BALEARES: Si quieres que tu estancia turística en vivienda cumpla con la normativa

 

 

Sin perjuicio de la moratoria que existe desde el 11 de febrero de 2022 (durante 4 años) para la tramitación de nuevas inscripciones de estancias turísticas, en las islas de Mallorca, Menorca, Ibiza y Formentera.  Sin embargo, desde el 16 de abril de 2025, si se permite el intercambio de plazas entre particulares en determinados supuestos.

 

En este post te explico todo lo que debes saber si comercializas estancias turísticas en viviendas de uso residencial (ETV) en las Islas Baleares (Mallorca, Palma, Menorca, Ibiza y Formentera): su normativa aplicable, la definición de estancias turísticas en viviedas, requisitos legales y técnicos que debes cumplir, las exclusiones, las prohibiciones, la tramitación para dar de alta a tu estancia turística y muchas cosas más.

Si alquilas o comercializas tu vivienda con fines turísticos o vacacionales en la Comunidad Autónoma de las Islas Baleares,  llamadas aquí Estancias Turísticas en Viviendas (ETV), o si estás pensando en hacerlo, lo que aquí te cuento puede interesarte.

NORMATIVA DE LAS ESTANCIAS TURÍSTICAS EN VIVIENDAS DE BALEARES. REQUISITOS LEGALES

¿Cuál es la normativa aplicable?

En concreto, la normativa turística balear está formada por las siguientes:

• Ley 8/2012, de 19 de julio del turismo de las Illes Balears. (B.O.I.B. núm. 106, de 21 de julio de 2012) (En lo sucesivo, Ley del Turismo balear o LTIB)
• Decreto 20/2015, de 17 de abril, de principios generales y directrices de coordinación en materia turística; de regulación de órganos asesores, de coordinación y de cooperación del Gobierno de las Illes Balears, y de regulación y clasificación de las empresas y de los establecimientos turísticos, dictado en desarrollo de la Ley 8/2012, de 19 de julio, de Turismo de las Illes Balears. (B.O.I.B núm. 56, 18 de abril de 2015) (En lo sucesivo, Decreto 20/2015 o el Reglamento)
• Decreto ley 3/2022, de 11 de febrero, de medidas urgentes para la sostenibilidad y la circularidad del turismo de las Illes Balears. (B.O.I.B. núm. 22, de 11 de febrero de 2022)
• Decreto Ley 4/2025, de 11 de abril, contra la oferta ilegal, de medidas transitorias para la oferta, y por la calidad turística de las Illes Balears. (B.O.I.B. núm. 46, de 15 de abril de 2025)

Si tu vivienda está situada en la isla de Formentera debes cumplir, además de los requisitos  previstos en la Ley del Turismo de las Islas Baleares y normas de desarrollo, los requisitos específicos que vienen establecidos en:

• Plan de calidad para comercialización de estancias turísticas en viviendas para el periodo 2025-2030. (B.O.I.B núm.41, 3 de abril de 2025)

¿Cuándo tu alquiler será considerado una ETV. y se le aplicará Ley de turismo balear  y resto de la normativa turística?

Se presumirá que existe estancia turística siempre que alquiles la totalidad de tu vivienda por periodos de corta duración, por días o semanas, sin que una estancia pueda ser superior a un (1) mes, en condiciones de uso inmediato, y no puedas demostrar una finalidad distinta a la turística.

Además, se considera falta grave (multas de 4.001 € a 40.000 €) la utilización por parte de alojamientos que no hayan presentado la declaración responsable de inicio de actividad turística (DRIAT), o que la hayan presentado sin cumplir los requerimientos normativos, de los términos «vacaciones», «turística» o similares, o bien que, usen canales de oferta que empleen estos términos o de los cuales se desprenda una finalidad turística.

¿Cuál es la duración máxima de la estancia turística?

Las estancias que se comercialicen turísticamente no pueden ser superiores a un (1) mes.

Las estancias por encima del mes se consideran alquileres de temporada.

¿Qué se entiende por canales de oferta turística?

Todo sistema mediante el cual las personas físicas o jurídicas, directamente o a través de terceros, comercializan, publicitan o facilitan, mediante enlace o alojamiento de contenidos, la reserva de estancias turísticas en viviendas, bien sea por plazos de días o semanas con el límite.

De esta forma se consideran canales de oferta turística, entre otros, las agencias de viajes; las centrales de reserva; otras empresas de mediación u organización de servicios turísticos, incluidos los canales de intermediación a través de internet u otros sistemas de nuevas tecnologías de información y comunicación; las agencias inmobiliarias; así como la inserción de publicidad en medios de comunicación social, cualquiera que sea su tipo o soporte.

TIPOS DE ESTANCIAS TURÍSTICAS EN VIVIENDAS (ETV)

ETV365-Un: Estancias turísticas en viviendas unifamiliares

Su inscripción no caduca. Vigencia indefinida.

Pueden ser comercializadas todo el año (365 días).

A su vez, existen varios tipos de viviendas unifamiliares:

1. Las viviendas unifamiliares aisladas o chalets (que no compartan parcela con otras).
2. Las viviendas unifamiliares entre medianeras (únicas en la parcela).
3. Las viviendas unifamiliares pareadas (siempre que no compartan parcela).
4. Las viviendas ubicadas en un edificio en el que haya una sola vivienda y uno o varios locales destinados a otros usos, con entradas independientes (ejemplo: edificio en el que los bajos son local comercial y la planta superior, vivienda). El edificio no está sometido a régimen de propiedad horizontal.

ETV365-Pluri: Estancias turísticas en viviendas plurifamiliares

Su inscripción caduca en 5 años desde la presentación de la DRIAT. Plazo que es renovable.

Pueden comercializarse durante todo el año (365 días).

Pueden darse los siguientes supuestos:

1. Las viviendas unifamiliares aisladas o chalets (que compartan parcela con otras).
2. Las viviendas pareadas que comparten parcela (un mismo edificio con dos viviendas que, además, comparten parcela).
3. Los edificios de viviendas adosadas (un mismo edificio con varias viviendas que, además, comparten parcela).
4. Las viviendas ubicadas en edificios de pisos en los que haya otras viviendas.
5. Las viviendas ubicadas en un edificio en el que haya una sola vivienda y uno o varios locales destinados a otros usos con entradas independientes (ejemplo: edificio en el que los bajos son local comercial y la planta superior, vivienda). El edificio está sometido a régimen de propiedad horizontal.

ETV60: Estancias turísticas en viviendas principales (unifamiliares y plurifamiliares)

Se considera vivienda principal a la vivienda que consta como domicilio habitual y permanente de una persona, en el padrón municipal.

Su comercialización sólo puede hacerse por el mismo propietario, persona física.

El propietario, por tanto, deberá estar empadronado en la vivienda, y deberá ser el único explotador.

Su  inscripción caduca en 5 años desde la presentación de la DRIAT. Plazo que es renovable.

Sólo pueden ser comercializadas durante un plazo máximo de sesenta (60) días al año.

Los dos (2) meses deben ser enteros, pero no necesariamente consecutivos. (En Platja de Palma – s’Arenal, Palmanova – Magalluf, Peguera, Santa Ponça, Cala Bona, Cala Millor,sa Coma, s’Illot y Cales de Mallorca. Solo uno de los dos meses puede ser de temporada alta: julio o agosto).

EXCLUSIONES Y PROHIBICIONES 

¿Qué supuestos no tendrán la consideración de ETV?

No se consideran estancias turísticas en vivienda, si te encuentras en alguna de las siguientes situaciones:

1. Cuando arriendes tu vivienda por plazo superior a un (1) mes, aunque la comercialices o promociones en canales de oferta turística, siempre que la finalidad sea distinta del uso turístico. Es decir en los casos de alquiler de temporada.
2. Cuando  la cesión de tu vivienda sea gratuita. Es decir, cuando no cobres un precio por la estancia en la misma.

¿En qué casos está prohibida la comercialización de ETV?

No podrás  destinar  tu vivienda al uso turístico:

1. Cuando tu vivienda esté o haya estado sometida a régimen de protección oficial o precio tasado.
2. Cuando tu vivienda esté situada en suelo rústico protegido. No obstante, los PIAT (Planes de Intervención en Ámbitos Turísticos) o los PTI (Planes Territoriales Insulares) de cada isla pueden, de manera motivada, establecer otras previsiones con respecto al caso.
3. Si con respecto a tu vivienda se te hubiera impuesto una sanción firme por infracción grave o muy grave de la legalidad urbanística, mientras no se restituya dicha legalidad.
4. Cuando lo prohíba la comunidad de propietarios, en el supuesto de que tu vivienda esté sometida al régimen de propiedad horizontal.
5. Cuando, sin prohibirlo la comunidad de propietarios, no hubieras obtenido la aprobación de la comunidad de propietarios. (Novedad desde el 3 de abril de 2025)
6. Cuando la comercialización de tu vivienda no se haga en su totalidad. Está prohibido el alquiler por habitaciones. No es posible la formalización de contratos por habitaciones o la coincidencia, en la misma vivienda, de personas que hayan formalizado contratos diferentes.

La única excepción a la cesión total de la vivienda es la modalidad denominada «comercialización de vivienda principal»  (ETV60), que permite al propietario convivir con los clientes a través de una única reserva, es decir no se permite diferentes contratos en un mismo período de tiempo.

¿Cuántas ETV pueden comercializarse?

Si estás comercializando para uso turístico tres (3) viviendas, no podrás presentar  más declaraciones responsables para una cuarta (4) vivienda o más.

Por tanto, sólo pueden comercializarse como ETV un máximo de tres (3) inmuebles por propietario. 

REQUISITOS LEGALES Y SERVICIOS TURÍSTICOS DE LAS ESTANCIAS TURÍSTICAS EN VIVIENDAS

¿Qué requisitos tiene que cumplir tu vivienda para poder comercializarla como estancia turística en vivienda?

• Tener la cédula de habitabilidad en vigor o el título de habitabilidad análogo expedido a este efecto por la Administración insular competente.

• • El número máximo de plazas que se pueden comercializar son las que permite la cédula.
  • No se permiten camas supletorias.

• Estar ubicada en una de las zonas declaradas y delimitadas como aptas de manera expresa.

Es decir, cuando existan plazas turísticas disponibles (“bolsa de plazas”) y cuando estén en una zona declarada apta para su comercialización turística (“zonificación”).

• Tener una antigüedad mínima de 5 años, en el momento en que se presenta la DRIAT.

Durante dicho periodo el uso de la vivienda debe haber sido residencial privada.

Dicha antigüedad podrá acreditarse mediante declaración de obra nueva, licencia de primera ocupación o certificado municipal emitido a tal efecto.

• Mientras no se hubiera restituido la legalidad urbanística, si se ha impuesto una sanción firme por infracción grave o muy grave.
• No estar, ni haber sido sometida al régimen de protección oficial o a precio tasado.
• No encontrarse situada en suelo rústico protegido.

No obstante, los PIAT o los PTI de cada isla pueden, de manera motivada, establecer otras previsiones con respecto al caso.

• No ser propietario de más de tres (3) viviendas que se comercializan turísticamente.
• Acreditar, para las viviendas plurifamiliares,  la sostenibilidad mediante el certificado energético correspondiente.

Las calificaciones mínimas serán las siguientes:

• • Calificación F, para edificaciones anteriores al 31/12/2007.
  • Calificación D, para edificaciones posteriores al 01/01/2008.

• Para viviendas unifamiliares en Mallorca, aplicar lo dispuesto en el Plan de Intervención en Ámbitos Turísticos (PIAT) de la isla de Mallorca.

De acuerdo con la tipología y características de la vivienda, cumplir con los requisitos establecidos en el PIAT de la isla de Mallorca.

Disponer del certificado del personal técnico competente en los términos dispuestos en el PIAT de la Isla de Mallorca, referente a los parámetros ambientales en las ETV.

• Contar con los sistemas de control de consumo de agua (medidores o contadores individuales) dados de alta, que reciban el servicio de una red pública de abastecimiento.
• Tener contadores individuales de otros suministros, como electricidad o gas.
• Cumplir con la normativa de sostenibilidad y accesibilidad aplicable, y respetar la de patrimonio.
• Disponer de equipamiento mínimo de un (1) cuarto de baño para cada cuatro (4) plazas.

Cuando se excede el número de cuatro (4) o múltiplo de cuatro (4) se exige otro cuarto de baño.

• Otros requisitos establecidos en el anexo 6 del Decreto 20/2015, de 17 de abril.

La vivienda tiene que cumplir la puntuación mínima que determina la relación del anexo 6 del Decreto 20/2015. Unos indispensables (de cumplimiento obligatorio), y otros evaluables.

• Cumplir los requisitos de los Planes de calidad aprobados reglamentariamente.

En la isla de Formentera con el Plan de calidad para comercialización de estancias turísticas en viviendas para el periodo 2025-2030. (B.O.I.B núm.41, 3 de abril de 2025)

• Exhibir, en un lugar destacado y visible, durante el período en que sean objeto de comercialización turística, la placa identificativa en la cual figure el distintivo correspondiente según el modelo del anexo 1 del Decreto 20/2015.
• Contratar y mantener en vigor una Póliza de responsabilidad civil que cubra los daños corporales y materiales que puedan sufrir las personas usuarias durante su estancia.

Asimismo, en el caso de viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal, que cubra los daños que eventualmente puedan ocasionar las personas usuarias a la comunidad de propietarios.

Por un importe mínimo de 300.000 €, con una fianza máxima de 600 € por siniestro.

• Contar con Teléfono 24 horas, a disposición del turista y, también, de la comunidad de propietarios.

Es decir, asistencia telefónica al turista o usuario durante las 24 horas. Además dicho teléfono debe estar también a disposición de la comunidad de propietarios con el fin de comunicar las incidencias graves.

• Ofrecer los servicios turísticos (que seguidamente te cuento).
• Tener una dirección independiente de la vivienda que comercialice a efectos de notificaciones.
• Cumplir con las obligaciones impuestas en la Ley del turismo de las Islas Baleares, establecidas para todas la empresas turísticas.
• Cumplir toda la normativa que te pueda ser aplicable, incluida la empresarial, laboral (si tienes personal contratado), y la  fiscal.
• Hacer público de forma permanente en el canal de oferta turística el número de inscripción turística de la vivienda.

También, informar de este número de registro al usuario al inicio de su estancia.

• Llevar a cabo el Registro de entrada de los turistas.

Debes enviar a ses.hospedajes (ya no a la Policía y/o Guardia Civil) la información sobre la estancia de las personas alojadas, de conformidad con la normativa de seguridad ciudadana. (Este punto lo desarrollo al final de este post)

• Cumplir el régimen de información, precios, publicidad y reservas que regulan en el Decreto 20/2015, en aquello que no sea contradictorio.

¿Qué requisitos específicos tiene que cumplir tu vivienda si está sometida al régimen de propiedad horizontal (comunidad de propietarios)?

El régimen de propiedad horizontal es aquel aplicable a los edificios en que hay elementos inmuebles privativos y elementos inmuebles comunes con otros propietarios.

En general, cuando la Ley de Turismo  habla de viviendas sometidas a propiedad horizontal se está refiriendo a viviendas ubicadas en edificios plurifamiliares.

Sin embargo, también estarán sometidos a propiedad horizontal los supuestos de viviendas unifamiliares que compartan parcela con otras, las viviendas unifamiliares que compartan edificio con local destinado a otros usos si son de diferentes propietarios,  los edificios adosados, los edificios pareados o unifamiliares que compartan la misma parcela, así como los edificios independientes que compartan otros elementos inmuebles comunes con otros edificios.

Si tu vivienda turística forma parte de una comunidad de propietarios, además de todo lo anteriormente dicho, deberá cumplir lo siguiente:

• No estará permitido el alquiler turístico si así lo impiden el título constitutivo o los estatutos de la comunidad de propietarios.
• En el supuesto de que el título constitutivo o los estatutos no impiden la comercialización turística de las viviendas, y fuere  necesario un acuerdo de la junta de propietarios, dicho acuerdo (indica la Ley de Turismo)  precisará la aprobación de la mayoría (simple) de personas propietarias, que a la vez constituyen la mayoría (simple) de cuotas de propiedad, acepten expresamente la posibilidad de comercialización turística de las viviendas. Acuerdo que la misma mayoría puede modificar.

Sin embargo, dicho requisito debe entenderse modificado con efectos de 3 de abril de 2025 por la disposición final 1 de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, que exige que dicho acuerdo sea aprobado por mayoría de 3/5 de los propietarios, que a su vez representen la mayoría de 3/5 de cuotas de participación. (Novedad a partir del 3 de abril de 2025).

• El acuerdo de la junta de propietarios no es necesario si el título constitutivo o los estatutos ya admiten expresamente la posibilidad de comercialización turística de las viviendas.
• En los casos permitidos, la declaración responsable habilita para el ejercicio de la actividad durante un plazo de cinco (5) años desde la presentación de la declaración responsable.

Pasado el plazo establecido, se puede continuar con la comercialización turística sólo si se siguen cumpliendo todos los requisitos determinados legalmente o reglamentariamente, incluido que la zona siga siendo apta, por periodos prorrogables del mismo plazo.

Durante el mes anterior a la finalización del plazo, si la zona continúa siendo apta y se siguen cumpliendo todos los requisitos, se puede comunicar a la administración turística que se prorrogue el plazo de comercialización del mismo período.

Si se cumplen los cinco (5) años, y no se comunica la prórroga, se produce la baja definitiva  de manera automática.

• En todos los casos, en el momento de cambios en los estatutos o acuerdos de la junta de propietarios que impidan la comercialización turística, esta tendrá que cesar en el plazo máximo de un (1) año, siempre que no exceda el plazo máximo de cinco (5) años.
• Las personas usuarias deben cumplir, además de los usos de convivencia y de orden público, las normas de régimen interior de la comunidad de propietarios.

En caso de alteraciones graves de la convivencia o infracción grave de las normas de régimen interior de la comunidad por parte de los usuarios, la persona que comercializa la vivienda debe requerir el abandono del cliente en un plazo máximo de veinticuatro (24) horas.

En resumen:

• Si tu vivienda forma parte  de una comunidad de propietarios, el alquiler turístico tiene que estar expresamente autorizado en los estatutos.
• Si no está autorizado, ni tampoco prohibido, es necesario un acuerdo de mayoría de 3/5  de personas propietarias (cabezas) y cuotas para poder comercializar turísticamente tu vivienda.
• Si está expresamente prohibido, es necesaria realizar una modificación estatutaria. Para ello se precisará el acuerdo de los 3/5 de propietarios y cuotas. No la unanimidad o la simple mayoría de aquéllos.

¿Qué requisitos tendrás que tener en cuenta si quieres alquilar la vivienda donde vives habitualmente?

Para el supuesto de que quieras alquilar tu vivienda principal, se cumplirán los mismos requisitos y obligaciones establecidos anteriormente, con las particularidades siguientes:

• La comercialización se llevará a cabo por personas físicas exclusivamente. No por sociedades o empresas.
• La comercialización se llevará a cabo en una vivienda de tu propiedad, con independencia de su tipología, unifamiliar o plurifamiliar.
• La vivienda deberá ser la vivienda principal.

  Vivienda principal es la vivienda que consta como domicilio habitual y permanente de una persona, en el padrón municipal.

• La comercialización será por el plazo máximo de sesenta (60) días al año.
• La distribución de los plazos de comercialización turística de los 60 días se tendrá que indicar en la DRIAT por meses completos.

Los dos (2) meses deben ser enteros, pero no necesariamente consecutivos. (En Platja de Palma – s’Arenal, Palmanova – Magalluf, Peguera, Santa Ponça, Cala Bona, Cala Millor,sa Coma, s’Illot y Cales de Mallorca. Solo uno de los dos meses puede ser de temporada alta: julio o agosto).

• La vivienda deberá estar ubicada en una zona declarada apta de manera expresa para acoger esta modalidad, por los Consejos Insulares o por el Ayuntamiento de Palma, de conformidad con lo dispuesto la Ley del Turismo balear.
• La declaración responsable te habilitará para el ejercicio de la actividad turística por un plazo de cinco (5) años, o el que se determine reglamentariamente.

Para la prórroga será necesario, además, acreditar que la vivienda continua siendo la vivienda principal del comercializador.

• La comercialización turística no deberá estar prohibida por la comunidad de propietarios.
• En caso de que no esté prohibida, deberás contar con la aprobación expresa de la junta de propietarios.
• Se permite la convivencia de las personas residentes en la vivienda con las personas usuarias, siempre que este hecho se indique claramente en toda la publicidad.
• El número total de personas no superará el número de plazas de la cédula de habitabilidad, del título de habitabilidad análogo de la vivienda o de la licencia de ocupación o de primera utilización cuando en esta conste el número de plazas.

¿Cuáles son los servicios turísticos mínimos que debes prestar a los clientes?

La persona comercializadora de estancias turísticas en viviendas de uso residencial tiene que garantizar, con el objeto de facilitar la estancia, la prestación directa o indirecta de los servicios turísticos siguientes:

1. Limpieza periódica de la vivienda, antes de la entrada de nuevos clientes, o durante su estancia, según contrato.
2. Suministro de ropa de cama, lencería, menaje de la casa en general, y reposición de éstos.
3. Mantenimiento de las instalaciones.
4. Cualquier otro que se pueda determinar a través del Plan de Calidad que resulte de aplicación.

No se permite ofrecer servicios de restauración a las personas alojadas.

En el caso de contratar personal para llevar a cabo los servicios mencionados se han de cumplir las normas laborales, de seguridad social y de prevención de riesgos laborales, así como el convenio colectivo que sea de aplicación.

¿En qué consiste el Libro registro de servicios turísticos?

A los efectos de garantizar la efectividad de los citados servicios prestados, la persona comercializadora de estancias turísticas en viviendas dispondrá, a partir del 1 de mayo de 2023, de un libro registro, habilitado por la administración turística insular, en el que se hará constar la fecha y la identificación de la persona física y/o jurídica que lleve a cabo los servicios turísticos, incluso si se trata de la misma persona comercializadora y/o propietaria.

El libro registro adoptará el modelo determinado por la administración turística insular, que puede ser electrónico siempre que quede garantizada su veracidad y comprobación de datos. La habilitación consiste en la verificación de que el libro se ajusta al modelo citado.

En caso de solicitar la renovación del libro, la persona comercializadora de estancias turísticas en viviendas presentará el libro anterior para justificar la finalización de sus hojas o su deterioro.

En caso de pérdida o destrucción del libro u otra circunstancia similar, se justificará mediante una declaración escrita de la persona comercializadora de estancias turísticas en viviendas comprensiva de la no presentación y las pruebas de que disponga, y esta circunstancia se hará constar en la diligencia de habilitación; posteriormente se reproducirán en el nuevo libro las anotaciones efectuadas en el anterior.

El libro registro permanecerá actualizado durante los periodos de estancia turística, a disposición de los inspectores de la administración turística insular.

Recordar nuevamente que la persona o entidad comercializadora de estancias turísticas en viviendas tiene que posibilitar la asistencia telefónica al turista o usuario durante las veinticuatro (24) horas. Este número y servicio también tiene que estar a disposición de la comunidad de propietarios a fin de poder comunicar incidencias graves que se puedan producir y que le afecten.

¿Cuál es la capacidad máxima de una ETV?

Las viviendas de uso residencial pueden comercializar estancias turísticas por el número máximo de plazas que permita la cédula de habitabilidad, el título de habitabilidad análogo o la licencia de ocupación o de primera utilización cuando en ésta conste el número de plazas.

¿Qué equipamiento mínimo debe tener una ETV?

Las viviendas deben tener el equipamiento mínimo que se determine reglamentariamente.

En defecto de reglamentación:

• Tienen que disponer, al menos, de un (1) cuarto de baño por cada cuatro (4) plazas.
• En los casos de plazas que excedan el número de cuatro (4) o de múltiplos de cuatro (4) se exige un nuevo cuarto de baño.
• Estas viviendas no pueden disponer de camas supletorias.

TRAMITACIÓN. DOCUMENTACIÓN NECESARIA 

¿Qué es lo primero que tienes que hacer si quieres alquilar una ETV?

Antes de comercializar estancias turísticas en viviendas residenciales debes presentar la correspondiente declaración responsable de inicio de la actividad turística (DRIAT) en la que manifiestes el cumplimiento de los requisitos establecidos en la normativa vigente (con registro de entrada en el Consejo Insular de Mallorca, Menorca, Ibiza, Formentera y Ayuntamiento de Palma, según se encuentre localizada tu vivienda), y pagar la tasa correspondiente.

Sólo se pueden presentar nuevas declaraciones responsables de inicio de actividad de comercialización de estancias turísticas si se refieren a viviendas de uso residencial que estén ubicadas en las zonas declaradas aptas de manera expresa.

Tampoco se podrán comercializar estancias turísticas en viviendas que no cumplan lo previsto en la Ley del Turismo de las Islas Baleares, la normativa de desarrollo y la normativa urbanística correspondiente.

El efecto inmediato de una DRIAT bien tramitada comporta la inscripción de oficio en el Registro insular de empresas, actividades y establecimientos turísticos, la cual, a su vez, debe ser comunicada a las administraciones registrales, tributarias y municipales pertinentes.

¿Quiénes pueden llevar a cabo la actividad de comercializar estancias turísticas?

La comercialización de estancias turísticas puede llevarla a cabo la persona propietaria o por medio de operadores o cualquier canal de comercialización turística.

También la comercialización se puede combinar con el uso propiamente de la vivienda, como es el caso de las ETV60.

¿De qué forma podrás presentar la DRIAT?

Hay que diferenciar:

– Si eres persona física, puedes presentarla de forma electrónica, a través de la Sede Electrónica, o de forma presencial o física.

– Si eres persona jurídica o empresa, siempre de forma electrónica.

Enlaces para la tramitación electrónica:

Consell de Mallorca. Sede electrónica. Inscripción de inicio de actividad para las estancias turísticas en viviendas.

Consell de Menorca.  Sede electrónica. Declaración responsable de inicio de actividad turística de comercialización de estancias turísticas en viviendas.

Consell de Ibiza. Sede electrónica. Declaración responsable de inicio de actividad turística – Estancias turísticas.

Consell de Formentera. Oficina Virtual (OVAC). Declaración responsable de inicio de actividad turística para la comercialización de estancias turísticas en viviendas.

¿Qué documentos tienes que acompañar con la DRIAT?

En concreto, junto con la presentación de la declaración responsable de inicio de actividad turística, tendrás que presentar la siguiente documentación:

1. Acreditación a través de cualquier medio válido en derecho de la personalidad (fotocopia DNI o NIE juntamente con pasaporte o documento nacional de identidad) y de la representación de la persona declarante (autorización o poder reconocido).
2. Certificado municipal acreditativo de estar en zona apta, y de que no se ha superado, en su caso, el número máximo de plazas en el municipio.
3. Certificado acreditativo de la adquisición de las plazas turísticas.
4.  Certificado de empadronamiento del propietario, en caso de comercialización de vivienda principal.
5. Documentación acreditativa de que en la comunidad de propietarios se permite la comercialización turística, en el supuesto de que se comercialice una vivienda sometida a propiedad horizontal (Estatutos y/o acuerdo que apruebe el alquiler turístico).
6. Modelo del plan de modernización y calidad para las estancias turísticas, previsto en el Anexo 6 del Decreto 20/2015, debidamente cumplimentado
7. Justificante del Pago de las correspondientes tasas.

Esta documentación podrás presentarla en el registro del órgano competente en  materia de turismo o también puedes enviarla por correo postal (solo para personas físicas). En este caso, deben presentarse los documentos dentro de un sobre abierto, a fin de que el personal de la oficina de Correos pueda indicar, mediante el sello oficial, el lugar, la fecha y la hora exacta en que se ha hecho el registro. Estos datos también quedan anotados en el resguardo justificativo.

¿Cuál es el contenido del Modelo de plan de modernización y calidad para estancias turísticas?

De acuerdo con la Ley del Turismo balear y  Decreto 20/2015, de 17 de abril, que la desarrolla, la vivienda que comercializas como estancia turística está obligada a superar un plan de modernización y seguridad.

El modelo de Plan establece dos listas de requisitos: unos indispensables y, por lo tanto, de cumplimiento obligatorio, y de otros evaluables.

Con respecto a los segundos, la persona interesada tiene que otorgar la puntuación que considere adecuada a cada uno de los aspectos, con el máximo de puntos que se indica en la lista.

Conforme al Plan de Modernización y  Calidad, el total de puntos obtenido no puede ser menor de 70.

Requisitos de carácter general (Indispensables)

Requisitos comedor / sala de estar (Indispensables)

Requisitos cuarto de baño / lavabo (Indispensables)

Requisitos dormitorios (Indispensables)

Requisitos cocina (Indispensables)

Requisitos zona exterior (Indispensables)

Póliza de seguro por responsabilidad civil por importe mínimo de 300.000 € (Indispensables)

Requisitos de carácter general (Evaluables) 

Requisitos comedor/sala de estar (Evaluables)

Requisitos baño/lavabo (Evaluables)

Requisitos dormitorios (Evaluables)

Requisitos cocina (Evaluables)

Requisitos zona exterior (Evaluables)

¿Cómo te afecta el Modelo de plan de modernización y calidad si ya estás comercializando tu estancia turística?

Sólo estarás excluido de presentar este plan en los casos siguientes:

a) Si tu vivienda hubiera superado un plan o sistema de calidad en los últimos tres (3) años desde la publicación del Decreto (18 abril 2015), que esté vigente, y así lo acredites. También se deben acreditar las prórrogas de la vigencia.

b) Si tu vivienda objeto de comercialización de estancias turísticas, haya sido objeto de inspección y comprobación de los planes, durante un período máximo de seis (6) años desde la inspección.

No obstante, en todos estos casos se tiene que volver a superar la autoevaluación o bien presentar un plan de modernización cada seis (6) años como máximo.

Transcurrido este plazo sin que tu establecimiento  haya superado los correspondientes planes de modernización y calidad, la Administración turística iniciará de oficio el expediente para dar de baja definitiva tu estancia turística.

Se considera falta grave no haberse adaptado al cumplimiento de los requisitos y condiciones de la autoevaluación en la fecha máxima que la normativa determine.

¿Hay que pagar tasas?

En Mallorca el pago de la tasa sólo está previsto para las personas que no presenten la comunicación con el trámite electrónico.

En Menorca la tasa es de 15,30 € por plaza.

En Formentera, la tasa por inicio de actividad turística es de 300€ más el precio por número de plazas que está establecido en la ordenanza reguladora del precio público de aplicación a las operaciones de adquisición de plazas turísticas,  publicada en el BOIB nº. 56 de 27 de abril de 2019.

¿Desde cuándo es posible la presentación de nuevas solicitudes de licencias turísticas?

El Decreto Ley 3/2022, de medidas urgentes para la sostenibilidad y circularidad del turismo, establece una moratoria desde el 11 de febrero de 2022 y durante los próximos 4 (cuatro) años, periodo durante el que no es posible tramitar nuevas inscripciones de estancias turísticas, en las islas de Mallorca, Menorca, Ibiza y Formentera.

Consecuentemente, durante este plazo no podrás presentar declaraciones responsables de inicio de la actividad turística.

Sin embargo, en Menorca, esta suspensión no afecta a las actividades turísticas que se desarrollen en las áreas de reconversión territorial en zonas turísticas, que fueron objeto de esponjamiento o reordenación y que están delimitadas como tales en el Plan territorial Insular de Menorca.

¿Cuál es el plazo de vigencia de la DRIAT?

Dependerá de la tipología del inmueble.

Vigencia de la DRIAT indefinida

• Vivienda unifamiliar aislada o chalet que no comparte parcela con otros.
• Vivienda unifamiliar entre medianeras única en la parcela.
• Vivienda unifamiliar pareada que no comparte parcela con la otra.
• Vivienda ubicada en un edificio en el que haya una sola vivienda y uno o varios locales destinados a otros usos con entradas independientes (ejemplo: edificio en el que los bajos son local comercial y la planta superior, vivienda). El edificio no está sometido a régimen de propiedad horizontal.

Vigencia de la DRIAT de cinco (5) años, renovables

• Vivienda ubicada en un edificio en el que haya una sola vivienda y uno o varios locales destinados a otros usos con entradas independientes (ejemplo: edificio en el que los bajos son local comercial y la planta superior, vivienda). El edificio está sometido a régimen de propiedad horizontal.
• Vivienda unifamiliar aislada o chalet que comparte parcela con otros.
• Vivienda ubicada en edificios de pisos en los que haya otras viviendas.
• Edificios de viviendas adosadas (son un mismo edificio con varias viviendas que, además, comparten parcela).
• Viviendas pareadas que comparten parcela (un mismo edificio con dos viviendas que, además, comparten parcela).
• La modalidad vivienda principal ETV/60.

¿Desde cuándo puedes publicitar y alquilar tu vivienda turística? 

La presentación de la DRIAT habilita para llevar a cabo la actividad de alojamiento turístico desde el momento en que se registra su entrada (se presenta), teniendo efectos de inmediata inscripción en el correspondiente Registro Insular de empresas, actividades y establecimientos turísticos.

A partir de ese momento, podrás publicitarla  en los términos comunicados.

No se puede comercializar ni hacer publicidad de estancias turísticas sin la presentación previa de la DRIAT.

En cuanto a la incorporación del número de inscripción turística a la publicidad de comercializaciones turísticas en viviendas, mientras tanto no se disponga de este número se admite la incorporación del número de registro de entrada otorgado al tramitar la DRIAT a cualquier registro público .

Asimismo, hasta que no se disponga del número de inscripción se exime de lucir la placa identificativa normalizada a la vivienda, en todo caso de obligada exhibición en un lugar destacado y visible de este durante el período que sea objeto de explotación.

¿Qué sucede si alquilas tu vivienda sin licencia turística?

Se sancionan con multas de entre 20.001 y 40.000 euros los casos de publicidad, contratación o comercialización de estancias turísticas en viviendas de uso residencial que no hayan presentado la declaración responsable de inicio de actividad turística o comunicación previa.

Como sanción accesoria se puede imponer la suspensión temporal de la actividad de la empresa o del ejercicio profesional o la clausura temporal del establecimiento.

 

Cuadro resumen ETV (Fuente GOIB)

 

INSCRIPCIÓN. PUBLICIDAD Y DISTINTIVO DE LAS ESTANCIAS TURÍSTICAS EN VIVIENDAS

¿Cómo se produce la inscripción de tu ETV?

La inscripción de la estancia turística en vivienda en los correspondientes registros insulares de empresas, actividades y establecimientos turísticos se producirá de oficio por la Administración turística competente.

A efectos de registro sólo se permite una empresa comercializadora por estancia turística, que puede coincidir, o no, con el propietario, y con independencia que se explote directa o indirectamente por medio de centrales de reserva u otros mediadores.

¿Cuándo se realizarán las comprobaciones por la administración turística? 

Posteriormente a la inscripción, la administración efectuará las comprobaciones correspondientes para verificar la veracidad de la declaración y el cumplimiento de la normativa turística, sin perjuicio del cumplimiento de obligaciones exigidas en otras normas.

¿Qué sucede si no cumples con la normativa establecida una vez presentada la DRIAT?

Cuando se detecte inexactitud, falsedad u omisión en cualquier dato, manifestación o documento de carácter esencial que se adjunte a la mencionada declaración, implicará la suspensión, la imposibilidad de continuar con la actividad y también la cancelación de la inscripción.

Las medidas anteriores se considerarán baja definitiva de oficio, e implicará que las plazas turísticas quedarán a disposición de la administración turística.

Este hecho también supondrá la instrucción de un expediente sancionador para exigir a la persona interesada la responsabilidad correspondiente.

¿En la publicidad que efectúes tienes que incluir el número de registro?

El número de inscripción en el correspondiente registro insular de empresas, actividades y establecimientos turísticos deberá figurar obligatoriamente en toda tu publicidad y, en particular, en las acciones de promoción y comercialización a través de canales de oferta turística.

Las plataformas u otros canales de comercialización tienen la obligación de publicar el número de licencia de la vivienda.

¿Dónde puedo consultar el registro de una ETV en Mallorca?

Puedes consultarlo a través del siguiente enlace.

Las estancias turísticas en viviendas deberán estar identificadas mediante la colocación en el exterior de las mismas, en un lugar destacado y visible, de un pictograma con las siglas “ETV” y el número de signatura correspondiente a su inscripción en los registros insulares, cuyas características se detallan en el Anexo 1 del Decreto 20/2015.

REGISTRO DE VIAJEROS

¿Desde qué fecha será obligatorio utilizar la aplicación ses.hospedajes?

CONTRATO DE ALQUILER DE ESTANCIA TURÍSTICA DE BALEARES

¿Es obligatorio firmar un contrato de alojamiento turístico?

La normativa turística de la Comunidad de Baleares no obliga a firmar un  contrato de alojamiento.

Sólo se establece que:

1. Las condiciones contractuales expuestas en la página web del comercializador que hayan sido expresamente aceptadas por el cliente tendrán efectos contractuales.
2. En los contratos se podrán disponer los supuestos de rescisión que las partes consideren pertinentes en relación con comportamientos incívicos, incumplimiento de las ordenanzas relativas a ruidos y otros.

Recuerda que tu huésped como usuario de los servicios turísticos,  tiene derecho, entre otros, a:

a) Recibir información suficiente, veraz, comprensible, eficaz, objetiva, inequívoca y completa sobre el precio, las condiciones y las características de los bienes y los servicios turísticos que se ofrecen antes de su contratación.

b) Obtener todos los documentos que acrediten los términos de la contratación de los servicios turísticos y sus justificantes de pago.

Por todo ello, te recomiendo que establezcas tus propias cláusulas específicas sobre extremos relacionados con el régimen de reservas y su cancelación, desistimiento del usuario, prohibiciones a los usuarios, prestación de servicios complementarios, penalizaciones, reparaciones, mantenimiento, entrada y salida de los clientes, depósito o fianza por pérdida o deterioro de instalaciones, etc.

Ten presente que es un gasto fiscalmente deducible: Los ocasionados por la formalización del contrato de arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución del derecho y los de defensa de carácter jurídico relativo a los bienes, derechos o rendimientos.

Puedes y debes añadir cláusulas específicas a tu contrato de alquiler. No lo dejes al azar. Además es un gasto que te puedes deducir fiscalmente.

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¿Es obligatorio firmar un contrato de temporada?

Si alquilas tu vivienda más de un (1) mes, es muy recomendable firmar un contrato de temporada.

¿Quieres que redacte a medida tu contrato de arrendamiento turístico o el contrato de temporada?

Pídemelo en  info@alquilerviviendavacacional.com