CANARIAS: 100 Preguntas y Respuestas sobre la Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas

 

Si eres dueño de la vivienda y también la explotas como vacacional (con declaración responsable anterior al 13/12/2025), puedes «consolidar» el uso turístico de forma indefinida. Si no eres dueño (por ejemplo, alquilas para explotar), el plazo acaba cuando termine tu contrato con el dueño, aunque sean menos de 5 años.

 

Con la publicación de la LEY 6/2925, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas (LOSUTV), desde el 13 de diciembre de 2025 han quedado derogados aquellos preceptos del Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias, aprobado por Decreto 113/2015, de 22 de mayo, que se opongan a lo dispuesto en esta ley y, en concreto, los artículos 12.2 y 13 del mismo.

Te cuento como ha quedado la nueva y polémica normativa que regulará a partir de ahora las viviendas de uso turístico en Canarias.

BREVE GUÍA PARA ENTENDER LA LEY 6/2925, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas (LOSUTV)

1. Plazos clave

El 13-12-2025 es la fecha de inicio de efectos (día siguiente a la publicación).

Si tu vivienda ya estaba habilitada con declaración responsable bajo la normativa anterior, podrás seguir explotándola hasta 5 años desde esa fecha (salvo prórrogas o excepciones).

En El Hierro, La Gomera, La Palma y municipios de reto demográfico el plazo puede ser 10 años.

2. Opciones para propietarios-explotadores (doble condición). DT1

Si eres a la vez propietario y presentaste la declaración responsable, puedes optar por consolidar el uso turístico (DT1).

Esto implica que se  te reconoce más estabilidad jurídica, pero con condiciones y límites fijados por la ley.

Revisa si te interesa esta opción, a través de las preguntas que te ofrezco a continuación (Disposición Transitoria 1), y consulta al ayuntamiento/cabildo.

3. Si no eres propietario (sólo explotador). DT2

La vigencia de tu declaración estará sujeta al término del contrato que te faculta; si el contrato vence antes del plazo general, la declaración se extingue al vencimiento.

Considera renegociar o coordinar con la propiedad.

En el apartado Disposición Transitoria 2, tienes las preguntas y respuestas sobre tu caso.

4. Incentivos por ampliar alquiler de larga duración

Existen medidas para ampliar la oferta de alquiler de larga duración a cambio de prórrogas (por ejemplo, posibilidad excepcional de ampliar efectos hasta 20 años si se cumple la contraprestación de poner viviendas de nueva construcción en alquiler).

Consulta los requisitos concretos si esta opción te interesa.

5. Cambio de uso turístico → residencial (DT6)

Si tu edificio tiene calificación mixta o hay incompatibilidad funcional que hace inviable la explotación, puedes pedir el cambio a uso residencial en los 3 años siguientes a la entrada en vigor (deberás aportar un estudio técnico del área y cumplir la tramitación municipal).

Ten en cuenta que, si se aprueba el cambio, no podrá volver a autorizarse uso turístico en las viviendas resultantes.

6. Requisitos técnicos mínimos temporales (DT7)

Hasta que se publique el reglamento de desarrollo,  se aplican los siguientes requisitos mínimos: superficie mínima 35 m² (salvo excepciones), número de baños según plazas, exigencias energéticas y de accesibilidad, entre otras.

Verifica si tu vivienda cumple o necesita mejoras.

En la Disposición Transitoria 7 te he desglosado la norma en preguntas y respuestas.

7. Si el ayuntamiento no adapta el planeamiento (DT8)

Si el municipio no actualiza el planeamiento en 5 años, la Ley prevé determinaciones subsidiarias para evitar que la falta de adaptación bloqueé la actividad.

Esto protege la seguridad jurídica pero conviene comprobar el estado del planeamiento local.

8. Qué hacer ya (recomendaciones prácticas)

• Revisa tu declaración responsable y la fecha de presentación.
• Si eres propietario + explotador, valora solicitar la consolidación (DT1) o informarse en el cabildo sobre la prórroga/compensaciones.
• Si eres explotador no propietario, revisa el título contractual y planifica el término del contrato.
• Verifica el cumplimiento de los requisitos técnicos (superficie, baños, eficiencia energética, ACS solar, accesibilidad). Planifica obras con antelación, si hace falta.
• Consulta con tu ayuntamiento o el cabildo insular sobre instrumentos de ordenación y el estado de adaptación municipal (DT8).

La nueva Ley 6/2025 establece reglas transitorias para ordenar la adaptación de la actividad turística en viviendas.

PREGUNTAS Y RESPUESTAS sobre la Disposición Transitoria Primera (DT1: Especialización de usos y consolidación del uso turístico)

1. ¿Quiénes pueden optar por la consolidación del uso turístico de una vivienda?

Las personas que son tanto propietarias como titulares de la declaración responsable de viviendas vacacionales habilitadas antes de la ley pueden optar por mantener el uso turístico de forma indefinida.

2. ¿Cuál es el plazo para presentar la declaración de uso turístico consolidado?

Tienes hasta cinco(5)  años desde la entrada en vigor de la ley (12 diciembre 2025) para presentar la declaración y consolidar el uso turístico de la vivienda.

3. ¿Qué implica la declaración de uso turístico consolidado en términos de limitación temporal?

Esta declaración permite que el uso turístico no tenga límite de tiempo, a diferencia del régimen general que sí lo impone.

4. ¿Qué deben hacer los ayuntamientos respecto a los modelos de declaración responsable?

Los ayuntamientos deben publicar y actualizar los modelos de declaración responsable en tres (3) meses después de la entrada en vigor de la ley para facilitar el proceso.

5. ¿Puede una vivienda con uso turístico consolidado usarse para fines residenciales?

No, durante la vigencia de la consolidación, la vivienda sólo puede usarse para turismo y no para residencia o habitabilidad normal.

6. ¿Qué pasa si se incumple el requisito de uso exclusivo turístico en la consolidación?

Si no se cumple, se considera una renuncia al uso consolidado y se extingue el derecho, con resolución del ayuntamiento tras audiencia.

7. ¿Qué documentación se necesita para la declaración de uso turístico consolidado?

Debes adjuntar la copia de la declaración responsable anterior, documento de fecha de presentación, certificación registral en propiedad horizontal y una declaración responsable con detalles específicos.

8. ¿Qué debe incluir la declaración responsable en la parte de identificación de la vivienda?

Incluye la identificación de la vivienda con referencia catastral, finca registral, superficie, capacidad y número de inscripción en el Registro General Turístico.

9. ¿Qué manifestación debe hacerse sobre limitaciones al poder de disposición?

Debes declarar que no hay limitaciones judiciales, de protección familiar, concursales o de apoyo para la capacidad jurídica del propietario.

10. ¿Qué se declara sobre regímenes de protección pública en la vivienda?

Se debe manifestar que la vivienda no está bajo régimen de protección pública o que ya está descalificada, indicando la fecha si aplica.

11. ¿Qué se afirma sobre el ejercicio efectivo del uso turístico?

Debes declarar que se ha ejercido el uso turístico de manera continua desde la declaración anterior, sin interrupciones de más de un (1) año.

12. ¿Cómo se acredita el ejercicio continuo del uso turístico?

Se acredita con declaraciones fiscales relacionadas con el IGIC o cualquier medio válido en derecho.

13. ¿Qué comprueba el ayuntamiento en la declaración de consolidación?

El ayuntamiento verifica la documentación de actividades clasificadas y urbanismo, salvo si ya se comprobó antes, y remite copia al cabildo.

14. ¿Qué verifica el cabildo insular en la declaración?

El cabildo comprueba la declaración responsable original en aspectos como seguridad, salubridad, accesibilidad y equipamiento.

15. ¿Qué ocurre si el informe del cabildo es negativo?

Si es negativo y vinculante, el ayuntamiento resuelve dejando sin efecto la declaración de uso consolidado tras audiencia.

16. ¿Qué pasa si hay inexactitud o falsedad en la declaración?

La inexactitud esencial extingue el uso turístico desde que se detecta, con posibles responsabilidades y obligación de restaurar la situación anterior.

17. ¿Qué implica la consolidación si el planeamiento no habilita el uso turístico?

Implica que la vivienda entra en situación legal de consolidación turística como disconforme con el nuevo planeamiento.

18. ¿Qué obras se permiten en viviendas con uso turístico consolidado?

Solo obras de mantenimiento, conservación, reforma y modernización, pero no demolición parcial ni incrementos de volumen.

19. ¿Qué hace el ayuntamiento con la declaración de consolidación respecto al Registro de la Propiedad?

Remite copia al Registro para inscribir el cambio de uso a turístico, con cargo al interesado.

20. ¿Qué obligación catastral tiene el interesado al consolidar el uso?

Debe declarar la modificación del uso en el Catastro conforme al Real Decreto Legislativo 1/2004.

 

PREGUNTAS Y RESPUESTAS sobre la Disposición Transitoria Segunda (DT2: Régimen transitorio de las viviendas de uso turístico habilitadas antes de la ley)

21. ¿Cuánto tiempo pueden seguir operando las viviendas vacacionales habilitadas antes de la ley?

Pueden continuar cinco (5) años en los mismos términos, extinguiéndose la declaración responsable al final salvo adaptación al nuevo régimen.

22. ¿Qué pasa si el explotador no es propietario de la vivienda?

La eficacia de la declaración se extingue al finalizar el contrato con el propietario, aunque no hayan pasado los cinco años.

23. ¿Puede extenderse el régimen transitorio más allá de cinco años?

Sí, si se acredita que no compensa la pérdida del título, se puede solicitar al cabildo una prórroga de hasta cinco (5) años más, total diez.

24. ¿Cuál es el plazo para solicitar la prórroga del régimen transitorio?

La solicitud debe presentarse en máximo cuatro (4) años desde la entrada en vigor de la ley.

25. ¿Qué documentación acompaña la solicitud de prórroga?

Incluye medios de prueba de no compensación, documentación original de la declaración y certificación registral si aplica.

26. ¿Qué se verifica en la solicitud de prórroga sobre el contrato?

Se acredita la fecha de inicio y fin del título otorgado por el propietario para verificar la vigencia.

27. ¿Qué efecto tiene presentar la solicitud de prórroga a tiempo?

Permite continuar la actividad turística hasta que el cabildo resuelva.

28. ¿Qué pasa si no se presenta la solicitud de prórroga en plazo?

Implica renuncia al derecho a la prórroga.

29. ¿Qué comprueba el procedimiento de prórroga?

Verifica si la declaración original tuvo inexactitud esencial, denegando la prórroga si es así tras audiencia.

30. ¿Cuál es el plazo para resolver la prórroga, y qué pasa si no se resuelve?

El cabildo resuelve en seis (6) meses; si no, se desestima, y se notifica al interesado y ayuntamiento.

31. ¿Qué naturaleza tiene el régimen transitorio para todos los afectados?

Sirve como indemnización por los cambios introducidos en la ley respecto al uso turístico de viviendas.

32. ¿Hay una excepción para unidades familiares con bajos ingresos?

Sí, si el contrato acaba antes de cinco (5) años, y los ingresos sin turismo no exceden 2,5 veces el IPREM, pueden presentar nueva declaración hasta los cinco  (5) años.

33. ¿Qué se requiere para la excepción de familias con bajos ingresos?

Acreditar que los ingresos familiares, sin el turismo, no superan 2,5 veces el IPREM.

34. ¿Qué planes deben elaborar los cabildos para comprobaciones?

Los cabildos aprueban planes de comprobación de declaraciones responsables anteriores en seis (6) meses desde la entrada en vigor de la ley.

35. ¿Cuánto duran los planes de comprobación de los cabildos?

Máximo cuatro (4) años, con memorias anuales y final al Gobierno de Canarias.

36. ¿Qué pasa si una declaración responsable anterior es inexacta?

Se extingue la eficacia de la declaración si hay inexactitud esencial, tras audiencia.

37. ¿Qué consecuencia tiene la inexactitud en declaraciones anteriores?

Obliga a restituir la situación jurídica anterior y posibles responsabilidades.

38. ¿Se pueden habilitar nuevas viviendas durante el transitorio?

No, durante los cinco (5) años no se habilitan nuevas si no hay ordenación pormenorizada.

39. ¿Qué ocurre al final de los cinco años sin adaptación?

Debes cesar la actividad turística automáticamente.

40. ¿Cómo se valora la no compensación en la prórroga?

Se valora con criterios de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

 

PREGUNTAS Y RESPUESTAS Sobre la Disposición Transitoria Sexta (DT6: Edificaciones existentes y cambio de uso turístico a residencial)

41. ¿Cuál es el plazo para instar el cambio de uso turístico a residencial?

Tienes tres (3) años desde la entrada en vigor de la ley para solicitarlo al ayuntamiento.

42. ¿Qué justifica el cambio de uso a residencial en edificaciones existentes?

Razones como incompatibilidad funcional, inviabilidad económica o intensa residencialización del edificio turístico.

43. ¿Qué debe acompañar la solicitud de cambio de uso?

Un estudio del área analizando tipología, calidad, densidad y justificando la especialización en uso residencial.

44. ¿Qué efecto tiene el acuerdo de iniciación del planeamiento?

Suspende o no inicia procedimientos sancionadores por no atenerse al uso turístico durante la tramitación.

45. ¿Qué procedimientos se suspenden con el acuerdo de iniciación?

Los sancionadores por incumplimiento de uso turístico y los del artículo 24 de la Ley 2/2013.

46. ¿Cuánto dura la suspensión de procedimientos?

Máximo dos (2) años desde la notificación al departamento de turismo.

47. ¿Qué pasa si no se aprueba el planeamiento en dos años?

Se reanudan o inician los procedimientos sancionadores suspendidos.

48. ¿Qué ocurre si se aprueba el cambio a uso residencial?

Se archivan los expedientes sancionadores una vez recibido el documento por turismo.

49. ¿Puede revertirse el uso residencial a turístico después?

No, una vez cambiado, no se puede habilitar uso turístico en ninguna modalidad.

50. ¿Qué remite el ayuntamiento a la consejería de turismo?

Certificación del acuerdo de iniciación y listado de referencias catastrales afectadas.

51. ¿Quién decide sobre la solicitud de cambio de uso?

El ayuntamiento decide en el ejercicio de sus competencias.

52. ¿Qué incluye la certificación municipal al aprobar el planeamiento?

Copia íntegra del instrumento aprobado y diligencia de aprobación definitiva.

53. ¿Se notifica la resolución de archivo de sanciones?

Sí, se notifica por la consejería de turismo una vez verificado.

54. ¿Aplica el cambio solo a parte de la edificación?

No, el cambio es para la totalidad de la parcela y edificaciones.

55. ¿Qué se georreferencia en la certificación al turismo?

El área afectada y los inmuebles con referencias catastrales.

 

PREGUNTAS Y RESPUESTAS sobre la Disposición Transitoria Séptima (DT7: Requisitos técnicos de la vivienda para el uso turístico)

56. ¿Cuál es la superficie mínima útil para una vivienda turística?

Debe tener al menos 35 metros cuadrados útiles, con baños adicionales si supera cuatro o ocho plazas.

57. ¿Se permite uso turístico en viviendas menores de 35 m²?

Sí, si cumplen la superficie mínima de habitabilidad y compensan con elementos como parking o piscina.

58. ¿Qué compensa una superficie menor con parking privado?

Una plaza de aparcamiento privado en la misma parcela para los huéspedes.

59. ¿Qué opción de compensación incluye una piscina?

Piscina individual o comunitaria en la misma parcela para los huéspedes.

60. ¿Qué equipamiento deportivo compensa la superficie mínima?

Gimnasio, cancha de tenis o similares en la misma parcela.

61. ¿Qué servicios de salud compensan la superficie?

Spa, talasoterapia o tratamientos en la misma parcela.

62. ¿Qué superficie de jardín se requiere en suelo urbano para compensar?

Mínimo 9 m² de jardín privado por plaza en la misma parcela.

63. ¿Y en suelo rústico para el jardín de compensación?

Mínimo 100 m² de jardín privado por plaza en la misma parcela.

64. ¿Qué toma de corriente compensa la superficie?

Toma homologada para recargar vehículos sin emisiones en la parcela.

65. ¿Qué certificaciones compensan la superficie mínima?

Certificación de calidad y gestión medioambiental como EMAS o similar.

66. ¿Qué plan energético se requiere para compensar?

Un plan de transición para cero huella de carbono en cinco (5) años.

67. ¿Qué calificación energética compensa?

Clase A o B en la calificación energética.

68. ¿Qué sistema de ruido compensa la superficie?

Sistema de monitorización de ruido y ocupación para actuar inmediatamente.

69. ¿Qué eficiencia energética mínima deben tener los aparatos de refrigeración?

Mínima clase A, salvo justificadas excepciones técnicas o ambientales.

70. ¿Cuál es la calificación energética mínima para viviendas anteriores a 2007?

Clase F, salvo exenciones o imposibilidades normativas.

71. ¿Y para viviendas posteriores a 2007?

Clase D, con las mismas exenciones posibles.

72. ¿Se aplica la Directiva UE 2023/1791 en las declaraciones?

Sí, se exigen condiciones de eficiencia energética de la Directiva en cada presentación.

73. ¿Qué porcentaje de ACS renovable para viviendas antes de 2007?

Mínimo 70% de agua caliente sanitaria con renovables, si es posible.

74. ¿Y para después de 2007?

Mínimo 90%, con alternativas si igualan emisiones y consumo.

75. ¿Qué se hace si el acceso rodado no está pavimentado?

Debe indicarse expresamente en la publicidad de la vivienda.

 

PREGUNTAS Y RESPUESTAS sobre la Disposición Transitoria Octava (DT8: Aplicación de determinaciones de ordenación subsidiarias)

76. ¿Qué pasa si los ayuntamientos no adaptan el planeamiento en cinco años?

Los cabildos tramitarán las nuevas declaraciones responsables usando las determinaciones subsidiarias de la ley.

77. ¿Cuál es el plazo para que los ayuntamientos adapten el planeamiento?

Cinco (5) años desde la entrada en vigor de la ley.

78. ¿Quién asume la tramitación si hay inactividad municipal?

Los cabildos insulares se encargan de las declaraciones para habilitar el uso turístico.

79. ¿Qué determinaciones se aplican en caso de no adaptación?

Las de ordenación de carácter subsidiario establecidas en la ley misma.

80. ¿Evita esta disposición la inseguridad jurídica?

Sí, resuelve la posible inactividad municipal para no bloquear nuevas habilitaciones turísticas.

81. ¿Aplica solo a nuevas declaraciones responsables?

Sí, para las que se presenten después de los cinco (5) años sin planeamiento adaptado.

82. ¿Qué rol tienen los cabildos en esta transitoria?

Tramitan directamente las declaraciones usando reglas subsidiarias de la ley.

83. ¿Es temporal esta medida subsidiaria?

Sí, hasta que los ayuntamientos aprueben sus adaptaciones.

84. ¿Qué se busca con esta disposición?

Garantizar que no haya bloqueos por falta de acción local en la ordenación.

85. ¿Afecta a todas las islas por igual?

Sí, aplica en toda Canarias si hay inactividad en los ayuntamientos.

 

PREGUNTAS Y RESPUESTAS sobre la Disposición Transitoria Novena (DT9: Régimen transitorio de intervención administrativa para uso turístico)

86. ¿Cuál es la exención en la DT9?

Durante dos (2) años, no aplica la letra c) del artículo 7.7 sobre intervención administrativa en ciertas islas.

87. ¿En qué islas aplica esta exención temporal?

Solo en El Hierro, La Gomera y La Palma.

88. ¿Cuánto dura la exención de la DT9?

Dos (2) años desde la entrada en vigor de la ley.

89. ¿Qué requisito se exime temporalmente?

La letra c) del artículo 7.7, que probablemente se refiere a controles previos administrativos. (Cédula urbanística acreditativa de la expresa habilitación por el planeamiento urbanístico del uso turístico de hospedaje respecto de la vivienda de que se trate).

90. ¿Por qué esta exención en islas menores?

Para facilitar la transición en islas con menos presión turística y recursos.

91. ¿Aplica en las islas mayores?

No, solo en las tres (3) mencionadas: El Hierro, La Gomera y La Palma.

92. ¿Qué pasa después de dos años en esas islas?

Se aplica completamente la letra c) del artículo 7.7 como en el resto. (Cédula urbanística acreditativa de la expresa habilitación por el planeamiento urbanístico del uso turístico de hospedaje respecto de la vivienda de que se trate).

93. ¿Es una exención total o parcial?

Parcial, solo para un requisito específico de intervención administrativa.

94. ¿Afecta a nuevas habilitaciones turísticas?

Sí, facilita el régimen de intervención para hospedaje en viviendas durante el periodo.

95. ¿Cuál es el objetivo de esta transitoria?

Dar un periodo de gracia a islas menores para adaptarse al nuevo régimen.

96. ¿Incluye a Tenerife o Gran Canaria?

No, solo las islas menores especificadas.

97. ¿Se extiende más de dos años?

No, es estrictamente temporal por dos (2) años.

98. ¿Qué artículo se modifica temporalmente?

El artículo 7, apartado 7, letra c), sobre requisitos administrativos (Cédula urbanística acreditativa de la expresa habilitación por el planeamiento urbanístico del uso turístico de hospedaje respecto de la vivienda de que se trate).

99. ¿Beneficia a propietarios en esas islas?

Sí, reduce temporalmente algunos controles para el uso turístico.

100. ¿Cuándo termina la exención?

Al cumplirse dos (2) años de la vigencia de la ley.

 

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