ALOJAMIENTOS DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN. El Registro Único Estatal y la Ventanilla Única Digital de arrendamientos

El RD 1312/2024 que crea la Ventanilla Unica Digital establece que sin el número de registro único no se podrá arrendar cada inmueble o unidad parcial del mismo en las plataformas en línea de alquiler de corta duración. Sin embargo, no será necesario el número de registro si no se utilizan dichas plataformas en línea en la comercialización de los alquileres de temporada o corta duración.

El registro único estatal y la ventanilla única digital de arrendamientos

El mismo día de nochebuena se publicó en el BOE por el gobierno de España el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.

En la Exposición de Motivos de la norma de dicen cosas tan “bonitas” como que:

–          El presente reglamento tiene por objeto regular un procedimiento de registro único de arrendamientos y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos…

–          Es previsible que gracias a esta regulación salgan del mercado viviendas actualmente ofertadas de manera irregular, lo que permitirá una mayor oferta de otras fórmulas de arrendamiento como son las de larga duración…

–          Constituye una medida de intervención del Gobierno en materia de vivienda para frenar el incesante incremento de los precios de venta y alquiler de viviendas. En línea como la modificación de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, permitiendo a las comunidades de propietarios limitar o condicionar la utilización de viviendas de uso turístico en sus comunidades…

–          El Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración y por el que se modifica el Reglamento (UE) 2018/1724, sienta las bases para la presente norma…

–          Se determina como acto obligado por parte del Gobierno de España la adopción de la presente norma al tenor del referido reglamento europeo, que ordena a los Estados miembros la adopción y publicación de las disposiciones legales, reglamentarias y administrativas necesarias para dar cumplimiento al mismo…

–          Mediante esta norma se adapta el ordenamiento jurídico español al Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, regulando el procedimiento de registro único de arrendamientos y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos…

–          Aportará seguridad a los propietarios de viviendas, a las plataformas en línea, así como a las personas arrendatarias, ya que se relacionarán en un mercado caracterizado por una información transparente y confiable…

No entraré en el comentario de las anteriores afirmaciones y me centraré en el resumen de la norma a través de Preguntas y Respuestas.

Estas preguntas y su futura ampliación están publicadas en mi canal de telegram a través del cual puedes seguirme y hacerme todas las preguntas que quieras.

¿A qué alojamientos de alquiler de corta duración se aplican el nuevo procedimiento de registro único de arrendamientos y la ventanilla única digital de arrendamientos, creados?

De forma esquemática:

SI se aplicará a los alojamientos no registrados como turísticos y que se alquilen de corta duración.

SI se aplicará a los alojamientos registrados como turísticos que se alquilen de corta duración, fuera de los periodos vacacionales declarados según su normativa turística correspondiente.

NO se aplicará a los alojamientos registrados como turísticos que se alquilen de corta duración, dentro de los periodos vacacionales declarados según su normativa turística correspondiente. (Pues habría duplicidad de registro)

Como fundamentación de mi anterior respuesta, me remito, por un lado, a la misma norma, que en su Exposición de Motivos dice literalmente:

“La norma europea prohíbe la coexistencia de procedimientos de registro duplicados para los servicios de alojamientos de alquiler de corta duración, sin afectar a aquellos procedimientos de autorización o licencia que en ejercicio de sus competencias materiales, fundamentalmente turísticas o de vivienda, puedan haber regulado otras administraciones.”

También la normativa interna, en concreto, el artículo 129.1 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas establece que el principio de eficiencia, impide la generación de costes adicionales no exigibles, así como el establecimiento de estructuras o procedimientos duplicados.

Por otro lado, en el propio articulado, expresamente se excluyen como unidades registrables los que se describen en el grupo 55.2 de la NACE Rev. 2 («alojamientos turísticos y otros alojamientos de corta estancia») que figura en el anexo I del Reglamento (CE) n.º 1893/2006 del Parlamento Europeo y del Consejo.

Confieso que mi interpretación de que la norma sólo opera sobre los alquileres turísticos (que no estén sujetos a la normativa turística autonómica) puede no tener la misma aplicación,  por ejemplo, en la C.Madrid que en la C. Valenciana.

Porque en la C.Valenciana la VUT de más de 10 días deja de estar bajo el paraguas de la normativa turística, para pasar a estar bajo el paraguas de la normativa estatal de los alquileres de corta estancia. Ambas tienen un fin turístico o vacacional pero reguladas por normativas distintas. Aquí la aplicación de la norma no debería plantear más problemas.

Mientras que en la C.Madrid la situación se complica porque la VUT no está sujeta a plazo como la valenciana. Lo que llevaría a no poder  admitirse que un alojamiento de corta estancia en Madrid pueda tener un fin turístico o vacacional sin invadir las competencias autonómicas. Aquí si puede producirse un conflicto de competencias en la aplicación de la norma. Pues de permitirse el alquiler de temporada con fines turísticos o vacacionales a cualquier vivienda no VUT, se cuestionaría la misma existencia de la VUT en la C.Madrid.

¿QUÉ SE ENTIENDE POR SERVICIO DE ALQUILER DE ALOJAMIENTOS DE CORTA DURACIÓN?

El arrendamiento por un período breve de una o varias unidades, con finalidad turística o no, a cambio de una remuneración, ya sea con carácter profesional o no profesional, de forma regular o no.

¿EN QUÉ CONSISTE LA VENTANILLA ÚNICA DIGITAL DE ARRENDAMIENTOS?

Es una pasarela digital única nacional para la transmisión electrónica de datos entre las plataformas en línea de alquiler de corta duración y las autoridades competentes, así como para informar sobre los diferentes usos, regulación y destinos de las unidades dedicadas a alquiler de corta duración en todo el territorio nacional.

¿PODRÁ EL NÚMERO DE REGISTRO O EL ANUNCIO VENIR REFERIDO A MÁS DE UN INMUEBLE?

El RD 1312/2013 establece a la hora de definir el número de registro y el anuncio del alquiler de corta duración que:

El Número de registro es el identificador único de una unidad expedido por el Registrador de la Propiedad competente que permite la identificación de una unidad.

 El Anuncio es la referencia a una unidad ofrecida para servicios de alquiler de alojamientos de corta duración y publicada en el sitio web de una plataforma en línea de alquiler de corta duración.

Por tanto, la respuesta habrá de ser negativa

¿PODRÉ SEGUIR OFERTANDO MI ALQUILER DE TEMPORADA SIN LA OBTENCIÓN DEL NÚMERO DE REGISTRO ÚNICO?

El RD 1312/2024 se limita a establecer que sin el número de registro único no se podrá arrendar cada inmueble o unidad parcial del mismo en las plataformas en línea de alquiler de corta duración.

En consecuencia, parece desprenderse de lo anterior, que no será necesario el número de registro si no se utilizan dichas plataformas en línea en la comercialización de los alquileres de temporada.

¿SE APLICA EL RD 1312/2024 A CATALUÑA?

El RD establece que el ámbito geográfico de aplicación de la norma será todo el territorio nacional.

Por tanto, la respuesta habrá de ser afirmativa

¿CUÁLES SON LAS CARACTERÍSTICAS QUE DEFINEN UN ALQUILER DE ALOJAMIENTO DE CORTA DURACIÓN?

Podrás ofertar un alquiler de corta duración sobre una finca completa, una habitación o, en general, una parte de una finca, siempre que:

1. Tengan como destino primordial la no residencia habitual, derivándose de causas de carácter temporal, tales como las vacacionales o turísticas, las laborales, de estudios, de tratamiento médico o cualquier otra que no suponga una necesidad permanente de vivienda de la persona arrendataria.
2. Cuenten con equipamiento, mobiliario y enseres adecuados para atender el uso de la unidad de carácter temporal.

¿CÓMO PODRÁ PRESENTARSE LA SOLICITUD DE NÚMERO DE REGISTRO?

La solicitud podrás presentarla de manera electrónica en la sede electrónica del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España.

También podrás presentarla directamente en papel en el Registro de la Propiedad.

¿QUÉ DEBERÁ INCLUIR LA SOLICITUD DE NUMERO DE REGISTRO?

La solicitud deberá incluir, al menos:

a) Para cada unidad:

1.º La dirección específica de la unidad, el Código Registral Único y su referencia catastral.

2.º El tipo de unidad, incluyendo si se trata de una finca completa, una habitación o en general una parte de una finca, siempre que de acuerdo con la normativa aplicable sea posible.

3.º Si la unidad se ofrece como una parte o la totalidad de la residencia principal o secundaria de la persona arrendadora, o para otros fines.

4.º El número máximo de personas arrendatarias que se pueden alojar en la unidad.

5.º Si la unidad está sujeta a un régimen de título habilitante como la autorización, licencia, visado o equivalente de acuerdo con la normativa aplicable, el documento que acredite el título habilitante necesario para su destino al uso previsto conforme a la ordenación autonómica o local aplicable, salvo que la legislación aplicable sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellos documentos se sustituirán por los que acrediten que la comunicación o declaración ha sido realizada, que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad si este ha sido establecido y que no se tenga declarada su ineficacia, y sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna, incluyendo, en su caso, la autorización, prohibición o limitación para tal uso conforme a la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

6.º La identificación de la categoría o categorías y tipos de arrendamiento para los que pretenda obtener un número de registro, pudiendo ser simultáneos, en su caso, las tres categorías:

– Fincas, habitaciones o unidades parciales de finca destinadas a alquiler de corta duración con una finalidad no turística.

– Fincas, habitaciones o unidades parciales de finca, siempre que de acuerdo con la normativa aplicable sea posible, destinadas a alquiler de corta duración con finalidad turística.

7.º La declaración de que se dispone con equipamiento, mobiliario y enseres adecuados para atender el uso de la unidad de carácter temporal

b) En las solicitudes presentadas por las personas arrendadoras que sean personas físicas:

1.º El nombre y apellidos del solicitante.

2.º El número de identificación fiscal.

3.º Su domicilio.

4.º Un teléfono de contacto.

5.º Una dirección de correo electrónico para la comunicación por escrito.

c) En las solicitudes presentadas por las personas arrendadoras que sean personas jurídicas:

1.º Su denominación social.

2.º Su número de identificación fiscal.

3.º La identificación de la persona representante legal.

4.º Su domicilio social.

5.º Un teléfono de contacto de una persona representante.

6.º Una dirección de correo electrónico para la comunicación por escrito.

¿CUÁNTO SE TARDA EN CONSEGUIR EL NÚMERO DE REGISTRO?

Con la presentación de la solicitud y documentación acompañada, el Registrador de la Propiedad, procederá a la asignación automática e inmediata de un número de registro, que recogerá la identificación de la categoría y tipo designado por la persona interesada.

¿CUÁNTOS NÚMEROS DE REGISTRO PODRÁ TENER UNA UNIDAD?

La respuesta nos la ofrece el art. 9.5 del RD 1312/2024 que dice:

Cada unidad solo podrá tener asociado un número de registro por categoría y tipo de arrendamiento.

De esta manera, una unidad sólo podrá contar con un número de registro destinado a alquiler de corta duración no turístico, un solo número de registro destinado a alquiler de corta duración turístico.

Si bien, podría contar simultáneamente con un número de registro de finalidad turística y un número de registro de finalidad no turística.

¿POR QUÉ ENTIENDO QUE EL PROCEDIMIENTO DE REGISTRO QUE ESTABLECE EL RD 1312/2024 DEBERÍA SER GRATUITO?

Si como reza la Exposición de Motivos del RD 1312 la finalidad de la obtención del número de registro es incrementar la seguridad jurídica y confianza en el marco de las relaciones civiles inter privados a la hora de suscribir contratos de arrendamiento.

Lo que hace necesaria la incorporación al Registro de la Propiedad y, en su caso, al de Bienes Muebles, de la información relativa a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, para que, de esa forma, todos los actores del mercado del alquiler puedan disponer de la información necesaria para la toma de sus decisiones.

Debe concluirse que dicha información deberá ser gratuita y no suponer un coste para una de las partes de la relación jurídica, el anfitrión o arrendador.

¿CUÁNDO ENTRARÁ EN VIGOR EL RD 1312/2024?

La norma entra en vigor el día 2 de enero de 2025.

Pero no desplegará sus efectos hasta el 1 de julio de 2025, para, (según dice), otorgar un plazo suficiente para realizar las adaptaciones de carácter tecnológico y funcional necesarias por parte de todos los actores implicados en el cumplimiento de la norma. (como con el RD 933/2021)

¿Me podrán sancionar si no cumplo con lo que establece el rd 1312/2024?

Hasta la aprobación de un régimen sancionador para las infracciones que se regulen derivadas de la presente norma, resultarán de aplicación los regímenes sancionadores y obligaciones contemplados en la normativa estatal, autonómica y local.

En resumen, no habrá sanciones.

Conclusión

En resumen, el RD 1312/2024 marca un cambio significativo en la regulación de los alquileres de corta duración en España. La creación del Registro Único y la Ventanilla Única Digital busca fomentar la transparencia, la legalidad y la confianza en el mercado de alquileres temporales. Aunque esta normativa implica nuevas obligaciones para propietarios y plataformas, también aporta beneficios al establecer un marco claro y uniforme en todo el territorio nacional. Adaptarse a estos cambios será clave para garantizar el cumplimiento normativo y aprovechar las oportunidades que ofrece este nuevo modelo.

¿Quieres que redacte a medida tu contrato de arrendamiento de corta duración cualquier otro documento que necesites? 

Pídemelo  en  info@alquilerviviendavacacional.com 

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