La nueva normativa de las viviendas turísticas de Cataluña

Desde el 6 de agosto de 2020 Cataluña cuenta con una nueva normativa de viviendas de uso turístico. También se regula, por primera vez, el alojamiento compartido con fines turísticos.

Por fin ha visto la luz el nuevo Decreto que regula las viviendas de uso turístico y el hogar compartido.

El Decreto 75/2020, de 4 de agosto, de turismo de Cataluña, deroga, entre otras normas,  el hasta ahora vigente Decreto 159/2012, de 20 de noviembre, de establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas de uso turístico.

Debes tener en cuenta que la nueva normativa catalana será de aplicación a partir del 26 de agosto de 2020.

No obstante, en lo referente al hogar compartido se ha pospuesto su entrada en vigor. Ya que para ésta nueva modalidad de alojamiento, no entrará en vigor hasta transcurrido el plazo de un año contado desde su publicación en el Diario Oficial de la Generalidad de Cataluña (6 de agosto de 2020).

De manera resumida, la nueva regulación de las viviendas de uso turístico establece que su capacidad máxima no podrá exceder de 15 plazas con el fin de compatibilizar la actividad de alojamiento turístico con la convivencia vecinal, el derecho al descanso y la prestación de un servicio de calidad. 

En las viviendas de uso turístico, además, hay que tener en cuenta que la Ley 5/2020, del 29 de abril, de medidas fiscales, financieras, administrativas y del sector público y de creación del impuesto sobre las instalaciones que inciden en el medio ambiente, ha incorporado a la Ley 13/2002, de 21 de junio, de turismo, una disposición adicional, la décima, sobre el régimen especial del municipio de Barcelona.

De esta forma se prevé la posibilidad que el Ayuntamiento de Barcelona establezca, mediante ordenanza y para las nuevas habilitaciones, requisitos particulares a las actividades de alojamiento turístico en viviendas de uso turístico y en hogares compartidos, así como limitaciones temporales y periodos máximos de vigencia.

VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO

¿Qué es una vivienda de uso turístico?

La nueva normativa define la vivienda de uso turístico como aquella que es cedida por su propietario, directa o indirectamente, a terceros, a cambio de contraprestación económica para una estancia de temporada y en condiciones de inmediata disponibilidad.

¿Cuándo existirá una estancia de temporada?

Se considera estancia de temporada toda ocupación de la vivienda por un periodo de tiempo continuado igual o inferior a 31 días.

¿Está permitido el alquiler por habitaciones?

Las viviendas de uso turístico se ceden enteras.

Se dice expresamente que no se permite la cesión por estancias.

¿Qué debe hacer el propietario si tiene conocimiento de que su vivienda se está alquilando sin estar debidamente registrada?

Como no se podrán ceder viviendas que no estén debidamente habilitadas. 

En el caso de que la persona propietaria de un inmueble tenga conocimiento de una actividad clandestina, tiene el deber de:

1. Comunicarlo a la Administración competente.
2. Así como de emprender las correspondientes acciones civiles destinadas al cese efectivo de la actividad turística.

¿Cómo debe ser el destino de una vivienda de uso turístico?

El destino de una vivienda de uso turístico debe ser compatible con:

1. La regulación de los usos del sector donde se encuentre situado.
2. Y con la normativa civil que le sea de aplicación.

¿Puede una vivienda de uso turístico destinarse a vivienda?

El Decreto 75/2020, establece para todos los alojamientos turísticos, ergo también para las viviendas de uso turísticos, que aquellos no se pueden constituir en viviendas, con la única excepción de los establecimientos de turismo rural.

Asimismo dice que los establecimientos de alojamiento turístico no se pueden convertir en residencia principal ni secundaria de las personas usuarias turísticas, en ningún caso.

¿Cuál es la capacidad máxima de una vivienda de uso turístico?

Las viviendas no pueden estar ocupadas con más plazas de las indicadas en la cédula de habitabilidad.

En cualquier caso, diga lo que diga la cédula de habitabilidad; su capacidad máxima no puede exceder de 15 plazas.

¿Qué requisitos turísticos mínimos deben cumplir las viviendas de uso turístico?

1. Las viviendas deben estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y utensilios necesarios para ser ocupados inmediatamente, con la finalidad de prestar un servicio de alojamiento correcto en relación con la totalidad de plazas de que dispongan.

Todo en perfecto estado de higiene.

2. El propietario de la vivienda, o la persona gestora en quien delegue, debe facilitar a las personas usuarias y vecinos el teléfono para atender y resolver de manera inmediata consultas e incidencias relativas a la actividad de vivienda de uso turístico.

3. El propietario, o la persona gestora en quién delegue, debe garantizar un servicio de asistencia y mantenimiento de la vivienda.

4. El propietario de la vivienda, o la persona gestora en quién delegue, debe entregar a las personas usuarias un documento que recoja las normas de convivencia acordadas por la comunidad de propietarios donde se integra la vivienda, si lo hay. 

Este documento debe estar redactado, como mínimo, en los siguientes idiomas: catalán, castellano, inglés y francés.

En el caso de que la persona usuaria de una vivienda de uso turístico atente contra las reglas básicas de la convivencia o incumpla ordenanzas municipales dictadas a ese efecto, la persona titular de la propiedad, o la persona gestora de la vivienda de uso turístico, debe requerir al cesionario para que abandone la vivienda inmediatamente.

5. Las viviendas de uso turístico deben exhibir en un lugar visible y fácilmente localizable para las personas usuarias la comunicación del Número de inscripción en el Registro de turismo de Cataluña (en adelante, NIRTC), su capacidad máxima y el teléfono del servicio de asistencia y mantenimiento. 

El NIRTC es el que se asigna a los alojamientos turísticos registrados con posterioridad a ser habilitados.

Aquellos que todavía no dispongan del NIRTC, transitoriamente, suplirán su exhibición con la comunicación del número provisional.

Número provisional es el que otorga el portal electrónico de la ventanilla única empresarial (en adelante, FUE) al presentar la correspondiente documentación.

Este número no se inscribe en el Registro de turismo de Cataluña.

De forma resumida, los requisitos turísticos mínimos que debes cumplir si quieres alquilar tu vivienda de uso turístico son los siguientes:

¿Qué sucede con las viviendas de uso turístico ya registradas en el momento de entrada en vigor del Decreto 75/2020?

El 26 de agosto de 2020 cuando entre en vigor la nueva regulación de las viviendas de uso turístico, no será de aplicación a las viviendas ya registradas el limite máximo de 15 plazas.

Excepto cuando se produzca un cambio de capacidad o un cambio de titularidad.

El cese, extinción o caducidad del título habilitante comportará que la nueva actividad que se implante deberá ser conforme a la normativa vigente.

HOGAR COMPARTIDO

Como ya te he contado, el nuevo Decreto catalán de turismo, no regula expresamente el alquiler turístico por habitaciones.

En su lugar recoge una nueva modalidad de alojamiento turístico: el hogar compartido.

¿Qué es el hogar compartido?

Tiene la consideración de hogar compartido el alojamiento turístico que es la vivienda principal y residencia efectiva de la persona titular y que se comparte como servicio de alojamiento con terceras personas a cambio de contraprestación económica y para una estancia de temporada. 

¿Cuándo podrás aplicar el alojamiento en su modalidad de hogar compartido?

La persona titular debe residir en la vivienda mientras dura la estancia.

¿Por cuánto tiempo podrás compartir tu alojamiento?

Para una estancia de temporada.

Se considera estancia de temporada toda ocupación de la vivienda por un periodo de tiempo continuo igual o inferior a 31 días.

¿Hay que registrar el alojamiento compartido?

La respuesta es sí.

No podrás compartir la vivienda que no esté debidamente habilitada. 

¿Cuándo no podrás compartir tu vivienda?

No se podrán ceder viviendas que no estén debidamente habilitadas. 

En el caso de que la persona propietaria de un inmueble tenga conocimiento de una actividad clandestina, tiene el deber de:

1. Comunicarlo a la Administración competente
2. Así como de emprender las correspondientes acciones civiles destinadas al cese efectivo de la actividad turística.

¿Cómo debe ser el destino de un hogar compartido?

El destino de una vivienda de uso turístico debe ser compatible con:

1. La regulación de los usos del sector donde se encuentre situado.
2. Con la normativa civil que le sea de aplicación.

¿Qué requisitos debe reunir el titular de la actividad cuando se comparte un alojamiento turístico?

La persona titular de la actividad es la propietaria o la persona que esta autorice expresamente.

La persona autorizada debe cumplir las mismas condiciones de empadronamiento y residencia efectiva exigidas a los propietarios/as.

¿Cuál es la capacidad máxima de un hogar compartido?

Los hogares no pueden estar ocupados con más plazas de las indicadas en la cédula de habitabilidad.

En cualquier caso, la capacidad máxima de plazas para personas usuarias turísticas es de 4 en total.

¿Qué requisitos debe tener el hogar compartido?

1. Los hogares se deben compartir en condiciones de inmediata disponibilidad, deben estar suficientemente amueblados y dotados de los aparatos y utensilios necesarios con la finalidad de prestar un servicio de alojamiento correcto en relación con la totalidad de plazas de que dispongan, todo en perfecto estado de higiene.

2. Las personas usuarias se alojan en habitaciones.

Debe garantizarse su uso privado y estar independizadas mediante una puerta. 

No es posible destinar las salas de estar a dormitorio.

3. Los hogares deben exhibir en un lugar visible y fácilmente identificable para las personas usuarias la comunicación del NIRTC y la capacidad máxima de usuarios admitidos. 

4. También deben indicar el NIRTC en su publicidad.

Los hogares que todavía no dispongan del NIRTC, transitoriamente, suplirán su exhibición con la comunicación del número provisional.

ALOJAMIENTOS SINGULARES

El Decreto 75/2020, de 4 de agosto se refiere a una serie de alojamientos que carecían de regulación.

A modo de ejemplo, podrían ampararse en esta tipología figuras como las cabañas en los árboles o de pastores, las barracas como las del delta del Ebro, las cuevas…, entre otros.

Definición

Son aquellos alojamientos turísticos que, posibilitando un hospedaje temporal a cambio de contraprestación económica, y con las características mínimas que establece el presente Decreto, no encajan en ninguna de las modalidades de alojamiento turístico reguladas ni en las excluidas expresamente.

Los alojamientos singulares se deben ubicar fuera de vehículos, aeronaves o embarcaciones, así como de edificios convencionales, construcciones prefabricadas, elementos modulares o similares que deban cumplir los requisitos del Código técnico de la edificación.

Régimen jurídico

Los ayuntamientos pueden regular alojamientos singulares en su término municipal previendo normativamente el cumplimiento de los requisitos mínimos, y los requisitos urbanísticos, medioambientales, de incendios o de seguridad de las personas que correspondan.

Los ayuntamientos pueden definir, en el ámbito de su competencia, el régimen de intervención municipal de los alojamientos singulares.

Requisitos mínimos

Los alojamientos singulares deben cumplir los siguientes requisitos técnicos:

a) Deben estar en condiciones higiénicas y de inmediata disponibilidad.

b) Cada una de sus plazas de alojamiento debe disponer de una cama o lecho.

c) La capacidad máxima de cada alojamiento no puede exceder de 6 plazas.

d) Deben exhibir, en un lugar visible y fácilmente identificable para las personas usuarias, la comunicación del NIRTC y la capacidad máxima de usuarios admitidos.

e) También mostrar el NIRTC en su publicidad.

Aquellos alojamientos singulares sometidos al régimen de comunicación de inicio o declaración responsable y que todavía no dispongan del NIRTC, transitoriamente, suplirán su exhibición con la comunicación del número provisional.

Limitaciones

En ningún caso se pueden habilitar alojamientos singulares con la finalidad de evitar la aplicación de los diferentes requisitos sectoriales exigidos a otras modalidades de alojamiento turístico.

Y recuerda que este post no suple el asesoramiento especializado que probablemente pueda requerir tu asunto. 

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