Actualizado Septiembre 2023
Desde el 6 de marzo de 2019 las comunidades de propietarios ya pueden limitar y/o condicionar la actividad de alquiler turístico en pisos, mediante el acuerdo favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios o el 60% de sus propietarios. Sólo para Cataluña se exige la mayoría de 4/5 o el 80 % de sus propietarios.
Además, partir de dicha fecha, las comunidades de vecinos podrán adoptar acuerdos para establecer cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice la actividad turística. Siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.
¿Qué pasos tienes que seguir para verificar si en tu comunidad de propietarios está o no permitido el alquiler turístico?
PRIMERO: CONSULTA EL TÍTULO CONSTITUTIVO Y, EN SU CASO, LOS ESTATUTOS DE TU COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
Si tienes una vivienda ubicada en un edificio en régimen de propiedad horizontal (comunidad de propietarios) y la destinas o vas a destinarla a alquiler turístico antes de iniciar la actividad deberás comprobar que las normas comunitarias no prohíben o limitan el alquiler turístico.
Las normas comunitarias a las que me refiero son la Escritura de División Horizontal o Título Constitutivo de la finca y los Estatutos de la comunidad de propietarios.
La Escritura de División Horizontal siempre existirá. Sería algo así como la partida de nacimiento del edificio.
En cambio, los Estatutos de la comunidad de propietarios, pueden o no existir. Ello dependerá del promotor cuando construyó el edificio.
Para comprobarlo deberás acudir al Registro de la Propiedad donde tengas tu vivienda turística y solicitar una Nota Simple de dichos documentos. También puedes hacer la correspondiente consulta telemática.
SEGUNDO: CONSULTA LO QUE DICE LA NORMATIVA DE TU COMUNIDAD AUTÓNOMA
Además, dependiendo de la Comunidad Autónoma donde se encuentre tu alojamiento turístico, tendrás que cumplir una serie de requisitos relacionados con las comunidades de propietarios.
Estos requisitos se encuentran en las diferentes normativas de turismo autonómicas:
Andalucía
Aragón
Asturias
Baleares
Canarias
Cantabria
Castilla-La Mancha
Castilla-León
Cataluña
Comunidad de Madrid
Comunidad Valenciana
Extremadura
Galicia
La Rioja
Murcia
País Vasco
TERCERO: SUPUESTOS POSIBLES QUE PUEDEN DARSE
Es importante que tengas siempre presente que en una comunidad, tanto los propietarios como los ocupantes (el inquilino, huésped, etc.) no pueden realizar en los elementos privativos (el piso o vivienda), ni en el resto del inmueble o elementos comunes (por ejemplo, el portal, los pasillos, ascensor, etc.) actividades que los estatutos, la normativa urbanística o la ley excluyen o prohíben de forma expresa.
Partiendo de lo anterior, en la práctica, podemos encontrar las siguientes situaciones:
¿Cuál es la tuya?
LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS TIENE ESTATUTOS
Supuesto nº 1: Existen Estatutos pero nada dicen sobre el alquiler turístico
Situación en donde el Título Constitutivo o los Estatutos no impiden la comercialización turística de las viviendas al no establecer nada al respecto.
Si bien en principio cualquier propietario podrá llevar a cabo la actividad de alquiler de su vivienda turística, sin que sea preciso el previo acuerdo de la comunidad de propietarios autorizándola.
La comunidad de propietarios puede adoptar un acuerdo por mayoría de 3/5 de los propietarios y cuotas condicionando o limitando el ejercicio de la actividad turística. Sólo para las nuevas viviendas turísticas. Nunca para las que ya existieran.
En Cataluña se exige la mayoría de 4/5 o el 80 % de sus propietarios.
Aún cuando ello suponga tener que modificar el Título Constitutivo o los Estatutos.
Si la comunidad de propietarios finalmente lo adoptara, deberá de inscribir el acuerdo en el Registro de la Propiedad.
La inscripción del acuerdo en el Registro de la Propiedad persigue que el acuerdo pueda obligar a los nuevos propietarios y no puedan decir que desconocían el acuerdo en el momento de comprar la vivienda.
El Registro de la Propiedad es público y lo puede consultar cualquier persona. De hecho se consulta o debe consultarse antes de adquirir un inmueble para ver si tiene cargas o limitaciones.
Supuesto nº 2: Los Estatutos autorizan expresamente el alquiler turístico
Situación, poco frecuente, en donde el Título Constitutivo o los Estatutos permiten la explotación de las viviendas turísticas recogiendo claramente dicha posibilidad.
En este caso, habrá que estar a los términos en que se permite dicha comercialización turística.
Si bien esta situación puede cambiarse y prohibirse. Para ello será necesario el acuerdo de los 3/5 de todos los propietarios y cuotas de participación, así como proceder a la posterior inscripción de dicho acuerdo en el Registro de la Propiedad.
En Cataluña se exige la mayoría de 4/5 o el 80 % de sus propietarios.
Supuesto nº 3: Los Estatutos prohíben o limitan el alquiler turístico
Situación cada vez más frecuente de los Estatutos de nueva generación, en donde el Título Constitutivo o los Estatutos impiden la comercialización turística de las viviendas bien prohibiéndola o bien limitándola de forma expresa.
En este caso será imposible llevar a cabo la actividad de explotación o comercialización de viviendas con fines turísticos.
Como sucedía en los casos anteriores, esta situación podrá modificarse si así lo deciden todos los propietarios por mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas de participación.
En Cataluña se exige la mayoría de 4/5 o el 80 % de sus propietarios.
Con la necesaria inscripción de dicho cambio en el Registro de la Propiedad.
LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS NO TIENE ESTATUTOS
Otro grupo de situaciones, – las más habituales – se producen cuando no existen Estatutos de comunidad.
En estos casos para llevar a cabo la comercialización turística se necesitará o no de un acuerdo de la junta de propietarios.
Y además estará condicionado por lo que diga la normativa turística de cada Comunidad Autónoma.
Cuando te digo que se necesita un acuerdo de vecinos significa que deberá convocarse a una reunión a todos los propietarios para deliberar y votar dicho acuerdo.
Veámoslas.
Supuesto nº 4: Acuerdo que permite el alquiler turístico
Situación en la que los vecinos deciden permitir el alquiler turístico.
Para adoptar este acuerdo bastará que se pongan de acuerdo la mayoría de personas propietarias, que al mismo tiempo constituyen la mayoría de cuotas de propiedad.
El hecho de que la junta de propietarios haya adoptado un acuerdo (por mayoría de los presentes) que permite el alquiler turístico no impide que posteriormente los vecinos decidan reunirse para adoptar un acuerdo en sentido contrario.
La junta de propietarios es soberana para cambiar de criterio.
Sin embargo, para revertir la situación, deberá adoptarse el acuerdo por mayoría de 3/5 de los propietarios y cuotas de participación.
En Cataluña se exige la mayoría de 4/5 o el 80 % de sus propietarios.
Eso sí, el nuevo acuerdo no tendrá efectos retroactivos. Sólo afectará a las nuevas viviendas turísticas.
Supuesto nº 5: Acuerdo que prohíbe o limita el alquiler turístico
Para la eficacia de este tipo de acuerdo, la junta de propietarios deberá adoptarlo siempre por la mayoría cualificada de 3/5 de los propietarios y cuotas de participación.
En Cataluña se exige la mayoría de 4/5 o el 80 % de sus propietarios.
Posteriormente inscribirlo en el Registro de la Propiedad.
Este acuerdo se tiene que inscribir en el Registro de la Propiedad, con el fin de informar a terceras posibles personas adquirentes de viviendas.
En la práctica, la adopción de este tipo de acuerdos genera a su vez las siguientes situaciones polémicas:
Supuesto nº 5 a): Propietarios que, en el momento de adoptarse el acuerdo, ya destinaban su vivienda o apartamento como alojamiento turístico
El propietario que ya destinaba la vivienda a un uso turístico, pese al acuerdo de prohibición o limitación al alquiler turístico, podrá seguir haciéndolo, porque el acuerdo no podrá tener efectos retroactivos.
El propietario, en estos casos tiene el derecho adquirido, lo que le permite seguir destinando la vivienda a dicha actividad, mientras siga cumpliendo los requisitos administrativos que le habilitan para hacerlo.
Supuesto nº 5 b): Propietarios que, en el momento de adoptarse el acuerdo, todavía no comercializan o explotan su vivienda o apartamento como alojamiento turístico
Si en el momento de acordarse el acuerdo, el propietario todavía no destinaba la vivienda a un uso turístico, éste no tendrá un derecho adquirido sino una mera expectativa.
Sin embargo, nada impide a un propietario que no explota su vivienda o piso como turístico pueda oponerse al acuerdo por el que se prohibe, limita o condiciona el alquiler turístico, en el momento de la votación.
Si bien la anulación del acuerdo deberá acordarse por el Juzgado, previa la impugnación judicial del acuerdo.
Una una vez que la comunidad de propietarios haya conseguido inscribir la prohibición del uso turístico en el Registro de la Propiedad, los propietarios que no hubieran destinado su piso a la actividad de vivienda de uso turístico, se verán imposibilitados de iniciar dicha actividad porque no tienen un derecho adquirido que en modo alguno habían ejercitado.
Supuesto nº 5c): Nuevos propietarios que entran a formar parte de la comunidad de propietarios y quieren dedicar su vivienda o apartamento a la actividad turística
Nos estamos refiriendo a los casos en que los actuales propietarios transmiten o venden el inmueble y en ese momento existe una prohibición de uso turístico en la comunidad de propietarios.
En este caso los adquirentes o nuevos propietarios, que tendrán conocimiento de la limitación si ya está inscrita en el Registro de la Propiedad, ya no podrán iniciar el uso prohibido o, en su caso, deberán cesar en este uso.
Pero, por el contrario, si un propietario ha adquirido su vivienda o apartamento en un momento en que en el Registro de la Propiedad no aparecían las normas de comunidad que el limitaban el uso turístico, no puede ser privado de éste contra su voluntad.
CONSULTAS DE INTERÉS
¿Cómo debe ser un acuerdo de prohibición del alquiler turístico para que pueda ser inscrito en el Registro de la Propiedad?
Supuesto: Una Comunidad de Propietarios en propiedad horizontal adopta el siguiente acuerdo, por mayoría de votos que representan un 69,90%,
«Se prohíbe el destino de los locales y pisos a hospederías, residencias de estudiantes, así como la explotación como viviendas turísticas, apartamentos turísticos u otro régimen, cualesquiera que fuese su denominación, contemplado o no por la normativa sectorial turística, que implique o suponga genéricamente prestación de alojamiento turístico»
Respuesta:
El referido acuerdo no podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad.
El quorum de los tres quintos (3/5), establecido en el artículo 17.12 LPH sólo está previsto para prohibir, limitar o condicionar el alquiler turístico en un edificio de viviendas, en el sentido definido cada normativa turística autonómica.
Sin embargo, dicho quórum no puede ser aplicable a otros acuerdos relativos a otros usos de las viviendas o locales, como es el de hospedería, residencias de estudiantes, alquiler por habitaciones o el mismo alquiler de temporada no turístico.
¿Pueden las comunidades de propietarios prohibir el uso de las viviendas para fines turísticos con un acuerdo al efecto adoptado por las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas o, por el contrario, para ello es necesario que el acuerdo sea adoptado por unanimidad?
Lo que están diciendo nuestros Tribunales:
Los tribunales están divididos:
- Posición en contra de la prohibición.
Un grupo de jueces considera que puesto que las restricciones al derecho de dominio deben ser objeto de una interpretación restrictiva y la ley habla simplemente de limitar o condicionar, artículo 17.12 LPH no permite una exclusión total de la posibilidad de realizar arrendamientos turísticos salvo que, lógicamente, al acuerdo fuese adoptado por unanimidad.
Interpretación que compartimos.
- Posición a favor de la prohibición.
Por el contrario, otros jueces consideran que los acuerdos adoptados por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, pueden amparar la prohibición de uso turístico por varios motivos:
-
- la propia finalidad de la norma, que se ha dictado como consecuencia de una realidad social contraria a la necesidad de unanimidad para prohibir en las comunidades de vecinos esta actividad, sin perjuicio de los derechos de quien viene ya realizando esta actividad, como resulta del hecho de que estos acuerdos no tengan efectos retroactivos.
- el propio concepto jurídico de prohibición, que es considerado por muchos autores como una limitación del dominio, por lo que tendría encaje jurídico dentro de la expresión limitar.
- la dificultad de distinguir aquellos acuerdos que aun cuando configurados como limitaciones, impongan en la práctica tales trabas que supongan la imposibilidad de ejercitar la actividad.
¿Crees que es posible la distinción entre limitar y prohibir?
Supuesto: Imagina que en tu Comunidad de Propietarios se está planteando prohibir o limitar el alquiler turístico. Como posible afectado por el acuerdo comunitario, ¿qué ejemplos de limitaciones propondrías a tus vecinos para que descarten la prohibición del alquiler turístico, y, en su caso, sólo limiten el uso turístico?
Te ponemos algunos ejemplos:
-
- Obligación de darse de alta en el correspondiente registro público ante el organismo autonómico competente.
- La obligación de suscripción de especifica póliza de seguro de daños para los causados por los inquilinos/usuarios de las viviendas y apartamentos turísticos a elementos comunes o particulares;
- Limitar el uso de dicho inmueble a un número determinado de personas al mismo tiempo;
- Exigir que en el check-in o recepción de los clientes se encuentre un representante de la persona física o jurídica que alquila la vivienda para entrega de normas de régimen interno, enseñarle las zonas comunes que han de usar para el acceso desde la vía pública, advirtiéndole del respecto a las mismas y adecuado uso de elementos comunes;
- Establecimiento de una fianza previa al uso del inmueble turístico para garantizar los daños y perjuicios que se pudieran causar en elementos comunes:
- Desarrollar la actividad en determinadas épocas del año o de la semana.
- Excluir del uso de determinados espacios comunes (gimnasio, piscina, etc.), a los usuarios del alquiler vacacional.
¿Qué otras limitaciones se te ocurren?
Gracias por haber llegado hasta aquí.
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