A partir del 3 de abril de 2025 será necesaria aprobación expresa por las comunidades de propietarios para alquilar una vivienda turística. Lo que supondrá en muchos casos el fin del alquiler turístico en los edificios residenciales.
En la disposición final cuarta de la Ley orgánica 1/2025, de enero , de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (BOE nº 3, de 3 de enero de 2025) se introduce una importante modificación de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre la Propiedad Horizontal.
La modificación afecta al ejercicio de la actividad turística en las comunidades de propietarios y va a suponer el fin del alquiler turístico en éstas.
A través de las siguientes preguntas y respuestas, te explico en qué consiste la nueva regulación que entrará en vigor el próximo 3 de abril de 2025.
Estas preguntas y su futura ampliación están publicadas en mi canal de telegram a través del cual puedes seguirme y hacerme todas las preguntas que quieras.
Indice
- 1 LOS ALQUILERES CON FINES TURÍSTICOS EXCLUIDOS DE LA NORMATIVA AUTONÓMICA, ¿DEBEN CONTAR CON LA PREVIA AUTORIZACIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?
- 2 ¿EL ALQUILER DE UNA VIVIENDA POR HABITACIONES CON FINES TURÍSTICOS/CULTURALES NECESITARÁ LA APROBACIÓN EXPRESA DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?
- 3 ¿QUÉ DOS FORMAS TIENE UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE PROHIBIR EL ALQUILER TURÍSTICO?
- 4 ¿PODRÁ UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ESTABLECER CUOTAS ESPECIALES DE GASTOS O UN INCREMENTO EN LA PARTICIPACIÓN DE LOS GASTOS COMUNES A LAS VIVIENDAS TURÍSTICAS REGISTRADAS CON ANTERIORIDAD AL ACUERDO DE COMUNIDAD?
- 5 UN ACUERDO DE PROHIBICIÓN DEL ALQUILER TURÍSTICO, ADOPTADO CON POSTERIORIDAD AL REGISTRO DE UNA VIVIENDA TURÍSTICA ¿PODRÁ AFECTARLE EN EL SUPUESTO DE RENOVACIÓN DEL NÚMERO DE REGISTRO?
- 6 CANAL DE TELEGRAM PARA CONSULTAS:
LOS ALQUILERES CON FINES TURÍSTICOS EXCLUIDOS DE LA NORMATIVA AUTONÓMICA, ¿DEBEN CONTAR CON LA PREVIA AUTORIZACIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?
Esta pregunta no exenta de polémica. Pues habrá defensores y detractores
En mi opinión, los alquileres con fines turísticos excluidos de la normativa autonómica no deben verse afectados por la necesidad de contar con la previa autorización de la comunidad de propietarios.
Porque el tenor literal del nuevo art. 7.3 LPH habla del ejercicio de la actividad … «en los términos establecidos en la normativa sectorial turística,..»
Luego solo se referiría a aquellas viviendas de uso turístico que actúen conforme a la normativa autonómica.
Considero que para prohibir cualquier otra actividad al margen de la normativa autonómica se requerirá el acuerdo unánime de toda la comunidad.
¿EL ALQUILER DE UNA VIVIENDA POR HABITACIONES CON FINES TURÍSTICOS/CULTURALES NECESITARÁ LA APROBACIÓN EXPRESA DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?
Entiendo que en aquellas comunidades autónomas (por ejemplo, Andalucía, Cantabria, Murcia…) donde esté reconocida por la normativa turística correspondiente dicha modalidad de alquiler turístico por habitación, si se necesitará la autorización previa de la comunidad de propietarios.
Sin embargo, en el resto de comunidades (por ejemplo, C.Madrid, C.Valenciana, Canarias,…) donde no se permite el alquiler turístico de habitaciones, la necesidad de aprobación expresa comunitaria sólo afectará a la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística, es decir, al concepto de vivienda de uso turístico o vacacional.
¿QUÉ DOS FORMAS TIENE UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE PROHIBIR EL ALQUILER TURÍSTICO?
A partir de la entrada en vigor de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (3 de abril de 2025), las comunidades de propietarios podrán prohibir el alquiler turístico de dos formas:
(a) De manera general e indiscriminada, adoptando un acuerdo de prohibición (en su caso, podrá ser también de condicionamiento o limitación) que afectará a todos los propietarios a partir de dicho acuerdo.
(b) De forma individual, caso por caso, aprobando o denegando expresamente el ejercicio de la actividad turística, para un concreto propietario de cada vivienda
En cualquiera de los dos casos, el acuerdo deberá contar con la mayoría de 3/5 del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Es decir, doble mayoría de cabezas y de cuotas.
¿PODRÁ UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ESTABLECER CUOTAS ESPECIALES DE GASTOS O UN INCREMENTO EN LA PARTICIPACIÓN DE LOS GASTOS COMUNES A LAS VIVIENDAS TURÍSTICAS REGISTRADAS CON ANTERIORIDAD AL ACUERDO DE COMUNIDAD?
Es otra cuestión no exenta de polémica y donde existen discrepancias entre nuestros Tribunales. Unos están a favor, otros en contra.
En mi opinión, yo estoy en contra de dicha posibilidad.
Porque el mismo artículo 17.12 LPH establece que el acuerdo no podrá tener efectos retroactivos.
En definitiva, dicha irretroactividad deberá tener el mismo alcance o ámbito de aplicación que tiene un hipotético acuerdo de prohibición, condicionamiento o limitación del alquiler turístico que en ningún caso podrá afectar a las viviendas turísticas registradas antes del acuerdo.
UN ACUERDO DE PROHIBICIÓN DEL ALQUILER TURÍSTICO, ADOPTADO CON POSTERIORIDAD AL REGISTRO DE UNA VIVIENDA TURÍSTICA ¿PODRÁ AFECTARLE EN EL SUPUESTO DE RENOVACIÓN DEL NÚMERO DE REGISTRO?
Esta es una situación que se puede plantear en algunas comunidades autónomas (por ejemplo, Baleares, C.Valenciana,…) donde el número de registro caduca y es preciso su renovación.
En estos casos, la disposición adicional segunda nos dice expresamente que aquel propietario de una vivienda turística, con anterioridad al 3 de abril de 2025 (entrada en vigor de la modificación del a LPH), podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma normativa sectorial turística.
En definitiva, no se verán afectadas.
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