¿Si quiero hacer un cambio en la titularidad de mi vivienda de uso turístico, tengo que solicitar la autorización expresa de la comunidad de propietarios a partir del 3 de abril 2025?
Te cuento un ejemplo más de arbitrariedad en la actuación de la Junta de Andalucía con respecto a las viviendas de uso turístico (VUT).
De ti, también, depende que la Administración continúe actuando de forma arbitraria o rectifique.
La web de la Junta de Andalucía, ni los amables emails de contestación a los ciudadanos que desde ésta se remiten, no son fuente del derecho, como tampoco lo es la barra del bar de mi pueblo. Sólo vale lo que está en la ley expresado de forma clara.
Os expongo los supuestos de hecho controvertidos, la respuesta de la Junta de Andalucía, y la que, entiendo, debería ser la respuesta legal a dichas cuestiones.
Con la lógica y la legalidad pretendo desmontar la respuesta de la Junta de Andalucía.
Indice
SUPUESTOS DE HECHO
Las situaciones que se están planteando en la actualidad son las siguientes:
1. Si como nuevo propietario compro una vivienda de uso turístico ya inscrita en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA).
¿Tengo que volver a iniciar de nuevo el procedimiento de registro turístico, o sólo tengo que modificar el titular de la propiedad en el RTA?
¿En concreto, tengo que solicitar la autorización expresa de la comunidad de propietarios a partir del 3 de abril 2025?
2. Si como actual propietario decido ceder la explotación de mi vivienda de uso turístico a un tercero (autónomo o empresa),
¿Tengo que reiniciar el procedimiento de registro turístico o sólo tengo que modificar el titular de la explotación en el Registro de Turismo de Andalucía?
¿En concreto, tengo que solicitar la autorización expresa de la comunidad de propietarios a partir del 3 de abril 2025?
LA RESPUESTA DE LA JUNTA DE ANDALUCÍA FUNDADA EN LA ARBITRARIEDAD
Cuando se le plantean los anteriores supuestos a la Junta de Andalucía (vía web, email o telefónicamente), ésta responde que tanto para la inscripción de una vivienda de uso turístico como para el cambio de titularidad ante el Registro de Turismo de Andalucía (RTA), es obligatorio aportar la siguiente documentación.
Ciertamente no distingue, entre cambio de titular de la propiedad o titular de la explotación, por lo que parecería referirse a los dos. Sería interesante una aclaración al respecto.
En cambio, si diferencia dos fechas:
Hasta el 2 de abril de 2025:
- Certificación registral de dominio de la vivienda, emitida por el Registro de la Propiedad donde se acredite que los estatutos o normas que regulan la comunidad de propietarios no contenga la prohibición expresa para ejercer la actividad de alojamiento turístico.
- Solicitud realizada al Registro de la Propiedad de la certificación registral de dominio de la vivienda, donde se solicite expresamente la mención a la existencia o no de la prohibición para ejercer la actividad turística por parte de la comunidad de propietarios.
Asimismo, se va a solicitar título para la explotación de la totalidad de la vivienda (escritura de propiedad o nota simple informativa, contrato explotación/cesión/comodato de uso como vivienda con fin turístico detallando el periodo de vigencia, etc.).
A partir del 3 de abril de 2025:
En vez de los dos documentos anteriores, el nuevo titular deberá aportar acuerdo (acta o certificado de acta) en el que conste la aprobación expresa de la comunidad de propietarios para la actividad turística, que requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Igualmente, se va a solicitar título para la explotación de la totalidad de la vivienda (escritura de propiedad o nota simple informativa, contrato explotación/cesión/comodato de uso como vivienda con fin turístico detallando el periodo de vigencia, etc.).
Respuesta de la Junta de Andalucía desde su web.
ARGUMENTOS LEGALES EN CONTRA DEL CRITERIO ARBITRARIO DE LA JUNTA DE ANDALUCÍA
No es lo mismo iniciar la actividad de alquiler turístico en un alojamiento turístico que continuar con una actividad ya iniciada y funcionando.
Si la norma no lo establece de forma expresa, no se pueden exigir los mismos requisitos para (a) registrar, por primera vez, una vivienda de uso turístico, cuando se inicia ex novo la actividad de alquiler turístico, que para (b) modificar las circunstancias (esenciales o no) manifestadas en la declaración responsable de inicio de la actividad de vut, ya presentada, cuando se pretende continuar con la misma actividad turística ya iniciada. Bien sea porque se hubiera producido un cambio de titular de la propiedad (supuesto de transmisión de la misma) o un cambio de titular de la explotación (supuesto de cesión de la explotación).
No existe fundamento legal en la respuesta de la Junta de Andalucía para mantener que se aplican los mismos requisitos en dos momentos distintos: el inicio y la continuación de la actividad.
No sólo no está contemplada expresamente la respuesta de la Administración en el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, por el que se regulan las viviendas de uso turístico.
Sino que el propio art. 9.1 letra g) del citado Reglamento, solo prevé la aprobación de la comunidad de propietarios, en el caso de la inscripción de una vut. Es decir, cuando se inicie la prestación del servicio de alojamiento en la vivienda.
Tengo a bien a preguntar a la Junta de Andalucía: ¿Cuáles son sus argumentos legales?
La Disposición adicional segunda de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) blinda las viviendas de uso turístico registradas con anterioridad al 3 de abril de 2025
Entiendo que este podría ser el mayor argumento legal de peso.
La misma norma estatal que instaura la aprobación expresa de la comunidad de propietarios establece que aquel propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma.
Cuando se refiere a las condiciones y plazos establecidos en la misma, hay que entender que se refiere a los que existieran a la fecha de presentación de la declaración de inicio de la actividad o, en su caso, en los periodos transitorios de adaptación de las sucesivas modificaciones legales.
En nuestro ordenamiento no cabe la interpretación libre del derecho
Conviene recordar a la Junta de Andalucía que el artículo 3.1 Código Civil (C.C) no consagra la interpretación libre del derecho.
Este comienza diciendo que “Las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras…”
Este precepto recoge la máxima jurídica de que “in claris non fit interpretatio”, es decir, que si la norma es clara no cabe interpretación o al menos no cabe tergiversar el significado de sus palabras.
Aceptar el criterio de la Junta de Andalucía supondría los siguientes efectos perversos para las viviendas de uso turístico registradas
Por ahora se me ocurren los siguientes (porque los iré ampliando):
- La introducción «de facto» de una nueva causa de cese de la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía.
- Dejar en manos de un tercero (la comunidad de propietarios) generalmente contrario al alquiler turístico, la decisión última sobre la permanencia y continuidad de una actividad que en el momento de iniciar la actividad contaba con las bendiciones de la administración, incluso de la misma comunidad de propietarios.
CONCLUSIÓN
En resumen, haciendo una interpretación literal del art. 9.1 letra g) (“Registro. Inicio de la actividad…”) y de la Disposición adicional segunda de la LPH («..propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad..) considero que no cabría exigir la aprobación expresa de la comunidad de propietarios a que se refiere el art. 7.3 LPH, en los supuestos de cambio de titularidad, se produzca dicho cambio en la propiedad o en la explotación de la misma.
Lo contrario, supondría una actuación arbitraria de la Junta de Andalucía contraria a libertad de establecimiento y de prestación de los servicios turísticos. Así como una confiscación de derechos.
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