Del discurso electoral a la norma

VIVIENDA DE USO TURÍSTICO · ANÁLISIS

Qué se promete y qué se aprueba sobre la vivienda turística: los ejemplos de Canarias, Madrid, Málaga y Valencia

Juan Antonio Mateos Mateos · Abogado especializado en Derecho turístico e inmobiliario · Colegiado 53326 ICAM

Pocos asuntos dan tanto juego electoral como la vivienda turística. Es un enemigo cómodo: se entiende en una frase, cabe en un cartel y promete resolver de un golpe algo tan difícil como el precio de la vivienda. El problema llega después, cuando esa frase hay que convertirla en una norma con artículos, plazos y competencias. Ahí es donde el discurso y la realidad empiezan a separarse.

«Lo que se aprueba con prisa no siempre aguanta: el registro estatal lo anuló el Tribunal Supremo.»

Lo que se dice y lo que se aprueba no siempre coincide

Conviene mirar los hechos y no las etiquetas. En el plano nacional, un mismo partido puede defender seguridad jurídica, licencias ágiles y menos impuestos para el alquiler turístico; y, a la vez, gobernar comunidades y ayuntamientos donde se suspenden licencias, se aprueban leyes restrictivas o se veta la actividad. No es un reproche a una sigla concreta: le pasa, en un sentido o en otro, a casi todas. Las posturas del micrófono y las del boletín oficial no siempre encajan.

Normas con prisa que no siempre aguantan

Y aquí está uno de los puntos que más me preocupa como jurista. Muchas de estas medidas se aprueban deprisa, por la vía del decreto ley y con el calendario político por delante del trabajo técnico. El resultado se nota. El Gobierno central creó un registro único para el alquiler de corta duración, pensado como pieza central del control; el Tribunal Supremo lo anuló en parte en 2026 por invadir competencias de las comunidades autónomas.⁵

Y los dos decretos de vivienda de octubre de 2026 —en uno de

Cuatro territorios, cuatro reglas distintas

Lo vemos con cuatro ejemplos. En Canarias, un gobierno de coalición aprobó a finales de 2025 la primera ley que regula de forma específica la vivienda vacacional, con el uso residencial por delante del turístico.¹ En Madrid, el Ayuntamiento sacó adelante el llamado Plan Reside, que en la práctica expulsa los pisos turísticos de los edificios de viviendas.² En Málaga, el Ayuntamiento suspendió desde agosto de 2025 la entrada de nuevas viviendas turísticas durante un máximo de tres años, al amparo de un decreto de la Junta de Andalucía que habilita a los municipios a hacerlo.³ Y en la Comunitat Valenciana, un decreto ley de 2024 endureció los requisitos y puso fecha de caducidad a la inscripción, y una ley de 2026 volvió a tocar el régimen.⁴

Para quien tiene un piso, el mensaje es desconcertante: la regla depende de dónde esté el inmueble, y cambia cada pocos meses.

ellos viajaba el IVA del 10 % para los pisos turísticos— decayeron en el Congreso a los pocos días de publicarse.⁶

Legislar a golpe de anuncio tiene este precio: normas que nacen y caen en cuestión de meses.

¿Y de verdad baja el alquiler?

La pregunta incómoda es la de siempre: ¿sirve para lo que se dice que sirve? Limitar las nuevas altas de pisos turísticos es fácil de anunciar y queda bien en un titular. Que eso abarate de verdad el alquiler residencial, o que devuelva viviendas al

mercado de larga duración, es algo que habría que demostrar con datos de antes y después, y esos datos casi nunca se publican. Regular no está mal; lo que no vale es vender como solución lo que todavía no se ha medido.

Quién queda en medio

Mientras tanto, en medio queda el propietario pequeño. El discurso apunta a los grandes fondos, pero la red atrapa sobre todo a la familia que tiene un piso y lo alquila unas semanas, que hizo las cosas en regla y que ahora se encuentra con que la norma ha cambiado, con que teme que le afecte hacia atrás y con que en la comunidad vecina rige justo lo contrario. Esa persona no necesita otro eslogan; necesita saber a qué atenerse.

En resumen

El problema de acceso a la vivienda es real, y poner orden en el alquiler turístico es legítimo. Lo que no ayuda es legislar por titulares, por decreto y al ritmo de las elecciones: produce inseguridad, pleitos y poca eficacia demostrada. Lo que falta es lo aburrido y lo útil: reglas estables, respeto a las competencias de cada administración, plazos de adaptación razonables y, sobre todo, que quien aprueba una medida enseñe después si de verdad ha funcionado. Hasta entonces, el camino del discurso a la norma seguirá dejando el mismo rastro: mucho ruido, muchos boletines y un propietario que no sabe qué ley tendrá el año que viene.

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