Muchos propietarios y familias que gestionan viviendas turísticas toman decisiones importantes en algún momento de su vida. Reorganizar sociedades, separar inmuebles, dividir la gestión… todo parece tener sentido desde un punto de vista práctico.
El problema es que, en demasiadas ocasiones, se está partiendo de una premisa equivocada: pensar que cualquier reestructuración puede hacerse sin coste fiscal.
La realidad es bastante más exigente. Las consultas más recientes de la Dirección General de Tributos (DGT), aplicando la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades, confirman que:
La neutralidad fiscal no es la regla automática, sino una excepción condicionada a que la operación esté bien construida desde el principio.
Y aquí es donde se está produciendo el mayor número de errores.
Lo que sí ha dejado claro Hacienda es que existen escenarios en los que la reorganización es perfectamente viable sin tributar. Es el caso de las fusiones entre sociedades familiares que buscan simplificar su estructura, eliminar duplicidades o unificar la gestión de activos. También ocurre en determinadas escisiones totales, especialmente cuando responden a conflictos entre socios o a la necesidad de dar autonomía real a cada uno de ellos.
Sin embargo, cuando lo que se pretende es simplemente “separar” inmuebles o aislar la actividad turística sin que exista una estructura empresarial real detrás, el criterio cambia por completo. En esos casos, la Administración entiende que no hay una verdadera operación de reestructuración, sino una mera reorganización patrimonial con finalidad fiscal, y la consecuencia es inmediata: la operación tributa.
Desde un punto de vista práctico, esto se traduce en algo muy sencillo de entender:
No basta con tener apartamentos turísticos, es necesario demostrar que existe una actividad organizada, con medios, con gestión diferenciada y con una lógica empresarial previa.
Por eso, antes de dar cualquier paso, conviene detenerse y analizar la situación concreta. No todas las estructuras son iguales, ni todas las soluciones sirven para todos los casos. Y en este tipo de operaciones, una decisión aparentemente razonable puede acabar generando una carga fiscal relevante si no se ha planteado correctamente.
Algunos ejemplos.
Indice
Un caso muy habitual: dos sociedades familiares que duplican todo
Imagina una familia que gestiona viviendas turísticas a través de dos sociedades distintas. En una tienen 6 apartamentos; en otra, 4. Cada una con su gestoría, su contabilidad, sus cuentas bancarias.
Deciden fusionarlas.
Si la operación se plantea correctamente —justificando la simplificación de la gestión, la reducción de costes y la unificación del negocio—, la DGT ha confirmado que puede acogerse al régimen de neutralidad fiscal.
¿El resultado?
No hay tributación por plusvalías. Todo continúa como estaba, pero con una estructura más eficiente.
Ahora bien, si esa misma operación se hace sin justificar adecuadamente los motivos o sin documentar la lógica económica, el escenario cambia completamente.
Otro caso real: hermanos que no se ponen de acuerdo
Tres hermanos heredan un conjunto de viviendas, algunas destinadas a uso turístico. Con el tiempo surgen conflictos: uno quiere reinvertir, otro prefiere mantener ingresos estables, el tercero quiere vender.
La solución más razonable no es forzar la convivencia societaria, sino dividir el patrimonio.
Cuando se hace mediante una escisión total proporcional —cada uno recibe un lote equivalente—, la DGT admite la neutralidad fiscal.
En la práctica, cada hermano pasa a gestionar su propia cartera sin coste fiscal inmediato.
Pero si esa división no respeta la proporcionalidad o no se justifica correctamente, Hacienda puede entender que existe una transmisión encubierta.
Dónde está realmente el riesgo
El problema aparece cuando se intenta forzar la norma.
Separar inmuebles sin estructura, improvisar decisiones o actuar sin planificación puede transformar una oportunidad fiscal en un coste relevante.
Por eso, antes de actuar, es imprescindible analizar cada caso concreto. Porque en este terreno, la diferencia entre hacerlo bien y hacerlo mal no es teórica: es económica.
En la próxima publicación, y como continuación de la presente, analizaré en detalle los motivos por los que la Administración tributaria está rechazando un elevado número de operaciones de escisión en viviendas de uso turístico, así como el error recurrente que, de forma generalizada, se viene cometiendo en su planteamiento.
📩 cualquier consulta o asesoramiento especializado, puede contactar en: info@alquilerviviendavacacional.com
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