Uno de los errores más frecuentes al analizar el Decreto 4/2026, de 2 febrero, de primera modificación del Decreto 48/2016, de 10 de agosto, de viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico, es pensar que sólo afecta a las nuevas viviendas turísticas. No es así.

La norma introduce modificaciones profundas que impactan directamente en las viviendas ya registradas, alterando condiciones de funcionamiento, estándares técnicos, obligaciones de control y régimen de inspección. Y lo hace – asegura la norma – con una fundamentación jurídica clara: profesionalizar el sector, proteger al consumidor, salvaguardar la convivencia vecinal y preservar la función social de la vivienda.

En este post te explico, de forma clara y operativa, qué cambia, por qué cambia y cómo adaptarte sin riesgos jurídicos.

El cambio de enfoque: de “uso residencial ocasional” a “servicio turístico profesional”

La Exposición de Motivos del Decreto es inequívoca: la vivienda turística ya no se concibe como un uso privado tolerado, sino como una actividad turística estructurada, sujeta a estándares comparables a otros alojamientos reglados.

Este cambio conceptual se traduce en nuevas obligaciones prácticas:

• Atención al cliente profesionalizada.
• Prohibición de sistemas informales de entrega de llaves (como cajetines en la vía pública).
• Disponibilidad de contacto permanente para incidencias.
• Limpieza, mantenimiento y condiciones de servicio continuadas.

👉 Impacto directo en viviendas existentes:

Las viviendas ya inscritas deben adaptarse a este modelo profesional, aunque hayan venido funcionando durante años bajo esquemas más informales.

Nuevos estándares técnicos: baños, ocupación, seguridad y salubridad

El Decreto eleva sustancialmente los requisitos técnicos mínimos, con especial incidencia en:

Número de baños

Se establece una ratio mínima de baños en función del número de plazas, eliminando situaciones de sobreocupación con instalaciones insuficientes.

Límites de ocupación

Se refuerzan los límites máximos de plazas por vivienda, alineando capacidad real y condiciones de habitabilidad.

Seguridad y emergencias

Se incorporan obligaciones como:

• Extintores.
• Planos de evacuación.
• Señalización.
• Botiquines.

Control del ruido y protección de la convivencia vecinal

Uno de los ejes centrales del Decreto es la protección de la convivencia. La Exposición de Motivos reconoce expresamente el impacto de las viviendas turísticas en comunidades residenciales.

Por ello, el nuevo articulado impone:

• Sistemas de control o monitorización acústica.
• Información obligatoria a los usuarios sobre normas de convivencia.
• Posibilidad de suspensión de actividad por reiteración de molestias.

👉 Impacto directo en viviendas existentes:

Muchas viviendas ya registradas no cumplen estos nuevos estándares y deberán acometer adaptaciones materiales si desean mantener su habilitación turística.

Transparencia, trazabilidad y lucha contra la oferta ilegal

La norma refuerza de forma notable las obligaciones de identificación y publicidad:

• Número de registro obligatorio en toda publicidad.
• Localización exacta del inmueble.
• Información completa al usuario sobre condiciones, normas y servicios.

Este refuerzo responde a un objetivo claro: combatir la oferta clandestina y facilitar el control administrativo.

👉 Impacto directo en viviendas existentes:

Incluso las viviendas ya inscritas deben revisar:

• Anuncios en plataformas.
• Páginas web.
• Sistemas de información al huésped.

Cualquier omisión puede derivar en infracción.

Función social de la vivienda y presión sobre el mercado residencial

El Decreto incorpora expresamente la preocupación por el impacto del uso turístico en el acceso a la vivienda habitual, especialmente en zonas tensionadas.

No se prohíbe la actividad, pero sí se refuerzan:

• Los mecanismos de control.
• La coordinación con los concejos.
• La posibilidad de suspensión o cancelación en supuestos graves.

👉 Impacto directo en viviendas existentes:

Se incrementa la exposición a inspecciones y a actuaciones correctoras cuando el uso turístico entre en conflicto con el entorno residencial.

Refuerzo del control administrativo y del régimen sancionador

La Exposición de Motivos reconoce que el régimen anterior era poco eficaz en la práctica. Por ello, el nuevo Decreto:

• Amplía las potestades de inspección.
• Refuerza las medidas de suspensión.
• Facilita la cancelación registral en supuestos graves o reiterados.

👉 Impacto directo en viviendas existentes:

El incumplimiento ya no es un mero riesgo teórico: las consecuencias administrativas son ahora reales y operativas.

Régimen transitorio: adaptación obligatoria, no opcional

El Decreto establece plazos de adaptación diferenciados (normalmente entre 6 y 12 meses) para que las viviendas existentes se ajusten a los nuevos requisitos.

Este régimen transitorio:

• No exime del cumplimiento.
• No consolida derechos adquiridos inmutables.
• Permite seguir operando solo durante el periodo de adaptación.

👉 Impacto directo en viviendas existentes:

Las viviendas turísticas existentes no quedan fuera del nuevo régimen: deben adaptarse o cesar.

La opinión de un experto: una cuestionada reforma que supondrá el fin de muchas viviendas turísticas legales si la justicia no lo remedia

El Decreto 4/2026 afirma perseguir fines legítimos, pero lo hace con una intensidad regulatoria que genera serias dudas jurídicas cuando se aplica a viviendas ya inscritas y en funcionamiento.

La imposición de nuevos requisitos estructurales —superficies mínimas, límite de plazas, ratio de baños, monitorización acústica o servicios permanentes— altera de forma sustancial las condiciones bajo las que muchos operadores accedieron al mercado.

Aunque formalmente no exista retroactividad, el efecto práctico es claro: o se acometen reformas costosas o se reduce drásticamente la rentabilidad. Esto tensiona los principios de seguridad jurídica e irretroactividad del artículo 9.3 CE y obliga a un juicio estricto de proporcionalidad que el decreto no parece superar con una motivación especialmente sólida.

A ello se suma la obligación de prestar servicios propios de la hotelería, lo que desplaza automáticamente el régimen fiscal aplicable y modifica el encuadre en el IVA. No es una cuestión menor: una norma turística autonómica no puede, ni directa ni indirectamente, reconfigurar el régimen tributario estatal sin generar un serio problema competencial y de neutralidad fiscal.

Desde la perspectiva europea, cualquier restricción al ejercicio de una actividad de servicios debe ser necesaria, proporcionada y no sustituible por medidas menos gravosas. El Tribunal de Justicia ha admitido límites al alquiler turístico, pero siempre bajo una justificación rigurosa. Aquí esa justificación no aparece con la precisión exigible.

En consecuencia, la impugnación contencioso-administrativa – que parece inevitable – es jurídicamente viable, especialmente si se articula de forma colectiva y se apoya en una sólida prueba pericial que acredite la imposibilidad material de adaptación o el perjuicio económico relevante. Las medidas cautelares son más inciertas, pero no descartables si se demuestra el daño irreparable.

En definitiva, no se cuestiona la potestad de regular, sino la forma en que se ha ejercido. Y cuando la regulación desborda los límites de la proporcionalidad y la seguridad jurídica, el control judicial deja de ser una opción para convertirse en una necesidad. – Juan Antonio Mateos Mateos Abogado Colegiado nº 53.326 ICAM

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A continuación respondo a las primeras preguntas que se están formulando en nuestro canal de Telgram tras la aprobación del Decreto 4/2026, de 2 de febrero

PREGUNTAS Y RESPUESTAS

¿Es obligatoria la inclusión de un servicio de limpieza diaria en el precio de las VUT?

No, el decreto (artículo 13.3) no establece de forma expresa que el servicio de limpieza diaria deba incluirse obligatoriamente en el precio.

En su lugar, indica que en las viviendas de uso turístico se ofrecerán servicios de limpieza diaria de la vivienda, excepto cocina y menaje, junto otro tipo de servicios como reparaciones y mantenimiento.

Sin embargo, sólo establece, de forma expresa, que los servicios de restauración, reparaciones y mantenimiento, — obsérvese que se omite el servicio de limpieza diaria — , se regirá por lo establecido en el contrato celebrado para la ocupación de la unidad de alojamiento. Por tanto, también, las condiciones económicas.

¿Se requiere el cambio de sábanas cada 4 días en las VUT?

El decreto (art. 13.3) establece expresamente que en las viviendas de uso turístico se ofrecerán servicios de cambio periódico de lencería cada 4 días.

También dice, sin especificar el tipo de servicio, que la persona responsable de la prestación de estos servicios será la propietaria o titular de la actividad, pudiendo ofrecerlo por sí directamente o a través de terceros, sin que sea posible la mera indicación de un profesional o empresa que preste el servicio.

¿Cómo se demuestra el cambio de sábanas cada 4 días en las VUT?

El decreto (artículo 13.3) no establece mecanismos específicos para demostrar el cumplimiento del cambio periódico de lencería cada 4 días, limitándose a indicar que se ofrecerán tales servicios.

¿Puede la recepción en las VUT ser telemática en lugar de solo presencial?

Sí, en las viviendas de uso turístico se deberá prestar un servicio de recepción presencial o a distancia dentro de las 24 horas siguientes a la entrada y, en caso de que la estancia fuere inferior, antes de finalizar la misma.

El art. 13.2 prohíbe la entrega de llaves a través de cajetines o cualquier otra solución similar ubicada o instalada en vía pública o invadiendo su vuelo.

¿Se requiere dos baños para más de 4 inquilinos en las VUT?

Sí. Señala el artículo 13.1. e) que las viviendas de uso turístico dispondrán de un cuarto de baño por cada cuatro plazas o fracción.

Los baños han de tener lavabo, inodoro y plato de ducha o bañera.

En caso de estar incorporado en una habitación, se entenderá que es de uso exclusivo de las personas alojadas en ella, por lo que deberá contarse con otro a disposición del resto de personas usuarias, respetando la proporción señalada.

¿Es obligatoria el acta de aprobación de 3/5 de la comunidad para las VUT?

El decreto (artículo 27.c) requiere disponer de certificación de la Junta de la Comunidad de Propietarios que acredite la posibilidad de comercialización turística de las viviendas, de conformidad con los requisitos que establece al respecto la legislación de propiedad horizontal para los estatutos y acuerdos de la comunidad.

Esta obligación forma parte de las responsabilidades de las empresas explotadoras de las viviendas.

¿Es retroactiva la obligación de aprobación de la comunidad para VUT existentes?

El decreto (disposición transitoria única) no establece explícitamente un plazo transitorio para la obligación de certificación de la Junta de la Comunidad de Propietarios.

La disposición transitoria única concede plazos de adaptación (6 o 12 meses) para otros requisitos específicos, como los artículos 13.1.e) y 13 apartados 4 y 5, pero no menciona el artículo 27.c. Por lo tanto, esta obligación no se aplica a las empresas explotadoras de viviendas existentes.

¿Son adaptables las superficies mínimas para VUT existentes?

El decreto (disposición transitoria única) concede un plazo de doce meses para adaptarse al contenido de los artículos 13.1.e) y 13 apartados 4 y 5, que incluyen las superficies mínimas y capacidad máxima.

Esto aplica a las empresas explotadoras que a la entrada en vigor del decreto presten servicios de alojamiento de viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico inscritas en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas.

¿Se deben cumplir ambos criterios de superficies (por persona y por habitaciones) para las VUT?

Sí, el artículo 13 establece dos criterios:

• la superficie mínima de la vivienda se determinará en aplicación de ratios por persona (25 m² para 1 persona, 33 m² para 2, 15 m² por persona para 3 o más, artículo 13.4),
• y la capacidad máxima vendrá determinada por el número de plazas en habitaciones, con superficies mínimas de habitaciones individuales de 6 m², dobles de 10 m², triples de 13 m², y salón de 8 m² (o 11 m² para plazas supletorias, artículo 13.5).

No se computarán, según el artículo 13.4, las superficies de terrazas, balcones o tendederos.

En una vivienda de uso turístico, ¿puede computarse como superficie útil del dormitorio el baño integrado en su interior y destinado a uso exclusivo de dicha habitación?

El Decreto 4/2026 no establece que un baño integrado en una habitación compute como mayor superficie de esa habitación.

Solo indica (artículo 13.1.e) que, en caso de estar incorporado en una habitación, se entenderá que es de uso exclusivo de las personas alojadas en ella, por lo que deberá contarse con otro a disposición del resto de personas usuarias, respetando la proporción señalada.

Las superficies mínimas de las habitaciones se fijan (artículo 13.5) sin mención al baño: individuales de 6 metros cuadrados, dobles de 10 metros cuadrados y triples de 13 metros cuadrados.

¿Se permiten plazas supletorias en las viviendas de uso turístico y viviendas vacacionales?

Sí, se permiten (artículo 13.5) plazas supletorias en las viviendas de uso turístico, limitadas a dos en el salón mediante sofá-cama convertible, siempre que el salón tenga una superficie mínima de 11 metros cuadrados y la anchura mínima del sofá-cama sea de 1,35 metros.

El decreto (artículos 5 y 7) no menciona plazas supletorias en las viviendas vacacionales en los artículos modificados.

¿Afecta la obligación de certificado energético a las VUT existentes?

El decreto (artículo 30.2.i) no establece un plazo transitorio específico para el certificado energético del inmueble, que debe acreditarse en la documentación de la declaración responsable.

La disposición transitoria única concede plazos para otros requisitos, pero no menciona éste.

¿Cuál es el máximo de alquiler turístico en Asturias según en nuevo decreto?

El decreto (artículo 1.3.b) excluye del ámbito de aplicación las viviendas arrendadas por tiempo superior a cuatro meses computados de forma continuada a un mismo arrendatario.

Por lo tanto, la cesión temporal con finalidad turística no puede superar este período continuado para el mismo arrendatario.

¿Se puede compatibilizar el alquiler turístico con el de temporada enVUT?

El decreto (artículo 1.3.c) excluye los arrendamientos de fincas urbanas regulados en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, sin embargo, no establece la prohibición expresa de compatibilizar el alquiler turístico con arrendamientos de temporada, ya que estos últimos se rigen por dicha ley y no por la normativa turística.

¿Que deberá hacer un propietario de una VUT que quiera alquilarla por temporada más de 4 meses?

El decreto establece (artículo 33.1) expresamente la obligación de comunicar el cese definitivo de la actividad a la Administración turística, en el plazo máximo de los treinta días siguientes al mismo. Además, dicha comunicación del cese de la actividad se realizará electrónicamente.

Esto implicará la cancelación de la inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas.

Pero no dice nada de la obligación de comunicar el cese temporal de la actividad, que se produce si se celebra un contrato de temporada.

Si deseas plantearme cualquier otra pregunta, te agradeceré que la formules a través del canal de Telegram