PROPIEDAD HORIZONTAL · VIVIENDA DE USO TURÍSTICO
Le suben la cuota al piso turístico: impugnar el acuerdo o esperar al monitorio (art. 17.12 LPH)
Juan Antonio Mateos Mateos · Abogado especializado en Derecho turístico e inmobiliario · Colegiado 53326 ICAM
«Los argumentos más fuertes son, justamente, los que caducan.»
El caso, cada vez más frecuente
Cada vez pasa más. La comunidad se reúne y, al
amparo del artículo 17.12 de la Ley de
Propiedad Horizontal, acuerda subir un 20 %
la participación en los gastos comunes de las
viviendas de uso turístico1. El dueño de uno de esos pisos
hace números y piensa: «pago la cuota de siempre, me
guardo la diferencia y, si me reclaman, ya me opondré».
Suena razonable y, sobre todo, cómodo. Pero esa
comodidad esconde una trampa que conviene ver antes de
dar el paso.
Porque la decisión real no es «pagar o no pagar»: es elegir
papel. O se es demandante —impugnar el acuerdo— o se
es demandado —esperar a que la comunidad reclame y
oponerse entonces—. Y los dos papeles no dan el mismo
juego.
¿Podré discutir el acuerdo cuando me reclamen?
Aquí llega el primer desengaño. La comunidad reclama las
cuotas por el proceso monitorio (art. 21 LPH), y el
monitorio no es el sitio para discutir si el acuerdo es
válido. Por dos razones. Una, de fontanería procesal: el
monitorio no tiene debate; la validez de los acuerdos tiene
reservado el juicio ordinario, sea cual sea la cuantía2. Otra,
de fondo: una línea muy asentada de Audiencias
Provinciales viene diciendo que, si el acuerdo quedó
consentido por no haberse impugnado a tiempo, ya no cabe
atacar su validez al oponerse a la cuenta. Dicho claro:
esperar cierra la puerta a discutir el acuerdo.
Entonces, ¿me quedo sin argumentos?
Sin todos no; sin los mejores, sí. Y este es el punto ciego.
Los dos reproches más potentes —que el acuerdo se
aprobó sin la doble mayoría de tres quintos que exige el
17.12, o que el 20 % se está aplicando a pisos que ya eran
turísticos antes del acuerdo, pese a que la norma dice que
no tiene efectos retroactivos— son, según la doctrina
dominante, vicios de anulabilidad. ¿Traducción práctica?
Que caducan: si no se impugnan en plazo, se sanan solos.
Quien espera, los pierde.
Es cierto que alguna Audiencia ha llegado a anular ese
incremento cuando recae sobre viviendas que ya venían
dedicándose al turismo, e incluso a condenar a devolver lo
cobrado; pero lo ha hecho por la vía de la impugnación, no
de la oposición a la cuenta.
¿Y no era «nulo de pleno derecho» por falta de mayoría?
Es la esperanza habitual, y casi siempre falla. El Tribunal
Supremo distingue con nitidez: infringir la propia Ley de
Propiedad Horizontal —como no reunir la mayoría exigida
— es anulabilidad, que se convalida si no se impugna en
plazo; la nulidad radical, la que no caduca nunca, se
reserva para lo que vulnera otras leyes imperativas, el
orden público o incurre en fraude. Por eso la falta de
Lo que sí puede discutir siempre
La buena noticia: aunque el acuerdo sea firme, queda
munición que no caduca, porque ataca la cuenta, no el
acuerdo. Puede oponer que le giran más del 20 % legal, o
por encima de su coeficiente (art. 9.1.e LPH); que le
cobran meses anteriores al acuerdo, que este no autoriza;
la prescripción de cinco años de las cuotas (art. 1966.3.º
del Código Civil)4; o defectos en la certificación de la
deuda y su notificación (art. 21.2 LPH). En una frase: se
discute cuánto y por qué periodo, no si la junta podía
acordarlo.
Entonces, ¿qué hago?
La jugada prudente no es elegir entre impugnar o esperar:
es hacer las dos cosas, que son compatibles. Impugne el
quórum no puede alegarse en cualquier momento: si no se
impugna a tiempo, deja de servir3.
acuerdo dentro de plazo —tres meses, o un año si es
contrario a la ley o a los estatutos (art. 18 LPH)— y, a la
vez, siga pagando puntualmente la cuota que no discute,
dejando por escrito que retiene la diferencia por estar
controvertida y sin reconocer nada. Así conserva todos los
argumentos, no se le pasa ningún plazo y no queda como
moroso, con el riesgo añadido de perder el voto en la junta
(art. 15.2 LPH).
Dos cautelas finales. La impugnación no le libra de pagar
mientras dura el pleito, salvo que el juez acuerde la
suspensión (art. 18.4 LPH). Y hoy, antes de pleitear,
conviene activar el medio adecuado de solución de
controversias que la reforma de 2025 exige como paso
previo5. Porque esperar parece lo más barato, pero el
ahorro se paga en firmeza: cuanto más se tarde, menos
quedará por discutir.
Notas
- Artículo 17.12 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal: exige mayoría de tres quintos para los acuerdos que limiten o condicionen la actividad de las viviendas de uso turístico o que incrementen su participación en los gastos comunes (con el tope del 20 %); dispone que tales acuerdos «no tendrán efectos retroactivos». El análisis parte del régimen civil común; en Cataluña rige el Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, con cuadro de mayorías y plazos propios.
- Artículos 21 de la LPH y 249.1.8.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil: la reclamación de cuotas se tramita por el proceso monitorio, mientras que la impugnación de acuerdos de la junta se sustancia por el juicio ordinario cualquiera que sea su cuantía. En el monitorio, el requerido dispone de veinte días para pagar u oponerse (art. 815 LEC), con las consecuencias del art. 816 LEC si no lo hace.
- Sobre el deslinde entre anulabilidad (infracción de la LPH o de los estatutos, sanable por caducidad) y nulidad radical (infracción de otras leyes imperativas, orden público o fraude), entre otras, STS (Sala 1.ª) núm. 104/2013, de 27 de febrero, y línea concordante.
- Artículos 9.1.e), 18.2, 18.4 y 21.2 de la LPH. Sobre la prescripción quinquenal de las cuotas comunitarias (art. 1966.3.º del Código Civil), STS (Sala 1.ª) núm. 242/2020, de 3 de junio, y posteriores.
- Requisito de acudir a un medio adecuado de solución de controversias con carácter previo, introducido por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero; su exigibilidad en los monitorios de cuotas no está resuelta de modo uniforme y debe verificarse en el partido judicial competente.
Texto de divulgación jurídica. No constituye asesoramiento para un caso concreto. Reproducción autorizada citando autor y procedencia.