Aviso importante · actualizado a agosto de 2026
El Real Decreto 1312/2024 fue parcialmente anulado por la sentencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2026 (STS 620/2026, recurso 1/143/2025), publicada en el BOE el 8 de junio de 2026.
La sentencia anula el procedimiento de registro único de arrendamientos y, con él, desaparece el NRUA, tanto para los alquileres turísticos como para los no turísticos. Quedan anulados, entre otros, los artículos 1, 2 f), i) y j), 5, 6, 8, 9, 10 y 12 b) y c), la disposición adicional segunda y —en palabras del fallo— «cualesquiera otras previsiones o menciones referidas al registro único».
33 preguntas y respuestas sobre la sentencia · Consultar el fallo en el BOE
Hasta el 3 de abril de 2025, tu comunidad de propietarios sólo comprobaba que la actividad NO estuviera prohibida estatutariamente. Esto ha cambiado. Te lo cuento a través de Preguntas y Respuestas.
Nota importante: Lo que aquí te cuento no se aplica en Cataluña. El régimen de propiedad horizontal en Cataluña, se regula en el libro quinto del Código civil de Cataluña. Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales. No en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
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Indice
- 1 ¿En qué tipo de cláusulas de los estatutos me tengo que fijar que prohíben el alquiler turístico?
- 2 Si existe una prohibición (genérica) al alquiler turístico en todo el edificio, ¿puede la comunidad de propietarios autorizarme (individualmente a ello)?
- 3 ¿Puede la comunidad de propietarios aprobar el alquiler turístico de forma general?
- 4 Si la comunidad de propietarios ha aprobado el alquiler turístico de forma general, ¿es necesario inscribirlo en el Registro de la Propiedad o es suficiente con que la aprobación conste en acta?
- 5 ¿Puede la comunidad de propietarios que había aprobado de forma general el alquiler turístico, posteriormente, prohibirlo, también de forma general en todo el edificio?
- 6 Si vendo mi vivienda de uso turístico, ¿el nuevo comprador tiene que pedir la autorización de la comunidad de propietarios para seguir alquilando la vivienda de uso turístico? ¿Se transmite la vivienda con el número de registro turístico?
- 7 Si alquilo mi vivienda por temporada (entera o por habitaciones), ¿puede la comunidad de propietarios prohibirme hacerlo?
- 8 Si alquilo mi vivienda por temporada (entera o por habitaciones) que comercializo a través de Airbnb, Booking, etc., ¿tengo que pedir autorización a la comunidad de propietarios?
- 9 ¿A qué viviendas de uso turístico puede aplicarse el incremento de las cuotas de participación por la comunidad de propietarios?
- 10 ¿Cómo afecta la modificación de la LPH a la obtención del Número de Registro de Alquiler a los alojamientos turísticos de corta duración?
- 11 PARTE 1
- 12 Canal de Telegram para consultas
¿En qué tipo de cláusulas de los estatutos me tengo que fijar que prohíben el alquiler turístico?
Si consultas tus estatutos de comunidad de propietarios, tienes que observar lo siguiente:
Cláusulas que prohíben las actividades económicas
Se considera que la actividad de arrendamiento de viviendas con destino turístico constituye una actividad económica al tener un carácter comercial, profesional o empresarial.
Así se establece con precisión en las resoluciones del TS de 03-10-2024 (la nº 1232/2024 y la nº 1233/2024)
Cláusulas, más concretas, que prohíben el hospedaje o la pensión
Dentro de esa actividad económica general en que consiste en alquiler turístico, se incluyen expresamente la actividad de pensión y la de hospedaje.
Cláusulas que limitan el uso de la vivienda a la finalidad de residencia familiar
La STS 24-01-2024 considera que la cláusula que establece el destino de la vivienda a la residencia familiar excluye el alquiler turístico
Aunque el uso turístico no se mencione explícitamente como excluido, dado que la misma establece, de manera específica, que el destino de las viviendas será exclusivamente de residencia familiar, al tiempo que excluye el desarrollo de cualquier actividad que altere ese destino.
Si existe una prohibición (genérica) al alquiler turístico en todo el edificio, ¿puede la comunidad de propietarios autorizarme (individualmente a ello)?
Aquellas comunidades de propietarios que tengan establecido en sus Estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad, una limitación o prohibición de usos turísticos, no podrán conceder este tipo de autorizaciones salvo que, previamente, se modifiquen los Estatutos.
Por el contrario, aquellas comunidades de propietarios que NO tengan establecida e inscrita dicha prohibición, deberán conceder la autorización a los propietarios que quieran ejercer dicha actividad a partir del 3 de abril de 2025.
¿Puede la comunidad de propietarios aprobar el alquiler turístico de forma general?
De la misma manera que una comunidad de propietarios puede prohibir, limitar o condicionar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística.
También podrá aprobar dicho ejercicio, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos.
Para ello requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Si la comunidad de propietarios ha aprobado el alquiler turístico de forma general, ¿es necesario inscribirlo en el Registro de la Propiedad o es suficiente con que la aprobación conste en acta?
Si bien el acuerdo aprobado por la comunidad de propietarios tiene validez para todos los propietarios, para que tenga efectos frente a terceros, es decir, frente a nuevos propietarios, deberá estar dicho acuerdo inscrito en el Registro de la Propiedad.
En consecuencia, la inscripción del acuerdo, sea del signo que sea, garantiza su eficacia universal.
¿Puede la comunidad de propietarios que había aprobado de forma general el alquiler turístico, posteriormente, prohibirlo, también de forma general en todo el edificio?
La comunidad de propietarios es soberana para prohibir lo que antes estaba permitido.
Para que lo anterior pueda suceder se requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Sin embargo, dicho acuerdo no tendrá efectos retroactivos, sobre las viviendas autorizadas con anterioridad al acuerdo.
Si vendo mi vivienda de uso turístico, ¿el nuevo comprador tiene que pedir la autorización de la comunidad de propietarios para seguir alquilando la vivienda de uso turístico? ¿Se transmite la vivienda con el número de registro turístico?
El cambio de propietario, y la consiguiente comunicación del titular de la vivienda turística, «no debería» (estoy expresando un deseo) conllevar aparejada la consecuencia de tener que solicitar la aprobación de la comunidad de propietarios.
No obstante, en algunas comunidades autónomas como la andaluza, se está requiriendo, en mi opinión sin base legal alguna, la presentación junto a la declaración responsable (de inicio de la actividad), de la autorización de la comunidad de propietarios. Haciendo así depender la vigencia (indefinida) del número de registro de la decisión de un tercero, en la mayoría de los casos, contrario al alquiler turístico. Algo que debe ser rechazado.
Sin embargo, para el cambio de la empresa comercializadora, no se precisará la aprobación de la comunidad de propietarios.
Asimismo, las situaciones de transmisión de una vivienda de uso turístico está dificultando la obtención del Número de Registro de Alquiler (NRAU), al requerirse, igualmente, por el Registrador de la Propiedad la autorización de la comunidad de propietarios.
Si alquilo mi vivienda por temporada (entera o por habitaciones), ¿puede la comunidad de propietarios prohibirme hacerlo?
La comunidad de propietarios, No podrá hacerlo.
En estos supuestos cualquier acuerdo de prohibición y/o limitación requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación. Es decir, del 100% de los propietarios, incluido tu.
Si alquilo mi vivienda por temporada (entera o por habitaciones) que comercializo a través de Airbnb, Booking, etc., ¿tengo que pedir autorización a la comunidad de propietarios?
La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) sólo se aplica a las viviendas que realicen la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística.
Es decir, sólo se aplica al alquiler turístico. Nunca a los alquileres de temporada.
¿A qué viviendas de uso turístico puede aplicarse el incremento de las cuotas de participación por la comunidad de propietarios?
La LPH establece que la comunidad de propietarios podrá establecer:
- cuotas especiales de gastos
- o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad.
Siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %.
Se requiere para ello el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Además dichos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.
Lo anterior habrá de interpretarse, en mi opinión, en el sentido de que los citados acuerdos solo afectarán a las nuevas viviendas turísticas a partir de la fecha del acuerdo. No a las que hubieran sido registradas con anterioridad al mismo.
¿Cómo afecta la modificación de la LPH a la obtención del Número de Registro de Alquiler a los alojamientos turísticos de corta duración?
La reforma de la LPH con entrada en vigor el 3 de abril de 2025, supone que, desde dicha fecha, el registrador de la propiedad exigirá, para la obtención del Número de Registro de Alquiler, la acreditación de que la Junta de Propietarios del edificio ha autorizado al propietario del inmueble que se pretende alquilar con arreglo al régimen sectorial, por una mayoría de 3/5.
Hasta el 3 de abril de 2025, el registrador de la propiedad, al respecto de la comunidad de Propietarios, sólo comprobaba que la actividad NO estuviera prohibida estatutariamente (Art. 17 LPH).
Pero a partir del 3 de abril de 2025, el registrador comprobará, además, que a la petición de obtención del Número de Registro de Alquiler se acompaña documento acreditativo de la autorización de la Comunidad de Propietarios.
Desde el punto de vista registral, la inscripción de la prohibición de usos turísticos en una comunidad de propietarios, supone que no será posible obtener el NRUA obligatorio para poder ofertarlos en plataformas online. Es decir, el registrador denegará la obtención del NRUA.
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Hola, les contacto a través de la web para una consulta : tengo un vut en Gijón con licencia antes de 4 abril 2025. La comunidad a posteriori de esta fecha hizo reunión y quiere subirme un 20% la cuota . Pueden?? El carácter de retroactividad de la ley se refiere a que no pueden cobrar este incremento a meses anteriores o la retroactividad se refiere a que no pueden aplicar este incrememento nunca a las vut que ejercían ya antes de abril 2025?
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