CANARIAS: Si quieres que tu vivienda vacacional cumpla con la normativa

Antes de presentar la declaración responsable para registrar tu vivienda vacacional asegúrate que tu municipio permite destinarla al alquiler turístico. Para ello deberás obtener previamente el certificado o informe municipal sobre la categoría y clasificación del suelo en el que su ubica la vivienda (el llamado certificado o informe municipal sobre actividades clasificadas). Desde el 3 de abril de 2025  necesitarás, además, la aprobación de la comunidad de propietarios.

 

En este post te cuento todo lo que debes saber si alquilas o comercializas turísticamente una vivienda vacacional en la Comunidad Autónoma de Canarias (Gran Canaria, Tenerife, Lanzarote, Fuerteventura, La Gomera, El Hierro y La Palma): la normativa aplicable, los requisitos legales y técnicos que debes cumplir, las exclusiones, las prohibiciones, la tramitación para dar de alta o registrar una vivienda turística, y muchas cosas más.

Si alquilas una vivienda vacacional en Canarias, o si estás pensando en hacerlo, lo que aquí te cuento puede interesarte.

NORMATIVA DE LAS VIVIENDAS VACACIONALES DE CANARIAS. REQUISITOS LEGALES

¿Cuál es la normativa aplicable?

En la Comunidad Autónoma de Canarias existen las siguientes normas específicas que afectan a las viviendas vacacionales:

• La Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias. (BOC nº 48, 19 abril 1995)
• El Decreto 117/2006, de 1 de agosto, por el que se regulan las condiciones de habitabilidad de las viviendas y el procedimiento para la obtención de la cédula de habitabilidad. (BOC nº 161, 18 agosto 2006)
• El Decreto 142/2010, de 4 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de la Actividad Turística de Alojamiento. (BOC nº 204, 15 octubre 2010)
• El Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias. (BOC nº 101, 28 mayo 2015) (En lo sucesivo, el Reglamento)
• DECRETO 182/2018, de 26 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de Intervención y Protección de la Legalidad Urbanística de Canarias. (BOC-A-2019-005-91).

¿Cuál es la situación del Decreto 113/2015?

El Decreto 113/2015, de 22 de mayo, que regula las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias ha sido derogado parcialmente por el  Tribunal Superior de Justicia de Canarias en el año 2017. 

En concreto, se han derogado lo referente a  la prohibición del alquiler por habitaciones o la exclusión del alquiler turístico en edificaciones ubicadas en suelos turísticos que se encuentren dentro de las zonas turísticas o de las urbanizaciones turísticas, así como las viviendas ubicadas en urbanizaciones turísticas o en urbanizaciones mixtas residenciales turísticas.

La futura regulación de las viviendas vacacionales a través de la nueva Ley de ordenación sostenible del uso turístico de viviendas

En la actualidad existe un anteproyecto de Ley de Ordenación sostenible del uso turístico de viviendas. 

La Ley de Ordenación sostenible del uso turístico de viviendas que es como se llamará la futura ley que regulará las viviendas vacacionales, se encuentra en la actualidad en la fase de trámite parlamentario.

Su aprobación por el Parlamento canario supondrá, entre otras consecuencias, la expropiación de derechos al establecer que la declaración responsable para comercializar viviendas vacacionales tiene un periodo de caducidad de cinco (5) años.

La norma no sólo afectará a la nuevas viviendas vacacionales que se registren a partir de la entrada en vigor de la misma. También afectará y mucho a las actuales, de forma muy negativa.

Puedes ver un avance de la nueva regulación en mi post  >>> La nueva regulación de las viviendas vacacionales de Canarias (VV)

¿Qué se entiende por vivienda vacacional?

Se  considera vivienda vacacional, la vivienda, que amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato y reuniendo los requisitos previstos en el Decreto 113/2015, es comercializada o promocionada en canales de oferta turística, para ser cedida temporalmente y en su totalidad a terceros, de forma habitual, con fines de alojamiento vacacional y a cambio de un precio.

¿Qué requisitos tiene una vivienda vacacional?

Del concepto legal de vivienda turística, se pueden extraer los siguientes requisitos:

• Estar amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato.
• Cederse temporalmente.

Se considera cesión temporal: toda ocupación de la vivienda por un periodo de tiempo, que no implique cambio de residencia por parte de la persona usuaria.

• Cederse de forma habitual.

Se entiende por forma habitual: la cesión de la vivienda, dos o más veces dentro del periodo de un año o una vez al año, pero en repetidas ocasiones.

• Cederse en su totalidad.
• Con fines de alojamiento vacacional.
• Comercializarse o promocionarse en canales de oferta turística.

Se consideran canales de oferta turística: las agencias de viajes, centrales de reserva y otras empresas de intermediación y organización de servicios turísticos, incluidos los canales de intermediación virtuales; páginas webs de promoción, publicidad, reserva o alquiler; y publicidad realizada por cualquier medio de comunicación.

• Cederse a cambio de un precio. Es decir, comercializarse o promocionarse con finalidad lucrativa.
• Cumplir las características previstas en el propio Decreto 113/2015. (que más adelante digo)

¿Quienes pueden ser empresas explotadoras? 

Serán empresas explotadoras de viviendas vacacionales las personas propietarias o las personas físicas o jurídicas, cuya actividad profesional, principal o no, consista en la cesión a título oneroso del uso y disfrute de las viviendas que cumplan los requisitos previstos en el presente Reglamento.

EXCLUSIONES Y PROHIBICIONES

¿Qué supuestos no tendrán la consideración de vivienda vacacional?

Si tu vivienda se encuentra en alguno de los supuestos siguientes, no se considerará vivienda vacacional:

1. Cuando la arriendes por temporada, con finalidad distinta del uso turístico.
2. Cuando la alquiles una vez al año, pero no sea en repetidas ocasiones.

¿Qué prohibiciones se establecen a las viviendas vacacionales?

El Reglamento establece que no podrá destinarse una vivienda a fines vacacionales cuando:

1. Se alquile por habitaciones.

Esta prohibición ha sido anulada por el Tribunal Superior de Justicia de Canarias

2. Las edificaciones estén ubicadas en suelos turísticos que se encuentren dentro de las zonas turísticas o de las urbanizaciones turísticas, así como las viviendas ubicadas en urbanizaciones turísticas o en urbanizaciones mixtas residenciales turísticas.

También esta exclusión del alquiler turístico ha sido anulada por el Tribunal Superior de Justicia de Canarias.

3. Se aloje un mayor número de personas de las que correspondan a la capacidad de la vivienda establecida por el número de dormitorios y ocupación, según los datos incluidos en la declaración responsable de ocupación de inmuebles o instalaciones, o en su caso, la presentación de la comunicación previa a la primera ocupación.

En resumen, desde diciembre de 2018, de las tres prohibiciones que establece el Decreto 113/2015, sólo existe la que se refiere a la capacidad alojativa de la vivienda vacacional.

REQUISITOS Y SERVICIOS DE LAS VIVIENDAS VACACIONALES

¿Qué condiciones de uso debe tener una vivienda vacacional?

Las viviendas vacacionales deberán permanecer en un adecuado estado de conservación y ponerse a disposición de las personas usuarias en perfectas condiciones de limpieza e higiene.

De tal forma que se permita su utilización con carácter inmediato.

¿Qué requisitos funcionales de diseño y dimensiones debe cumplir?

El diseño y las dimensiones de la vivienda deberán admitir una adecuada dotación de muebles.

Facilitando, junto con sus instalaciones y equipos, las actividades de descanso y vestuario, aseo, manutención, estar, almacenaje y acceso a los servicios de telecomunicaciones, en su caso.

Las dimensiones mínimas, elementos de equipamientos y cómputo de los metros cuadrados útiles del programa de la vivienda, así como su ocupación, de acuerdo con el número de dormitorios dobles o individuales con los que cuenta, están en concordancia con lo requerido en el Decreto 117/2006, de 1 de agosto, por el que se regulan las condiciones de habitabilidad de las viviendas o norma que lo sustituya.

¿Cuál es el equipamiento con que deben contar?

La vivienda vacacional debe contar con el siguiente equipamiento mínimo, de forma proporcional al número de ocupantes de la misma.

General:

a) Cierre interior de seguridad en puertas de acceso.

b) Botiquín de primeros auxilios.

Dormitorio:

a) Iluminación para la lectura junto a cada cama.

b) Sistema efectivo de oscurecimiento de cada dormitorio con los que cuente.

c) Perchas de material no deformable y estilo homogéneo adecuadas al número de personas usuarias.

d) Camas dobles o individuales con las siguientes dimensiones mínimas:

– Individuales: 0,90 m x 1,90 m

– Dobles: 1,35 m x 1,90 m

e) Equipamiento mínimo y ropa de cama suficiente por persona usuaria:

– Protector de colchón

– Sábanas o similar

– Manta

– Almohada

– Cubrecama

En caso de que la contratación fuese superior a una semana, se dotará de otro juego de cama por persona usuaria para cada semana o fracción.

Baño:

– Espejo

– Secador

– Porta-rollos para papel higiénico

– Alfombrilla

– Soporte, con capacidad suficiente, para colocar objetos de aseo en caso de no contar con encimera o similar

– Toalleros, perchas o colgadores con capacidad suficiente.

– Sistema que impida la salida de agua en la bañera o plato de ducha.

– Toallas de baño por cada persona usuaria.

– Toalla de mano por cada persona usuaria.

Cuando la estancia fuese superior a una (1) semana, se dotará de otro juego de toallas por persona usuaria para cada semana o fracción.

Cocina:

– Horno o microondas

– Cafetera

– Vajilla, cubertería y cristalería en número adecuado a la capacidad de las personas usuarias

– Menaje y lencería suficiente para la manipulación, y consumo de alimentos

– Utensilios de limpieza

– Plancha y tabla de planchar

¿Cómo debe informarse de los precios del  servicio de alojamiento?

En la vivienda figurarán expuestos los precios del servicio de alojamiento, conteniendo la fecha en la que se publicitan y anuncian públicamente.

No se cobrarán precios superiores, ni se exigirán importes por conceptos no solicitados, que no se encuentren indicados en los canales de oferta turística, o que se no reflejen en el documento contractual a entregar a la persona usuaria.

¿Es obligatorio disponer de teléfono 24 horas, así como teléfonos y direcciones de servicios de emergencias y sanitarios?

Figurará en la vivienda, en lugar visible, un cartel informativo con:

• Número de teléfono de atención, en horario como mínimo de 8:00 a 20:00 horas, con la finalidad de resolver cualquier incidencia relativa a la misma.
• Los teléfonos y direcciones de los servicios de emergencia y sanitarios.

El cartel deberá estar redactado, al menos, en castellano e inglés.

TRAMITACIÓN. DOCUMENTACIÓN NECESARIA 

¿Qué es lo primero que tienes que hacer si destinas una vivienda al fin vacacional en Canarias?

El inicio de la actividad de explotación de una vivienda vacacional requiere la presentación del correspondiente modelo de declaración responsable ante el Cabildo Insular correspondiente o el gobierno de Canarias.

¿Desde cuándo puedes publicitar y alquilar tu vivienda vacacional?

Si bien el Reglamento establece que no se permite el inicio de la actividad hasta que la vivienda, una vez presentada la declaración responsable, no esté inscrita en el Registro General Turístico de la Comunidad Autónoma de Canarias, por el Cabildo Insular en un plazo máximo de quince (15) días hábiles.

Lo anterior ha sido anulado por el  Tribunal Supremo (sentencia nº 41/2017, de 21 de marzo de 2017). Porque al establecer que el inicio de la actividad sin la referida documentación es motivo de sanción, de facto se está desnaturalizando los efectos de la declaración responsable y sometiendo el inicio de la actividad a un control administrativo previo. Extremo éste prohibido por la normativa comunitaria.

En resumen, ahora, puedes empezar a comercializar (anunciar y alquilar) tu vivienda vacacional desde el mismo día de la presentación de la declaración responsable ante el cabildo insular correspondiente o el gobierno de Canarias.

¿Qué es  el certificado o informe municipal sobre actividades clasificadas?

A la hora de presentar la declaración responsable, entre los documentos que deberás obtener está el certificado o informe emitido por el Ayuntamiento donde se encuentre  la  vivienda vacacional, sobre la categoría y clasificación del suelo en el que su ubica la vivienda

Mediante dicho documento el Ayuntamiento debe pronunciarse sobre si es posible que puedas destinar tu vivienda residencial al uso turístico, de conformidad con el planeamiento y ordenanzas municipales.

Por tanto, antes de presentar la declaración responsable de inicio de la actividad de vivienda vacacional en el Cabildo Insular o gobierno de Canarias, has de tramitar y obtener la acreditación documental del cumplimiento de este requisito.

Este documento no ha de presentarse junto con la declaración responsable de inicio de la actividad, pero sí ha de haberse solicitado y obtenido por el interesado con anterioridad.

El Cabildo Insular correspondiente puede exigir que sea aportado en cualquier momento posterior a la presentación de la declaración responsable, y ordenar el cese de la actividad en el caso de que no sean aportados.

¿Cómo y dónde  puedes presentar la declaración responsable de inicio de actividad?

Si eres persona física (particular):

• De forma electrónica o telemática desde la sede electrónica correspondiente.
• De forma presencial ante la Oficina de Registro y Servicios al Ciudadano del Cabildo Insular correspondiente.

Si eres persona jurídica (sociedad, asociación, etc.):

Sólo es posible la presentación de forma electrónica o telemática.

Si el trámite se hace de forma presencial:

1. Accede al formulario versión papel a través de la web.

2. Cumpliméntalo.

3. Imprímelo.

4. Puedes entregarlo en cualquier Oficina de Registro y Servicios al Ciudadano del Cabildo Insular correspondiente.

Si se hace de manera electrónica:

Deberá escanearse la documentación y adjuntarla a la declaración, en formato pdf.

¿Qué modelo de declaración responsable presento?

 

Modelo de declaración de inicio de la actividad en GRAN CANARIA

Descarga el Modelo oficial

 

Modelo de declaración de inicio de la actividad en TENERIFE

Descarga el Modelo oficial 

 

Modelo de declaración de inicio de la actividad en LANZAROTE:

Descarga el Modelo oficial      

 

Modelo de declaración de inicio de la actividad en FUERTEVENTURA:

Descarga el Modelo oficial

 

Modelo de declaración de inicio de la actividad en LA GOMERA:

Descarga el Modelo oficial

 

Modelo de declaración de inicio de la actividad en EL HIERRO:

Descargar el Modelo oficial

 

Modelo de declaración de inicio de la actividad en LA PALMA:

Descarga el Modelo 

¿Es posible el registro de tu vivienda vacacional directamente desde la misma sede del gobierno de Canarias?

Esta posibilidad existe  desde el 27 de junio de 2019.

Sin perjuicio de lo dicho de la presentación de la declaración ante los respectivos Cabildos, que son los competentes en materia de registro de viviendas vacacionales y quienes desarrollan esta actividad en el Registro General Turístico, el Gobierno de Canarias desde su web, en colaboración con éstos, permite ahora el registro de las viviendas vacacionales, de forma instantánea.

¿Qué documentos tienes que haber solicitado y obtenido con anterioridad a la presentación de la declaración responsable ?

1. El certificado o informe municipal sobre actividades clasificadas.
2. Aprobación expresa de la junta de propietarios para el ejercicio de la actividad de vivienda de uso turístico.

Dicha aprobación requerirá el voto favorable de las tres quintas (3/5) partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas (3/5) partes de las cuotas de participación. (Nuevo requisito exigido a partir del 3 de abril de 2025).

¿Qué documentos tienes que acompañar con la declaración responsable ?

Con carácter general:

1. Documentación acreditativa de la disponibilidad del inmueble (escritura de propiedad, o, en su caso, contrato de arrendamiento o cesión de uso entre el propietario de la vivienda y la entidad explotadora).
2. Plano de la situación y emplazamiento de la vivienda.
3. Plano a escala y acotado de la vivienda, donde se especifique la superficie de todas y cada una de las dependencias.
4. Documento acreditativo del alta en el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC)

Si eres persona física:

Además, deberás acompañar fotocopia del NIF o NIE, así como documento que acredite la representación de quien actúa en tu nombre, en su caso.

Si eres persona jurídica:

Si el titular de la explotación es persona jurídica, fotocopia del NIF, de la Escritura de constitución de la sociedad, del NIF o NIE de los administradores, y el documento que acredite la representación.

¿Hay que pagar alguna tasa?

Para registrar una vivienda vacacional no está previsto el pago de ninguna tasa por el hecho de registrar una vivienda vacacional.

¿Es obligatorio darse de alta en el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC)?

Entre los documentos que te pide la declaración responsable se encuentra, entre otros, está el documento acreditativo del alta en el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC).

A diferencia de lo que sucede en el resto de la península y Baleares, en Canarias el precio del alquiler turístico de la vivienda vacacional se  ve incrementado con el 7% de IGIC, con independencia de que prestes o no servicios complementarios de la actividad hostelera.

INSCRIPCIÓN. PUBLICIDAD Y DISTINTIVO DE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO

¿Cómo se produce la inscripción de tu vivienda vacacional?

La inscripción de las viviendas vacacionales en el Registro General Turístico de la Comunidad Autónoma de Canarias se producirá de oficio por la Administración turística.

Conviene volver a recordar que la sentencia nº 41/2017, de 21 de marzo de 2017, de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Canarias (TSJC) ha suprimido la obligación de inscripción en un Registro previo al inicio de la actividad turística.

¿Hay que incluir el número de registro en la publicidad que efectúes?

Las personas propietarias y las empresas explotadoras de viviendas vacacionales están obligadas a incluir el número de registro asignado, en toda la publicidad que efectúen y, cualquiera que sea el medio empleado.

¿Las viviendas vacacionales tienen que exhibir algún tipo de distintivo?

Las viviendas vacacionales, exhibirán, siempre que no conste prohibición expresa por parte de las normas de la comunidad de propietarios, en la entrada, en lugar visible, una placa-distintivo.

El formato y características de la placa vienen establecidas en el anexo 1 del Reglamento de las viviendas vacacionales, donde consta junto a las siglas VV el número de inscripción en el Registro General Turístico de la Comunidad autónoma de Canarias, que se le hubiese asignado.

 

REGISTRO DE VIAJEROS

¿Desde qué fecha será obligatorio utilizar la aplicación ses.hospedajes?

CONTRATO DE ALQUILER DE VIVIENDA VACACIONAL DE CANARIAS 

¿Es obligatorio firmar un contrato de alojamiento turístico?

El Reglamento canario simplemente establece que con carácter previo a la efectiva ocupación de la vivienda vacacional por los usuarios, si la contratación no se hubiese realizado por escrito con anterioridad, es preceptivo que ambas partes firmen un documento en el que, como mínimo, se han de recoger las condiciones extractadas del contrato, con indicación de:

1. Los horarios.
2. Número máximo de personas que pueden ocupar la vivienda.
3. Los precios a cobrar por el servicio de alojamiento, con el IGIC incluido.

Este documento debe estar redactado al menos, en castellano y en inglés.

En este sentido, te recomiendo que establezcas tus propias cláusulas específicas sobre extremos relacionados con el régimen de reservas y su cancelación, desistimiento del usuario, prohibiciones a los usuarios, prestación de servicios complementarios, penalizaciones, reparaciones, mantenimiento, entrada y salida de los clientes, depósito o fianza por pérdida o deterioro de instalaciones, etc.

Ten presente que es un gasto fiscalmente deducible: Los ocasionados por la formalización del contrato de arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución del derecho y los de defensa de carácter jurídico relativo a los bienes, derechos o rendimientos.

Puedes y debes añadir cláusulas específicas a tu contrato de alquiler. No lo dejes al azar. Además es un gasto que te puedes deducir fiscalmente.

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¿Es obligatorio firmar un contrato de temporada?

Si alquilas tu vivienda con fines diferentes a los turísticos y/o vacacionales, es muy recomendable firmar un contrato de temporada.

¿Quieres que redacte a medida tu contrato de arrendamiento turístico o el contrato de temporada?

Pídemelo en  info@alquilerviviendavacacional.com