El IVA del 10 % desde el 1 de diciembre: guía paso a paso

• 1·12·2026Empieza el IVA del 10 % en las estancias de treinta noches o menos
• 30 nochesEl umbral. Del 1 al 31 de enero son 30 noches y lleva IVA; del 1 de enero al 1 de febrero son 31 y está exenta
• Modelo 036Antes del primer cobro que lleve IVA. El 037 ya no existe
• 1·2·2027Primer 303, el del cuarto trimestre de 2026, y opción por la prorrata especial

Paso 1 · ¿Mi alquiler lleva IVA?

Cuatro detalles que conviene saber

• A nuestro juicio, las noches se cuentan por estancia y con el mismo huésped; no está claro si se suman estancias seguidas. Del 1 al 31 de enero son 30 noches: lleva IVA. Del 1 de enero al 1 de febrero son 31: exenta.
• Servicios de hotel son la limpieza o el cambio de ropa durante la estancia, la recepción permanente o el restaurante. La limpieza a la entrada y a la salida no lo es.
• Su vivienda habitual queda exenta solo si vive allí de verdad. Estar empadronado no basta: Hacienda mira consumos, trabajo, colegio, correo.
• Canarias, Ceuta y Melilla no tienen IVA (en Canarias, el alquiler vacacional ya pagaba IGIC). En el País Vasco y Navarra, compruebe la norma foral.

Dónde lo dice la ley: arts. 3, 20.Uno.23.º e´) y 91.Uno.2.2.º LIVA; arts. 26 y 191 de la Ley General Tributaria.

Paso 2 · Alta en Hacienda

Dese de alta con el modelo 036

• Cuándo: antes del primer cobro que lleve IVA. El 037 ya no existe.
• Qué marcar: régimen general del IVA, declaración trimestral, la actividad (grupo 685 del IAE, «alojamientos turísticos extrahoteleros») y cada vivienda con su referencia catastral.
• El IAE no se paga: están exentas las personas físicas y las sociedades con cifra de negocios inferior a un millón de euros.
• Si ya está en el censo por otra actividad, presenta un 036 de modificación.

¿Tengo que hacerme autónomo?

• No. Darse de alta en el IVA no obliga a cotizar como autónomo. Solo si la actividad es habitual, personal y directa, algo más probable si presta usted servicios de hotel.
• No hay mínimo exento: el IVA se aplica desde el primer euro. España todavía no ha incorporado la franquicia para pequeños empresarios que permite la directiva europea.
• Si no reside en España, tiene que identificarse a efectos del IVA y, si vive fuera de la Unión Europea, puede que necesite un representante.
• Si es funcionario, alquilar su vivienda es, en principio, administrar su patrimonio. Consulte a personal si gestiona viviendas ajenas.

Dónde lo dice la ley: arts. 5.Uno.c) y 164.Uno.1.º LIVA; Orden HAC/1526/2024; art. 82.1.c) de la Ley de Haciendas Locales; consultas DGT V0106-22 y V1551-24; art. 305 LGSS; arts. 12 y 19.a) de la Ley 53/1984.

Paso 3 · ¿Quién se da de alta?

La regla es quién contrata con los huéspedes y cobra. Suele ser quien figura en el registro turístico y en la plataforma, no necesariamente el dueño.

• Vivienda de un matrimonio en gananciales: basta con que se dé de alta el cónyuge que la explota. Si la explotan los dos, puede serlo la sociedad de gananciales.
• Varios propietarios que la explotan juntos (comunidad de bienes): se da de alta la comunidad, con su propio NIF, no cada uno.
• Sociedad: la sociedad.
• Con gestora: depende del contrato (paso 17).

Dónde lo dice la ley: art. 84.Uno.1.º y Tres LIVA; consultas DGT V2495-16, V1842-17 y V1544-26.

Paso 4 · ¿Cuándo nace el IVA?

Lo que cuenta es el cobro, no la reserva. La fecha de la reserva no cuenta. La de la factura, tampoco.

• Si el huésped paga por adelantado, el IVA nace con cada cobro y por lo cobrado.
• Si no paga nada antes, nace cuando el precio es exigible: a la llegada o a la salida, según lo pactado.
• Dejar la tarjeta como garantía no es pagar. Con «reserva ahora, paga después», cuenta el día en que se carga.
• En las plataformas, a nuestro juicio cuenta el día en que el huésped paga a la plataforma, aunque a usted le llegue el dinero después. Airbnb cobra como agente suyo.

Dónde lo dice la ley: art. 75.Uno.2.º y 7.º y 75.Dos LIVA; consultas DGT V2030-18 y V0839-20; STJUE de 23-12-2015, C-250/14 y C-289/14; condiciones de pago de Airbnb Payments.

Paso 5 · Las reservas del cambio

Dónde lo dice la ley: art. 75 LIVA; art. 105 LGT; consultas DGT V2030-18 y V0839-20.

Paso 6 · El precio

Sobre qué se calcula el 10 %

• Sobre todo lo que cobra con la estancia: noches, limpieza, ropa, suplementos.
• También sobre la tasa turística, donde la hay: Hacienda dice que forma parte de la base, aunque vaya en una línea aparte.
• No se resta la comisión de la plataforma ni entra la tarifa que la plataforma cobre al huésped, si la hay.
• Reservas ya cerradas con particulares: lo prudente es no pedir más, porque el precio anunciado era final. Si se cobran desde el 1 de diciembre, el IVA sale de dentro.

Ejemplos. Estancia de 200 € más 8 € de tasa turística: base 208 €, IVA 20,80 €. Precio cerrado de 1.000 €: 909,09 € son suyos y 90,91 € son IVA.

¿Cuánto subo para cobrar lo mismo?

Precio de 100 €, comisión del 20 %. Hoy recibe 80 €.

Además, recupera el IVA de la comisión (paso 12).

Dónde lo dice la ley: arts. 78 y 88 LIVA; arts. 20 y 60 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios; consultas DGT V3750-16, V0507-26 y V5153-26.

Paso 7 · Booking

• Booking cobra su comisión sobre el IVA. Lo dicen sus condiciones: la comisión se calcula sobre el precio con IVA. La tasa turística, en cambio, no entra.
• En la extranet, en «IVA, impuestos y cargos», ve si su precio tiene el IVA incluido o no incluido. Para cambiarlo, escriba a Booking desde la bandeja de entrada.
• «Incluido»: el huésped paga lo mismo y el IVA sale de su precio. «No incluido»: Booking suma el 10 % y el huésped paga más.
• La tasa turística, si la cobra, configúrela como impuesto aparte. Aunque Booking no lo muestre, en su factura el 10 % va también sobre ella.

Dónde lo dice la ley: Condiciones generales de entrega de Booking.com, cláusulas 1.1, 2.3.2 y 11.12; art. 3 del Reglamento (UE) 2019/1150.

Paso 8 · Airbnb

Cómo añadir el IVA: Anuncios → su anuncio → Configuración → Impuestos → Agregar un impuesto → tipo «IVA/GST», porcentaje por reserva del 10 %, base: precio y limpieza → su número fiscal → Guardar.

• El impuesto se suma al precio y se lo pagan aparte. Si antes lo incluía en la tarifa por noche, bájela.
• No está en todas las zonas ni con todo el software conectado. Si no le aparece, incluya el IVA en la tarifa.
• Comisión: desde octubre de 2026 la mayoría de los anfitriones pagan la tarifa única del 15,5 %, y Airbnb no aclara si los impuestos añadidos quedan fuera de su base. Si mete el IVA en el precio por noche, la comisión lo alcanza.
• Si admite estancias de más de 30 noches, use la exención para estancias largas, si la herramienta se la ofrece.

Dónde lo dice la ley: Centro de ayuda de Airbnb, artículos 1857, 2522 y 2523.

Paso 9 · Comisiones y modelo 238

Las comisiones llevan IVA del 21 %, y es deducible

• La plataforma le repercute el IVA español de su comisión. Desde 2023, cuando no está establecida en España, ya no se aplica la «inversión del sujeto pasivo» a esta intermediación.
• Ese IVA lo deduce en la parte que corresponda a estancias con IVA (paso 12).
• Ponga su NIF y sus datos fiscales en la cuenta: sin factura a su nombre no hay deducción.
• Las plataformas no cobran ni ingresan su IVA. Lo cobra, lo declara y lo ingresa usted. Una directiva europea lo cambiará entre 2028 y 2030.

Lo que las plataformas cuentan a Hacienda

• Modelo 238. Cada enero, Booking y Airbnb informan de lo que le pagaron el año anterior, trimestre a trimestre, descontada su comisión, y de los días alquilados. Lo hacen a través de los Países Bajos y de Irlanda.
• Esas cifras no van a coincidir con su 303. Ellos dan lo cobrado neto de comisiones y con su IVA dentro. Usted declara la base sin IVA y sin restar comisiones, según cuándo nace el IVA.
• No es un error, pero tiene que poder explicarlo.

Dónde lo dice la ley: art. 84.Uno.2.º a) e´) LIVA, añadido por el art. 75 de la Ley 31/2022; Directiva (UE) 2025/516; art. 54 ter del Reglamento de gestión e inspección tributaria; Real Decreto 117/2024; Directiva (UE) 2021/514 (DAC7).

Paso 10 · Facturas

La factura la hace usted

• Una por cada estancia con IVA. La plataforma no la hace por usted, salvo acuerdo.
• Hasta 400 € con IVA: factura simplificada, sin datos del huésped.
• Más de 400 €: completa, con nombre, apellidos y domicilio del huésped y, si lo tiene, su número fiscal.
• Siempre: número y serie, fecha, sus datos, la vivienda, fechas y noches, base, tipo del 10 % y cuota (o «IVA incluido» en la simplificada).
• Si cobra un anticipo, en la factura debe constar la fecha del cobro.
• Lleve los libros de facturas emitidas y recibidas.

Cancelaciones y otros casos

• Devuelve todo o parte: factura rectificativa por lo devuelto. El IVA de más se resta en el 303 de ese periodo o de los siguientes, hasta un año.
• Se queda lo pagado porque el huésped cancela tarde o no se presenta: según Hacienda (2020), es una indemnización y no lleva IVA. Sentencias europeas posteriores podrían cambiarlo.
• Booking cobra comisión también sobre esos gastos de cancelación.
• Estancias exentas (más de 30 noches sin servicios): no hace falta factura, salvo que el huésped sea una empresa o se la pida.

Dónde lo dice la ley: art. 164.Uno.3.º LIVA; arts. 3, 4, 6, 7, 11 y 15 del Real Decreto 1619/2012; arts. 80.Dos y 89 LIVA; consultas DGT V1454-26 y V0839-20; STJUE de 28-11-2024, C-622/23.

Paso 11 · Declaraciones

• El primero: el 303 del cuarto trimestre de 2026, hasta el 1 de febrero de 2027 (el 30 de enero es sábado).
• Se presenta todos los trimestres, aunque salga a cero.
• VERI*FACTU, según Hacienda, no afecta a la persona física sin empleado; sí a sociedades y a quien presta servicios de hotel (1-1-2027 o 1-7-2027; aplazamiento a 2028 anunciado).

Dónde lo dice la ley: arts. 164 y 167 LIVA; arts. 71 a 73 RIVA; Real Decreto 1007/2023; Real Decreto-ley 15/2025.

Paso 12 · Qué IVA puedo deducir

• Requisitos: factura a su nombre, con su NIF y el IVA desglosado; gasto ligado a estancias con IVA.
• Plazo: puede deducirlo en el 303 del trimestre o en los siguientes, durante cuatro años.

Meses vacíos y uso propio

• Vivienda anunciada todo el año, con precios y fechas disponibles, y que nadie usa: a nuestro juicio, deduce el IVA de sus gastos también en los meses sin huéspedes. Hacienda lo admite en locales a la espera de inquilino.
• Si la usa usted a ratos, Hacienda puede negarle el IVA de los gastos generales y dejarle solo el de cada estancia (limpieza, comisiones).
• En Baleares, si paga el impuesto turístico por módulos, abrir todo el año puede encarecerlo. Haga números.
• No lo confunda con la renta: en el IRPF los gastos se reparten por días alquilados.

Dónde lo dice la ley: arts. 92 a 99 LIVA; arts. 94 y 95 LIVA; consulta DGT V1585-13; STS 270/2021, de 25 de febrero; Ley 2/2016 de las Illes Balears.

Paso 13 · Compensar y devolver

• Cada trimestre: IVA cobrado a los huéspedes menos IVA deducible de sus gastos = lo que ingresa.
• Si sale negativo, se compensa en los trimestres siguientes.
• La devolución solo se pide en el 303 del cuarto trimestre, salvo que esté en el registro de devolución mensual.

Ejemplo con gestora. Estancia de 1.100 € (1.000 de base y 100 de IVA). Gestora 250 + 52,50 de IVA; limpieza 80 + 16,80; luz e internet 100 + 21. IVA deducible: 90,30 €. A ingresar: 9,70 €.

Dónde lo dice la ley: arts. 99.Cinco, 115 y 116 LIVA.

Paso 14 · La prorrata

• Cuándo: en el mismo año tiene estancias con IVA (30 noches o menos) y exentas (más de 30, sin servicios).
• Regla general: deduce el porcentaje que suponen las estancias con IVA sobre todo lo que factura en el año. Con un 70 %, deduce el 70 % del IVA de todos sus gastos.
• Prorrata especial, voluntaria: el IVA de lo que sirve solo a estancias con IVA, entero; el de las exentas, nada; el de lo común, en proporción.
• Cómo se elige: en el último 303 del año. Obliga tres años. Es obligatoria si la general le da al menos un 10 % más de deducción que la especial.

Ojo con 2026

• En 2026 habrá once meses exentos y uno con IVA. Con la regla general deduce un porcentaje bajo, pero del IVA de todos sus gastos de 2026, no solo de diciembre.
• Con la prorrata especial deduce entero el IVA ligado a estancias con IVA y nada del resto. Si la general le da al menos un 10 % más, la especial es obligatoria.
• Se elige en el 303 del cuarto trimestre, hasta el 1 de febrero de 2027. Calcule las dos reglas antes de optar.
• En 2027, si sigue mezclando, el porcentaje provisional será el de 2026. Puede pedir otro si va a cambiar mucho.

Dónde lo dice la ley: arts. 102 a 106 LIVA; art. 28.1.1.º RIVA.

Paso 15 · Obras y compras anteriores

• La vivienda comprada nueva, las obras de mejora y los muebles de más de 3.005,06 € son bienes de inversión. Las reparaciones, no.
• Si los pagó cuando el alquiler estaba exento, a nuestro juicio puede recuperar parte de aquel IVA: una décima parte por cada año que quede de diez en la vivienda y las obras, y una quinta parte de cinco en los muebles, por su porcentaje de deducción de cada año.
• Solo si su porcentaje cambia más de 10 puntos respecto al del año de la compra. Pasar de exento a todo con IVA lo cumple de sobra.

Ejemplo. Obra de 2022 con 5.000 € de IVA. Si desde 2027 todo lleva IVA: 500 € al año de 2027 a 2031, 2.500 € en total.

Lo que hay que saber antes de reclamarlo

• Se hace en el último 303 de cada año y exige llevar el libro registro de bienes de inversión.
• Hacen falta las facturas a su nombre. En 2027 cuentan la vivienda y las obras desde 2018, y los muebles desde 2023.
• Si compró la vivienda usada, con el impuesto de transmisiones, no hay IVA que recuperar.
• Funciona en los dos sentidos: si vende la vivienda o pasa a estancias sin IVA antes de que acabe el periodo, devuelve la parte que quede.
• Las obras en vivienda turística siguen al 21 %. El 10 % es para la vivienda propia o alquilada como vivienda habitual.

Dónde lo dice la ley: arts. 107 a 110 y 91.Uno.2.10.º LIVA; art. 65 RIVA. Hacienda no se ha pronunciado sobre este caso concreto.

Paso 16 · Renta y autónomos

• Su renta sigue siendo capital inmobiliario, salvo que preste servicios de hotel o tenga un empleado a jornada completa para el alquiler.
• El IVA que cobra no es ingreso. El que deduce, tampoco es gasto. El que no pueda deducir, sí es gasto.
• Darse de alta en el IVA no le hace autónomo (paso 2).
• Retenciones: si el huésped es una empresa, puede tener que retenerle un 19 %, salvo que aloje a sus empleados o no pase de 900 € al año. Con servicios de hotel, no.

Dónde lo dice la ley: arts. 22, 23 y 27.2 de la Ley del IRPF; arts. 75.2 y 3.g) y 100 del Reglamento del IRPF; art. 305 LGSS; consulta DGT V1551-24.

Paso 17 · Si es usted gestor

• Puede emitir las facturas por cuenta del propietario, a su nombre, en una serie propia para las que emite por su cuenta y con acuerdo previo, mejor por escrito.
• Con servicios de hotel ya tributaba al 10 % y sigue igual.

Tareas con cada propietario

1. Clasificar cada vivienda: con IVA, exenta o mixta (prorrata).
2. Comprobar quién debe darse de alta y que presente el 036.
3. Revisar las cuentas de las plataformas: titular, NIF, IVA incluido o no, impuestos de Airbnb y estancia máxima.
4. Abrir la serie de facturas de cada propietario y recoger los datos de los huéspedes.
5. Separar en las liquidaciones la base, el IVA, la tasa turística y las comisiones.
6. Calendario de 303 y decisión sobre la prorrata especial de 2026.
7. Añadir al contrato de gestión una cláusula de IVA y de facturación por cuenta del propietario.

Dónde lo dice la ley: arts. 11.Dos.15.º, 20.Uno.23.º y 91.Uno.2.2.º LIVA; arts. 5 y 6.1.a) del Real Decreto 1619/2012.

Anexo 1 · Trucos y consejos

• Presente el 036 antes de cualquier cobro desde el 1 de diciembre.
• Si la comisión se calcula sobre el precio con IVA, use la fórmula del paso 6; si no, basta con sumar el 10 %.
• Compare su primera factura de comisión de diciembre con el precio de la reserva: así sabrá si la comisión alcanza al IVA.
• Pida a cada proveedor factura a su nombre, con su NIF: un tique sin sus datos no sirve.
• Si va a comprar muebles o reformar, mejor con entrega y pago en 2027.
• Calcule en enero si le conviene la prorrata especial de 2026.
• Use una cuenta bancaria solo para la vivienda: cuadrar el 303 con el modelo 238 será más fácil.
• Fije en las plataformas una estancia máxima acorde con la norma turística de su comunidad.

Anexo 2 · Errores que hay que evitar

• Facturar con IVA lo cobrado antes del 1 de diciembre «por si acaso»: el IVA repercutido hay que ingresarlo.
• Fechar la factura el día de la reserva para que no lleve IVA.
• Pensar que la plataforma ingresa el IVA por usted.
• Empadronarse en la vivienda turística para no cobrar IVA.
• Dejar de presentar el 303 porque sale a cero.
• Olvidar la tasa turística en la base del IVA.
• Deducir el IVA de los días de uso propio o de gastos sin factura a su nombre.
• Cambiar el titular de la plataforma sin cambiar el del registro turístico.

Anexo 3 · Otros casos que conviene revisar

• Servicios que cobra aparte (aparcamiento, traslados, excursiones): pueden llevar su propio tipo de IVA.
• Estancias que se alargan o se acortan y cruzan las 30 noches: revise el IVA y rectifique la factura si hace falta. Hacienda no tiene criterio publicado.
• Propietarios no residentes: declaran la renta en el impuesto de no residentes (modelo 210), no en el IRPF.
• Sanciones: no emitir factura es infracción grave, con multa del 2 % del importe de las operaciones (o 300 € por factura si no se conoce). Presentar tarde el 303 sin requerimiento lleva recargo.
• Pago domiciliado del 303: el plazo para domiciliar acaba unos días antes que el de presentar.

Dónde lo dice la ley: arts. 27 y 201 LGT; art. 91 LIVA; Real Decreto Legislativo 5/2004.

Anexo 4 · Lista de comprobación antes del 1 de diciembre

1. Clasificar cada vivienda y cada tipo de estancia.
2. Presentar el 036, de alta o de modificación, con el grupo 685.
3. Recalcular precios y tarifas.
4. Configurar el IVA en Booking y en Airbnb.
5. Completar el NIF y los datos fiscales en las plataformas.
6. Preparar la serie de facturas y los libros registro.
7. Pedir los datos del huésped para las facturas de más de 400 €.
8. Guardar la prueba de la fecha de pago de las reservas del cambio.
9. Reunir las facturas de obras y de la vivienda comprada nueva desde 2018, y de muebles desde 2023.
10. Gestores: revisar contratos de gestión y liquidaciones.

Anexo 5 · Calendario

Dónde lo dice la ley: art. 71 RIVA; art. 30.5 de la Ley 39/2015; Real Decreto-ley 15/2025.

Lo que todavía no está claro

Revisaremos esta guía cuando Hacienda publique criterios.

• Si lo cobrado antes del 1 de diciembre para estancias posteriores va exento. A nuestro juicio, sí.
• En las plataformas, si cuenta el pago del huésped a la plataforma o el abono al anfitrión.
• Si las 30 noches se cuentan por estancia o sumando estancias seguidas del mismo huésped.
• Si se recupera el IVA de obras y compras hechas cuando el alquiler estaba exento.
• Si la tarifa única de Airbnb cobra comisión sobre los impuestos añadidos.
• Cómo lo aplican las haciendas forales.
• La fecha definitiva de VERI*FACTU.

Información general a 13 de noviembre de 2026, conforme al Real Decreto-ley 29/2026, convalidado el 12 de noviembre de 2026, y a la doctrina administrativa citada. No constituye asesoramiento jurídico ni fiscal para un caso concreto. Los criterios marcados «a nuestro juicio» son opinión del autor y carecen todavía de doctrina administrativa o judicial.