Las nuevas normas de la casa de Airbnb

ALQUILER DE CORTA ESTANCIA · DIVULGACIÓN JURÍDICA

Qué deja de poder pedirse desde el 20 de noviembre de 2026 y un decálogo para redactar normas que la plataforma acepte

Juan Antonio Mateos Mateos · Abogado especializado en Derecho turístico e inmobiliario · Colegiado 53326 ICAM

«Lo que quiera que sea exigible tiene que estar publicado antes de que el huésped reserve.»

Qué ha cambiado

El editor de anuncios cambió el 20 de octubre de 2026 y la política nueva se aplica a las reservas que se hagan a partir del 20 de noviembre.¹ Las reservas anteriores se rigen por las reglas de an‐ tes, de modo que no hay nada que tocar en lo ya confirmado.

Las normas de la casa quedan reducidas a siete campos de formulario: huéspedes que pernoctan, horas de silencio, eventos, mascotas, fumar, grabación comercial y cerrar al salir. Junto a ellos aparecen dos campos de «peticiones», uno para la estancia y otro para antes de la salida, sometidos

a un criterio de razonabilidad.² Y desaparece el cajón de texto libre donde cabía todo lo demás.

Lo que ya no se puede pedir antes del check-out es concreto: fregar, secar o guardar los platos, quitar las sábanas, poner lavadoras y sacar la basura fuera de la vivienda. Tampoco se pueden imponer multas al huésped, ni restringir el uso de los servicios que el propio anuncio anuncia. Sí se admite dejar los platos en el fregadero, recoger las toallas usadas, separar los residuos en los cubos de dentro de casa y apagar el aire acondicionado al salir.

Hay dos limitaciones más que han pasado desapercibidas y que importan bastante en España. La primera: los contratos impuestos por el anfitrión pasan a ser excepcionales, aunque

siguen admitiéndose cuando los exige la ley, cuando lo im‐

ponen las normas de la comunidad y en las estancias men‐ suales de 28 noches o más.³ La segunda: el anfitrión no puede solicitar datos personales del huésped —contacto, do‐ cumento de identidad, datos financieros— salvo cuando sea necesario para cumplir la ley o una norma documentada de la comunidad.

«Mi casa es mía y las normas las pongo yo»

Es la primera reacción, y se entiende. Conviene matizarla, porque mezcla dos planos que son distintos.

Airbnb no regula su propiedad: regula su escaparate. Lo que fija son las condiciones bajo las cuales acepta publicar y co‐ brar por un anuncio. Si usted vende por ahí, acepta esas con‐ diciones; si no las acepta, la salida es vender por otro canal. Lo que no cambia es el contrato entre usted y quien se aloja, que sigue siendo válido y sigue obligando a las dos partes.

Ahora bien, de ahí no se sigue que baste con sacar las nor‐ mas del anuncio y meterlas en el contrato, en un cartel o en la web propia. Hay un límite anterior al de la plataforma: lo que no se comunica antes de contratar difícilmente se puede oponer después. La normativa de consumidores obliga a dar

la información relevante antes de que el consumidor quede vinculado,⁴ y la propia política de Airbnb prohíbe ahora in‐ troducir normas nuevas por mensaje, con carteles en la vi‐ vienda o de palabra una vez hecha la reserva. De modo que

el contrato no sirve para esconder nada: sirve para documen‐ tar lo que el huésped ya sabía.

Sobre quitar el anuncio, una advertencia práctica: se hace en diez segundos y se recupera en dos años. El histórico y las valoraciones no se trasladan. Si el canal no le compensa, el camino razonable es irlo sustituyendo por reservas directas,

no cerrarlo en caliente.

Lo local y lo global

El argumento más sólido que he oído estas semanas es cli‐ mático. En Málaga, en agosto, una semana de basura sin ba‐

jar no es una cuestión estética: es una plaga de hormigas. La política está escrita a escala mundial y no distingue.

Tiene arreglo, y está en la propia distinción que hace Airbnb. Lo prohibido es cargar al huésped con tareas antes de la sa‐ lida. Pedir durante la estancia que se gestionen los residuos de cada día es otra cosa, y encaja en el campo de peticiones de la estancia. Dicho de otro modo: «baje la basura el día que se vaya» ya no cabe; «durante su estancia, los residuos se separan en estos cubos y el contenedor está en la es‐ quina» sí. Y si la estancia es de un mes, nadie va a discutir que el ocupante se ocupe de su propia basura.

La tasa de limpieza que se devuelve si se recoge

Ha circulado una propuesta ingeniosa: cobrar por defecto una tasa de limpieza y pactar en el contrato que no se aplica si el huésped recoge los platos y tira la basura. Entiendo el razonamiento, pero no la recomiendo. Una penalización condicionada al incumplimiento de una norma de la casa es una multa aunque se llame de otra manera, y la política prohíbe tanto las multas como los cargos encubiertos por servicios anunciados como incluidos. Si la plataforma lo de‐ tecta, lo señala y puede acabar en una advertencia visible en el anuncio. El precio de la limpieza se sube o no se sube; lo

que no conviene es convertirlo en sanción.

Los datos de identidad y el registro de viajeros

Aquí la noticia es mejor de lo que parece. La prohibición de pedir el pasaporte o el documento de identidad lleva una ex‐

cepción expresa para lo que exija la ley, y el registro docu‐ mental de viajeros es precisamente eso.⁵ La condición que impone Airbnb es razonable: decir antes de la reserva qué datos se piden y para qué, no pedir más de los necesarios y conservarlos y destruirlos correctamente.

Y hay una coincidencia afortunada: Airbnb prohíbe guardar copia del documento, que es exactamente lo que viene soste‐ niendo la Agencia Española de Protección de Datos para los hospedajes.⁶ Los datos se toman por transcripción y se com‐ prueban contra el documento; la copia no se pide y no se guarda. Si su formulario de entrada todavía tiene una casilla

para subir el DNI, esta es la ocasión de retirarla.

Decálogo para redactar normas que Airbnb acepte

1. Separe la estancia de la salida. Haga dos listas distintas. Casi todo lo que la política prohíbe se refiere al check-out; durante la estancia el margen sigue siendo amplio.

2. Traduzca cada tarea a su versión admitida. «Friegue los platos» pasa a «deje los platos en el fregadero»; «quite las sábanas» desaparece; «baje la basura» pasa a «separe los residuos en los cubos de la cocina». La idea de fondo se conserva y el filtro no se activa.

3. Distinga describir de mandar. «La vivienda se alquila con una estancia mínima de treinta y dos noches» describe el alojamiento y puede ir en la descripción. «Es obligatorio aportar justificante» es una norma y hoy solo cabe en su sec‐ ción. Redacte en indicativo todo lo que vaya fuera de las

normas.

4. Publíquelo antes de la reserva, siempre. Es la regla que

gobierna todas las demás, y no es solo de la plataforma: es también la de consumidores. Nada por mensaje, por cartel ni de palabra después.

5. Ni multas ni cargos condicionados. Ni tasas que se de‐ vuelven si el huésped cumple, ni retenciones por dejar los platos sucios. Si el coste real de la limpieza ha subido, sú‐ balo en el precio.

6. Lleve al contrato lo que el anuncio ya no admite. Sub‐ arriendo, ocupantes no declarados, daños, resolución, fianza: eso nunca fue una norma de la casa, es el contenido natural

de un contrato de arrendamiento. Y publíquelo donde la pla‐ taforma lo permita, para que el huésped lo lea antes de reservar.

7. Pida los datos que la ley le obliga a pedir, y dígalo an‐ tes. Declare en el anuncio que recogerá los datos del registro de viajeros y por qué. No pida copia del documento, no la acepte si se la mandan y no la conserve.

8. Cubra el riesgo por donde se cubre. Los daños se recla‐ man por el centro de resoluciones y por la cobertura de la plataforma, y, donde proceda, con la fianza o la garantía pactada en el contrato. No intente sustituirlos por una norma de la casa con penalización.

9. Ajuste las normas al tipo de estancia. No es lo mismo una noche que tres meses, ni un apartamento de playa que un piso urbano con nómadas digitales. Un listado único para

todo acaba siendo insultante para unos y corto para otros.

10. Guarde constancia de todo. Captura del anuncio antes y después del cambio, las conversaciones en la mensajería de la plataforma, y fotografías fechadas de entrada y de sa‐ lida. El día que haya que discutir algo, se discutirá sobre lo que se pueda probar.

Una última consideración

Entre los anfitriones con los que trato a diario hay una idea que se repite y que me parece la más sensata de todas: las pequeñas incidencias forman parte del negocio. Un vaso

roto, una toalla manchada de maquillaje o un dosificador que desaparece no son un conflicto; son el coste de tener la casa abierta. Otra cosa son los comportamientos realmente inadecuados, y para esos existen el contrato, el centro de re‐ soluciones y, si hace falta, los tribunales.

El cambio de Airbnb obliga a recolocar textos y a revisar el proceso de cada reserva. Es trabajo, y no pequeño, pero no toca lo esencial: quien alquila una vivienda puede seguir protegiéndola. Solo que ahora tiene que decir las cosas an‐ tes, decirlas donde corresponde y decirlas como quien recibe a alguien en su casa, no como quien reparte tareas.

Texto de divulgación jurídica. No constituye asesoramiento para un caso concreto. Reproducción autorizada citando autor y procedencia.