GALICIA: Si quieres que tu vivienda de uso turístico cumpla con la normativa

El destino como vivienda de uso turístico no es posible si está prohibido por la ordenación de usos del sector donde se encuentre, o no cuenta con la autorización municipal para el ejercicio de la actividad económica. Además,  a partir del 3 de abril de 2025, se necesita la aprobación de la comunidad de propietarios.

 

En este post te explico todo lo que debes saber si alquilas una vivienda de uso turístico en Galicia (La Coruña, Orense, Lugo y Pontevedra).  Su normativa aplicable, los requisitos legales y técnicos que debe cumplir, las exclusiones, las prohibiciones, la tramitación para dar de alta a una vivienda de uso turístico, y muchas cosas más.

Si alquilas o comercializas tu vivienda con fines turísticos en la Comunidad Autónoma de Galicia o si estás pensando en hacerlo, lo que aquí te cuento puede interesarte.

NORMATIVA DE GALICIA. REQUISITOS LEGALES DE LA VIVIENDA DE USO TURÍSTICO

¿Cuál es la normativa aplicable?

• Ley 7/2011, de 27 de octubre, del turismo de Galicia
• Decreto 12/2017, de 26 de enero, por el que se establece la regulación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia. (DOG Núm. 29, de 10 de febrero de 2017)  (En lo sucesivo, el Reglamento)
• Instrucción interpretativa 1/2017, de 9 de mayo, para la aplicación del Decreto 12/2017, de 26 de enero, por el que se establece la ordenación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia.
• Decreto 179/2011, de 8 de septiembre, por el que se regula el régimen de precios y reservas de los establecimientos turísticos de alojamiento y restauración en la Comunidad Autónoma de Galicia. (DOG Núm. 182, de 22 de septiembre de 2011)

¿Qué se entiende por vivienda de uso turístico?

Se considera vivienda de uso turístico la vivienda cedida a terceras personas, de manera reiterada y a cambio de contraprestación económica, para una estancia de corta duración, amuebladas y equipadas en condiciones de inmediata disponibilidad y con las características previstas en el propio Decreto 12/2017.

¿Qué se entiende por cesión reiterada?

Se considerará cesión reiterada cuando la vivienda se ceda dos o más veces dentro del período de un año.

¿Cuándo una estancia es de corta duración?

Constituyen estancias de corta duración aquellas en que la cesión de uso es inferior a treinta días consecutivos.

¿Qué requisitos tiene una vivienda de uso turístico?

Del concepto de vivienda de uso turístico  pueden extraerse las siguientes notas características:

1. Estar amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato.
2. Cederse hasta un máximo de  veintinueve (29) días al año, incluido, de forma continuada o por estancias de corta duración.
3. Cederse en su totalidad. Sin que se puedan formalizarse contratos por habitaciones ni coincidir dentro de la vivienda personas usuarias que formalicen diferentes contratos.
4. Cederse con una finalidad turística.
5. Comercializarse y promocionarse con finalidad lucrativa, o lo que es lo mismo, cederse a cambio de un precio.
6. Cumplir las características previstas en el propio Decreto 12/2017.

¿Cómo podrá comercializarse una vivienda de uso turístico?

Las viviendas de uso turístico podrán ser comercializadas, además de por las empresas turísticas (terceros), por sus propietarios o por la persona física o jurídica que los represente.

EXCLUSIONES, DIFERENCIAS CON OTRAS FIGURAS AFINES. PROHIBICIONES

¿Qué supuestos no tendrán la consideración de viviendas de uso turístico?

La normativa turística no se aplicará a tu vivienda cuando se encuentre en las situaciones siguientes:

1. Las viviendas que se arrienden por temporada, con finalidad turística para estancias que no sean de corta duración. Es decir, alquileres a partir de treinta (30) días consecutivos.
2. Las viviendas que se arrienden por temporada, con finalidad distinta del uso turístico. Como son por razones de trabajo, estudios o salud.
3. Las viviendas que se arrienden por habitaciones.
4. Los apartamentos turísticos que tienen su regulación propia en el mismo Decreto 12/2017.
5. Las viviendas turísticas que también cuentan con una regulación específica en el Decreto 12/2017.

¿Cuál es la diferencia entre el apartamento turístico (AT) y la vivienda de uso turístico?

La diferencia fundamental entre el apartamento turístico y la vivienda de uso turístico es que en el primer caso las unidades de alojamiento han de estar integradas en un bloque de pisos o en conjuntos de unidades de alojamiento tales como chalés, bungalows y aquéllas edificaciones semejantes que estén destinadas en su totalidad al alojamiento turístico, sin carácter de residencia permanente.

¿Cuál es la diferencia entre la vivienda turística (VT) y la vivienda de uso turístico?

Las viviendas turísticas son los establecimientos unifamiliares aislados en los que se preste servicio de alojamiento turístico, (de forma habitual y profesional), con un número de plazas no superior a diez (10), y que disponen, por estructura y servicios, de las instalaciones y del mobiliario adecuado para su utilización inmediata así como para la conservación, elaboración y consumo de alimentos dentro del establecimiento.

La habitualidad se presumirá respecto a aquellos que ofrezcan la prestación de servicios turísticos a través de cualquier medio publicitario o cuando se preste el servicio en una o varias ocasiones dentro del mismo año por tiempo que, en conjunto, exceda de un mes (1), hasta tres (3) meses.

Al igual que los apartamentos turísticos, las viviendas turísticas deberán cumplir la normativa sobre promoción de la accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas correspondiente a los edificios de uso público.

¿Cuándo no puede destinarse una vivienda a un fin turístico?

No podrás destinar una vivienda a fines turísticos cuando:

1. Esté prohibido por la ordenación de usos del sector donde se encuentre.
2. Esté prohibido por los estatutos de la comunidad de propietarios debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad, en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal.
3. No hayas obtenido la previa aprobación expresa de la junta de propietarios para el ejercicio de la actividad turística, también, en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal.
4. No dispongas de cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
5. No cuentes con la comunicación previa o autorización municipal para el ejercicio de la actividad económica.
6. Se alquile por habitaciones. Las viviendas de uso turístico constituyen una única unidad de alojamiento que se cede al completo, no permitiéndose la cesión por estancias.

REQUISITOS TÉCNICOS Y SERVICIOS

En general, ¿qué dotación deben tener las viviendas de uso turístico?

Las viviendas de uso turístico deberán:

1. Estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su utilización inmediata, con el fin de prestar un servicio de alojamiento correcto en relación con la totalidad de plazas de que dispongan, todo en perfecto estado de higiene.
2. Podrá haber un inventario detallado del mobiliario, aparatos y complementos existentes que será presentado a la clientela a su llegada, pudiendo ésta verificarlo. Asimismo, podrá realizarse una comprobación a la salida de la clientela.

¿Qué requisitos específicos debe cumplir una vivienda de uso turístico?

El Decreto 179/2011, de 8 de septiembre, por el que se regula el régimen de precios y reservas de los establecimientos turísticos de alojamiento y restauración en la Comunidad Autónoma de Galicia establece que tendrán la consideración de servicios comunes, comprendidos en el precio del alojamiento, los siguientes:

1. Agua fría y caliente permanente, adecuada a la capacidad del alojamiento.
2. Energía eléctrica y/o, en su caso, gas u otras energías.
3. Recogida de basura.
4. Limpieza.
5. Lencería.
6. La posible instalación de cunas para niños menores de tres años.
7. Las piscinas que no formen parte de las instalaciones de un spa o de un centro termal o de talasoterapia.
8. Las hamacas, toldos, sillas, columpios y mobiliario propio de piscinas, playas, jardines y parques infantiles, y utilización de otras zonas verdes.
9. Los aparcamientos exteriores de vehículos, siempre que no supongan depósito de ellos ni responsabilidad para el empresario.
10. Depósito de equipajes, siempre que, según la categoría del establecimiento, deba disponer de ese servicio.
11. Custodia de dinero y objetos de valor en caja fuerte general, contra recibo o bien en cajas fuertes individuales, siempre que sea obligatorio ofrecer estos servicios.
12. La utilización de servicios higiénicos.
13. Cualquier otro servicio mínimo imprescindible que se establezca reglamentariamente para la categoría del establecimiento.

En el supuesto de que en el establecimiento turístico se oferten otros servicios complementarios no incluidos en el precio, se deberá dar la publicidad suficiente a los precios de estos, siendo voluntaria su contratación por los usuarios.

TRAMITACIÓN. DOCUMENTACIÓN NECESARIA

¿Qué es lo primero que tienes que hacer si quieres alquilar tu vivienda como vivienda de uso turístico?

Los propietarios o empresas turísticas que vayan a realizar la actividad turística de alojamiento en una vivienda residencial, deben presentar al órgano competente en materia de turismo la correspondiente declaración responsable de inicio de actividad de vivienda de uso turístico. 

Podrás tramitar tu declaración, bien en línea o presencialmente, a través de la sede electrónica de la Xunta de Galicia.

La declaración se presentará, previo pago de las correspondientes tasas.

Puedes realizar el pago de estas tasas en la Oficina Virtual Tributaria.

¿Desde cuándo puedes publicitar y alquilar tu vivienda de uso turístico?

La declaración responsable dirigida al órgano competente en materia de turismo permitirá ejercer la actividad por tiempo indefinido, desde el día de su presentación

A partir de ese momento podrá ejercerse la actividad en los términos comunicados.

¿Qué documentos hay que acompañar a la declaración responsable?

En concreto, debes aportar, o, al menos, manifestar que tienes en tu poder, los siguientes documentos:

1. Documento acreditativo de la personalidad jurídica del solicitante.
2. Título o contrato que pruebe la libre disponibilidad, por parte del titular del local donde se ejerce la actividad.
3. Título suficiente para la comercialización de la vivienda por parte de la persona o empresa que la comercialice, en su caso.
4. Licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad. O certificado final de obra expedido por personal técnico competente en el que se acredite que se ejecutaron las obras de conformidad con la licencia municipal otorgada. O certificado municipal que acredite que la edificación reúne las condiciones técnicas y urbanísticas para su destino a vivienda. O informe del órgano municipal o autonómico competente, acreditativo de que no se adoptaron medidas de restauración de la legalidad urbanísticas o ambiental.
5. Seguro de responsabilidad civil que cubra los riesgos de los usuarios del establecimiento por daños corporales, daños materiales y los perjuicios económicos causados que se deriven del desarrollo de su actividad.
6. Autorizaciones administrativas que resulten preceptivas para la apertura y funcionamiento del establecimiento y presentación de las declaraciones responsables que exija la normativa sectorial que resulte de aplicación. En particular, las municipales.
7. La previa aprobación expresa de la comunidad de propietarios para el ejercicio de la actividad de vivienda de uso turístico. Dicha aprobación requerirá el voto favorable de las tres quintas (3/5) partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas (3/5) partes de las cuotas de participación.
8. Acreditación del pago de las tasas correspondientes.

Posteriormente,  la Agencia Turismo de Galicia realizará las comprobaciones, controles y inspecciones necesarios relativos al cumplimiento de los datos declarados y documentación manifestada.

Debes saber que las personas propietarias y/o comercializadoras responderán de forma solidaria frente a la Administración turística del cumplimiento de las obligaciones impuestas en la Ley 7/2011, de 27 de octubre, del turismo de Galicia y en el Decreto 12/2017, de 26 de enero, por el que se establece la ordenación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia.

INSCRIPCIÓN. PUBLICIDAD Y DISTINTIVO DE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO

¿Cómo se produce la inscripción de tu alojamiento vacacional?

La inscripción de la vivienda de uso turístico en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de la Comunidad Autónoma de Galicia  (REAT)  se producirá de oficio por la Administración turística.

¿En la publicidad que efectúes tienes que incluir el número de registro?

El Decreto 12/2017 no establece de forma expresa que en la publicidad que se realice por cualquier medio, en la comercialización, correspondencia, facturas y demás documentación de los establecimientos de alojamientos en la modalidad de vivienda de uso turístico se indique el número de inscripción en el REAT.

¿Las viviendas turísticas tienen que exhibir algún tipo de distintivo?

El Decreto 12/2017 no exige que los establecimientos de alojamiento en la modalidad de vivienda de uso turístico deban exhibir en la entrada de la vivienda una placa identificativa o similar.

REGISTRO DE VIAJEROS

¿Desde qué fecha será obligatorio utilizar la aplicación ses.hospedajes?

CONTRATO DE ALQUILER DE VIVIENDA DE USO TURÍSTICO DE GALICIA

¿Es obligatorio firmar un contrato de alojamiento turístico?

No es obligatorio firmar un contrato de alquiler turístico.

Sin embargo, te recomiendo que establezcas tus propias cláusulas específicas sobre extremos relacionados con el régimen de reservas y su cancelación, desistimiento del usuario, prohibiciones a los usuarios, prestación de servicios complementarios, penalizaciones, reparaciones, mantenimiento, entrada y salida de los clientes, depósito o fianza por pérdida o deterioro de instalaciones, etc.

Ten presente que es un gasto fiscalmente deducible: Los ocasionados por la formalización del contrato de arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución del derecho y los de defensa de carácter jurídico relativo a los bienes, derechos o rendimientos.

¿Es obligatorio firmar un contrato de temporada?

Si alquilas tu vivienda más de 29 días, es muy recomendable firmar un contrato de temporada.

¿Quieres que redacte a medida tu contrato de arrendamiento turístico o el contrato de temporada?

Pídemelo en  info@alquilerviviendavacacional.com 

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