Escisión total en viviendas turísticas sin tributar: caso real validado por Hacienda

Frente a la inseguridad que generan muchas escisiones parciales, existe una alternativa que está ganando protagonismo en la práctica y que la propia Dirección General de Tributos ha validado expresamente actualmente.

Se trata de la escisión total en estructuras familiares.

En estos casos, el enfoque cambia por completo. Ya no se trata de separar una parte de la actividad, sino de reorganizar íntegramente la sociedad para dar respuesta a una situación real: desacuerdos entre socios, dificultades en la gestión conjunta o la necesidad de preparar el relevo generacional.

Lo interesante es que, en este contexto, la normativa —de nuevo, bajo la Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades— permite aplicar el régimen de neutralidad fiscal sin exigir necesariamente la existencia de una rama de actividad en cada parte resultante.

La clave está en otro punto:

La proporcionalidad.

Cuando el patrimonio se divide de forma equilibrada y cada socio mantiene su porcentaje económico a través de nuevas sociedades, la operación se considera una reorganización legítima. No hay transmisión real en términos económicos, sino una redistribución interna.

Y esto tiene consecuencias muy relevantes.

No se generan plusvalías. Se mantienen los valores fiscales. Se conservan incluso determinados incentivos acumulados. En definitiva, la operación no supone un coste fiscal inmediato.

Pero lo más importante no es solo la ventaja fiscal, sino el impacto en la gestión. Cada socio pasa a tomar decisiones sobre su propio patrimonio, sin bloqueos ni conflictos. La estructura se simplifica y se adapta a la realidad de cada uno.

Ahora bien, esto no significa que cualquier división sea válida:

La Administración sigue exigiendo coherencia, justificación económica y una ejecución correcta desde el punto de vista jurídico.

Por eso, aunque esta vía es claramente más sólida que otras, sigue siendo imprescindible analizar cada caso concreto antes de actuar.

Porque, como ocurre en todo este ámbito, la diferencia entre una operación eficiente y un problema fiscal no está en la idea… sino en cómo se lleva a cabo.

Y para entender el marco completo en el que se encuadran estas decisiones, resulta fundamental partir del análisis global del siguiente caso práctico real de reestructuración de vut

Situación inicial: el punto de partida

Familia compuesta por dos padres y dos hijos.

Estructura:

• 2 sociedades mercantiles
• 12 inmuebles en total
• 7 destinados a viviendas turísticas (VUT)
• 5 en alquiler residencial

Problemas reales:

• Duplicidad de costes (asesoría, contabilidad, gestión)
• Conflictos en la toma de decisiones
• Diferente visión entre los hijos (uno quiere crecer, otro estabilizar)
• Ausencia de planificación sucesoria

Además, la actividad de VUT no estaba claramente estructurada:

• Sin personal dedicado
• Sin contabilidad diferenciada
• Gestión centralizada informal

La decisión inicial, mal planteada

La familia plantea:

Separar los 7 apartamentos turísticos en una nueva sociedad

Sin más.

Sin estructura previa.
Sin reorganización operativa real.
Sin justificación económica sólida.

La consecuencia: un escenario de riesgo fiscal

Aplicando el criterio de la Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades:

• No existe “rama de actividad”
• No hay unidad económica autónoma
• No procede régimen de neutralidad

Resultado:

Tributación por plusvalías latentes

Impacto estimado

• Valor contable inmuebles: 1.200.000 €
• Valor de mercado: 2.000.000 €
• Plusvalía: 800.000 €

Tipo IS aproximado: 25%

Coste fiscal: 200.000 €

Una decisión aparentemente lógica… se convierte en un problema serio.

El replanteamiento: la estrategia correcta

Se rediseña completamente la operación.

No se parte de los inmuebles.
Se parte de la realidad económica y familiar.

La nueva estructura tras la escisión

Se opta por una escisión total proporcional:

• Se divide todo el patrimonio en dos bloques equilibrados
• Cada hijo recibe una sociedad con activos equivalentes
• Los padres reorganizan su participación

Además:

• Se documentan los conflictos de gestión
• Se justifica la necesidad de autonomía
• Se estructura la actividad de VUT en cada nueva sociedad

¿Cuál fue el resultado fiscal?

Aplicando correctamente el régimen de la Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades:

• No hay tributación por plusvalías
• Se mantienen valores fiscales
• Se conserva la continuidad económica

Coste fiscal: 0 €

¿Cuál fue el resultado operativo real?

Más allá de lo fiscal, el cambio es profundo:

• Cada socio gestiona su propia cartera
• Desaparecen los conflictos
• Se profesionaliza la gestión
• Se facilita la sucesión futura

La clave que marca la diferencia

En ambos escenarios hay una “reestructuración”.

Pero solo uno cumple:

• Lógica económica
• Coherencia jurídica
• Requisitos fiscales

La diferencia no está en la idea.

Está en cómo se diseña la operación.

Conclusión práctica

Este tipo de decisiones no deberían plantearse como movimientos aislados.

Porque:

• La fiscalidad no perdona errores estructurales
• Hacienda analiza la realidad, no solo los documentos
• Una mala planificación puede generar costes muy elevados

Y, al mismo tiempo:

Una buena estrategia permite reorganizar sin coste fiscal y mejorar radicalmente la gestión

Si tienes varias sociedades, varios socios o una estructura de VUT compleja, estás exactamente en el punto donde:

• puedes optimizar
• o puedes equivocarte

Y en este tipo de operaciones, dependerá completamente de cómo esté planteado tu caso concreto

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