el mismo objeto durante un período de tiempo de tres años.

Dicha comunicación será también dirigida al órgano del Gobierno de Canarias competente en materia de inspección y sanción turística.

 

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