El Reglamento (UE) 2024/1028 establece que el registro de alquileres de corta duración debe ser gratuito cuando sea posible o, en su defecto, limitado al coste real del procedimiento administrativo. ¿Puede entonces exigirse una tasa periódica por el depósito anual de arrendamientos si no existe una actuación registral autónoma?
En este post abordo un debate jurídico muy incómodo para algunos y que hasta ahora apenas se ha planteado.
Indice
- 1 Depósito anual de arrendamientos: la gratuidad como mandato europeo y el debate pendiente
- 2 El punto de partida: el Reglamento (UE) 2024/1028 no es neutro en materia de costes
- 3 Registro inicial y depósito anual: dos realidades jurídicamente distintas
- 4 El verdadero debate: ¿puede financiarse el sistema mediante una tasa periódica?
- 5 Conclusión: cumplir la obligación sí; pagar sin base suficiente, no necesariamente
Depósito anual de arrendamientos: la gratuidad como mandato europeo y el debate pendiente
El punto de partida: el Reglamento (UE) 2024/1028 no es neutro en materia de costes
El sistema de registro y comunicación de datos en el alquiler de corta duración tiene una fuente normativa inequívoca: el Reglamento (UE) 2024/1028, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024.
No se trata de una norma meramente organizativa. El Reglamento fija principios materiales que condicionan el diseño interno de los Estados miembros. Entre ellos, uno destaca por su claridad: el procedimiento de registro no puede convertirse en una carga desproporcionada para anfitriones y plataformas.
El propio texto comunitario dispone literalmente:
(10) “A fin de garantizar que las autoridades competentes obtengan la información y los datos que necesitan sin imponer cargas desproporcionadas a las plataformas en línea de alquiler de corta duración ni a los anfitriones, es necesario establecer un enfoque común de los procedimientos de registro en los Estados miembros que se limite a la información básica que permita la identificación precisa de la unidad y del anfitrión. (…) El registro debe ser gratuito, cuando sea posible, o tener un coste razonable y proporcionado que no debe superar el coste del procedimiento administrativo de que se trate.”
La expresión no admite ambigüedad. El registro debe ser gratuito cuando sea posible. Y, si no lo es, el coste no puede exceder del estrictamente necesario para cubrir el procedimiento administrativo correspondiente.
Este inciso es el eje sobre el que debe girar cualquier análisis relativo al depósito anual de arrendamientos.
Registro inicial y depósito anual: dos realidades jurídicamente distintas
Puede aceptarse —con el debate técnico que corresponda— que la asignación inicial de un número de registro implique un procedimiento administrativo individualizado: recepción de documentación, verificación formal, generación de un identificador único.
Ese acto tiene entidad propia.
Sin embargo, el depósito anual de arrendamientos no genera un nuevo número, no altera la titularidad, no produce una calificación registral constitutiva ni modifica la situación jurídica del inmueble o del anfitrión. Se limita a mantener actualizada la información ya existente para evitar la revocación automática del número asignado.
La cuestión decisiva es si esa actualización periódica constituye un procedimiento administrativo autónomo que pueda justificar una nueva tasa.
Si la actuación administrativa se reduce a la mera recepción e incorporación de datos a un sistema informático, la exigencia económica debe superar el estándar impuesto por el Reglamento: gratuidad como regla, coste estrictamente proporcional como excepción.
No es una cuestión retórica. Es un problema de técnica jurídica.
La actualización informativa no equivale a una inscripción con efectos frente a terceros. No hay creación de asiento constitutivo, ni acto decisorio que transforme la situación jurídica preexistente. En términos materiales, se trata de una obligación informativa periódica.
Y el Derecho de la Unión exige que esa obligación no se configure como una carga desproporcionada.
El verdadero debate: ¿puede financiarse el sistema mediante una tasa periódica?
Aquí emerge una cuestión que, hasta ahora, apenas ha sido abordada públicamente: si el Reglamento impone que el registro sea gratuito cuando sea posible, ¿puede convertirse la mera actualización anual en una fuente periódica de ingresos?
El estándar europeo es claro y acumulativo:
- el coste, si existe, debe ser razonable;
- debe ser proporcionado;
- no puede superar el coste del procedimiento administrativo de que se trate.
Por tanto, cualquier tasa asociada al depósito anual exige justificar que:
- Existe un procedimiento administrativo real y diferenciable.
- Ese procedimiento genera un coste efectivo.
- La cuantía exigida se corresponde estrictamente con ese coste.
En ausencia de esos elementos, la exacción puede entrar en tensión con el propio Reglamento.
El diseño europeo del sistema no es recaudatorio. Su finalidad es garantizar la obtención de datos por las autoridades competentes, homogeneizar la información y simplificar cargas. Convertir el mantenimiento informativo en un peaje periódico altera esa lógica.
El principio de proporcionalidad, vertebrador del Derecho de la Unión, impide que una obligación administrativa necesaria se transforme en un gravamen estructural desligado de un coste real acreditado.
Conclusión: cumplir la obligación sí; pagar sin base suficiente, no necesariamente
El depósito anual de arrendamientos es obligatorio en cuanto obligación informativa derivada del sistema europeo de recogida de datos. Eso no ofrece duda.
Lo discutible es su carácter oneroso.
El Reglamento (UE) 2024/1028 establece con precisión que el registro debe ser gratuito cuando sea posible o, en su defecto, limitado al coste real del procedimiento administrativo.
Si el depósito anual no constituye un nuevo procedimiento con sustantividad propia, la exigencia de una tasa periódica requiere una justificación técnica especialmente rigurosa.
La cuestión no es ideológica ni sectorial. Es jurídica.
No se trata de oponerse a informar.
Se trata de determinar si informar puede convertirse en una obligación de pago recurrente sin acreditación de un coste administrativo real.
Ahí reside el verdadero debate.
Y es un debate que, hasta ahora, apenas ha sido formulado en los términos que el propio Derecho de la Unión exige.
Si este debate comienza hoy a ocupar el espacio jurídico que merece, que conste que este letrado ha querido dar el primer paso. Abro deliberadamente esta reflexión —hasta ahora escasamente formulada en estos términos— con la convicción de que la cuestión del carácter gratuito del depósito no puede seguir eludiéndose. Confío en que otros profesionales y operadores jurídicos recojan el testigo y contribuyan a un análisis sereno, técnico y, sobre todo, necesario.
Juan Antonio Mateos Mateos
Abogado Colegiado nº 53.326 ICAM
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