ASTURIAS: Si quieres que tu vivienda de uso turístico cumpla con la normativa

A las viviendas de uso turístico inscritas antes del 20 de noviembre de 2024, no les será exigible aportar la certificación de la Junta de Propietarios que acredite la posibilidad de comercialización turística de las viviendas. Asimismo, a las viviendas de uso turístico inscritas antes del 3 de abril de 2025, tampoco les será exigible la aprobación expresa de la comunidad de propietarios.

 

En este post te explico todo lo que debes saber si alquilas una vivienda de uso turístico en la Comunidad Autónoma del Principado de Asturias. Su normativa aplicable, los requisitos legales y técnicos que debes cumplir, las exclusiones, las prohibiciones, la tramitación para dar de alta a una vivienda de uso turístico, y muchas cosas más.

Si alquilas o comercializas tu vivienda de uso turístico, o si estás pensando en hacerlo, lo que aquí te cuento puede interesarte.

NORMATIVA DE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO DE ASTURIAS. REQUISITOS LEGALES

¿Cuál es la normativa aplicable?

Las viviendas de uso turístico van a verse afectada por las siguientes normas:

• LEY del Principado de Asturias 7/2001, de 22 de Junio, de Turismo.  (BOPA de 6 de julio de 2001)  MODIFICADA por La Ley del Principado de Asturias 6-2024, de 13 de noviembre, de cuarta modificación de la Ley del Principado de Asturias 7-2001, de 22 de junio, de Turismo (BOPA de 19 de noviembre de 2024)
• DECRETO 48/2016, de 10 de agosto, de viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico. (BOPA nº 191, de 17 de agosto de 2016)  (En lo sucesivo, me referiré a él como el Reglamento o Decreto 48/2016)

La adaptación de las de las viviendas de uso turístico inscritas en
el Registro de Empresas y Actividades Turísticas del Principado de Asturias

¿Qué se entiende por vivienda de uso turístico?

Son viviendas de uso turístico aquellas viviendas independientes ubicadas en una edificación de varias plantas sometida a régimen de propiedad horizontal. Amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato. Cedidas temporalmente por la persona física o jurídica propietaria o con título habilitante, directa o indirectamente, a terceras personas con una finalidad turística. En las que se presta el servicio de alojamiento turístico de forma habitual, íntegramente y mediante precio, y los servicios turísticos que reglamentariamente se determinen.

Antes del 20 de noviembre de 2024, las viviendas de uso turístico se podían contratar por habitaciones. A partir de esta fecha sólo se contratarán íntegramente. 

¿Qué requisitos tiene una VUT?

Según la definición anterior, tu vivienda de e cumplir los siguientes requisitos:

1. Ser una vivienda independiente ubicada en un edificio de varias plantas sometido a régimen de propiedad horizontal. Lo que implica que tiene que estar ubicada en inmuebles (formados por pisos), situados en suelo de uso residencial.
2. Cederse temporalmente.
3. Reunir los requisitos establecidos para las viviendas de uso turístico que te contaré seguidamente. Requisitos que son diferentes de los de las viviendas vacacionales y los apartamentos turísticos.
4. Ofrecer el servicio de alojamiento turístico.
5. Cederse mediante precio.
6. Prestarse de forma habitual.
7. Ceder íntegramente. No es posible la cesión por habitaciones desde el 20 de noviembre de 2024..
8. Alquilarse amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato.
9. Comercializarse y promocionarse en canales de oferta turística.

¿Qué se entiende por cesión temporal?

Toda ocupación de la vivienda por un período de tiempo que no implique cambio de residencia por parte de la persona usuaria.

¿Qué se entiende por habitualidad?

Se presumirá la habitualidad cuando se oferte el alojamiento por cualquier canal de oferta turística o se preste el servicio, al menos, una vez al año.

¿Qué se entiende por empresa explotadora?

Las personas físicas o jurídicas, propietarios o intermediarios, que faciliten o medien en el alojamiento turístico a cambio de precio, cuya actividad, principal o no, consista en la cesión a título oneroso del uso y disfrute de las viviendas de uso turístico o viviendas turísticas.

En todo caso, se considerarán como empresas explotadoras y responsables ante la Administración a las personas físicas o jurídicas titulares de empresas, establecimientos y actividades turísticas que serán, salvo prueba en contrario, aquellas que realicen la declaración responsable o a cuyo nombre figure la autorización o habilitación preceptiva, según el caso.

EXCLUSIONES Y PROHIBICIONES 

¿Qué supuestos no tendrán la consideración de vivienda de uso turístico?

Si tu vivienda se encuentra en alguno de los supuestos siguientes, no podrás comercializarla como vivienda de uso turístico:

1. Cuando arriendes la vivienda por temporada, con finalidad distinta del uso turístico.
2. Los apartamentos turísticos y los alojamientos de turismo rural (hoteles rurales, casas de aldea y apartamentos rurales) que se regirán por lo dispuesto en su normativa específica.

¿Qué es un apartamento turístico?

¿Qué es una vivienda vacacional?

Es aquélla en la que, reuniendo los requisitos establecidos en el Decreto 48/2016, se presta el servicio de alojamiento mediante precio, de forma habitual y profesional, y no se encuentra comprendida en la modalidad de apartamentos turísticos.

En todo caso, se referirá sólo al alojamiento íntegro, y no por habitaciones.

La diferencia fundamental entre la vivienda vacacional y la vivienda de uso turístico es que en la vivienda vacacional se presta el servicio de alojamiento de forma profesional.

Además de las instalaciones y equipamientos mínimos que exige para las viviendas vacacionales el propio Decreto 48/2016.

¿Cuándo no puedes destinar tu vivienda a un uso turístico?

No podrás destinar la vivienda al uso turístico cuando:

1. La alquiles por habitaciones. No se permite la cesión por estancias.
2. Lo prohíban los estatutos de la comunidad de propietarios, en el caso de que las viviendas estén ubicadas en inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal.
3. No lo apruebe expresamente la comunidad de propietarios, también, en inmuebles sometidos a régimen de propiedad horizontal.
4. Incumplas la normativa municipal que fuera aplicable para el ejercicio de la actividad.

Tampoco podrá comercializarse como vivienda de uso turístico ningún tipo de vivienda sometida a un régimen de protección pública o protección oficial.

REQUISITOS Y SERVICIOS DE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO

¿Qué requisitos debe cumplir una vivienda de uso turístico?

1. Disponer de la cédula de habitabilidad, debiendo en todo caso, contar con el programa mínimo requerido por la normativa de habitabilidad para ser consideradas vivienda, y cumplir las normas de sostenibilidad y accesibilidad.
2. Estar dotadas de medidores o contadores individuales de agua y de otros suministros energéticos vinculados a la vivienda.
3. Contar con un seguro de responsabilidad civil (de explotación) que cubra los daños y lesiones que sufra la clientela. Con una cuantía mínima de cobertura de 150.250 €, sin que, en su caso, la franquicia sea superior a 602 €.
4. Estar suficientemente amuebladas y dotadas de los electrodomésticos y enseres necesarios para su ocupación inmediata. Con todo el mobiliario, cubertería, menaje, lencería y equipamientos inherentes a las mismas, acorde al número de plazas de que dispongan. En perfecto estado de mantenimiento, limpieza e higiene. Deberá garantizarse la reposición de los enseres necesarios, en su caso.
5. Disponer de suministro permanente y adecuado de agua fría y caliente sanitaria, y de energía eléctrica y calefacción capaz de alcanzar y mantener una temperatura ambiental adecuada. Así como de un extintor e iluminación de emergencia.
6. Las habitaciones tendrán ventilación directa al exterior o a patios no cubiertos, y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas.
7. El número de baños debe ser proporcional a los usuarios alojados. Cuando no exceda de seis (6) plazas podrá tener un (1) único cuarto de baño. Exigiéndose, al menos dos (2), cuando se supere este número.
8. Las dimensiones mínimas, elementos de equipamientos y cómputo de los metros cuadrados útiles de la vivienda, así como su ocupación, de acuerdo con el número de dormitorios dobles o individuales con los que cuenta, deberán estar en concordancia con lo requerido en la normativa en la que se regulan las condiciones de habitabilidad y seguridad de las viviendas.

Es muy importante que tengas en cuenta que, en particular, el inicio de la actividad requerirá el cumplimiento de los trámites impuestos por la normativa municipal para la apertura.

¿Qué servicios comunes debes ofrecer?

En el precio del alojamiento de tu vivienda de uso turístico se entenderán incluidos:

1. Suministro del agua.
2. De energía eléctrica.
3. Del combustible necesario para la alimentación de la calefacción, agua caliente y de la cocina.
4. Limpieza y cambio de ropa de cama y baño a la entrada de nuevos clientes. Deberá efectuarse una limpieza general de la vivienda y cambio de lencería siempre que se produzca una nueva ocupación.
5. Conservación y reparación de las instalaciones y equipamiento.

¿Qué medios tienes si un huésped no quiere abandonar el alojamiento?

Las empresas explotadoras de las viviendas de uso turístico podrán establecer unas normas de uso o de régimen interior que deberán estar a disposición inmediata de las personas usuarias.

Los clientes que incumplan las reglas de la buena convivencia e higiene, así como aquellas personas que pretendan entrar o permanecer con finalidad distinta a la propia del alojamiento podrán ser desalojados de la vivienda.

El incumplimiento de estas normas facultará a la empresa para proceder a la expulsión de los infractores de las mismas, para lo cual podrán recabar el auxilio de las fuerzas de orden público.

TRAMITACIÓN. DOCUMENTACIÓN 

¿Qué es lo primero que tienes que hacer para destinar tu vivienda al uso turístico?

Con carácter previo al inicio de la apertura de una vivienda de uso turístico, el titular de la misma o su representante deberá formular una declaración responsable de inicio de actividad de vivienda de uso turístico , ante el  departamento competente en materia de turismo, en la que manifieste el cumplimiento de los requisitos establecidos en la normativa vigente.

¿De qué forma podrás presentar la declaración de inicio de actividad?

A partir del 20 de noviembre de 2024, con independencia de que seas persona física o jurídica (empresa), sólo podrás presentar la declaración de inicio de actividad de forma electrónica, desde  Web del Principado de Asturias.

¿Qué documentación que NO es necesario acompañar, pero que deberá hallarse a disposición de la administración para su comprobación desde el momento de la presentación de la declaración responsable?

• Acreditación de la personalidad física o jurídica de empresa explotadora.
• Título que acredite la disponibilidad de la vivienda.
• Acreditación del cumplimiento de la normativa municipal aplicable (licencia de actividad, licencia ambiental, etc.).
• Proyecto técnico visado, o planos de distribución interior de planta, a escala 1/100, en los que se indicará el destino y superficie de cada dependencia.
• Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, según el caso.
• Si existe una persona gestora, autorización o título suficiente del propietario para la gestión de la vivienda.
• Certificación de la Junta de la Comunidad de Propietarios que acredite la posibilidad de comercialización turística de las viviendas, de conformidad con los requisitos que establece al respecto la legislación de propiedad horizontal para los estatutos y acuerdos de la comunidad. A partir del 3 de abril de 2025 dicha certificación deberá sustituirse por el acuerdo de aprobación expresa de la comunidad de propietarios.
• Póliza del seguro de responsabilidad civil con una cuantía mínima de cobertura de 150.250€ sin que, en su caso, la franquicia sea superior a 602€ y del recibo acreditativo del pago. El seguro deberá ser de explotación, no serán válidos los de hogar.

Servicios relacionados: 

• • Aportación de documentos por requerimiento a la Administración del Principado de Asturias

¿Qué plazo tienes para presentar la declaración responsable?

Permanente.

El procedimiento de declaración responsable de dedicación al uso turístico de las viviendas no está sujeto a un plazo específico.

En consecuencia, la declaración responsable podrás presentarla a lo largo de todo el año.

¿Qué plazo existe para que te conteste la administración turística?

No existe.

En consecuencia, tampoco procede el silencio administrativo.

¿Desde cuándo puedes alquilar y anunciar tu alojamiento turístico?

La declaración responsable dirigida al órgano competente en materia de turismo permitirá ejercer la actividad por tiempo indefinido, desde el día de su presentación.

A partir de ese momento, ya podrás publicitarla como vivienda de uso turístico.

INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE TURISMO DE ASTURIAS. PUBLICIDAD Y DISTINTIVO DE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO

¿Cómo se produce la inscripción de tu vivienda de uso turístico?

La inscripción de la vivienda de uso turístico en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas se producirá de oficio por la Administración turística. Tú no tienes que hacer nada al respecto.

¿Hay que incluir el número de registro en la publicidad que efectúes?

Es obligatorio.

Una vez inscrita la vivienda de uso turístico, el número de inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas deberá figurar obligatoriamente en toda su publicidad. En particular, en las acciones de promoción y comercialización a través de canales de oferta turística, como garantía de su legalidad.

¿Las viviendas turísticas tienen que exhibir algún tipo de distintivo?

Las viviendas de uso turístico estarán identificadas mediante la colocación en el exterior de las mismas de un pictograma con las siglas “VUT”, y el número de signatura correspondiente a su inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas.

Se podrá reducir el tamaño del pictograma en función de las normas de la comunidad de vecinos o la normativa municipal.

Las características del distintivo se detallan en el anexo II del Decreto 48/2016.