Hay una regla que gobierna toda la ordenación canaria del alojamiento y conviene tenerla presente antes de seguir leyendo: una vivienda es residencial o es turística, pero no las dos cosas.
El artículo 3.3 de la Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas lo dice sin rodeos —la calificación residencial de una parcela «no habilita el uso en ninguna modalidad de alojamiento turístico»— y el artículo 4.4.d) va más lejos: prohíbe al propio planeamiento permitir «indistintamente ambos usos, turístico y residencial, dentro de una misma parcela».
A ese principio, el legislador acaba de abrirle una rendija. Una sola, y de quince días.
Indice
- 1 ¿Qué es la vivienda de uso turístico ocasional en Canarias?
- 2 ¿Por qué importa tanto una excepción tan pequeña?
- 3 ¿Qué eventos sirven para los quince días, y cuáles no?
- 4 ¿Qué hay que presentar? Y, sobre todo, qué no
- 5 ¿Puedo usar ya la vivienda de uso turístico ocasional?
- 6 ¿Qué dos cabos sueltos conviene conocer?
- 7 ¿Qué haría yo hoy?
- 8 Preguntas frecuentes
- 9 Fuentes oficiales
¿Qué es la vivienda de uso turístico ocasional en Canarias?
La Ley 7/2026, de 31 de julio (BOC núm. 163, de 14 de agosto de 2026) ha añadido un párrafo cuarto al artículo 4.2 de la Ley 6/2025, por el apartado trece de su disposición final undécima.
Conforme a él, los instrumentos complementarios de ordenación urbanística podrán habilitar, sin que operen los porcentajes de reserva del 90 % —80 % en las islas verdes—, «el uso turístico de viviendas por un período máximo de 15 días al año», para atender incrementos temporales de demanda por fiestas declaradas de interés turístico o por eventos de especial relevancia cultural, social o deportiva.
Y añade la frase que lo cambia todo: esa prestación ocasional «no tendrá la consideración de actividad clasificada ni le serán aplicables las disposiciones sobre el uso de hospedaje, siendo suficiente la calificación del suelo como uso residencial para su implementación».
El nuevo artículo 9.3 lo remacha desde el otro lado: a estas viviendas no les resulta aplicable el cambio de uso urbanístico de residencial a turístico, «las cuales conservarán el uso residencial».
Es, hoy por hoy, el único supuesto en que una misma vivienda puede prestar alojamiento turístico legítimo sin dejar de ser residencial.
¿Por qué importa tanto una excepción tan pequeña?
Porque hasta ahora la única forma de alojar turistas era pedir la habilitación turística, y pedirla tiene un precio que no siempre se ve: la inscripción en el Registro General Turístico vale como comunicación previa del cambio de uso urbanístico, de residencial a turístico (artículo 9.1 de la Ley 6/2025). No se añade un uso; se sustituye uno por otro. Con sus consecuencias catastrales, sus tasas y su vuelta atrás nada sencilla, como explico en Tres regímenes y una puerta de ida.
El uso ocasional no sustituye nada. La vivienda sigue siendo vivienda el 1 de enero y el 31 de diciembre. Simplemente, quince días del calendario se comportan de otra manera.
¿Qué eventos sirven para los quince días, y cuáles no?
Aquí conviene ser preciso, porque el criterio no es la importancia sino la declaración.
Sirven las fiestas declaradas de interés turístico de Canarias, de interés turístico nacional o internacional. Y sirven las actividades de interés general, eventos, acontecimientos o competiciones de especial relevancia cultural, social o deportiva, categoría que el propio precepto acota con cuatro criterios:
- los acontecimientos del artículo 146.3 de la Ley General de Comunicación Audiovisual;
- los declarados expresamente como tales por las autoridades competentes;
- los que acrediten relevancia mediante subvenciones públicas, premios o reconocimientos;
- y las competiciones oficiales de ámbito nacional o internacional organizadas por federaciones inscritas en los registros de entidades deportivas.
Dicho de otro modo: la romería del pueblo, por concurrida que sea, no basta si nadie la ha declarado nada. Antes de contar con los quince días hay que comprobar el papel que sostiene el evento.
¿Qué hay que presentar? Y, sobre todo, qué no
El nuevo artículo 7.8 exige declaración responsable previa con el mismo contenido del artículo 7, indicando además la distribución de los plazos de comercialización durante el año —que no pueden superar los quince días— y el evento en que se fundamenta.
Lo interesante es lo que el precepto excluye: el párrafo segundo de la letra a) del apartado 4 y todo el apartado 7. Es decir, decae la regla de una sola vivienda por referencia catastral y decae el anexo documental completo: la memoria técnica con planos, alzados y geolocalización; la certificación de la comunidad de propietarios; y la cédula urbanística acreditativa de la habilitación por el planeamiento.
Es una simplificación considerable. Adviértase, no obstante, la asimetría: se dispensa de acreditar documentalmente la habilitación urbanística, pero no de que exista. Lo que se ahorra es papel, no requisito.
¿Puedo usar ya la vivienda de uso turístico ocasional?
Casi con seguridad, todavía no. Y esta es la parte que conviene decir con claridad.
La figura no opera por sí sola: son «los instrumentos complementarios de ordenación urbanística» los que «podrán habilitar» ese uso. Hace falta, por tanto, que el ayuntamiento apruebe una ordenanza provisional o instrumento equivalente que lo prevea. Tratándose de una previsión en vigor desde el 15 de agosto de 2026, no me consta que exista todavía ninguno.
La ventana está abierta en el Boletín Oficial. En los municipios, de momento, sigue sin picaporte.
¿Qué dos cabos sueltos conviene conocer?
El primero es un descuido de técnica legislativa: el artículo 7.8 se remite al «párrafo cuarto» del artículo 4.2, mientras que el artículo 9.3 habla del «párrafo tercero». La figura es la misma. Conviene dejar constancia expresa de la interpretación seguida en cualquier declaración que se presente.
El segundo es una cuestión abierta y de interés práctico inmediato: si la ley dispensa de aportar la certificación de la comunidad de propietarios, ¿queda el título constitutivo sin efecto para estos quince días? A mi juicio, no: una cosa es el documento que la Administración exige y otra la eficacia civil de los estatutos frente al comunero. Pero es un extremo no resuelto, que un juzgado tendrá que aclarar.
¿Qué haría yo hoy?
Tres gestiones, por este orden:
- Preguntar en el ayuntamiento si hay instrumento complementario aprobado o en tramitación, y pedirlo por escrito.
- Identificar el evento concreto y localizar su declaración.
- Revisar los estatutos de la comunidad antes de contar con nada.
La figura es pequeña, pero es la única de su clase. Y suele ocurrir que las excepciones estrechas terminen siendo las más valiosas, precisamente porque casi nadie llega a tiempo de usarlas.
Adviértase, por último, que el artículo 4.5 de la Ley 6/2025 excluye la aplicación del apartado 4 del artículo 4 —salvo sus letras g) y h)— en El Hierro, La Gomera y La Palma, donde prevalece la Ley 14/2019, de 25 de abril. Y si lo que tienes entre manos es un contrato de temporada y no una vivienda habilitada, lo que ahora debe constar por escrito lo explico en Lo que ahora tiene que estar escrito.
El resto del articulado de la ley canaria, materia por materia, está en CANARIAS: 100 preguntas y respuestas sobre la Ley 6/2025. Y para la vía ordinaria —la habilitación turística de toda la vida, con su declaración responsable y su anexo documental completo—, en Si quieres que tu vivienda vacacional cumpla con la normativa.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos días al año permite la vivienda de uso turístico ocasional?
Un máximo de 15 días al año, conforme al párrafo cuarto del artículo 4.2 de la Ley 6/2025, introducido por la Ley 7/2026.
¿Pierde la vivienda su uso residencial durante esos quince días?
No. El artículo 9.3 dispone que a estas viviendas no les resulta aplicable el cambio de uso urbanístico de residencial a turístico, y que conservarán el uso residencial.
¿Vale cualquier fiesta o evento local?
No. Solo las fiestas declaradas de interés turístico de Canarias, nacional o internacional, y los eventos de especial relevancia cultural, social o deportiva que cumplan alguno de los cuatro criterios que acota el precepto.
¿Qué documentación hay que presentar?
Declaración responsable previa con el contenido del artículo 7, indicando la distribución de los plazos de comercialización durante el año y el evento en que se fundamenta. Decaen la memoria técnica, la certificación de la comunidad de propietarios y la cédula urbanística.
¿Se puede usar ya esta figura?
Solo si el ayuntamiento ha aprobado un instrumento complementario de ordenación urbanística que la habilite. A fecha de este artículo no consta que exista ninguno.
SERVICIO DEL DESPACHO · CANARIAS
Viabilidad del uso turístico ocasional
Comprobamos si tu municipio ha habilitado esta figura, si tu vivienda encaja en ella y preparamos la declaración responsable del artículo 7.8, con la identificación del evento y la distribución de los quince días.
Fuentes oficiales
- Ley 7/2026, de 31 de julio, para la agilización de la tramitación de licencias urbanísticas y el impulso de la construcción de viviendas — BOC núm. 163, de 14 de agosto de 2026 — disposición final undécima, apartados trece a quince
- Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas (Canarias) — BOC núm. 246, de 12 de diciembre de 2025 — arts. 3.3, 4.2, 4.4.d), 4.5, 7.8, 9.1 y 9.3
- Ley 6/2025 — texto consolidado en el BOE — BOE-A-2025-26358
- Ley 14/2019, de 25 de abril, de ordenación territorial de la actividad turística en El Hierro, La Gomera y La Palma — BOE-A-2019-8792
Aviso. Este contenido tiene finalidad divulgativa y no
constituye asesoramiento jurídico ni fiscal para un caso concreto. La normativa sobre arrendamiento
turístico y de temporada cambia con frecuencia y varía según la comunidad autónoma y el municipio,
por lo que conviene verificar la vigencia de las normas citadas antes de tomar cualquier decisión.
Si necesita un criterio aplicado a su vivienda o a su contrato, consúltenos.
Última verificación de fuentes: 20 de agosto de 2026. ·
Juan Antonio Mateos Mateos, abogado ·
alquilerviviendavacacional.com
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