Los nuevos decretos de vivienda, en pocas palabras: 62 preguntas y respuestas

Los decretos de septiembre no los aprobó el Congreso y dejaron de valer. El 6 de octubre el Gobierno aprobó dos nuevos: el 29/2026 trae casi todos los cambios (alquiler temporal, habitaciones, alquiler turístico, IVA y otros impuestos) y el 28/2026 cambia cuánto duran los contratos de vivienda habitual.

8 de octubre de 2026: alquiler temporal, habitaciones y tope de 31 días para el alquiler turístico. 15 de noviembre de 2026: nueva prórroga de los contratos de vivienda habitual. 1 de diciembre de 2026: IVA del 10 % en estancias de 30 noches o menos. 1 de enero de 2027: se paga más en la renta por los pisos vacíos y llegan las posibles subidas del IBI.

En el contenido, casi nada. Sobre todo cambian las fechas: ahora todo cuenta desde el 8 de octubre, no desde el 1.

Dejarían de valer y volvería la ley de antes. Por eso conviene firmar contratos que sirvan con las dos: un alquiler temporal de más de 31 días, con el motivo por escrito y sus pruebas.

Casi. Tres matices: el IVA es para estancias de 30 noches o menos, y solo se libra quien alquila la casa en la que vive; la subida del IBI es un máximo que cada ayuntamiento puede aprobar o no, solo en zonas tensionadas y no antes de 2027; y el alquiler temporal tiene que ser de más de 31 días. Y faltan otras cosas: el tope de 31 días del alquiler turístico, las nuevas reglas del contrato temporal y los cambios en la renta.

Siguen con las reglas de antes hasta la fecha final que pactasteis. Ese día terminan. Si quieres renovar, el contrato nuevo ya sigue las reglas nuevas.

Para el contrato, en nuestra opinión, sí: la reserva confirmada antes sigue las reglas de antes. Para el IVA, no: cuenta cuándo se paga. Ejemplo: reserva hecha en julio para enero. Si el huésped pagó todo en julio, no lleva IVA. Si paga una parte en diciembre, esa parte lleva el 10 % (en nuestra opinión).

En nuestra opinión, el día en que el huésped pagó a la plataforma, no el día en que te llega el dinero. El motivo: la plataforma cobra en tu nombre, y sus propias condiciones dicen que cuando el huésped le paga a ella es como si te pagara a ti. Hacienda aún no lo ha aclarado: guarda el justificante de pago de cada reserva.

No. El precio acordado no cambia. Si lo cobras desde el 1 de diciembre, el IVA sale de ese precio. Ejemplo: de una reserva de 1.000 euros, 90,91 son IVA para Hacienda y 909,09 son para ti.

No hay una lista cerrada. Vale cualquier motivo real que se pueda demostrar, siempre que el inquilino tenga su casa en otro sitio y venga por un tiempo. Ejemplos: un trabajo con fecha de fin, unos estudios, un tratamiento médico, obras en su casa. Escribe el motivo en el contrato y guarda las pruebas.

Mejor no. Quien viene a quedarse no está de paso, y el contrato puede acabar considerándose de vivienda habitual. Haz un contrato de vivienda habitual: el inquilino puede irse a los seis meses avisando con un mes.

Así, no. El contrato de temporada sin motivo ya no sirve para alojar a personas. Estos inquilinos conservan su casa en su país, y eso ayuda. Pero, en nuestra opinión, descansar o huir del frío difícilmente cuenta como motivo. Un motivo de salud indicado por su médico es más defendible. Escribe el motivo real y las fechas, y guarda pruebas de su casa en su país.

Ayuda, pero no basta. Lo importante es probar que mantiene su casa en su país y por qué viene.

Más de 31 días y, normalmente, hasta 12 meses. Cuidado: más de dos contratos seguidos con el mismo inquilino en el mismo piso convierten el primero en contrato de vivienda habitual.

Son dos leyes distintas. Una dice qué contrato es: temporal, si pasa de 31 días. La otra dice si lleva IVA: sí, si son 30 noches o menos. Ejemplo: 20 noches por trabajo llevan IVA; 40 noches por trabajo, no.

La ley no dice qué contrato es: es un hueco, y conviene evitarlo. Además, desde diciembre lleva IVA.

No está prohibido, pero no encaja en ningún tipo de contrato y tiene riesgo. Cobrar el IVA no lo arregla. Lo más seguro: estancias de más de 31 días con un motivo real, o pisos con licencia turística para las estancias cortas.

Además de la fianza, solo puedes pedir un mes más de garantía, y nada de seguro de impago. El inquilino puede irse pasado un mes, avisando con diez días. No puedes cobrarle el IBI ni los gastos de gestión del contrato. Si te avisa de una avería, tienes cinco días hábiles para responder. Y al terminar, firmad un papel sobre cómo queda la vivienda.

En nuestra opinión, sí. Y si encadenas contratos temporales en el mismo piso, la renta no puede subir más que el índice oficial de actualización (IRAV). En la Comunidad de Madrid no hay ninguna zona tensionada declarada.

En Cataluña, los de trabajo, estudios o salud, sí. Los de vacaciones u ocio, no, si se puede demostrar. El tope normal es el alquiler anterior del piso; el índice de precios oficial del Ministerio (SERPAVI) solo se usa en algunos casos: grandes propietarios o pisos que llevan cinco años sin alquilar. Fuera de Cataluña solo hay zonas tensionadas en el País Vasco, Navarra, A Coruña, Santiago y algunos barrios de Asturias. En Madrid y en el resto, no.

Sí, con un contrato para cada una. Si no hay un motivo temporal, es un contrato de vivienda habitual. Si alquilas habitaciones de la casa en la que vives, no llevan IVA, salvo que des servicios de hotel.

Se compara con lo que pagaba quien alquiló el piso entero, no con un precio del Gobierno. Ejemplo: si el piso entero se alquiló por 1.200 euros, las habitaciones alquiladas a la vez no pueden sumar más de 1.200. Si nunca lo has alquilado entero, la ley no lo aclara, salvo en las zonas tensionadas.

Lo que diga tu comunidad, pero nunca más de 31 días.

Las estancias de 11 a 31 noches se quedan sin encaje: no son turísticas (allí el máximo es 10 días) ni temporales (hacen falta más de 31 días). Opciones: hasta 10 noches con licencia turística, o más de 31 con un motivo real. Y desde diciembre, de 11 a 30 noches también llevan IVA.

No, porque pasa de 30 noches. Pero supera el tope de 31 días del alquiler turístico. Mejor no pasar de 31 o hacer un contrato temporal con motivo.

Llevan el 10 %: los pisos amueblados por 30 noches o menos, y cualquier estancia con servicios de hotel (limpieza durante la estancia, cambio de sábanas). No lo llevan: las estancias de más de 30 noches sin esos servicios, los pisos sin amueblar y la casa en la que vives tú, si no das servicios de hotel. Ejemplos: un fin de semana, 10 %; tres meses por trabajo sin limpieza, sin IVA; tres meses con limpieza semanal, 10 %.

Por estancia, en nuestra opinión. Ojo con una diferencia: el IVA cuenta noches y la ley de alquileres cuenta días. Ejemplo: entrar el 1 de enero y salir el 1 de febrero son 31 noches. No lleva IVA, pero tampoco es alquiler temporal, porque no pasa de 31 días. Si la salida es el 2 de febrero, ya lo es.

Sí, si se alquilan enteras y amuebladas por 30 noches o menos.

No. Cuenta dónde vives de verdad, no el padrón. Si Hacienda lo descubre, tendrás que pagar el IVA, con intereses y quizá una multa.

En nuestra opinión, si de verdad es tu casa habitual, no lleva IVA. Si solo vives allí una parte del año, es difícil defenderlo.

En Canarias, Ceuta y Melilla no hay IVA (Canarias tiene su propio impuesto, el IGIC). El País Vasco y Navarra tienen sus haciendas: pregunta allí antes del 1 de diciembre.

Con servicios de hotel ya cobrabais el 10 %, y seguís igual. Revisad el contrato con los dueños: si os alquilan el piso para que vosotros lo alquiléis, el dueño os tiene que cobrar IVA del 21 %, que luego recuperáis.

Las de pisos alquilados como vivienda habitual, cumpliendo algunos requisitos. En pisos turísticos o temporales, el 21 %.

No es necesario. Lo que sí tienes que hacer es darte de alta en Hacienda, hacer facturas y presentar las declaraciones del IVA.

Con el modelo 036 de Hacienda, antes de cobrar la primera estancia con IVA. Tu gestor te puede ayudar.

Multiplica por 1,10: si quieres 1.000 euros, el huésped paga 1.100. Si el precio ya está cerrado, divide entre 1,10 para saber qué parte es tuya. Al huésped muéstrale siempre el precio final.

Tú, por cada estancia con IVA; la plataforma no la hace por ti. Hasta 400 euros basta una factura simplificada, parecida a un tique.

Si eres particular y no tienes empleados, en principio no. Si eres una sociedad, sí, desde 2027. Hacienda ha anunciado que lo retrasará a 2028, pero aún no está aprobado.

El modelo 303 cada tres meses, aunque no hayas tenido ingresos; el primero, en enero de 2027. Además, un resumen anual (el 390) y la renta. Si todas tus estancias pasan de 30 noches, no necesitas el 303.

En la extranet verás si el IVA está «incluido» o «no incluido». Para cambiarlo, escribe a Booking. Incluido: el huésped paga lo mismo y el IVA sale de tu precio. No incluido: el huésped paga más.

Airbnb permite añadir el IVA por encima del precio, en el apartado de impuestos del anuncio, pero no en todas partes. Si no puedes, súbelo en tu tarifa.

Depende de si la plataforma cobra su comisión también sobre el IVA. Ejemplo: precio de 100 euros y comisión del 20 %. Hoy la plataforma se queda 20 y tú cobras 80.

Si cobra comisión también sobre el IVA (lo normal si el IVA va dentro de tu precio), no basta con subir un 10 %: con un precio de 110, la plataforma se queda 22, Hacienda 10 y a ti te quedan 78, dos euros menos que antes. Para que te sigan quedando 80, el precio tiene que ser 112,82 (la plataforma se queda 22,56, Hacienda 10,26 y tú 80): una subida del 12,82 %.

Si no cobra comisión sobre el IVA (por ejemplo, si lo añades con la herramienta de impuestos de Airbnb), basta con un 10 %: el huésped paga 110, la plataforma se queda 20, Hacienda 10 y tú 80.

Mira en tus facturas de comisión cómo lo calcula tu plataforma.

Cada trimestre y por cada piso, le dice cuánto te ha pagado (ya descontada su comisión), aparte cuánto se ha quedado de comisión, y cuántos días lo has alquilado. Hacienda puede cruzar esos datos con lo que tú declares.

El 21 %. Desde diciembre podrás recuperarlo en parte. Si das a la plataforma tu número de IVA europeo, no te lo cobra y lo declaras tú.

Todavía no. Una norma europea obliga a que lo hagan, y España tendrá que aplicarla entre julio de 2028 y enero de 2030; todavía no ha fijado la fecha. Aun entonces, si tienes número de IVA y declaras que lo cobras tú, podrás seguir haciéndolo tú. Mientras tanto, lo cobras, lo declaras y lo pagas tú.

Sobre el precio de tu estancia (noches, limpieza y tus demás cargos), sin restar la comisión de la plataforma y sin sumar la tarifa que Airbnb cobra al huésped. La comisión es un servicio aparte, con su propio IVA, que tú puedes recuperar. Si hay impuesto turístico, también entra en el cálculo. Ejemplo: estancia de 120 euros; si añades el IVA, son 12 euros más. Las plataformas no lo pagan por ti.

Sí, el de los gastos de las estancias con IVA: comisiones, limpieza, luz, reparaciones, muebles. Necesitas factura a tu nombre. Si mezclas estancias con IVA y sin IVA, solo recuperas la parte proporcional (lo que Hacienda llama prorrata). Ejemplo: si el 70 % de lo que facturas lleva IVA, recuperas el 70 %.

No. En la renta, solo cuentan los días alquilados. En el IVA, si el piso sigue anunciado y nadie lo usa, en nuestra opinión también recuperas el IVA de los meses vacíos. Si lo usas tú o tu familia, no.

Sí, pero solo se pide en la declaración de final de año. Mientras tanto, se descuenta en los trimestres siguientes. El IVA de gastos de antes de diciembre, en general, no se recupera, salvo las obras de mejora.

Si fue una mejora de más de 3.005,06 euros (no una simple reparación), en nuestra opinión sí: una décima parte cada año hasta cumplir diez años desde la obra. Ejemplo: obra de 2022 con 5.000 euros de IVA. Desde 2027, 500 euros al año hasta 2031.

En nuestra opinión, sí, si el piso sigue anunciado, con precios, y nadie lo usa. Si lo usas tú, no. Guarda capturas del anuncio y las facturas de luz. En Baleares, lee antes la pregunta siguiente.

Sí, en torno a un 11 % más, porque ese impuesto se calcula por los días que ofreces el piso, no por los que alquilas. Declara lo mismo en los dos impuestos y haz números antes de decidir.

Si la factura es de 2026, recuperarás poco, porque casi todo el año fue sin IVA. Si es de 2027 y todas tus estancias llevan IVA, lo recuperas entero. Si puedes elegir, mejor en 2027. En la renta, una reparación se descuenta ese año; una mejora, poco a poco.

Hasta el 14 de noviembre: pasados 5 años (7 si el arrendador es una sociedad u otra entidad), el contrato se alarga año a año hasta 3 más, salvo que avises con 4 meses. Desde el 15 de noviembre: se alarga por otros 5 o 7 años, salvo que avises con 6 meses. Si no renuevas, en general tendrás que pagar una indemnización.

Lo más alto entre 12 mensualidades (según un precio oficial de referencia) o una mensualidad por cada año que haya vivido el inquilino. Ejemplo: 1.000 euros × 12 = 12.000 euros.

No pagas en estos casos: necesitas la casa para ti o para un familiar cercano (padres, hijos, hermanos, abuelos o nietos); el inquilino casi no vive allí; tiene otra casa en el mismo pueblo o ciudad que puede usar; os ponéis de acuerdo y firmáis un contrato nuevo; o le ofreces por escrito un contrato nuevo de 5 o 7 años, con una renta dentro de los límites legales, y no lo acepta.

Prórroga extra: si tu contrato de vivienda habitual termina antes del 31 de diciembre de 2028, el inquilino puede pedirte quedarse hasta 2 años más, año a año, si ha pagado al día los últimos 8 meses. Tienes que aceptarlo, salvo que firméis otro contrato o necesites la vivienda para ti y se lo comuniques a tiempo.

Subida del alquiler: hasta el 31 de diciembre de 2027, en la subida anual, la renta solo puede subir lo que pactéis o, si no hay pacto, un 2 % como máximo. Y si el alquiler ya está por encima del índice oficial de precios, no puede subir nada.

El inquilino ya podía comprarla antes que nadie, por el mismo precio. Lo nuevo es que mantiene ese derecho aunque vendas el edificio entero o varias viviendas juntas, si su vivienda se puede vender por separado (antes, en esos casos, no lo tenía); que tienes que decirle el precio de su vivienda y cómo lo has calculado; y que ya no puede renunciar a ese derecho en el contrato.

No. Lo declaras igual que antes. El IVA que cobras no es un ingreso tuyo: es de Hacienda.

Sí, en los contratos de vivienda habitual firmados después del 1 de diciembre: entre el 70 % y el 100 % si bajas el alquiler más de un 5 %, el 50 % si lo mantienes y entre el 40 % y el 15 % si lo subes. No hay rebaja para alquiler temporal ni turístico.

Los inquilinos con base imponible inferior a 33.007,20 euros pueden deducirse el 10 % del alquiler. Desde 2027 se paga más en la renta por los pisos vacíos. Y si alquilas a un familiar, no podrás declarar menos de un mínimo.

Los ayuntamientos podrán subirlo a los pisos vacíos más de dos años y, en zonas tensionadas, a los pisos turísticos (hasta un 150 % a quien tenga cuatro o más). Solo si lo aprueban, y no antes de 2027.

Solo los de los días alquilados. En nuestra opinión, la comisión o la limpieza de una reserva se descuentan enteras; el resto (IBI, comunidad, luz) se reparte por días.