¿Qué es exactamente la Orden VAU/1560/2025?

Es la norma que aprueba el modelo informativo anual que deben presentar los titulares de arrendamientos de corta duración inscritos con número de registro NRUA, desarrollando lo previsto en el artículo 10.4 del Real Decreto 1312/2024 y alineándolo con el Reglamento (UE) 2024/1028.

¿Crea la Orden VAU/1560/2025 un nuevo registro obligatorio?

No. La Orden no crea ningún registro adicional ni exige nuevas inscripciones; únicamente establece un deber anual de información para los NRUA ya existentes.

ÁMBITO DE APLICACIÓN Y SUJETOS OBLIGADOS

¿A quién afecta esta Orden?

Afecta a los propietarios y explotadores que dispongan de un NRUA, independientemente de que el arrendamiento sea turístico, vacacional, laboral, académico, médico u otro de finalidad temporal.

¿El alquiler turístico es el único afectado por la norma?

No. La Orden abarca todas las categorías y tipos de arrendamientos temporales sujetos al artículo 10.4 del RD 1312/2024, no solo los turísticos.

¿Puede un mismo inmueble tener varios NRUA?

Dependerá de su configuración jurídica y registral, pero cada NRUA debe declararse individualmente en el modelo anual.

En el caso de quienes obtuvieron un NRUA provisional que posteriormente ha sido denegado, ¿resulta igualmente obligatorio realizar la comunicación?

Al no disponer de NRUA, no tienen obligación de realizar ninguna comunicación.

Además, en caso de no efectuar actuación alguna, ello no tendría consecuencias, ya que no es posible revocar un NRUA que no consta otorgado.

En relación con el ejercicio 2025, ¿a partir de qué fecha deben declararse las reservas en el modelo informativo NRUA?

Las reservas objeto de declaración son exclusivamente aquellas realizadas a partir de la fecha de concesión del NRUA.

En el modelo informativo, la clase de NRUA (turístico o no) debe vincularse necesariamente a la finalidad del alquiler declarado, lo que excluye jurídicamente tanto las reservas anteriores como aquellas con una finalidad distinta.

Además, resultaría jurídicamente imposible asociar una finalidad del alquiler a un NRUA inexistente.

Desde qué fecha deben comunicarse los arrendamientos: ¿desde la fecha de concesión del NRUA definitivo o desde la del provisional?

Desde la concesión del NRUA provisional, dado que este ya constituye un NRUA válido y operativo a todos los efectos legales.

Si una casa rural dispone de nuevo registro único, ¿existe obligación de presentar el modelo informativo, incluso aunque posteriormente se establezca que las casas rurales están exentas?

La obligación de presentar el informe anual está vinculada a la concesión y tenencia del NRUA. Si se dispone de NRUA y se desea mantenerlo, deberá presentarse dicho informe.

En caso contrario, la falta de presentación conllevará la pérdida del NRUA, sin perjuicio de que también puedes, si lo deseas, solicitar expresamente su revocación.

¿Están obligados a comunicarse en el modelo NRUA los arrendamientos realizados entre el 1 de mayo y el 30 de junio de 2024, con anterioridad a la entrada en vigor del RD 1312/2024?

Las reservas realizadas entre mayo y el 30 de junio de 2024 no deben comunicarse en el modelo NRUA.

La obligación comienza el 1 de julio de 2025, coincidiendo con puesta en marcha o eficacia del RD 1312/2024.

La Disposición final cuarta del RD 1312/2024 (Entrada en vigor) establece que dicho real decreto entrará en vigor el día 2 de enero de 2025, desplegando efectos sus disposiciones el 1 de julio de 2025, para otorgar un plazo suficiente para realizar las adaptaciones de carácter tecnológico y funcional necesarias por parte de todos los actores implicados en el cumplimiento de la norma.

PLAZOS Y PRESENTACIÓN DEL MODELO NRUA

¿Desde cuándo es obligatoria la aplicación del modelo informativo?

La Orden entra en vigor el 2 de enero de 2026 y es plenamente aplicable desde esa fecha en todo el territorio nacional.

¿Cuándo debe presentarse el modelo informativo por primera vez?

El primer plazo ordinario será en febrero de 2026 (durante el mes de febrero), con los datos correspondientes al año natural 2025.

¿El modelo debe presentarse todos los años?

Sí. Se trata de una obligación anual que debe cumplirse cada mes de febrero con la información del ejercicio anterior.

¿Quién puede presentar el modelo informativo anual?

La obligación recae en los anfitriones o arrendadores (titulares del NRUA), según el RD 1312/2024 y la Orden VAU/1560/2025.

Si una empresa explotadora actúa como arrendadora (ej. gestión delegada o subarriendo autorizado) y figura como tal en el NRUA, puede presentar. En caso contrario, debe hacerlo el titular registral o su representante autorizado (con poder suficiente).

La responsabilidad final es siempre del anfitrión inscrito.

¿Existe plantilla o ejemplo?

Sí. El modelo oficial está en el Anexo de la Orden VAU/1560/2025 (BOE 31/12/2025).

Se presenta preferentemente en formato XBRL usando la «Taxonomía XBRL de Arrendamientos 2025», disponible gratuitamente para descarga en:

Web del Colegio de Registradores (registradores.org, sede electrónica).

Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (Ministerio de Vivienda).

También admite presentación en papel.

Primera obligación: febrero 2026 (datos de 2025).

En relación con el programa N2:
¿A partir de cuándo puedo descargar la aplicación y en qué plataforma está disponible?

El programa N 2 estará disponible para su descarga a partir del 31 de enero de 2026. Podrás descargar la aplicación desde la Sede Electrónica del Colegio de Registradores, en la sección “Documentación y descargas”. Para ello, debes acceder a https://sede.registradores.org/sede/sede-corpme-web/home, luego pulsar en Información y ayuda → Documentación y descargas → Depósito de Arrendamientos, y allí seleccionar el icono correspondiente a la Aplicación N 2. También puedes acceder a la descarga a través del apartado de Acceso rápido a Servicios, en la opción Depósitos de arrendamientos.

Una vez descargada, deberás ejecutar el archivo SetupN 2.exe para instalar la aplicación en su equipo. Desde la aplicación podrás cumplimentar el modelo informativo de arrendamientos de corta duración y generar el archivo para su presentación telemática en el registro correspondiente.

CONTENIDO DEL MODELO INFORMATIVO

¿Qué se entiende por arrendamiento de corta duración a estos efectos?

Son aquellos arrendamientos que no tienen por objeto satisfacer una necesidad permanente de vivienda, conforme al artículo 2 de la Ley 29/1994, e incluyen usos turísticos, vacacionales, laborales, académicos, médicos u otros análogos.

¿Debe presentarse un modelo por cada vivienda?

Sí. El modelo se presenta por finca registral, buque o artefacto naval, y por cada NRUA asociado.

¿Qué ocurre si un NRUA no ha tenido actividad durante el año?

También debe presentarse el modelo, indicando expresamente la ausencia de actividad durante el periodo declarado.

¿Qué información concreta incluye el modelo informativo anual?

Incluye datos identificativos del presentante, el código registral único de la finca y, por cada NRUA, la finalidad del arrendamiento, número de huéspedes y fechas de inicio y fin, todo ello de forma anonimizada.

¿Es obligatorio indicar la fecha de salida de los huéspedes?

Sí. La normativa presume que el arrendamiento sigue vigente si no se indica fecha de salida, lo que puede generar incidencias en el control registral.

¿Qué significa que los datos sean anonimizados?

Significa que no se incluyen datos personales identificativos de los arrendatarios, garantizando el cumplimiento del RGPD y la normativa de protección de datos.

¿Tengo que comunicar también las estancias realizadas fuera de las plataformas en línea de reservas?

Sólo será necesario comunicar las estancias que se hayan reservado o contratado a través de Airbnb u otras plataformas de intermediación en línea, incluidas las páginas web propias que permitan la formalización directa de reservas.

Ello es así porque, conforme al Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, el uso del NRUA resulta exigible exclusivamente en los supuestos de oferta y publicidad a través de plataformas digitales de reserva, incluidas las denominadas micro plataformas.

En consecuencia, cuando el arrendamiento se formalice al margen de dichas plataformas —esto es, mediante contratación directa entre particulares— no resultará obligatoria la comunicación de las estancias derivadas de tales contratos, por no ser obligatoria la utilización del NRUA.

Cuando una misma finca dispone de dos números de Registro Único de Arrendamientos (NRUA) —uno para uso vacacional/turístico y otro para arrendamiento de corta duración no turístico— ¿debe exigirse la presentación de dos modelos informativos o uno solo?.

Dentro del único modelo se declaran ambos NRUA (turístico y corta duración no turística).

Si tengo una reserva de 6 noches, por ejemplo, del 31 de diciembre de 2025 al 5 de enero de 2026, cuyo pago se efectuó el 3 de enero de 2026. De cara al modelo informativo NRUA, ¿corresponde contabilizarla en el ejercicio del año 2o25 o en el del 2026?

En el Derecho español, el arrendamiento existe desde que se acepta la reserva, no desde el pago ni desde la ocupación.

Por tanto, deberás tenerla en cuenta cuando comuniques los alquileres de 2025.

FORMATO Y PRESENTACIÓN ELECTRÓNICA

¿Dónde se presenta el modelo informativo NRUA?

Se presenta ante el Registro de la Propiedad o de Bienes Muebles competente, en formato papel o electrónico.

¿Qué formato electrónico se utiliza?

El formato electrónico es XBRL, cuya taxonomía está disponible gratuitamente en la sede del Colegio de Registradores y en la Ventanilla Única Digital.

¿Es obligatorio usar el formato XBRL?

No es obligatorio, pero sí altamente recomendable por su agilidad, validación automática y compatibilidad con los sistemas registrales.

¿Existe algún Software recomendado para generar XBRL (modelo informativo anual NRUA)?

A fecha de 1 de enero 2026, no hay aún un software comercial específico ampliamente disponible para esta nueva taxonomía (publicada a finales de 2025).

Consejo: Presentación en papel siempre posible como alternativa.

Consulta actualizaciones en registradores.org o Ventanilla Única, ya que la herramienta oficial saldrá pronto para la obligación de febrero 2026 (datos 2025).

Actualización respuesta (22 enero 2026):

¿Qué es la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos?

Es el sistema creado por el RD 1312/2024 para centralizar el intercambio de datos entre registros y autoridades competentes en materia de arrendamientos de corta duración.

DOCUMENTACIÓN Y CONTROL

¿Puede el Registrador revisar el contenido del modelo presentado?

Sí. El Registrador puede comprobar la coherencia de los datos y, si existen dudas fundadas, solicitar documentación adicional que acredite la finalidad temporal del arrendamiento.

¿Qué tipo de documentación puede requerirse?

Contratos, facturas, justificantes de desplazamiento laboral, estudios, tratamientos médicos u otros documentos que acrediten el carácter no permanente del uso.

¿Es obligatorio conservar esa documentación?

Sí. Aunque no se aporte inicialmente, debe conservarse para atender posibles requerimientos del Registro.

CONSECUENCIAS DEL INCUMPLIMIENTO

¿Qué ocurre si el modelo revela un uso indebido del NRUA?

El RD 1312/2024 prevé la retirada del número de registro y la cancelación de la nota marginal registral.

¿La retirada del NRUA tiene efectos prácticos relevantes?

Sí. Supone la pérdida de publicidad registral, con impacto directo en la explotación legal del inmueble.

¿Puede perderse el NRUA por errores formales en el modelo?

No de forma automática, pero errores reiterados o incoherencias pueden dar lugar a requerimientos y, si no se subsanan, a consecuencias más graves.

RELACIÓN CON SES.HOSPEDAJES Y PLATAFORMAS DIGITALES

¿El modelo informativo anual NRUA cruza datos automáticamente con SES.HOSPEDAJES?

No. La normativa vigente no prevé ningún cruce automático; son circuitos administrativos distintos.

¿Declarar estancias en SES obliga a declararlas en el modelo anual NRUA?

No. SES cumple obligaciones de seguridad ciudadana; el modelo NRUA tiene finalidad registral.

¿El modelo anual solo recoge estancias procedentes de plataformas oficiales como Airbnb o Booking?

Sí. El modelo recoge las estancias publicitadas en canales de reserva en línea, pero no exige identificar la plataforma concreta.

FISCALIDAD Y COMUNICACIÓN

¿El modelo anual tiene finalidad tributaria?

No. El modelo NRUA no sustituye obligaciones fiscales ante la Agencia Tributaria.

¿Pueden cruzarse los datos del modelo NRUA con Hacienda?

No existe mecanismo automático; solo en inspecciones podrían solicitarse documentos legalmente.

COMPATIBILIDAD CON NORMATIVA AUTONÓMICA Y LOCAL

¿Se aplica esta normativa en todas las comunidades autónomas?

Sí, es normativa estatal de aplicación nacional, sin perjuicio de las competencias autonómicas en turismo.

¿Sustituye esta Orden a las normativas autonómicas de turismo?

No. Convive con ellas y no altera los requisitos autonómicos o municipales de uso turístico.

USO DE REPRESENTANTES Y ASESORAMIENTO

¿Puede presentarse el modelo a través de representante?

Sí, mediante representante debidamente autorizado.

¿Es necesario asesoramiento jurídico para cumplir con esta obligación?

No es obligatorio, pero altamente recomendable dada la complejidad normativa.

CONSULTAS Y SOPORTE ESPECIALIZADO

¿Dónde puedo recibir asesoramiento especializado sobre el modelo NRUA?

En info@alquilerviviendavacional.com 

Analizamos cada caso conforme al RD 1312/2024, la Orden VAU/1560/2025 y la normativa autonómica aplicable.