Tienes un apartamento en la costa. Funciona de mayo a octubre y el resto del año está cerrado. Un profesor visitante te pide alquilarlo cuatro meses, de noviembre a febrero. Contrato de temporada, causa real, ingresos que de otro modo no habría.
En Canarias, no puedes. Y el motivo es más serio de lo que parece.
Indice
- 1 ¿Qué cambió el día que inscribiste la vivienda como turística?
- 2 ¿No puedo alternar usos, si la casa es mía?
- 3 ¿Y si estoy en uso turístico consolidado?
- 4 ¿Cuánto dura el título habilitante en cada régimen?
- 5 ¿Cómo se sale bien del uso turístico?
- 6 ¿Y cómo se vuelve al uso turístico?
- 7 ¿Qué fecha conviene apuntar en el calendario?
- 8 ¿Por dónde empiezo?
- 9 Preguntas frecuentes
- 10 Fuentes oficiales
¿Qué cambió el día que inscribiste la vivienda como turística?
Cambió su uso urbanístico.
El artículo 9.1 de la Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas dispone que la notificación de la inscripción al ayuntamiento «implicará tener por realizada la comunicación previa relativa al cambio de uso urbanístico de la vivienda, de residencial a turístico».
Conviene leerlo despacio, porque no dice lo que muchos creen que dice.
La habilitación turística no añade un uso: sustituye uno por otro. Tanto es así que el apartado siguiente encarga al ayuntamiento aplicar las tasas del uso turístico «que ha sustituido al uso residencial».
Desde ese día, urbanísticamente, ya no tienes una vivienda. Tienes un establecimiento turístico de alojamiento.
¿No puedo alternar usos, si la casa es mía?
Es tuya, pero la propiedad no decide el uso. Lo decide el planeamiento.
El sistema canario descansa en el principio de especialización de usos: el artículo 4.4.d) prohíbe al planeamiento establecer determinaciones que permitan «indistintamente ambos usos, turístico y residencial, dentro de una misma parcela».
Y hay un tipo sancionador escrito para este caso exacto. El artículo 75.14 de la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias, en la redacción dada por el apartado Cuatro de la disposición final tercera de la Ley 6/2025, castiga como infracción muy grave destinar «un establecimiento turístico de alojamiento a otros usos»: de 30.001 a 300.000 euros, según su artículo 79.2.
Un detalle que suele pasarse por alto: antes ese artículo decía «a usos residenciales». La Ley 6/2025 lo cambió por «a otros usos».
No es una corrección de estilo. Es una ampliación del tipo.
¿Y si estoy en uso turístico consolidado?
Entonces la consecuencia deja de ser una multa.
La disposición transitoria primera de la Ley 6/2025 establece que la vivienda «no será susceptible de ningún uso residencial ni habitacional, ni por parte de quien sea propietario». Y que el incumplimiento «supondrá la renuncia expresa» a la consolidación, quedando «extinguido el derecho».
No es una sanción: es la pérdida del propio título. No prescribe como las infracciones ni se gradúa.
Fíjate en la amplitud de la fórmula. No dice «arrendamiento»: dice ningún uso residencial ni habitacional. E incluye al propio dueño. Pasar tú la Nochebuena en tu propia casa entra, literalmente, en esa frase.
Y conviene recordar que la consolidación es el título más valioso del sistema: no está sujeto a la limitación temporal del artículo 10 y resiste al nuevo planeamiento. Es, a la vez, el más frágil.
¿Cuánto dura el título habilitante en cada régimen?
Depende del régimen.
- En el ordinario, cinco años; diez en El Hierro, La Gomera y La Palma y en los municipios de reto demográfico (artículos 10.1 a 10.3).
- En el transitorio —las viviendas del Decreto 113/2015 que no optaron o no pudieron optar por la consolidación—, cinco años para seguir «en los términos en los que venían haciéndolo», prorrogables excepcionalmente hasta un máximo de diez (disposición transitoria segunda, apartados 1 y 2).
- En el consolidado, sin limitación temporal, pero con las cargas que acaban de verse.
Esa expresión, «en los términos en los que venían haciéndolo», es de contención, no de ampliación: conserva lo que había, no autoriza lo que antes no cabía. La solicitud de prórroga debe presentarse en el plazo máximo de cuatro años desde la entrada en vigor de la ley, y su silencio, transcurridos seis meses, es desestimatorio.
¿Cómo se sale bien del uso turístico?
Por la puerta. Y hay dos.
La renuncia voluntaria, si estás en consolidado: permite renunciar «en cualquier momento al uso turístico de la vivienda, recuperando el uso residencial y habitacional», mediante comunicación de cambio de uso al ayuntamiento (apartado 10 de la disposición transitoria primera).
Y la baja, si se agota el plazo del título: su notificación al ayuntamiento vale como comunicación previa de cambio de uso, «en este caso de uso turístico a residencial».
¿Y cómo se vuelve al uso turístico?
Esta es la pregunta que casi nadie hace a tiempo.
El artículo 10.2 condiciona seguir comercializando a que se cumplan «todos los requisitos determinados legal o reglamentariamente y vigentes en ese momento»: que la zona siga siendo apta por el planeamiento, que no esté declarada zona de mercado residencial tensionado y que el ayuntamiento certifique favorablemente.
La salida está regulada. El retorno, no garantizado. Quien sale, sale con lo puesto. Y vuelve, si vuelve, con las reglas que haya entonces.
¿Qué fecha conviene apuntar en el calendario?
El 31 de julio de 2027.
Es el plazo que abre la nueva disposición transitoria décima de la Ley 6/2025 —introducida por el apartado veintitrés de la disposición final undécima de la Ley 7/2026, de 31 de julio— para presentar la comunicación previa de actividades clasificadas, si en su día no se presentó. Quien no lo haga deberá cesar «de manera inmediata», y su declaración responsable de uso turístico consolidado se extingue automáticamente.
Es una tercera causa de extinción del título. Y la única que corre sola, sin que nadie haga nada.
¿Por dónde empiezo?
Por saber en qué régimen estás. Muchos titulares no lo saben con certeza, y de ahí depende todo lo demás.
Después, comprobar si consta presentada la comunicación previa de actividades clasificadas.
Y, si alguna vez piensas cerrar la explotación una temporada larga, consúltalo antes: un año de inactividad continuada también extingue la consolidación (apartado 11 de la disposición transitoria primera).
Adviértase, por último, que el artículo 4.5 de la Ley 6/2025 excluye la aplicación del apartado 4 del artículo 4 —salvo sus letras g) y h)— en El Hierro, La Gomera y La Palma, donde prevalece la Ley 14/2019, de 25 de abril, cuyo texto no se examina aquí. Y téngase presente el artículo 8.4 de la Ley 6/2025, que considera dato esencial el relativo al régimen urbanístico y permite imponer la imposibilidad de instar un nuevo procedimiento con el mismo objeto durante un período de hasta tres años.
En una vivienda turística canaria, el error caro no se paga en euros. Se paga en título.
Si lo que tienes delante es un contrato de temporada y no una vivienda ya habilitada, lo que ahora debe constar por escrito lo explico en Lo que ahora tiene que estar escrito. Y si busca alojar turistas de forma puntual sin perder el uso residencial, la única rendija del sistema son los quince días de la vivienda de uso turístico ocasional.
Para el detalle de cada figura de la ley puede acudir a CANARIAS: 100 preguntas y respuestas sobre la Ley 6/2025, y para la relación completa de obligaciones que pesan sobre una vivienda vacacional en explotación, a Si quieres que tu vivienda vacacional cumpla con la normativa.
Preguntas frecuentes
¿Puedo alquilar por temporada una vivienda ya inscrita como turística en Canarias?
No. La inscripción sustituyó el uso residencial por el turístico, y destinar un establecimiento turístico de alojamiento a otros usos es infracción muy grave de 30.001 a 300.000 euros conforme al artículo 75.14 de la Ley 7/1995.
¿Qué ocurre si uso mi vivienda consolidada como residencia?
La disposición transitoria primera de la Ley 6/2025 dispone que la vivienda no será susceptible de ningún uso residencial ni habitacional, ni por parte del propietario, y que el incumplimiento supone la renuncia expresa a la consolidación, quedando extinguido el derecho.
¿Cuánto dura la habilitación turística?
Cinco años en el régimen ordinario —diez en El Hierro, La Gomera y La Palma y en municipios de reto demográfico—; cinco años prorrogables hasta diez en el régimen transitorio; sin limitación temporal en el consolidado.
¿Se puede volver al uso turístico después de renunciar?
No está garantizado. El artículo 10.2 exige cumplir todos los requisitos vigentes en ese momento: aptitud de la zona por el planeamiento, que no se haya declarado zona de mercado residencial tensionado y certificación municipal favorable.
¿Qué plazo vence el 31 de julio de 2027?
El de la nueva disposición transitoria décima de la Ley 6/2025 para presentar la comunicación previa de actividades clasificadas. Quien no la presente deberá cesar de manera inmediata y su declaración responsable de uso turístico consolidado se extingue automáticamente.
SERVICIO DEL DESPACHO · CANARIAS
Revisión del régimen de tu vivienda turística
Determinamos si estás en uso consolidado, ordinario o transitorio, qué plazos te corren, si consta la comunicación previa de actividades clasificadas y qué puedes y no puedes hacer con la vivienda sin perder el título.
Fuentes oficiales
- Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas (Canarias) — BOC núm. 246, de 12 de diciembre de 2025 — arts. 4.4.d), 8.4, 9.1, 9.2, 10 y DT 1.ª y 2.ª
- Ley 6/2025 — texto consolidado en el BOE — BOE-A-2025-26358
- Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias (texto consolidado) — BOE-A-1995-12102 — arts. 75.14 y 79.2
- Ley 7/2026, de 31 de julio, para la agilización de la tramitación de licencias urbanísticas y el impulso de la construcción de viviendas — BOC núm. 163, de 14 de agosto de 2026 — DF 11.ª, apartado veintitrés
- Ley 14/2019, de 25 de abril, de ordenación territorial de la actividad turística en El Hierro, La Gomera y La Palma — BOE-A-2019-8792
Aviso. Este contenido tiene finalidad divulgativa y no
constituye asesoramiento jurídico ni fiscal para un caso concreto. La normativa sobre arrendamiento
turístico y de temporada cambia con frecuencia y varía según la comunidad autónoma y el municipio,
por lo que conviene verificar la vigencia de las normas citadas antes de tomar cualquier decisión.
Si necesita un criterio aplicado a su vivienda o a su contrato, consúltenos.
Última verificación de fuentes: 20 de agosto de 2026. ·
Juan Antonio Mateos Mateos, abogado ·
alquilerviviendavacacional.com
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