Te guío paso a paso para que puedas iniciar la actividad de alojamiento turístico en la modalidad de Vivienda de Uso Turístico en Madrid.
¿Quieres saber cómo registrar o dar de alta una Vivienda de Uso Turístico en Madrid, de forma práctica, fácil y sencilla?
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Yo te guio.
Indice
- 1 Advertencia Previa: El otorgamiento de licencias para Viviendas de Uso Turístico en toda la ciudad de Madrid está suspendido desde el 26 de abril de 2024
- 2 Primer paso: Disponer de una vivienda o piso para alquilar como Vivienda de Uso Turístico (VUT).
- 3 Segundo paso: Elegir la modalidad de alojamiento turístico que quieres dar de alta.
- 4 Tercer paso: Comprobar lo que dice tu comunidad de vecinos sobre el alquiler turístico en la finca.
- 5 Cuarto paso: Elegir la modalidad de gestión de tu VUT.
- 6 Quinto paso: Comprobar que cumples los requisitos reglamentarios.
- 7 Sexto paso: Dirigirte al ayuntamiento de Madrid para obtener la correspondiente licencia de actividad
- 8 Séptimo paso: Conseguir la documentación (si no dispusieras de ella).
- 9 Octavo paso: Presentar la Declaración Responsable de Inicio de Actividad.
- 10 Noveno paso: Registro de la VUT.
- 11 ¡Ya puedes empezar a publicitar y comercializar tu Vivienda de Uso Turístico!
- 12 Comunicación de modificaciones.
- 13 Una recomendación: No te olvides de firmar un contrato de alojamiento de Vivienda de Uso Turístico con tu huésped.
- 14 COMUNIDAD DE MADRID: Guía definitiva para el alquiler de viviendas de uso turístico (VUT)
- 15 CANAL DE TELEGRAM PARA CONSULTAS
Advertencia Previa: El otorgamiento de licencias para Viviendas de Uso Turístico en toda la ciudad de Madrid está suspendido desde el 26 de abril de 2024
El Ayuntamiento de Madrid, en su sesión celebrada el 25 de abril de 2024, (BOCM del 26 de abril de 2024) adoptó el acuerdo de suspender la realización de actos de uso del suelo, de construcción y edificación y de ejecución de actividades, excepto licencias de primera ocupación y funcionamiento que sean consecuencia de obras y de actividades con título habilitante otorgado con anterioridad a la entrada en vigor de este acuerdo de suspensión.
Con motivo de la elaboración, tramitación y aprobación de una nueva modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997 relativa al uso residencial y terciario en la ciudad de Madrid.
El acuerdo tendrá el siguiente alcance
- En edificaciones cuyo uso existente sea residencial:
- La implantación del uso de servicios terciarios en su clase de hospedaje en parte de la edificación, en cualquier situación dentro del edificio.
- En los niveles C y D de usos de la Norma Zonal 1, la transformación de local a uso residencial.
- En edificaciones cuyo uso existente sea distinto del residencial:
- La implantación del uso de servicios terciarios en su clase de hospedaje, en la modalidad de viviendas de uso turístico, en planta baja.
La suspensión se producirá por plazo máximo de un año, cuyo cómputo se iniciará el día de la publicación del presente acuerdo en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid, pudiendo ser ampliable por otro año más, siempre y cuando dentro de aquél se hubiere completado el período de información pública del planeamiento que se tramite.
Primer paso: Disponer de una vivienda o piso para alquilar como Vivienda de Uso Turístico (VUT).
No necesariamente tienes que ser propietario de la vivienda.
Si no eres el propietario, también puedes explotar turísticamente una vivienda turística a través de un contrato de cesión del uso o subarriendo de la vivienda por el propietario.
De manera que el titular de la actividad turística puede ser el titular de la vivienda (el propietario) o un tercero/cesionario o arrendatario.
A su vez el propietario puede, siendo el titular de la actividad turística, contratar los servicios de intermediación/gestión de un tercero para que le ayude en la comercialización/gestión de su vivienda de uso turístico, través de un contrato de intermediación.
Puedo ayudarte a redactar el contrato de subarriendo o el contrato de intermediación o gestión de tu vivienda de uso turístico.
Segundo paso: Elegir la modalidad de alojamiento turístico que quieres dar de alta.
Realmente sólo puedes registrar una sola modalidad de Vut: la vut completa.
Pero te explico también la situación en que queda el alquiler turístico por habitaciones.
Vivienda de Uso Turístico completa:
Tienen la consideración de Viviendas de Uso Turístico aquellos pisos, estudios, apartamentos o casas que, de forma habitual, amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística, para ser cedidos en su totalidad, con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio.
Vivienda de uso Turístico por habitaciones:
Antes
Estaba prohibida la cesión por habitaciones o de cualquier otra forma que implique segregación o división.
Ahora
La nueva normativa no prohibe, como hacía antes.
Tampoco lo permite expresamente. En realidad no se refiere a ellas. Sólo establece que las VUT deberán alquilarse en su totalidad.
¿Significa eso que no podrán alquilarse habitaciones a turistas?
Si la intención de la nueva normativa hubiera sido prohibirlas, hubiera mantenido dicha prohibición.
Lo que hace la Comunidad de Madrid es excluirlas de la propia regulación turística.
¿Quieres saber lo que ha dicho el Tribunal Supremo sobre la prohibición de alquilar una vivienda turística por habitaciones?
Léelo en La Jurisprudencia del Tribunal Supremo y los alquileres turísticos (2018-2019)
Tercer paso: Comprobar lo que dice tu comunidad de vecinos sobre el alquiler turístico en la finca.
Desde el 6 de marzo de 2019 las comunidades de propietarios ya pueden limitar o condicionar, la actividad de alquiler turístico en pisos, mediante el acuerdo favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios o el 60% de sus propietarios.
Sólo en Cataluña se exige la mayoría de 4/5 o el 80 % de sus propietarios.
A partir de las últimas sentencias del Tribunal Supremo de 3 de octubre de 2024, tambien cabe la posibilidad de prohibir el alquiler turístico por mayoría de 3/5.
Si quieres saber cuáles son las distintas situaciones que pueden darse en tu comunidad y su solución, debes leer ¿La comunidad de propietarios puede impedir el alquiler de una vivienda turística?
Cuarto paso: Elegir la modalidad de gestión de tu VUT.
Continuando con lo que te decía en el primer paso.
El propietario puede alquilar directamente su vivienda como turística o bien puede elegir a un tercero (persona física o jurídica) para que éste se encargue de la comercialización y explotación turística de la vivienda de su propiedad con el carácter de gestor o intermediario.
En este caso deberá firmar un contrato de intermediación o gestión con el tercero, sin perder el propietario la condición de titular de la actividad turística y, por tanto, responsable de ella.
Pero también puede el propietario ceder el uso de la vivienda a un tercero (Autónomo o empresa) para que a su vez la alquile a turistas, pero en nombre propio, nunca en nombre del propietario.
Para ello se requiere la firma de un contrato de cesión del uso o subarriendo de la vivienda entre el propietario y el futuro titular de la actividad turística.
Si no sabes cómo hacerlo, yo puedo ayudarte a redactarlo.
Pídemelo en info@alquilerviviendavacacional.com
Si quieres conocer más sobre este tema, te recomiendo que leas ¿Qué modelo de gestión utilizas para alquilar tu vivienda turística?
Quinto paso: Comprobar que cumples los requisitos reglamentarios.
Los requisitos vienen establecidos en el Decreto 79 /2014, modificado por el Decreto 29/2019.
Las Viviendas de uso Turístico tienen que:
- Estar amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato.
- Comercializarse y promocionarse en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción.
- Ejercer de forma habitual la actividad turística.
- Cederse en su totalidad.
- Cederse con fines de alojamiento turístico.
- Comercializarse y promocionarse con finalidad lucrativa.
- Disponer de Certificado de idoneidad para vivienda de uso turístico (en adelante, CIVUT).
¿Qué parámetros o requisitos deben cumplir?
- Tener calefacción en condiciones de funcionamiento, suministro de agua fría y caliente y fuentes de energía suficientes.
- Poseer de al menos una ventilación directa al exterior o a patio no cubierto.
- Disponer de un extintor manual, en el interior de la vivienda colocado a no más de 15 m de la puerta de salida de la vivienda.
- Tener señalización básica de emergencia indicando la puerta de salida de la vivienda.
- Disponer de un plano de evacuación del edificio y de la vivienda en un lugar visible.
¿Cuál es el número máximo de VUT que pueden existir por edificio?
Si el número de Viviendas de Uso Turístico implantadas en un edificio, portal o equivalente, unitario, es del 100%, le será de aplicación la normativa para Apartamentos Turísticos.
¿Qué estancias tiene que tener una Vivienda de Uso Turístico?
Las VUT estarán compuestas como mínimo, por:
- Un salón-comedor.
- Cocina.
- Dormitorio.
- Baño.
Se hablará de “estudios”cuando en el salón-comedor-cocina esté integrado el dormitorio y cuente con un máximo de dos plazas.
¿Con qué dotación mínima deberá contar una VUT?
Las Viviendas de Uso Turístico se contratarán amuebladas, equipadas y en condiciones de uso inmediato.
Cada VUT deberá contar con:
- Un número de teléfono de atención permanente, para las incidencias o consultas que los usuarios puedan plantear.
- Un rótulo informativo con los teléfonos y direcciones de los servicios de emergencia y sanitarios redactados al menos en español e inglés.
- Un formulario informativo de las reglas de convivencia o cívicas y de las normas de régimen interior.
- Un Registro de Viajeros.
- Además deberán tener a disposición de los usuarios hojas oficiales de reclamación.
- Los propietarios o gestores proporcionarán a los usuarios turísticos información relativa a la accesibilidad de la vivienda de uso turístico.
¿Cuál es la capacidad máxima de una Vivienda de uso Turístico?
Los titulares de VUT deberán respetar las siguientes capacidades máximas alojativas:
- Para viviendas inferiores a 25 m2 útiles, hasta dos personas, en al menos una pieza habitable.
- Para viviendas entre 25 m2 y 40 m2 útiles, hasta cuatro personas, en al menos dos piezas habitables.
- Por cada 10 m2 útiles adicionales, se permitirán dos personas más, en, al menos una pieza habitable más independiente.
Los estudios tendrán un máximo de dos plazas.
¿Es obligatorio el seguro de responsabilidad civil?
Los titulares de Vivienda de Uso Turístico deberán disponer de seguro de responsabilidad civil que cubra los siguientes riesgos:
- De los usuarios por daños corporales y materiales.
- Los perjuicios económicos causados por el ejercicio de su actividad.
¿Las Viviendas de Uso Turístico tienen que exhibir algún tipo de distintivo?
En la puerta de entrada de cada vivienda, en un lugar visible, es obligatorio exhibir la placa distintiva, según el modelo determinado en el Anexo IV del Decreto 79/2014.
¿Son obligatorias las Hojas de reclamaciones?
Asimismo es obligado disponer de hojas oficiales de reclamación a disposición inmediata de las personas usuarias que lo soliciten.
La carencia o negativa a entregar dichas hojas al usuario dará lugar a responsabilidad administrativa.
¿Qué requisitos hay que cumplir si la Vivienda de Uso Turístico se encuentra en Régimen de propiedad horizontal
- Las reglas básicas de convivencia o cívicas previstas por las Ordenanzas municipales.
- Las normas de régimen interior que hayan sido aprobadas por las Comunidades de Propietarios.
- Cualquier otra que les resulte de aplicación.
¿Las VUT ya registradas también deberán cumplir con los nuevos requisitos?
Las VUT inscritas en el Registro de Empresas Turísticas con anterioridad a la entrada en vigor de la reforma del Decreto 79/2014 dispondrán de un plazo de 6 meses desde su publicación (el 13 de abril de 2019) para adecuarse a sus disposiciones.
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Sexto paso: Dirigirte al ayuntamiento de Madrid para obtener la correspondiente licencia de actividad
En estos momentos, este paso no es posible cumplirlo.
Como te he contado al principio de este post, no puedes solicitar ni obtener dicha licencia municipal
Séptimo paso: Conseguir la documentación (si no dispusieras de ella).
Teniendo en cuenta que en la Declaración Responsable declaras que posees los siguientes documentos:
- La documentación que acredite la personalidad física o jurídica del interesado (tú).
- Los que acrediten la disponibilidad de la vivienda (escritura compraventa, contrato de arrendamiento o de cesión, u otros).
- El plano de la vivienda y plano de evacuación.
- El Certificado de idoneidad para vivienda de uso turístico (CIVUT).
- La Licencia municipal correspondiente.
Si no aportas voluntariamente la referida documentación conjuntamente con la declaración responsable, podrás hacerlo posteriormente cuando te sea requerido, en su caso, mediante inspección.
Octavo paso: Presentar la Declaración Responsable de Inicio de Actividad.
Los propietarios o gestores de Viviendas de Uso Turístico presentarán ante la Dirección General competente en materia de turismo una Declaración Responsable de Inicio de Actividad.
Declaración Responsable de Inicio de Actividad de Viviendas de Uso Turístico
Documentación obligatoria que tienes que aportar con la Declaración Responsable
La Declaración Responsable se presentará junto con un Certificado de Idoneidad para Vivienda de Uso Turístico (CIVUT), emitido por técnico competente que comprobará que tu VUT cumple los parámetros establecidos.
En relación al resto de documentos, bastará con declarar en la propia declaración estar en posesión de los mismos:
- Los datos de identificación de la vivienda y de su titular.
- Que cumples con los requisitos establecidos por la normativa vigente, y que te comprometes a mantener su cumplimiento durante la vigencia del ejercicio de la actividad.
Tasas
En la Comunidad de Madrid no hay que pagar ninguna tasa para dar de alta una Vivienda de Uso Turístico.
El trámite es gratuito.
Noveno paso: Registro de la VUT.
Una vez presentada la Declaración Responsable de Inicio de Actividad, la Dirección General competente en materia de turismo inscribirá de oficio la Vivienda de Uso Turístico en el Registro de Empresas turísticas de la Comunidad de Madrid.
Siendo comunicado su número de referencia al titular del establecimiento.
Lo anterior significa que el registro lo hace la propia Administración turística de la Comunidad de Madrid.
Deberás facilitar a la inspección turística el ejercicio de sus funciones, no pudiendo alegar la condición de domicilio de la vivienda inspeccionada para impedir la actuación inspectora.
¡Ya puedes empezar a publicitar y comercializar tu Vivienda de Uso Turístico!
Desde el mismo día de la presentación de la Declaración Responsable, puedes iniciar la actividad del servicio de alojamiento turístico de tu VUT.
En consecuencia, puedes publicitarla en cualquier canal de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción.
Quizás te convenga saber que ya no existe la obligación de hacer constar el número de referencia de la inscripción en el citado Registro en todo tipo de publicidad.
Esta obligación ha sido declarada nula por el Tribunal Supremo en la sentencia de 10 de diciembre de 2018.
Comunicación de modificaciones.
Cualquier modificación de las condiciones contenidas en la Declaración Responsable inicial deberá comunicarse a la Dirección General competente en materia de turismo.
Lo puedes hacer a través de la correspondiente Declaración Responsable de Modificación de Actividad de Viviendas de uso Turístico.
Una recomendación: No te olvides de firmar un contrato de alojamiento de Vivienda de Uso Turístico con tu huésped.
Por último decirte que la normativa turística de la Comunidad Autónoma de Madrid no obliga a firmar un contrato de alojamiento.
Sin embargo, te recomiendo que establezcas tus propias cláusulas específicas sobre extremos relacionados con el régimen de reservas y su cancelación, desistimiento del usuario, prohibiciones a los usuarios, prestación de servicios complementarios, penalizaciones, reparaciones, mantenimiento, entrada y salida de los clientes, depósito o fianza por pérdida o deterioro de instalaciones, etc.
Los gastos ocasionados por la formalización del contrato de arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución del derecho y los de defensa de carácter jurídico relativo a los bienes, derechos o rendimientos son gastos fiscalmente deducibles.
¿Quieres que redacte a medida tu contrato de arrendamiento turístico o cualquier otro documento que necesites?
Pídemelo en info@alquilerviviendavacacional.com
Para completar todo lo que te he contado, puedes leer también
COMUNIDAD DE MADRID: Guía definitiva para el alquiler de viviendas de uso turístico (VUT)
Conclusión
En resumen, registrar una vivienda de uso turístico en Madrid es un proceso detallado pero alcanzable si sigues los pasos adecuados, desde la obtención de la vivienda hasta la inscripción en el Registro de Empresas Turísticas. Aunque actualmente la concesión de licencias está suspendida, comprender y cumplir con los requisitos reglamentarios es crucial para garantizar la legalidad y profesionalismo en la actividad turística.
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Información practica y muy detallada, gracias
Hola Patria
Muchas gracias por tu comentario
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Gracias por la información, datos con mucho valor para los que estamos empezando esta actividad.
Un saludo, JC
Hola Janet
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Me alegro mucho de que así sea
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