ARAGÓN: Si quieres que tu vivienda de uso turístico cumpla con la normativa

 

Desde el 3 de abril de 2025, todas las nuevas viviendas de uso turístico en Aragón requerirán el acuerdo de la junta de propietarios que apruebe expresamente la autorización para el uso turístico. 

 

En este post te explico todo lo que debes saber si alquilas una vivienda residencial como vivienda de uso turístico en Aragón (Huesca, Teruel y Zaragoza): su normativa aplicable, los requisitos legales y técnicos que debes cumplir, las exclusiones, las prohibiciones, la tramitación para dar de alta a una vivienda turística, y muchas cosas más.

Si alquilas o comercializas tu vivienda con fines turísticos o vacacionales, o si estás pensando en hacerlo, lo que aquí te cuento puede interesarte

NORMATIVA DE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO DE ARAGÓN. REQUISITOS LEGALES 

¿Cuál es la normativa aplicable?

Desde el 18 de abril de 2023 está en vigor la nueva regulación de las viviendas de uso turístico en Aragón. A las declaraciones responsables relativas a viviendas de uso turístico formuladas con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva regulación, les será de aplicación la normativa vigente en el momento de presentación de las mismas, esto es, el Decreto 80/2015, de 5 de mayo, derogado.

¿Qué se entiende por vivienda de uso turístico?

La vivienda de uso turístico es el inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, vivienda unifamiliar aislada u otra perteneciente a complejos inmobiliarios privados que, amueblado y equipado en condiciones de uso inmediato, es comercializado y promocionado en canales de oferta turística, para ser cedido temporalmente y al completo, por su propietario, directa o indirectamente a terceros, con fines de alojamiento turístico, y a cambio de un precio.

¿Qué se entiende por inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal?

Aquel piso perteneciente a una comunidad de propietarios constituida de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 5 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, o norma que lo sustituya.

¿Qué se entiende por vivienda unifamiliar aislada?

El edificio de uso residencial que ocupa una porción del suelo que le corresponde, bien por asignación de enteros en la división horizontal en la que se integre, bien por atribución de la totalidad de la parcela sobre la que se asiente o por su inscripción registral como finca independiente, siempre que disponga un acceso exclusivo e independiente para cada vivienda y cuya edificación esté situada íntegramente dentro de una parcela sin contacto con ningún lindero.

¿Qué requisitos tiene una vivienda de uso turístico?

Del concepto legal anterior, pueden extraerse las siguiente notas características:

1. Ofrecerse amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato.
2. Comercializarse y promocionarse en canales de oferta turística.
3. Cederse temporalmente (por un período igual o inferior a un mes por usuario).
4. Cederse al completo (No por habitaciones).
5. Cederse con fines de alojamiento turístico.
6. Cederse a cambio de un precio (No gratis).

¿Qué se entiende por canal de oferta turística?

Las agencias de viajes; centrales de reserva; otras empresas de mediación y organización de servicios turísticos, incluidos los canales de intermediación virtuales; así como la inserción de publicidad en los espacios de los medios de comunicación social relacionados con los viajes y estancias en lugares distintos a los del entorno habitual de los turistas

¿Cuándo se presumirá que estás alquilando una vivienda de uso turístico?

Se presumirá que la cesión de uso de una vivienda se encuentra sujeta a la normativa turística:

1. Cuando su promoción o comercialización se efectúe a través de canales de oferta turística, «o» (observa que dice «o» no «y»)
2. Cuando se ceda por un período igual o inferior a un (1) mes por usuario.

EXCLUSIONES Y PROHIBICIONES

¿Qué supuestos no tendrán la consideración de vivienda de uso turístico?

La normativa turística no se aplicará a tu vivienda cuando se encuentre en las situaciones siguientes:

1. Cuando la alquiles más de un (1) mes de forma continuada por usuario.
2. Cuando la arriendes por temporada, con finalidad distinta del uso turístico.
3. Las casas rurales, esto es, las casas independientes ubicadas en núcleos de menos de 1.000 habitantes y que respeten las características de la arquitectura tradicional de la zona. Éstas se regirán por lo dispuesto en su normativa específica de los alojamientos turísticos denominados Viviendas de Turismo Rural.
4. Los conjuntos formados por dos (2) o más viviendas pertenecientes a un mismo propietario o explotadas por un mismo gestor que estén ubicadas en el mismo inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal. Éstas deberán cumplir con lo dispuesto en la normativa que regula los apartamentos turísticos.

No podrás destinar una vivienda a fines turísticos cuando:

1. No dispongas de cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
2. La alquiles por habitaciones. No se permite la cesión por estancias.
3. Lo prohíban los estatutos de la comunidad de propietarios, en el caso de que las viviendas estén ubicadas en inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal.
4. No lo apruebe expresamente la comunidad de propietarios, también, en inmuebles sometidos a régimen de propiedad horizontal.

REQUISITOS Y SERVICIOS DE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO 

¿Qué requisitos mínimos debe cumplir una vivienda de uso turístico?

Habitabilidad:

Deberán cumplir con lo dispuesto en la normativa vigente en materia de habitabilidad para su uso residencial como vivienda.

Además deberán permanecer en un adecuado estado de conservación de sus estructuras e instalaciones.

Seguridad:

Deberán cumplir con lo dispuesto en la normativa vigente en materia de seguridad para su uso residencial como vivienda.

En concreto, existirá en cada vivienda, en un lugar visible, un cartel informativo con los teléfonos y direcciones de los servicios de emergencia y sanitarios, redactado, al menos, en los idiomas castellano, francés (novedad desde 2023) e inglés.

Certificado de idoneidad: (nuevo desde 2023)

Los titulares deberán disponer, con carácter previo al inicio de la actividad o en caso de producirse una modificación o reforma sustancial de una vivienda de uso turístico, de un certificado de idoneidad, emitido por técnico competente, que acredite el cumplimiento de los requisitos exigidos por la normativa vigente en materia de habitabilidad y seguridad para su uso residencial como vivienda.

Accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas:

Deberán cumplir la normativa sobre promoción de la accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas correspondiente a los edificios de uso privado.

Requisitos mínimos: (Nuevo desde 2023 )

Las viviendas de uso turístico estarán compuestas, como mínimo, por un salón-comedor, cocina, dormitorio doble y baño.

El salón-comedor y la cocina podrán estar unificados en un único espacio.

La cocina dispondrá, como mínimo, de dos fogones, frigorífico-congelador, horno o microondas, y productos de limpieza.

El baño dispondrá, como mínimo, de lavabo, ducha, inodoro y espejo.

Tendrán la consideración de estudios aquellas viviendas de uso turístico en las que el dormitorio esté integrado en un salón-comedor- cocina, y dispongan de un baño independiente.

Las dimensiones mínimas de las estancias de la vivienda de uso turístico serán las siguientes:

• • Dormitorios dobles: 10 m² de superficie y 25 m³ de volumen.
  • Dormitorios individuales: 6 m² de superficie y 15 m³ de volumen.
  • Salón-comedor: 14 m² de superficie y 35 m³ de volumen.
  • Cocina: 6 m² de superficie y 15 m³ de volumen.
  • Salón-comedor-cocina: 18 m² de superficie y 45 m³ de volumen.
  • Baño: 3 m² de superficie y 6 m³ de volumen.
  • Estudios: 28 m² de superficie y 70 m³ de volumen.

En las viviendas de uso turístico existirá un botiquín equipado para la atención de primeros auxilios. No se incluirán en el mismo medicamentos para cuya dispensación sea requerida prescripción médica.

¿Qué servicios comunes debes ofrecer en tu vivienda de uso turístico?

En el precio del alojamiento deberán estar incluidos:

1. Suministro de agua fría y caliente sanitaria.
2. Fuentes de energía necesarias para el uso de la vivienda.
3. Calefacción automática.
4. Uso de lencería (ropa de cama y baño).
5. Limpieza de habitaciones (a la entrada o salida).

CAPACIDAD DE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO

¿Qué capacidad máxima debe tener una vivienda de uso turístico?

La capacidad máxima alojativa de las viviendas de uso turístico vendrá determinada por la aplicación de los siguientes parámetros:

• Una (1) persona por habitación > 6 m².
• Dos (2) personas por habitación > 10 m².
• Tres (3) personas por habitación > 14 m².

Como novedad desde 2023 se establece que la capacidad total instalada en la vivienda de uso turístico, calculada considerando tanto el sofá-cama u otros elementos de descanso similares instalados en el salón, en su caso, como el número de plazas fijas disponibles, no podrá superar la capacidad máxima alojativa total de la vivienda conforme a los parámetros anteriores.

En ningún caso podrán instalarse camas fijas en el salón ni en otras zonas o estancias de la vivienda que no sean las habitaciones destinadas a dormitorios.

Cuando la cocina esté integrada en la misma estancia con el salón- comedor, para el cálculo de la capacidad alojativa máxima de la habitación, se descontará la superficie mínima de 6 m² de la zona destinada a cocina.

Los estudios dispondrán de una capacidad máxima de dos (2) plazas.

Se considerarán habitaciones,  tanto los dormitorios como el salón-comedor de las viviendas de uso turístico.

TRAMITACIÓN. DOCUMENTACIÓN NECESARIA 

¿Qué es lo primero que tienes que hacer para destinar tu vivienda al uso turístico?

Con carácter previo al inicio de la apertura de una vivienda de uso turístico, el titular de la misma o su representante deberá formular una declaración responsable de inicio de actividad de vivienda de uso turístico , ante el  departamento competente en materia de turismo, en la que manifieste el cumplimiento de los requisitos establecidos en la normativa vigente.

Cabe la posibilidad de que puedas presentar la declaración responsable de forma presencial para ello:

1. Reúne la documentación que tienes que aportar.
2. Solicita cita previa en una de nuestras oficinas de información y registro. Localiza tu oficina más cercana
   Pedir cita previa
3. Presenta la documentación correspondiente en esa oficina.

Como novedad se establece que tras la formulación de la declaración responsable, el órgano competente del departamento responsable en materia de turismo solicitará al ayuntamiento correspondiente informe, con carácter preceptivo y vinculante, cuyo plazo de emisión será de diez (10) días,  acerca de los siguientes extremos:

a) Si la vivienda de uso turístico tiene carácter residencial, y es conforme con la normativa municipal sobre edificación.

b) Si la actividad de alojamiento turístico que se propone es conforme con el uso urbanístico previsto por la normativa municipal y cumple con las condiciones específicas que, en su caso, sean de aplicación.

c) Si la actividad de alojamiento turístico que se propone es conforme con las directrices de ordenación territorial que resulten de aplicación.

¿Cuál es el contenido de la declaración responsable?

La declaración responsable contendrá, como mínimo, lo siguiente:

1. Los datos de la vivienda y su capacidad legal máxima.
2. Los datos de la persona propietaria y, en su caso, de la persona gestora. En este último supuesto, deberá hacerse constar que la persona gestora dispone de título suficiente otorgado por el propietario para la gestión de la vivienda.
3. El número de teléfono para atender de manera inmediata comunicaciones relativas a la actividad de vivienda de uso turístico.
4. Declaración responsable del cumplimiento de la normativa vigente en materia de habitabilidad y seguridad para su uso residencial como vivienda, así como sobre potabilidad y depuración de agua y evacuación de residuales.
5. Declaración responsable acerca de la compatibilidad del uso con el planeamiento urbanístico del municipio o, en su caso, la disposición de las autorizaciones municipales que fueren necesarias para el ejercicio de la actividad en el inmueble de que se trata.
6. En el caso de las viviendas ubicadas en los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, partir del 3 de abril de 2025, la ley de propiedad horizontal nacional ha introducido la exigencia del acuerdo expreso de las comunidades de propietarios por mayoría de 3/5 para autorizar el uso turístico de las viviendas del inmueble. Este acuerdo no podrá exigirse con carácter retroactivo.

¿Qué documentos tienes que acompañar con la declaración responsable?

La documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos exigidos en la normativa para el ejercicio de la actividad deberá estar a disposición de la administración turística, para aportarla tan pronto te sea requerida

Dicha documentación estará formada por la siguiente:

1. La documentación que acredite la personalidad, física o jurídica del interesado (tú).
2. La cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación (Ya no es necesaria desde 2023).
3. Los que acrediten la disponibilidad de la vivienda (como pueden ser la escritura compraventa, el contrato de arrendamiento o de cesión, u otros)
4. El plano acotado de la vivienda firmado por técnico competente (Ya no es necesario su visado por el colegio profesional correspondiente desde 2023).
5. El contrato de cesión de la gestión de la vivienda, en su caso.
6. El título constitutivo del edificio y, si existieran, los estatutos de la comunidad de propietarios (Ya no es necesario desde 2023).
7. Certificado de idoneidad para vivienda de uso turístico, emitido por técnico competente, que acredite el cumplimiento de los requisitos exigidos por la normativa vigente en materia de habitabilidad y seguridad para su uso residencial como vivienda. (Nuevo desde 2023 )
8. Documento que acredite la potabilidad y depuración del agua, conforme a los requisitos establecidos en el Real Decreto 140/2003, de 7 de febrero, por el que se establecen los criterios sanitarios de la calidad del agua de consumo humano, o norma que lo sustituya, así como sobre evacuación de residuales, en el caso de que los establecimientos no estén conectados a la red urbana de saneamiento y depuración de aguas. (Nuevo desde 2023)

Si no aportas voluntariamente la referida documentación conjuntamente con la declaración responsable, podrás hacerlo posteriormente cuando te sea requerido por el Servicio Provincial correspondiente.

Sin embargo, si deberás presentar de forma obligatoria con la declaración:

• InmuebleDocumento que incorpore el titulo que acredite la disponibilidad del inmueble para vivienda de uso turístico.
• Justificante del pago de la tasa 50La tasa que debes aportar es la 50.
• Acta de Comunidad de Propietarios o certificado de su contenidoEn el caso de las viviendas ubicadas en inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, acuerdo de la Junta de propietarios que apruebe expresamente la autorización para el uso turístico de la vivienda cuya declaración responsable se realiza. Dicho acuerdo necesitará el voto favorable de las tres quintas (3/5) partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas (3/5) partes de las cuotas de participación. (Nuevo a partir 3 abril 2025)

¿Qué plazo tienes para presentar la declaración responsable?

Permanente.

El procedimiento de declaración responsable de dedicación al uso turístico de las viviendas no está sujeto a un plazo específico.

En consecuencia, la declaración responsable podrás presentarla a lo largo de todo el año.

¿Qué plazo existe para que te conteste la administración turística?

Una vez que hayas presentado la declaración responsable, y en un plazo no superior a tres (3) meses, tras las oportunas comprobaciones, la Administración turística correspondiente podrá, en su caso:

a) Inscribir el establecimiento declarado en el Registro de Turismo de Aragón (Sección “Viviendas de uso turístico”) a efectos meramente informativos.

b) Prohibir el uso turístico de la vivienda, en caso de incumplimiento de los requisitos exigidos por la normativa aplicable, sin que por ello se derive derecho alguno a indemnización.

c) Establecer motivadamente las condiciones en que pudiera tener lugar la actividad del establecimiento, y su correspondiente inscripción.

Transcurrido el plazo de tres meses, sin haber efectuado las actuaciones comprendidas en las letras b) o c), se inscribirá el acto o hecho declarado en el Registro de Turismo de Aragón a efectos meramente informativos.

INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE TURISMO DE ARAGÓN. PUBLICIDAD Y DISTINTIVO DE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO

¿Cómo se produce la inscripción de tu vivienda de uso turístico?

La inscripción de la vivienda de uso turístico en el Registro de Turismo de Aragón (Sección “Viviendas de uso turístico”) se producirá de oficio por la Administración turística, en un plazo no superior a tres meses, desde la presentación de la declaración responsable.

¿Tienes que incluir el número de registro en la publicidad que efectúes de tu establecimiento?

Es obligatorio.

Una vez inscrita la vivienda de uso turístico, el número de inscripción en el Registro de Turismo de Aragón deberá figurar obligatoriamente en toda su publicidad y, en particular, en las acciones de promoción y comercialización a través de canales de oferta turística.

¿Las viviendas de uso turístico tienen que exhibir algún tipo de distintivo?

Las viviendas de uso turístico deberán estar identificadas mediante la colocación en el exterior de las mismas de un pictograma con las siglas “VUT” y el número de signatura correspondiente a su inscripción en el Registro de Turismo de Aragón.

Las características del pictograma se detallan en el anexo del Reglamento 1/2023.

 

Enlace para la consulta de las viviendas de uso turístico en activo de Aragón

REGISTRO DE VIAJEROS

¿Desde qué fecha será obligatorio utilizar la aplicación ses.hospedajes?

CONTRATO DE ALQUILER DE VIVIENDA TURÍSTICA DE ARAGÓN

¿Es obligatorio firmar un contrato de alojamiento turístico?

La normativa turística de la Comunidad Autónoma de Aragón no obliga a firmar un contrato de alojamiento.

Sin embargo, te recomiendo que establezcas tus propias cláusulas específicas sobre extremos relacionados con el régimen de reservas y su cancelación, desistimiento del usuario, prohibiciones a los usuarios, prestación de servicios complementarios, penalizaciones, reparaciones, mantenimiento, entrada y salida de los clientes, depósito o fianza por pérdida o deterioro de instalaciones, etc.

Ten presente que es un gasto fiscalmente deducible: Los ocasionados por la formalización del contrato de arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución del derecho y los de defensa de carácter jurídico relativo a los bienes, derechos o rendimientos.

Puedes y debes añadir cláusulas específicas a tu contrato de alquiler. No lo dejes al azar. Además es un gasto que te puedes deducir fiscalmente.

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¿Es obligatorio firmar un contrato de temporada?

Si alquilas tu vivienda más de un (1 ) mes, es muy recomendable firmar un contrato de temporada.

¿Quieres que redacte a medida tu contrato de arrendamiento turístico o el contrato de temporada?

Pídemelo en  info@alquilerviviendavacacional.com