El 8 de octubre de 2026 cambió la forma de calificar un arrendamiento. Hasta ese día, todo lo que no era vivienda habitual ni alquiler turístico cabía en el contrato de temporada del artículo 3.2 de la LAU. Hoy ya no: existe el arrendamiento de vivienda temporal, con sus propias reglas, y el alquiler turístico tiene un tope estatal de 31 días.
Lo trae el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, acompañado del Real Decreto-ley 28/2026, que cambia la duración de los contratos de vivienda habitual. Aquí tienes el cuadro completo para saber, caso por caso, qué contrato te toca.
Pendientes de convalidación. Los dos decretos están en vigor, pero el Congreso tiene treinta días para aprobarlos. Si no lo hace, quedan derogados, como ocurrió con los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026, que el Congreso no convalidó el 2 de octubre de 2026 y que estuvieron vigentes dos días. Disueltas las Cámaras, la convalidación corresponde a la Diputación Permanente (artículos 78.2 y 86.2 de la Constitución).
- 8·10·2026Alquiler temporal, habitaciones y tope de 31 días del alquiler turístico
- 15·11·2026Nueva prórroga de los contratos de vivienda habitual (RDL 28/2026)
- 1·12·2026IVA del 10 % en estancias de 30 noches o menos
- +31 díasDuración mínima del nuevo contrato de vivienda temporal
Indice
- 1 Lo primero: la fecha en que firmaste
- 2 Contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026
- 3 El límite turístico de tu comunidad
- 4 Las reglas del nuevo contrato de vivienda temporal
- 5 Vivienda habitual: ojo al 15 de noviembre
- 6 El IVA del arrendamiento desde el 1 de diciembre
- 7 Tres reglas que no debes perder de vista
- 8 Fuentes
Lo primero: la fecha en que firmaste
Antes de mirar nada más, comprueba la fecha del contrato. El régimen depende de ella.
Contratos firmados antes del 8 de octubre de 2026
La disposición transitoria 8.ª de la LAU los respeta. Los contratos de temporada, los de vivienda temporal y los de naturaleza similar conservan la consideración de uso distinto del de vivienda y se rigen por el régimen que les era aplicable hasta el plazo pactado. Llegado ese día, se extinguen sin prórroga. Si los renuevas, el contrato nuevo ya entra en el régimen de vivienda temporal.
| Finalidad | Duración | Régimen | SES.Hospedajes |
|---|---|---|---|
| Necesidad permanente de vivienda | Cualquiera | Vivienda habitual (art. 2.1 LAU) | No |
| Causa temporal | Lo que dure la causa, hasta el plazo pactado | Temporada, uso distinto de vivienda, sin prórroga (art. 3.2 LAU y DT 8.ª) | No exigible según nuestro criterio; el Ministerio sostiene uno más amplio |
| Causa temporal con indicios de permanencia | Larga o indefinida | Riesgo de recalificación a vivienda habitual (arts. 2.1, 9 y 10 LAU; art. 6.4 CC) | Según resulte |
| Ocio o vacaciones | Hasta el umbral autonómico | Turístico (art. 5.e LAU y norma autonómica) | Sí |
| Ocio o vacaciones | Por encima del umbral autonómico | Temporada vacacional, uso distinto de vivienda, sin prórroga (art. 3.2 LAU) | Sí |
| Actividad no residencial | Cualquiera | Uso distinto de vivienda (art. 3 LAU) | No |
Un detalle que conviene no pasar por alto: la disposición transitoria nombra también los contratos «de vivienda temporal», lo que alcanza a los que se firmaron entre el 1 de octubre y la derogación del RDL 26/2026. Qué régimen «les era de aplicación» a esos contratos no está resuelto. Si tienes alguno, asegúrate de que su causa consta por escrito y de que puedes probarla.
Contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026
Este es el cuadro central. Busca tu fila por la finalidad y la duración.
| Finalidad | Duración | Régimen | Norma | IVA desde el 1-12-2026 |
|---|---|---|---|---|
| Necesidad de vivienda, sin causa temporal | Cualquiera | Vivienda habitual, también la habitación | art. 2.1 LAU | Exento |
| Desplazamiento temporal del domicilio habitual, por causa justificada, expresa en el contrato y acreditable | Más de 31 días y, como regla general, hasta 12 meses | Vivienda temporal, también la habitación | arts. 2.3, 7.2, 9.4 y 9 bis LAU | Exento, salvo servicios propios de la hostelería (10 %) |
| Causa que no consta en el contrato | Cualquiera | Vivienda habitual, con efectos retroactivos a la formalización | art. 7.2 LAU | Exento |
| Causa que consta, pero no puede probarse | Cualquiera | Riesgo de vivienda habitual: la prueba corresponde al arrendador | art. 7.2 LAU | Exento |
| Causa temporal | Más de 12 meses sin justificación, o más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda | Vivienda habitual desde el primer contrato | art. 9 bis.2; arts. 9 y 10 LAU | Exento |
| Causa temporal | Hasta 31 días | Zona no regulada: no es vivienda temporal, ni turístico, ni uso distinto | arts. 2.3, 3.2, 5.e y 9 bis LAU | 10 % si no excede de 30 noches |
| Ocio o vacaciones | Hasta el umbral autonómico, con el máximo de 31 días | Turístico, excluido de la LAU, también parte de la vivienda | art. 5.e LAU y norma autonómica | 10 % si no excede de 30 noches o hay servicios hosteleros |
| Ocio o vacaciones | Por encima del umbral autonómico y hasta 31 días (por ejemplo, Comunitat Valenciana o Galicia) | Zona no regulada | arts. 3.2 y 5.e LAU y norma autonómica | 10 % si no excede de 30 noches |
| Ocio o vacaciones en Andalucía, Castilla y León o Asturias | De 32 días al umbral autonómico | Conflicto normativo: turístico para la norma autonómica, fuera del tope estatal | art. 5.e LAU y norma autonómica | Exento, salvo servicios hosteleros (10 %) |
| Ocio o vacaciones | Más de 31 días, fuera del supuesto anterior | Zona no regulada: el ocio difícilmente es causa de vivienda temporal y el uso distinto excluye el alojamiento | arts. 2.3 y 3.2 LAU | Exento, salvo servicios hosteleros (10 %) |
| Actividad no residencial | Cualquiera | Uso distinto de vivienda, nunca alojamiento u hospedaje | art. 3.2 LAU | Sujeto y no exento (21 %) |
La zona no regulada
Habrás visto que varias filas acaban en «zona no regulada». No es un descuido del cuadro: es un hueco de la norma. Por debajo de 31 días, la estancia que no es turística no encaja en ninguna figura de la LAU, y todavía no hay criterio judicial.
Mi criterio. Caben, entre otras, dos lecturas: el arrendamiento común de los artículos 1542 y siguientes del Código Civil, o la reconducción al régimen de vivienda habitual. Mientras no haya criterio, lo prudente es no situarse ahí: o estancia de más de 31 días con causa real, o licencia turística para las estancias cortas.
El límite turístico de tu comunidad
El artículo 5.e de la LAU excluye de la ley la cesión turística de la vivienda, entera o en parte, «con la duración que fije cada comunidad y nunca superior a 31 días». Como algunas comunidades tenían umbrales más largos, hay tramos en conflicto.
| Comunidad autónoma | Norma turística | Duración máxima | Encaje con el tope estatal de 31 días |
|---|---|---|---|
| Comunitat Valenciana | Ley 15/2018 (art. 65) y Decreto 10/2021 | hasta 10 días | Dentro del tope. De 11 a 31 días: zona no regulada |
| Galicia | Decreto 12/2017 | hasta 30 días | Dentro del tope. El día 31: zona no regulada |
| Cataluña | Decreto 75/2020 | hasta 31 días | Coincide con el tope estatal |
| País Vasco | Decreto 101/2018 | hasta 31 días | Coincide con el tope estatal |
| Aragón | Decreto 78/2025 | hasta 1 mes | Coincide con el tope estatal |
| Illes Balears | Ley 8/2012 | hasta 1 mes | Coincide con el tope estatal |
| Andalucía | Decreto 28/2016 (las viviendas turísticas en el medio rural, por el Decreto 20/2002) | hasta 2 meses | Excede del tope: de 32 días a 2 meses. Posible conflicto normativo |
| Castilla y León | Decreto 3/2017 | hasta 2 meses | Excede del tope: de 32 días a 2 meses. Posible conflicto normativo |
| Principado de Asturias | Decreto 48/2016, modificado por el 4/2026 | hasta 4 meses | Excede del tope: de 32 días a 4 meses. Posible conflicto normativo |
| Resto de comunidades | Su normativa turística | sin límite temporal propio | Rige el tope estatal de 31 días |
Las reglas del nuevo contrato de vivienda temporal
Si tu contrato cae en la casilla de vivienda temporal, estas son las reglas que lo gobiernan.
| Materia | Regla (LAU en la redacción del RDL 29/2026) |
|---|---|
| Concepto | Cubre la necesidad de vivienda del arrendatario temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable. Incluye el arrendamiento de una habitación (art. 2.3). La ley no contiene una lista cerrada de causas |
| Causa | Debe figurar expresamente en el contrato y ser real y acreditable. La prueba corresponde al arrendador; si falta, el contrato se rige por el régimen de vivienda habitual con efectos retroactivos a su formalización (art. 7.2) |
| Duración | Más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses, en atención a la causa. Cabe prórroga por acuerdo expreso mientras subsista la causa. Exceder de 12 meses sin justificación, o novar o encadenar más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, convierte el primero en contrato de vivienda habitual (art. 9 bis) |
| Desistimiento | El arrendatario puede desistir transcurrido un mes desde la formalización, con diez días de preaviso (art. 11.2) y sin indemnización (art. 11.3) |
| Garantías | Garantía adicional a la fianza de una mensualidad como máximo; no puede exigirse seguro de impago (art. 36.5). Al terminar, documento de finalización firmado por ambas partes; si no se firma o no refleja desperfectos, se presume, salvo prueba en contrario, la entrega en buen estado (art. 36.7) |
| Renta | En contratos temporales sucesivos sobre la misma vivienda, el incremento anual no puede superar el IRAV (art. 17.8). En habitaciones, la suma de las rentas simultáneas no puede superar la de la vivienda completa, con los límites de las zonas tensionadas (art. 17.9). Sin pacto expreso, no hay actualización anual (art. 18.1) |
| Gastos | Los tributos de la vivienda no pueden imponerse al arrendatario, salvo que sea el obligado tributario, ni los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización (art. 20) |
| Conservación | El arrendador conserva la vivienda y asume las pequeñas reparaciones por el uso ordinario; debe responder en cinco días hábiles, o el arrendatario podrá repararlas y reclamar o descontar su importe (art. 21 bis) |
| Normativa autonómica | Queda a salvo la normativa autonómica sobre arrendamientos de vivienda temporal y de habitaciones (disposición adicional 12.ª) |
Vivienda habitual: ojo al 15 de noviembre
Aquí hay dos regímenes sucesivos en poco más de un mes, y conviene saber en cuál cae tu vencimiento.
| Periodo o medida | Regla |
|---|---|
| Del 8 de octubre al 14 de noviembre de 2026 | Art. 10 LAU en la redacción del RDL 29/2026: cumplidos 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica), prórroga tácita anual hasta 3 años, salvo preaviso de 4 meses del arrendador o de 2 meses del arrendatario. Prórroga por vulnerabilidad de un año, obligatoria para el gran tenedor, y prórroga en zona tensionada hasta 3 años |
| Desde el 15 de noviembre de 2026 | Art. 10 LAU en la redacción del RDL 28/2026: cumplidos 5 o 7 años, prórroga obligatoria por periodos sucesivos de 5 o 7 años, salvo preaviso de 6 meses del arrendador o de 2 meses del arrendatario. Si el arrendador no prorroga, indemniza con la mayor de estas cantidades: 12 mensualidades al valor superior del rango del sistema estatal de referencia, o una mensualidad por año de residencia (a falta de valor, la renta vigente). Se paga al entregar la vivienda y alcanza al adquirente |
| Cuándo no hay indemnización | Debe constar de forma expresa, detallada y por escrito en el preaviso: a) necesidad del arrendador persona física o de familiares hasta el segundo grado, con ocupación en 3 meses; b) el arrendatario no ha habitado la vivienda más de 6 de los 12 meses anteriores al preaviso, salvo causa justificada o que sigan en ella las personas del art. 7.1; c) el arrendatario tiene en el mismo municipio otra vivienda apta, como titular del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute, y puede ocuparla; d) nuevo contrato de vivienda habitual; e) rechazo de una oferta fehaciente, hecha dentro del plazo de preaviso, de nuevo contrato de 5 o 7 años con renta conforme al art. 17.6, aunque la vivienda no esté en zona tensionada (art. 10.2). Tampoco procede si el arrendatario pudo pedir una prórroga legal obligatoria y no la pidió (art. 10.1) |
| Régimen transitorio del RDL 28/2026 | Se aplica a los vencimientos posteriores al 15-11-2026. Los preavisos válidos anteriores a su publicación (7-10-2026) conservan eficacia sin indemnización. Si a 15-11-2026 faltan menos de 6 meses para el vencimiento, basta un preaviso de 4 meses. Los contratos en prórroga tácita la terminan y luego pasan al nuevo régimen. Los contratos en tácita reconducción quedan sujetos desde su primer vencimiento, computando toda la duración |
| Prórroga extraordinaria (DF 5.ª RDL 29/2026) | Contratos vigentes a 8-10-2026 cuya prórroga obligatoria termine antes del 31-12-2028, o cuya prórroga tácita o tácita reconducción finalice: a solicitud del arrendatario al corriente de pago en los 8 meses anteriores, hasta 2 años más por plazos anuales, salvo pacto, nuevo contrato o necesidad del arrendador comunicada conforme al art. 9.3, aunque no estuviera prevista en el contrato. No procede si se renueva con renta al menos un 5 % inferior. Es incompatible con la prórroga en zona tensionada, que se aplica con preferencia. No se aplica cuando proceda la prórroga del nuevo art. 10.1; si se aplica tras un preaviso válido de no prórroga, el contrato se extingue al terminar y, salvo causa del art. 10.2, se debe la indemnización (DA 1.ª RDL 28/2026) |
| Actualización de la renta (DF 6.ª RDL 29/2026) | Anualidades que se cumplan hasta el 31-12-2027: si la renta supera el índice de referencia, no hay incremento; en los demás casos, lo pactado de nuevo o, sin pacto, un máximo del 2 % |
El IVA del arrendamiento desde el 1 de diciembre
| Supuesto | IVA | Norma |
|---|---|---|
| Vivienda o apartamento amueblado, estancia de hasta 30 noches con el mismo arrendatario | Sujeto y no exento, 10 % | arts. 20.Uno.23.º e´) y 91.Uno.2.2.º LIVA |
| Lo mismo, en la vivienda en que el arrendador tiene su residencia habitual (por ejemplo, una habitación en su casa), sin servicios hoteleros | Exento | art. 20.Uno.23.º e´) LIVA |
| Cualquier duración, con servicios propios de la industria hotelera (restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos) | Sujeto y no exento, 10 % | arts. 20.Uno.23.º e´) y 91.Uno.2.2.º LIVA |
| Más de 30 noches sin servicios hoteleros (vivienda habitual o temporal) | Exento | art. 20.Uno.23.º LIVA |
| Obras de renovación y reparación en viviendas destinadas al arrendamiento como vivienda habitual, cualquiera que sea el arrendador | 10 %, con los requisitos del precepto y pago por medios bancarios | art. 91.Uno.2.10.º LIVA |
| Local o actividad no residencial | 21 % | art. 90 LIVA |
La regla de las 30 noches no depende de la calificación turística: alcanza a cualquier vivienda amueblada, también a las casas rurales y a las viviendas turísticas de alojamiento rural que se cedan completas. En Canarias, Ceuta y Melilla no se aplica el IVA. Las reservas cobradas antes del 1 de diciembre de 2026 no devengan, a nuestro juicio, el 10 % (art. 75.Dos LIVA), a falta de criterio administrativo.
Tres reglas que no debes perder de vista
- El contrato temporal exige una causa. Un desplazamiento del domicilio habitual, escrito en el contrato y que el arrendador pueda probar. Sin ella, es vivienda habitual desde el primer día.
- Superar el umbral turístico no te saca del problema. Sales del régimen turístico, sí, pero eso no te autoriza a explotar el inmueble como turístico de hecho.
- Por debajo de 31 días hay un hueco. La estancia que no es turística carece de encaje expreso en la LAU y, desde el 1 de diciembre, si no pasa de 30 noches, lleva IVA del 10 %.
Preguntas frecuentes
Firmé un contrato de temporada en septiembre. ¿Tengo que cambiarlo?
No. Conserva la consideración de uso distinto del de vivienda y se rige por las reglas anteriores hasta el plazo que pactasteis, que es cuando se extingue, sin prórroga (disposición transitoria 8.ª LAU). Lo que sí cambia es la renovación: si lo renuevas, el contrato nuevo entra en el régimen de vivienda temporal.
¿Qué causas valen para un contrato de vivienda temporal?
La ley no da una lista cerrada. Vale cualquier causa real y acreditable que suponga un desplazamiento temporal del domicilio habitual: un trabajo con fecha de fin, unos estudios, un tratamiento médico, obras en la vivienda propia. Lo decisivo no es el tipo de causa, sino que conste en el contrato y que puedas probarla.
¿Puedo seguir alquilando quincenas de vacaciones en la Comunitat Valenciana?
Las estancias de 11 a 31 noches se quedan sin encaje: no son turísticas, porque allí el máximo son 10 días, ni temporales, porque hacen falta más de 31 días. Las salidas son dos: hasta 10 noches con licencia turística, o más de 31 días con una causa real. Y desde diciembre, de 11 a 30 noches además llevan IVA.
En Andalucía, una estancia turística de 40 noches, ¿lleva IVA?
No, porque pasa de 30 noches. Pero supera el tope estatal de 31 días del alquiler turístico, de modo que se sitúa en el tramo en conflicto. Lo prudente es no pasar de 31 días o hacer un contrato de vivienda temporal con su causa.
¿Cuántos contratos temporales seguidos puedo firmar con el mismo inquilino?
Dos. Más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda convierten el primero en contrato de vivienda habitual (art. 9 bis.2 LAU). Lo mismo ocurre si superas los 12 meses sin que la causa lo justifique.
¿Y si el Congreso no convalida los decretos?
Quedarían derogados y volvería la redacción anterior de la LAU, como pasó con los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026. Por eso conviene firmar contratos que sirvan con las dos normas: un arrendamiento de más de 31 días, con la causa por escrito y sus pruebas, funciona en los dos escenarios.
Fuentes
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible. BOE nº 249, de 7 de octubre de 2026 (BOE-A-2026-20823). En vigor desde el 8 de octubre de 2026
- Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. BOE nº 249, de 7 de octubre de 2026 (BOE-A-2026-20822). Nueva redacción del art. 10 LAU desde el 15 de noviembre de 2026
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción dada por ambos decretos: arts. 2, 3, 4, 5, 7, 9, 9 bis, 10, 11, 17, 18, 20, 21, 21 bis, 25, 27, 36 y 37, título V, disposición adicional 12.ª y disposición transitoria 8.ª
- Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, arts. 20.Uno.23.º, 90 y 91.Uno.2, con efectos desde el 1 de diciembre de 2026
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Contenido de carácter general y finalidad informativa, elaborado a partir del texto publicado en el BOE. Los dos reales decretos-leyes están pendientes de convalidación por el Congreso. No constituye asesoramiento jurídico para un caso concreto.
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