ARRENDAMIENTOS URBANOS · TRIBUTOS LOCALES
Qué ha dicho el Tribunal Supremo sobre quién paga la tasa de basura en el alquiler, y cómo lo ha aplicado una sentencia de Málaga
Juan Antonio Mateos Mateos · Abogado especializado en Derecho turístico e inmobiliario · Colegiado 53326 ICAM
«La tasa de basura no es un gasto de comunidad: es del que usa la vivienda. Y quien la usa es el inquilino.»
Un recibo de 347 euros
La escena se repite cada semana en cualquier
despacho. Un piso alquilado, el contrato firmado
hace años y, de pronto, el recibo de la tasa de
basura en el buzón. El casero se lo pasa al
inquilino, y el inquilino se planta: «en mi contrato no pone
en ningún sitio cuánto costaba esta tasa, así que no la pago».
En el caso que traigo eran 347 euros. Poca cosa, dirá
alguno; pues dio para un juicio y para una apelación,
aplicando un criterio que el Tribunal Supremo acababa de
fijar.
¿Qué dice exactamente la ley?
El inquilino no se agarraba a un capricho, sino a la letra de
la ley. El artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos
Urbanos permite pactar que ciertos gastos del inmueble
corran a cargo del arrendatario, pero pone una condición:
que el pacto conste por escrito y «determine el importe
anual de dichos gastos a la fecha del contrato»1. Si no figura
esa cifra —razonaba el inquilino, y le dio la razón el
juzgado de primera instancia—, el pacto no vale y no hay
nada que repercutir.
De qué gastos habla esa norma
Conviene leer el artículo con calma. No habla de cualquier
gasto, sino de los gastos generales del edificio que no se
pueden repartir vivienda por vivienda: la calefacción
central, la luz de la escalera, el ascensor, la limpieza de los
portales. Los gastos de comunidad de toda la vida. Para
esos, y solo para esos, la ley pide poner una cifra en el
contrato, de manera que el casero no los infle con los años.
La tasa de basura es otra cosa. El Ayuntamiento gira un
recibo concreto para cada vivienda, así que se sabe
exactamente cuánto le toca a ese piso. Es un gasto que sí se
puede individualizar, y por eso queda fuera de ese artículo.
De hecho, la norma habla de «gastos», no de «tributos», y la
tasa es un tributo.
Y qué dice Hacienda
La ley de Haciendas Locales lo confirma. En la tasa de
recogida de residuos, quien paga es quien se beneficia del
servicio, es decir, el que vive en la casa: el inquilino. Al
propietario la ley lo pone como «sustituto del
contribuyente», con derecho a repercutir la cuota sobre
quien de verdad usa la vivienda2. Aunque el recibo llegue a
nombre del casero, la basura la paga el inquilino.
¿Hace falta que el importe figure en el contrato?
No. Para la tasa de basura, y para el IBI, no hace falta que el
contrato recoja la cifra anual. Así lo ha dicho el Tribunal
Supremo en una sentencia de noviembre de 2025, que ha
puesto de acuerdo a unas audiencias que hasta entonces
resolvían de maneras distintas3. Conviene entenderlo bien:
la obligación de concretar el importe sigue existiendo, pero
solo para los gastos que no se pueden individualizar, los de
comunidad de siempre. Para la basura y el IBI, que llegan
con recibo propio para cada vivienda, no rige. Basta con
que esté pactado por escrito.
Hubo, además, un detalle de sentido común: el inquilino
había pagado la basura cinco años sin decir nada, y solo la
discutió cuando llegó la reclamación. Y en Derecho no se
puede ir contra los propios actos.
Lo llamativo de la sentencia de Málaga
En primera instancia el juzgado le había dado la razón al
inquilino y había dejado la tasa fuera. La Audiencia de
Málaga cambió el fallo pocos meses después, aplicando ya
el criterio del Supremo4. Y no solo condenó al inquilino a
pagar los 347 euros: al darle la razón entera al casero, le
cargó también las costas de la primera instancia. De modo
que esos 347 euros terminaron decidiendo quién pagaba los
gastos del pleito.
En resumen
La basura la paga quien vive en la casa. El casero puede
repercutírsela al inquilino aunque el contrato no dijera
cuánto costaba, porque no es un gasto de comunidad, sino
un tributo propio de cada vivienda. Y como esa tasa ya es
obligatoria y cada vez más cara en todos los municipios, lo
sensato es dejarlo por escrito: nombrar la tasa de basura y el
IBI en el contrato y guardar los recibos. Así uno se ahorra
discusiones como esta.
Notas
- Artículo 20.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos: las partes pueden pactar que los gastos generales «que no sean susceptibles de individualización» y que correspondan a la vivienda sean a cargo del arrendatario; para su validez, el pacto «deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato».
- Sujeto pasivo de la tasa de recogida de residuos: contribuyente el beneficiario del servicio (el ocupante), y el propietario del inmueble como sustituto del contribuyente, que «podrá repercutir, en su caso, las cuotas sobre los respectivos beneficiarios» —arts. 20.4.s), 23.1.b) y 23.2.a) del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales—.
- Tribunal Supremo, Sala Primera, sentencia núm. 1637/2025, de 17 de noviembre de 2025 (ROJ: STS 5076/2025; ECLI:ES:TS:2025:5076; rec. 9557/2024): el IBI y la tasa de basura son gastos/tributos susceptibles de individualización, ajenos al párrafo primero del art. 20.1 LAU; para exigirlos no es preciso «determinar el importe anual» a la fecha del contrato, exigencia que, además, la norma refiere solo a los «gastos».
- Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga (Secc. 5ª) núm. 296/2026, de 10 de abril de 2026 (Roj: SAP MA 1799/2026; ECLI:ES:APMA:2026:1799), que aplica la doctrina del Tribunal Supremo. En el mismo sentido, SAP Barcelona (Secc. 13ª) de 20 de marzo de 2023 y SAP Burgos (Secc. 2ª) de 12 de enero de 2024. Contexto: la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos, ha generalizado desde 2025 una tasa de residuos específica en los ayuntamientos.
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